Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 13 Juin 2024
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DEMANDEUR :
NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1
représenté par Madame [C] [R], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,
DÉFENDERESSES :
Madame [V] [E]
Appartement 42 Escalier 1 Etage 9
4 Allée Pauline Isabelle Utile
44200 NANTES
comparant en personne
Madame [L] [G] veuve [E]
Appartement 42 Escalier 1 Etage 9
4 Allée Pauline Isabelle Utile
44200 NANTES
non comparante D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 18 avril 2024
date des débats : 18 avril 2024
délibéré au : 13 juin 2024
RG N° N° RG 23/03606 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MUIZ
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Madame [V] [E] +Madame [L] [G] veuve [E]
CCC à la préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 28 février 2020, l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, a donné à bail à Madame [V] [E] et Madame [L] [G] veuve [E] un logement lui appartenant sis, 4 allée Pauline Isabelle Utile - 9ème étage - Logement n°42 - 44200 NANTES, moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 532,07 €, outre une provision sur charges de 164,47€ par mois.
Suivant avenant au contrat ayant pris effet le 3 septembre 2020, NANTES METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [V] [E] et Madame [L] [G] veuve [E] une aire de stationnement situé Rue François Albert 44200 NANTES, moyennant le règlement d’un loyer mensuel de 40,92 €, outre une provision sur charges de 5,14 €.
Par un courrier recommandé dont le bailleur a accusé réception le 10 février 2023, Madame [L] [G] veuve [E] a délivré congé.
Par un courrier du 7 mars 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a accusé réception du congé et rappelé à Madame [L] [G] veuve [E] qu’elle restait tenue solidairement du paiement des loyers et charges pendant une durée de 12 mois, soit jusqu’au 09 février 2024.
Le 26 avril 2023, la société bailleresse a fait délivrer à Madame [V] [E] et Madame [L] [G] épouse [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2.992,48 € au titre des loyers échus et impayés au 11 avril 2023.
Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 16 novembre 2023, la société NANTES METROPOLE HABITATa fait assigner Madame [V] [E] et Madame [L] [G] épouse [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties. Dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail pour non paiement des loyers et charges ;
- ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [V] [E] et Madame [L] [G] épouse [E] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elles dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;
- ordonner que faute par elles de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- condamner solidairement Madame [V] [E] et Madame [L] [G] épouse [E] au paiement des sommes suivantes :
3.193,92 € représentant les loyers et charges impayés au 3 novembre 2023, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;
les loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;
une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;
200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 avril 2024, lors de laquelle NANTES METROPOLE HABITAT, valablement représentée par Madame [C] [R], munie d’un pouvoir écrit en ce sens, a réitéré les termes de son acte introductif d'instance et actualisé sa créance à la somme de 4.880,08 € selon décompte arrêté au 9 avril 2024, déduction faite des frais de procédure.
Madame [V] [E] a comparu et actualisé sa situation personnelle et financière. Elle a confirmé que sa mère ne vivait plus dans le logement et précisé qu’elle vivait désormais avec son frère et son fils majeur.
Elle a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire en proposant de régler 30 € par mois en sus du loyer courant.
En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Madame [V] [E] a déclaré n’avoir déposé aucun dossier de surendettement et il n’a été fait état d’aucun dossier concernant Madame [L] [G] veuve [E].
Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux est joint au dossier.
La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.
Madame [L] [G] veuve [E] n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.
Sur la loi applicable
À titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative.
En application du même texte, il convient de rappeler que le Juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
Sur la recevabilité de la demande
En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...). Cette saisine (...) s'effectue par voie électronique”.
Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (...) par voie électronique (...)”.
En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 16 novembre 2023, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.
En outre, NANTES METROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 10 août 2022, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».
En l'espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Madame [V] [E] et Madame [L] [G] veuve [E] le 26 avril 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 2.992,48 €.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juin 2023.
Sur la solidarité
Aux termes de l’article 1310 du Code civil, “La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas”.
L’article 8-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose en son VI, que “La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé”.
Cet article n’est toutefois pas applicable aux contrats de bail portant sur un logement appartenant à un bailleur social.
En l’espèce, le contrat de bail liant les parties, portant sur un logement du secteur social, comporte en son article 7 une clause de solidarité rédigée comme suit :
“En cas de pluralité des locataires, ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du présent contrat de location et de ses reconductions notamment au paiement du loyer, taxes, réparations et charges locatives, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation dans le cadre d’une résiliation de bail, avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division.
Dans l’hypothèse où les locataires ne sont pas mariés, ni liés par un PACS, en cas de départ anticipé de l’un des locataires, la solidarité se maintient à l’égard de celui ou ceux qui reste(nt) dans les lieux pendant une durée d’un an à compter du jour de la réception de la lettre recommandée avec accusé-réception informant le bailleur de son départ. À ce titre, il reste tenu du paiement du loyer et des charges du logement, de ses annexes et accessoires ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation dans le cadre d’une résiliation de bail (article 1200 et 1202 du Code civil) (...)”.
S’agissant d’un contrat de bail portant sur un logement appartenant à un bailleur social, les dispositions de l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 ne lui sont pas applicables, de sorte que la clause de solidarité insérée au bail a bien vocation à s’appliquer au présent litige.
Dès lors, le congé délivré par Madame [L] [G] veuve [E] ayant été réceptionné par le bailleur le 10 février 2023, son engagement solidaire a quant à lui pris fin 12 mois plus tard, conformément à la clause de solidarité susvisée, soit le 10 février 2024.
Sur le montant de l’arriéré locatif
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l’espèce, la créance principale de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 4.880,08 € au 9 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.
Cependant, au 10 février 2024, date de la fin de l’engagement solidaire de Madame [L] [G] veuve [E], la dette locative était de 4.089,71 €, échéance du mois de janvier 2024, déduction faite des frais de poursuite (175,52 € le 13 mai 2023 et 158,90 € le 13 janvier 2024) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.
Madame [V] [E] et Madame [L] [G] veuve [E] n’ont pas contesté le montant mentionné au décompte et n’ont fait état d’aucun autre règlement qui n’aurait pas été pris en considération.
En outre, une clause de solidarité est insérée au contrat de bail, comme rappelé dans les développements précédents.
Par conséquent, Madame [V] [E] et Madame [L] [G] veuve [E] seront condamnés solidairement à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 4.089,71 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 10 février 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse.
Sur les délais de paiement
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.
L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.
En l’espèce, le décompte laisse apparaître que Madame [V] [E], restée vivre dans le logement après le départ de Madame [L] [G] veuve [E], si elle n’a jamais complètement cessé les paiements, n’a toutefois pas repris le règlement intégral du loyer courant avant l’audience. Il apparaît en outre que le versement de l’allocation logement est suspendue.
Le diagnostic social et financier indique que Madame [V] [E], depuis le départ de sa mère Madame [L] [G] veuve [E], occupe les lieux loués avec son fils, étudiant, et son frère, sans ressources depuis 6 mois et en attente du renouvellement de son titre de séjour.
Il est encore précisé que Madame [V] [E] n’a pour seule ressource que l’allocation adulte handicapée et qu’elle subvient seule aux dépenses de 3 personnes, de sorte que son budget est extrêmement contraint. Elle envisage d’instruire une demande de relogement dans un appartement dont le loyer sera plus adapté à ses ressources.
Lors des débats, Madame [V] [E] a confirmé ces éléments et sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 30 € par mois.
Dans ces conditions, Madame [V] [E] n’ayant pas repris le règlement intégral de son loyer courant avant l’audience et ne disposant pas des ressources nécessaires pour lui permettre de s’acquitter régulièrement d’une mensualité de remboursement de sa dette en sus du règlement régulier de son loyer courant, il convient, en application des dispositions légales susvisées, de rejeter sa demande de délais de paiement.
Dès lors, Madame [V] [E], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Madame [V] [E] sera par ailleurs condamnée à payer à NANTES METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, soit la somme de 569,01 € par mois selon l’avis d’échéance du mois de mars 2024, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Madame [L] [G] veuve [E] et Madame [V] [E] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 26 avril 2023.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Madame [L] [G] veuve [E] et Madame [V] [E] seront condamnés in solidum à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT à l’encontre de Madame [L] [G] veuve [E] et Madame [V] [E] ;
CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 27 juin 2023, du contrat de bail conclu entre, d’une part, l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT et, d’autre part, Madame [L] [G] veuve [E] et Madame [V] [E], portant sur le logement situé 4 allée Pauline Isabelle Utile - 9ème étage - Logement n°42 - 44200 NANTES, et sur l’aire de stationnement situé Rue François Albert 44200 NANTES;
CONSTATE que Madame [L] [G] veuve [E] a valablement délivré congé le 10 février 2023 et qu’elle a déjà quitté les lieux loués ;
DIT que Madame [V] [E] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de Madame [V] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE solidairement Madame [L] [G] veuve [E] et Madame [V] [E] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 4.089,71 € (QUATRE MILLE QUATRE VINGT NEUF EUROS ET SOIXANTE ET ONZE CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 10 février 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse ;
DÉBOUTE Madame [V] [E] de sa demande de délais de paiement ;
CONDAMNE Madame [V] [E] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 569,01 € par mois, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois de février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
RENVOIE l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
CONDAMNE in solidum Madame [L] [G] veuve [E] et Madame [V] [E] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT une somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE in solidum Madame [L] [G] veuve [E] et Madame [V] [E] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 26 avril 2023 ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.
Le Greffier La Présidente
M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET
