Cour de cassation, 05 décembre 2019. 18-20.291

CIV.3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 5 décembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10408 F Pourvoi n° C 18-20.291 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ la société de la Mutualité française, société civile immobilière, 2°/ la société du [...] , société civile immobilière, toutes deux ayant leur siège [...] , contre l'arrêt rendu le 29 mai 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 2, chambre 1), dans le litige les opposant : 1°/ à Mme C... W..., épouse L..., 2°/ à M. I... L..., 3°/ à Mme E... M..., épouse U..., 4°/ à M. P... U..., tous quatre domiciliés [...], 5°/ à M. K... Q..., pris en qualité de liquidateur amiable de la société du [...], 6°/ à Mme Y... N..., épouse Q..., domiciliés tous deux [...], 7°/ à la société du [...], société civile immobilière, dont le siège est [...], défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 5 novembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Georget, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de Me Le Prado, avocat des sociétés de la Mutualité française et du [...] , de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de M. et Mme L... et de M. et Mme U... ; Sur le rapport de Mme Georget, conseiller référendaire, l'avis de Mme Vassallo, premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne les sociétés de la Mutualité française et du [...] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés Mutualiste française et [...] ; les condamne à payer à M. et Mme L... et à M. et Mme U... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq décembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour les sociétés de la Mutualité française et du [...] . LE MOYEN reproche à l'arrêt infirmatif attaqué, D'AVOIR déclaré inopposable aux époux L... et aux époux U... la cession des parts de la SCI du [...] par la SCI de la Mutualité française et la SCI du [...] aux époux Q..., AUX MOTIFS QUE « lors de l'assemblée générale extraordinaire du 24 janvier 2007, les associés de la SCI du [...] ont décidé la mise en copropriété de l'immeuble, autorisé la vente de gré à gré, en totalité ou en partie et par lots, moyennant les prix, charges et conditions que le mandataire jugera convenables, de lots de copropriété ainsi créés, donné tout pouvoir à M. J... F... et M. H... A... afin de mettre en oeuvre ces délibérations ; qu'il est ainsi établi que, conformément à la ligne selon laquelle ce n'est pas la vocation des mutuelles de détenir directement ou indirectement à long terme des logements d'habitation, il avait alors été pris la décision de vendre l'intégralité de l'immeuble ou, à la découpe, en partie et par lots ; que différentes ventes de lots sont ainsi intervenues de cet immeuble mis en copropriété qui en comportait plus de 10 ; qu'au 3 mai 2010, soit dans un délai relativement bref seuls 4 lots étaient invendus dont 2 inoccupés et les 2 occupés par les appelants ; que dès cette date, ainsi que le tribunal l'a relevé, la SCI, qui avait décidé de vendre par lots plus de 10 logements dans le même immeuble, était tenue d'appliquer jusqu'à la dernière vente les accords collectifs de 1998 et 2005, peu important qu'il y ait eu ou non congé vente ou simple offre de vente aux locataires, l'objectif recherché par la législation étant notamment de renforcer par un mécanisme protecteur l'information des locataires d'un immeuble de plus de 10 logements pour leur permettre d'exercer le droit de préemption prévu par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 en disposant de toutes les informations sur l'immeuble leur permettant de se prononcer en pleine connaissance de cause ; que cette décision même si elle n'a pas été prise par les auteurs des associés intimés créait un cadre juridique qui les engageait à l'égard des locataires de l'immeuble ; que, dans ces conditions, la décision des associés de la SCI prise ensuite de se défaire des derniers appartements en procédant à une cession des parts de la société au profit d'une SCI familiale, assimilable à une personne physique, plutôt qu'à la vente des derniers appartements comme cela avait été le cas de tous les autres, apparaît avoir eu pour effet et pour but, au vu des difficultés déjà rencontrées, d'éluder les droits des locataires récalcitrants encore en place, en évitant d'avoir à appliquer les accords collectifs d'ordre public, destinés à assurer auxdits locataires une protection renforcée à divers titres concertation, diagnostics et bilans techniques de l'immeuble, information sur les travaux, information des locataires protégés car fragiles...) ; que, dans cette mesure, elle constitue un abus assimilable à une fraude aux droits des locataires, de sorte que cette cession doit être, non pas annulée mais seulement déclarée inopposable aux appelants dont les droits ont été ignorés » ; 1°/ALORS, d'une part, QUE suivant l'article 1842, alinéa 1er du code civil, les sociétés jouissent de la personnalité morale à compter de leur immatriculation ; que, suivant l'article 1858 du même code, les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que la SCI de la Mutualité française et la SCI du [...] étaient les associées de la SCI du 26 boulevard Sébastopol, bailleresse, ce dont se déduisait que les demandes des locataires à l'encontre des associés de la SCI bailleresse étaient irrecevables ; que les exposantes (concl., p. 5) ont soulevé l'irrecevabilité des demandes des locataires à leur encontre, en ce qu'ils n'étaient que les associés de la SCI bailleresse ; qu'en décidant cependant de déclarer inopposable aux époux L... et aux époux U... la cession des parts de la SCI du 26 boulevard Sébastopol par la SCI de la Mutualité française et la SCI du [...] aux époux Q..., cependant qu'il résultait de ses propres constatations que les demandes des locataires, dirigées contre les associés de la SCI bailleresse étaient irrecevables, la cour d'appel a violé les dispositions susvisées, ensemble l'article 32 du code de procédure civile ; 2°/ALORS, d'autre part et en toute hypothèse, QUE seule la SCI bailleresse est engagée envers ses locataires et non ses associés ; que, pour décider que la cession des parts sociales de la SCI était inopposable aux locataires, la cour d'appel a énoncé que la décision des associés de la SCI de se défaire des derniers appartements en procédant à une cession des parts de la société au profit d'une SCI familiale, assimilable à une personne physique, apparaît avoir eu pour effet et pour but d'éluder les droits des locataires encore en place et constitue ainsi un abus assimilable à une fraude aux droits des locataires ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1842 du code civil ; 3°/ALORS, encore et en toute hypothèse, QUE l'exercice du droit de préemption du locataire suppose la mise en vente du local d'habitation ; que, pour décider que la cession des parts sociales de la SCI était inopposable aux locataires, la cour d'appel a énoncé que la décision des associés de la SCI de se défaire des derniers appartements en procédant à une cession des parts de la société au profit d'une SCI familiale, assimilable à une personne physique, apparaît avoir eu pour effet et pour but d'éluder les droits des locataires encore en place et constitue ainsi un abus assimilable à une fraude aux droits des locataires ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'il résultait de ces constatations que la seule cession de leurs parts par les associés de la SCI bailleresse n'ouvrait pas droit à l'exercice, par les locataires, de leur droit de préemption, la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ; 4°/ALORS, aussi en toute hypothèse, QUE la cession par les associés de la SCI bailleresse de leurs parts sociales est exclusive de toute fraude au droit de préemption du locataire ; que, pour décider que la cession des parts sociales de la SCI était inopposable aux locataires, la cour d'appel a énoncé que la décision des associés de la SCI de se défaire des derniers appartements en procédant à une cession des parts de la société au profit d'une SCI familiale, assimilable à une personne physique, apparaît avoir eu pour effet et pour but d'éluder les droits des locataires encore en place et constitue ainsi un abus assimilable à une fraude aux droits des locataires ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'il résultait de ces constatations que la seule cession de leurs parts par les associés de la SCI bailleresse n'ouvrait pas droit à l'exercice, par les locataires, de leur droit de préemption et ne pouvait donc être intervenue en fraude dudit droit, la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ; 5°/ALORS, enfin et subsidiairement, QUE la fraude au droit de préemption du locataire ne peut emporter que la nullité du congé ; qu'en décidant cependant que la cession de parts sociales litigieuse constitue un abus assimilable à une fraude aux droits des locataires, de sorte que cette cession doit être, non pas annulée mais seulement déclarée inopposable aux appelants dont les droits ont été ignorés, la cour d'appel a encore violé l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975.