Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 24/03102

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : [Y] [R] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Karim BOUANANE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/03102 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LKF N° MINUTE : 15-2024 JUGEMENT rendu le vendredi 30 août 2024 DEMANDERESSE E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971 DÉFENDERESSE Madame [Y] [R], demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 mai 2024 Délibéré le 30 août 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 30 août 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/03102 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LKF EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 17 avril 1990 à effet au 1er mai 1990, l’Office Public d’Habitations de la Ville de [Localité 5], devenu l’OPAC puis [Localité 5] HABITAT-OPH, a consenti un bail d’habitation à M. [M] [R] sur des locaux et une cave situés au [Adresse 2] à [Localité 6]. A la suite du décès de [M] [R], Mme [Y] [R] est devenue titulaire du bail à compter du 15 février 2012 par avenant du 17 avril 2012. Par courrier du 4 mars 2022 réceptionné par le bailleur le 7 mars 2022, la petite fille de Mme [Y] [R] a donné congé avec un délai de préavis d’un mois. Mme [Y] [R] a confirmé donner congé par courrier du 9 mai 2022 réceptionné par [Localité 5] HABITAT-OPH le 12 mai 2022. Par courrier du 19 juillet 2022, [Localité 5] HABITAT-OPH demandait à Mme [Y] [R] l’autorisation de débarrasser le logement dans la mesure où elle n’a pu se présenter à l’état des lieux de sortie Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023, [Localité 5] HABITAT-OPH a fait délivrer à Mme [Y] [R] un commandement d’une part de payer la somme principale de 7142,31 euros au titre de l'arriéré locatif pour la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2023 dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire, et d’autre part de justifier de l’occupation du logement. Un procès-verbal de constat d’abandon et d’inoccupation des lieux était dressé par commissaire de justice le 30 novembre 2023. Par acte de commissaire de justice du 9 février 2024, la société [Localité 5] HABITAT OPH a assigné Mme [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : Voir valider le congé délivré par Mme [Y] [R] et constater que le bail est résilié depuis le 10 juillet 2022, A titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 19 décembre 2023, En tout état de cause :Ordonner l’expulsion de Mme [Y] [R], avec suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Condamner Mme [Y] [R] au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,9254,05 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 octobre 2023,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 18 octobre 2023. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 février 2024. Il fait valoir que Mme [Y] [R] n’a pas libéré les lieux après avoir délivré le congé puisqu’elle n’a pas remis les clés, qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation. A titre subsidiaire elle soutient que la résiliation du contrat est intervenue de plein droit le 19 décembre 2023, la dette locative visée dans le commandement de payer n’ayant pas été réglée dans le délai de deux mois. À l'audience du 24 mai 2024, [Localité 5] HABITAT OPH, représenté par son conseil maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 mai 2024, s'élève désormais à 9793,16 euros. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile, Mme [Y] [R] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la validation du congé délivré par le locataire Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est d’un mois sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. La commune de [Localité 5] relève du I de l’article 17 susvisé en application du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 et de son annexe telle que modifiée par le décret n°2023-822 du 25 août 2023. En l’espèce par courrier du 4 mars 2022 réceptionné par le bailleur le 7 mars 2022, la petite fille de Mme [Y] [R] Mme [K] a donné congé visant un délai de préavis d’un mois, exposant que sa grand-mère devait être placée en EHPAD, qu’elle ne pouvait vider l’appartement ni effectuer la visite de sortie et que les clés seraient remises au gardien par une voisine le 4 avril 2022. Mme [Y] [R] a confirmé donner congé par courrier du 9 mai 2022 réceptionné par [Localité 5] HABITAT-OPH le 12 mai 2022. Le congé ayant été valablement délivré, le contrat de bail est résilié depuis le 12 juin 2022. Par courrier recommandé avec avis de réception du 19 juillet 2022 distribué le 22 juillet 2022, [Localité 5] HABITAT-OPH demandait à Mme [Y] [R] l’autorisation de débarrasser le logement dans la mesure où elle n’a pu se présenter à l’état des lieux de sortie. Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023, [Localité 5] HABITAT-OPH a fait délivrer à Mme [Y] [R], uniquement à l’adresse du logement et non à l’adresse à laquelle elle s’est domiciliée dans son courrier valant congé un commandement d’avoir à justifier de l’occupation du logement. Un procès-verbal de constat d’abandon et d’inoccupation des lieux était dressé par commissaire de justice le 30 novembre 2023. Il en ressort que le logement, équipé en mobilier, parait abandonné. Afin de procéder au constat, le barillet de la porte a été changé et les nouvelles clés remises au gardien. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [Y] [R], si elle a donné valablement congé, n’a pas restitué le logement, qu’aucun état de lieux de sortie n’a été effectué et qu’elle n’a pas remis les clés au bailleur puisqu’elle n’a pas justifié de la remise des clés au gardien lequel n’est en outre pas le mandataire de ce dernier. Elle est donc devenue occupant sans droit ni titre du logement depuis le 13 juin 2022. Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [Y] [R] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser [Localité 5] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Sur la demande de suppression du délai Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l’espèce, il est établi que Mme [Y] [R] a donné congé sans répondre aux courriers du bailleur - dont l’un a été reçu de façon certaine - relatifs à l’état des lieux ou à la délivrance d’une autorisation pour débarrasser le logement, le plaçant dans l’impossibilité de reprendre son bien. Il n’a pas été justifié du placement en EHPAD de Mme [Y] [R] et en conséquence d’une certaine vulnérabilité. Le délai sera en conséquence supprimé. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due. Il convient de relever que, alors que la résiliation est intervenue de droit le 12 juin 2022 et qu’elle était sans réponse à son courrier du 19 juillet 2022, [Localité 5] HABITAT-OPH a attendu le 18 octobre 2023 pour faire délivrer un commandement d’avoir à justifier de l’occupation du logement puis ensuite le 9 février 2024 pour assigner Mme [Y] [R], soit plus de 18 mois après la résiliation du bail. Il ne justifie par ailleurs d’aucune démarche postérieure à son courrier du 19 juillet 2022 (l’envoi du courrier du 6 octobre 2023 n’est pas justifié) prenant en compte la nouvelle adresse de Mme [Y] [R] à [Localité 4] de sorte qu’il peut être relevé qu’il s’est montré peu diligent dans la reprise du logement. Il doit alors être considéré que la reprise du logement n’était ni urgente ni essentielle pour [Localité 5] HABITAT-OPH, lequel, professionnel, a contribué à son propre dommage en tardant à agir, de sorte que le préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre par Mme [Y] [R], qui doit être évalué à l’aune de ces éléments et du montant du loyer de 373,32 euros charges comprises, sera revu à de plus justes proportions. L’indemnité d’occupation sera en conséquence fixée à la somme de 20 euros par mois. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des locaux. Sur la dette de loyers et de charges Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, [Localité 5] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er juillet 2022, Mme [Y] [R] lui devait la somme de 656,26 euros au titre de l’arriéré de loyer et de charges [loyer et charges du mois de mai 2022, loyer et charges proratisés du 1er au 12 juin 2022 (149,32 euros), régularisation de charges pour l’année 2021 (133,62 euros)]. Mme [Y] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et non du commandement de payer du 18 octobre 2023 lequel n’a pas été délivré à sa nouvelle adresse conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [Y] [R], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de justifier de l’occupation du logement. L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande de [Localité 5] HABITAT-OPH présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de plein droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la résiliation au 12 juin 2022 du bail d’habitation conclu le 17 avril 1990 et de son avenant du 17 avril 2012 entre la société [Localité 5] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [Y] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], par l’effet du congé délivré par Mme [Y] [R] le 9 mai 2022 réceptionné le 12 mai 2022, ORDONNE à Mme [Y] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, ORDONNE la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Mme [Y] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 20 euros par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui s’est substituée au loyer dès le 13 juin 2022, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE Mme [Y] [R] à payer à la société [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 656,26 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023, CONDAMNE Mme [Y] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et d’avoir à justifier de l’occupation du logement, ; DEBOUTE [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande fondée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 août 2024, et signé par la juge et le greffier susnommées. LE GREFFIER LA JUGE