Texte intégral
CIV.3
JT
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 juillet 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10416 F
Pourvoi n° X 17-26.561
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Le Foehn, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 10 mai 2017 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre C), dans le litige l'opposant à M. Michel X..., domicilié [...] , pris en qualité de liquidateur judiciaire de la société Pilotine,
défendeur à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 12 juin 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de la société Le Foehn, de la SCP Didier et Pinet, avocat de M. X..., ès qualités ;
Sur le rapport de Mme Corbel , conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Le Foehn aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Le Foehn ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. X..., ès qualités ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Le Foehn
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme de 117 973,41 € TTC le solde de la créance d'indemnité d'occupation du bailleur, pour l'occupation des locaux litigieux par la SARL Pilotine du 1er août 2005 au 31 juillet 2008 et déduction faite des loyers versés pour cette période à hauteur de 230 761,59 €, et d'avoir, après compensation, condamné la SARL Le Foehn à payer à Me X..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Pilotine, la somme de 182 026,59 € TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2008, et capitalisation de ceux-ci dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
Aux motifs que « sur le manquement à l'obligation de délivrance et sur son incidence ; qu'il est constant que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance dans la mesure où il a été dans l'incapacité de délivrer au preneur l'autorisation administrative d'exploitation commerciale pour les locaux litigieux de 2000 m² ; que cependant, le preneur ne démontre aucune incidence de ce manquement dans l'exploitation de son commerce et sur la cessation des paiements ; qu'en effet, si le rapport d'expertise a été déposé en l'état, il apporte un certain nombre d'éléments chiffrés, dont il ressort notamment en page 44, l'existence d'un endettement d'environ 900 000 € ; qu'or, l'absence d'autorisation administrative d'exploitation commerciale n'a jamais empêché - de fait - l'activité du commerce et la réalisation d'un chiffre d'affaires ; que s'il y a eu des dépenses, il y a également eu des recettes de cette activité ; qu'en toute hypothèse, un tel endettement, qui correspond manifestement à des factures impayées aux fournisseurs ne permettait donc pas au preneur d'éviter la cessation des paiements ; qu'aucun lien de causalité n'est donc démontré entre le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et la cessation des paiements du preneur ; qu'en revanche, il est évident qu'en l'absence d'autorisation administrative d'exploitation commerciale, le preneur ne pouvait après cessation des paiements ni revendre son fonds de commerce, ni même le mettre en location-gérance ; qu'il y a donc un lien de causalité évident entre le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et la perte du fonds de commerce, puisque le preneur n'avait aucune possibilité de redressement ou de revente de son fonds ; qu'avant de calculer le préjudice du preneur, il convient pour plus de clarté dans le compte entre les parties, de calculer la créance du bailleur au titre des indemnités d'occupation » (arrêt attaqué, p. 7 et p. 8 in limine) ;
Que « Sur l'indemnité d'occupation ; qu'il est constant qu'en l'état du caractère définitif du jugement du 16 novembre 2009, confirmé en toutes ses dispositions par arrêt de la cour d'appel en date du 1er février 2011, ayant lui-même fait l'objet d'un rejet de pourvoi par la Cour de cassation le 22 mars 2012, le contrat de bail a pris fin rétroactivement au 1er août 2005, ainsi que cela figure au dispositif de ce jugement ; qu'en conséquence, tout débat sur le fait qu'une résolution aurait dû être prononcée plutôt qu'une résiliation, comme celui sur l'hypothèse d'une autre date d'effet, est totalement inopérant : en effet, l'autorité de chose jugée est attachée à la disposition selon laquelle c'est une résiliation du bail qui a été prononcée avec effet au 1er août 2005 ; que dès lors que le bail est anéanti rétroactivement au 1er août 2005, date de sa conclusion, il ne peut être dû aucun loyer, mais seulement une indemnité d'occupation pendant la totalité de la période d'occupation des locaux ; que le principe du droit pour le bailleur à une indemnité d'occupation n'est pas sérieusement contestable puisque, jusqu'à la cessation des paiements, le preneur n'a - de fait - pas été empêché d'exercer une activité commerciale dans ces locaux et qu'il en a tiré des recettes ; que la lettre officielle de Maître Z..., huissier de Justice, en date du 31 juillet 2008, démontre la remise des clefs à cette date, laquelle doit dès lors être retenue comme celle de la fin de l'occupation par la SARL Pilotine ; que les locaux ont donc été occupés par la SARL Pilotine pendant 3 ans, soit 36 mois ; qu'il s'évince de la pièce 21 du bailleur qu'en l'absence d'autorisation administrative, le bailleur aurait clairement dû faire apparaître l'interdiction d'utiliser ce local pour une activité commerciale sur une surface de vente supérieure à 300 m² ; qu'en l'absence de délivrance d'autorisation administrative d'exploitation commerciale pour les locaux, le bailleur ne peut prétendre qu'à une indemnité d'occupation bien inférieure au prix du loyer et qui peut être calculée : - soit selon le prix d'un loyer pour des locaux industriels de même surface, comme le propose Me X..., - soit plus justement - pour prendre en compte sa pièce 21 précitée - selon le prix du mètre carré des locaux commerciaux pour une surface d'environ 500 m² (dont 300 m² de surface de vente) et selon prix du mètre carré des locaux industriels pour le surplus des 1607 m² ; que le loyer trimestriel facturé, selon la pièce 19 de l'appelante, étant de près de 60 000 € pour un peu plus de 2 000 m² , on peut donc raisonnablement évaluer à la somme de 60 000 € un loyer commercial annuel pour 500 m² avec 300 m² de surface de vente ; que Me X... évalue sans être contredit sur ce point, qu'un loyer annuel de locaux industriels serait de 35 €/m²/an. Soit, pour les 1607 m² restant, un prix du loyer annuel de 56 245 € ; que l'indemnité d'occupation pour ces locaux peut donc justement être évaluée à la somme annuelle de 116 245 € TTC (= 60 000 € TTC + 56 245 € TTC) ; que l'indemnité d'occupation totale sera donc évaluée à la somme de 348 735 € (= 116 245 € x 3) pour les trois ans d'occupation du 1er août 2005 au 31 juillet 2008 ; que selon le tableau figurant en page 24 du rapport d'expertise, la somme de 230 761,59 € TTC a été réglée par la SARL Pilotine au titre des loyers, le dernier règlement étant intervenu le 10 décembre 2007 pour un montant de 11 960 € TTC ; que la date et le montant de ce dernier règlement intervenu sont confirmés par le tableau récapitulatif joint à la déclaration de créances effectuée par la SARL Le Foehn entre les mains du mandataire judiciaire ; que l'indemnité d'occupation devant se substituer ab initio au loyer, il y a donc lieu de déduire le montant des loyers versés (230 761,59 €) de l'indemnité d'occupation due (348 735 €) pour toute la durée des 3 années d'occupation ; que la créance du bailleur au titre de l'indemnité d'occupation s'établit donc à un solde de 117 973,41 € TTC (348 735 € - 230 761,59 €) ; que si selon sa pièce 19, le bailleur avait déclaré une créance de loyers de 532 671,24 € auprès de Me X..., il ne justifie pas pour autant d'une admission de sa créance à hauteur de ce montant, ce qui s'explique bien évidemment par le litige en cours ; que la créance de la SARL le Foehn, avant compensation, s'établit donc à la somme de 117 973,41 € TTC » (arrêt attaqué, p. 8 et 9) ;
Et que « sur la compensation des créances réciproques et le compte entre les parties ; qu'il sera fait droit à la demande de compensation des créances réciproques, laquelle dégage un solde de 182 026,59 € TTC (= 300 000 € TTC - 117 973,41 € TTC) en faveur du preneur ; que cette compensation étant opérée, il n'y a plus lieu de ce fait à fixation d'une quelconque créance du bailleur au passif de la liquidation du preneur ; que le jugement sera donc infirmé en sa disposition ayant fixé la créance de la SARL Le Foehn au passif de la liquidation de la SARL Pilotine à la somme de 532 671,24 euros ; que le compte entre les parties doit s'apprécier à la date suivant celle de la remise des clefs, en conséquence de la résiliation du bail et d'une occupation des locaux qui a pris fin le 31 juillet 2008. C'est donc à tort que le premier juge a fait courir les intérêts à compter du 1er août 2005 ; qu'en définitive, la SARL Le Foehn sera donc condamnée à régler à Maître X..., ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL Pilotine la somme de 182 026,59 € TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2008 ; qu'il sera fait droit à la demande de capitalisation de ces intérêts dès lors qu'ils sont dus pour une année entière dans les conditions de l'article 1154 du code civil » (arrêt attaqué, p. 11, § 3 à 8) ;
Alors qu'en cas d'anéantissement rétroactif du bail, le juge doit fixer le montant de l'indemnité d'occupation de telle sorte à replacer les parties dans l'état qui était le leur avant la conclusion du contrat ; que, dès lors, afin d'éviter tout enrichissement ou appauvrissement des parties, l'indemnité d'occupation doit être fixée en considération de la valeur locative du bien pour son usage effectif pendant l'occupation ; qu'en retenant que le bailleur ne pouvait prétendre qu'à une indemnité d'occupation bien inférieure au prix des loyers contractuels, fixée selon le prix du mètre carré des locaux commerciaux pour une surface d'environ 500 m² et selon le prix du mètre carré des locaux industriels pour le surplus des 1607 m², en raison de l'absence de délivrance par lui de l'autorisation administrative d'exploitation commerciale, quand elle constatait que le preneur avait pu user commercialement sans entrave de l'intégralité des locaux mis à sa disposition pendant toute la durée de son occupation, ce dont il résultait que l'absence de délivrance de l'autorisation d'user commercialement des locaux ne pouvait justifier l'octroi d'une indemnité d'occupation pour l'exercice d'une activité industrielle, inférieure au loyer fixé au bail commercial, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation des articles 1183 et 1184 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que le préjudice de la SARL Pilotine, résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance de l'autorisation administrative d'exploitation commerciale des locaux pour leur surface, s'analyse en une perte de chance de revendre le fonds de commerce à son juste prix et qu'il sera indemnisé par la somme de 300 000 € TTC, et d'avoir, après compensation, condamné la SARL Le Foehn à payer à Me X..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Pilotine, la somme de 182 026,59 € TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2008, et capitalisation de ceux-ci dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
Aux motifs qu'« en revanche, il est évident qu'en l'absence d'autorisation administrative d'exploitation commerciale, le preneur ne pouvait après cessation des paiements ni revendre son fonds de commerce, ni même le mettre en location-gérance ; qu'il y a donc un lien de causalité évident entre le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et la perte du fonds de commerce, puisque le preneur n'avait aucune possibilité de redressement ou de revente de son fonds» (arrêt attaqué, p. 7, dernier §) ;
Que « dès lors qu'une indemnité d'occupation a été substituée au loyer - en tenant compte de l'impossibilité d'exploiter la totalité des locaux pour une activité commerciale - le préjudice du preneur, résultant du manquement fautif du bailleur à son obligation de délivrance, ne peut s'analyser qu'en une perte de chance de revendre son fonds de commerce à son juste prix ; qu'or, cette perte de chance ne peut pas être totale ; que compte tenu d'une valeur du fonds de commerce valablement estimée par l'expert à la somme de 314 000 €, le préjudice sera donc fixé à la somme de 300 000 € TTC ; que faute pour le premier juge d'avoir analysé le préjudice en une perte de chance et d'avoir fixé en conséquence fixé le préjudice à un montant moindre que celui de la valeur du fonds de commerce, le jugement sera également infirmé sur ce point » (arrêt attaqué, p. 11, § 1 et 2) ;
Et que « sur la compensation des créances réciproques et le compte entre les parties ; qu'il sera fait droit à la demande de compensation des créances réciproques, laquelle dégage un solde de 182 026,59 € TTC (= 300 000 € TTC - 117 973,41 € TTC) en faveur du preneur ; que cette compensation étant opérée, il n'y a plus lieu de ce fait à fixation d'une quelconque créance du bailleur au passif de la liquidation du preneur ; que le jugement sera donc infirmé en sa disposition ayant fixé la créance de la SARL Le Foehn au passif de la liquidation de la SARL Pilotine à la somme de 532 671,24 euros ; que le compte entre les parties doit s'apprécier à la date suivant celle de la remise des clefs, en conséquence de la résiliation du bail et d'une occupation des locaux qui a pris fin le 31 juillet 2008. C'est donc à tort que le premier juge a fait courir les intérêts à compter du 1er août 2005 ; qu'en définitive, la SARL Le Foehn sera donc condamnée à régler à Maître X..., ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL Pilotine la somme de 182 026,59 € TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2008 ; qu'il sera fait droit à la demande de capitalisation de ces intérêts dès lors qu'ils sont dus pour une année entière dans les conditions de l'article 1154 du code civil » (arrêt attaqué, p. 11, § 3 à 8) ;
Alors que l'existence du droit à réparation suppose la constatation d'une faute contractuelle, d'un dommage et d'un lien de causalité entre cette faute et ce dommage ; que dans ses conclusions d'appel, la société Le Foehn soutenait que la société Pilotine ne serait jamais parvenue à céder son fonds de commerce en raison de sa situation particulièrement obérée, et que le mandataire liquidateur n'avait pu que céder les éléments d'actif de ce fonds, de sorte que la perte d'une chance de céder le fonds de commerce ne présentait aucun lien de causalité avec le manquement du bailleur à son obligation de délivrance tiré du défaut de remise d'une d'autorisation d'exploitation commerciale (conclusions d'appel de l'exposante, p. 15) ; qu'en retenant qu'en raison du manquement fautif du bailleur à son obligation de délivrance, le preneur avait subi une perte de chance de revendre son fonds de commerce à son juste prix, devant être évaluée à la somme de 300 000 € compte tenu de la valeur du fonds de commerce estimée par l'expert à 314 000 €, sans rechercher, comme elle y était invitée, si toute revente de ce fonds dans son ensemble n'était pas exclue en raison de la situation obérée de la société Pilotine, de sorte qu'il n'existait aucun lien de causalité entre l'impossibilité de revendre le fonds et l'absence de délivrance d'une autorisation administrative d'exploitation commerciale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
