Tribunal judiciaire, 18 octobre 2024. 24/00986

Minute n° 2024 /462 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION ============ JUGEMENT du 18 Octobre 2024 __________________________________________ DEMANDEUR : Monsieur [T] [S] [Adresse 2] [Localité 1] représenté par Maître Jérôme BAZELOT, avocat au barreau de NANTES - 316 D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [F] [I] [M] [H] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 4] non comparant D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE GREFFIER : Aurélien PARES PROCEDURE : date de la première évocation : 06 septembre 2024 date des débats : 06 septembre 2024 délibéré au : 18 octobre 2024 RG N° RG 24/00986 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M4KU COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Jérôme BAZELOT CCC à Monsieur [F] [I] [M] [H] + préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé en date du 1er mars 2022, Monsieur [T] [S] a donné à bail à Monsieur [F] [H] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4]. Le 21 septembre 2023, Monsieur [T] [S] a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2448 euros au titre des loyers et charges échus et impayés et de justifier de l’occupation du logement. Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le même jour, Monsieur [T] [S] a fait assigner Monsieur [F] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de : - Constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en application de la clause résolutoire à compter du 21 octobre 2023, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ; - Ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [H] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, en vertu de l’article L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution ; - Condamner Monsieur [H] à lui payer les sommes suivantes: - 6120 euros représentant les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er avril 2024, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ; - Une indemnité d’occupation d’un montant égal celui du loyer, augmenté des charges locatives en cours, soit 612 euros, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ; - 1500 euros à titre de dommages et intérêts ; - 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers en date du 21 septembre 2023. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 6 septembre 2024, lors de laquelle Monsieur [T] [S], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 9230,50 euros selon décompte arrêté au 6 septembre 2024, constatant l’absence de toute reprise des paiements. Monsieur [F] [H], cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représenté. Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux mentionne que Monsieur [F] [H] n’a pas répondu n’a répondu à aucune sollicitation, son nom n’apparaissant plus sur la boîte aux lettres. La décision a été mise en délibéré au 18 octobre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 21 mars 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction. En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [F] [H], le 21 septembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 2448 euros. Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer. Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 novembre 2023. Dès lors, Monsieur [F] [H], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Monsieur [F] [H] sera par ailleurs condamné à payer à Monsieur [T] [S] une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, soit 612 euros, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, la créance principale de Monsieur [T] [S] est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 9230,50 euros au 6 septembre 2024. Monsieur [F] [H] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération. En outre, en l'absence d'éléments produits sur la situation du locataire, et dès lors que le décompte laisse apparaître que le dernier règlement est antérieur au mois de juin 2023, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Monsieur [F] [H], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas remplies. En conséquence, Monsieur [F] [H] sera condamné à payer à Monsieur [T] [S] la somme de 9230,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 6 septembre 2024. Sur les dommages et intérêts : Monsieur [T] [S] ne justifie d’aucun préjudice distinct du non-paiement des loyers, invoquant seulement l’impossibilité de reprendre son bien, alors même qu’il n’a adressé à son locataire aucune mise en demeure d’avoir à justifier qu’il occupe le logement, et ne justifie pas de démarches entreprises auprès de Monsieur [H] préalablement à la présente instance. Par conséquent, il convient de débouter Monsieur [T] [S] de cette demande. Sur les mesures accessoires : Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [H], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. Par ailleurs, Monsieur [F] [H] sera condamné à payer à Monsieur [T] [S], qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur [T] [S] à l’encontre de Monsieur [F] [H] ; CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 22 novembre 2023, du contrat de bail conclu le 1er mars 2022, portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] ; DIT que Monsieur [F] [H] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [F] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ; CONDAMNE Monsieur [F] [H] à payer à Monsieur [T] [S] les sommes suivantes : - 9230,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 6 septembre 2024 ; - une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 612 euros, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du 7 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux; RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; CONDAMNE Monsieur [F] [H] à payer à Monsieur [T] [S] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE Monsieur [F] [H] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Aurélien PARES Pierre DUPIRE