Tribunal judiciaire, 29 juillet 2024. 23/00825

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 9] N° RG 23/00825 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YLSC Minute : 24/00450 OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 8] HABITAT Représentant : M. [L] [Y] [R] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial C/ Monsieur [E] [K] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Juillet 2024 DEMANDEUR : OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 8] HABITAT [Adresse 4] [Localité 7] représenté par Monsieur [L] [Y] [R] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial DÉFENDEUR : Monsieur [E] [K] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 8] comparant en personne DÉBATS : Audience publique du 21 Juin 2024, présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection en présence de Madame [S] [C], auditrice de justice, qui a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. RAPPEL DES FAITS Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 5 septembre 2017, [Localité 8] HABITAT, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a consenti à Monsieur [E] [K] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], sur la commune de [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 297,38 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal. Le 20 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 4118,96€ arrêtée à la date du 19 juillet 2023, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice délivré le 25 octobre 2023, Est Ensemble Habitat a fait citer Monsieur [E] [K] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de : o constater que les conditions l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies et par voie de conséquence constater la résiliation du bail, o ordonner l'expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, o dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, o condamner Monsieur [E] [K] au paiement : Ï de la somme provisionnelle de 5391,53 € arrêtée à la date du 19 octobre 2023, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de l'assignation, Ï d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de la résiliation jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef, Ï de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation. A l'appui de ses prétentions, le demandeur a cité les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que le défendeur a cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré, qu'il n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée. A l'audience du 9 février 2024, les parties étaient présentes et l'affaire a fait l'objet d'un renvoi une demande d'aide juridictionnelle par le défendeur étant en cours. A l'audience du 21 juin 2024, Est Ensemble Habitat, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 8864,11 € arrêtée à la date du 19 juin 2024, terme du mois de mai 2024 inclus. Il a indiqué que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et s'est opposé à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à la partie adverse. Monsieur [E] [K], dont la demande d'aide juridictionnelle a été rejetée, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à cette audience. L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2024. MOTIFS DE LA DECISION L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la résiliation - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 27 octobre 2023, soit six semaines avant la première audience en date du 9 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Est Ensemble Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 16 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 25 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Le bail conclu le 5 septembre 2017 contient une clause résolutoire pour défaut du paiement du loyer courant. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juillet 2023 pour la somme en principal de 4 118,96 € arrêtée au 19 juillet 2023, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 septembre 2023. Il résulte du décompte transmis que Monsieur [K] n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et le bailleur est opposé à l'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. L'expulsion de Monsieur [E] [K] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Sur la condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [E] [K] cause jusqu'à son départ effectif un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation. Monsieur [E] [K] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 21 septembre 2023, date de la résiliation du contrat de bail, à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution. Sur la condamnation au paiement provisionnel de l'arriéré locatif Le défendeur n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation. EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte au 19 octobre 2023 indiquant que Monsieur [E] [K] reste lui devoir la somme de 5 391,53 €, terme de septembre 2023 inclus. Par conséquent, Monsieur [E] [K] sera condamné à verser à Est Ensemble Habitat la somme provisionnelle de 5 391,53 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 octobre 2023 incluant le terme du mois de septembre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023, date de l'assignation. Sur les demandes accessoires Monsieur [E] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Est Ensemble Habitat, Monsieur [E] [K] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 5 septembre 2017 par [Localité 8] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, à Monsieur [E] [K] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 8] sont réunies à la date du 20 septembre 2023 ; Ordonnons en conséquence à Monsieur [E] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ; Disons qu'à défaut pour Monsieur [E] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Est Ensemble Habitat pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons Monsieur [E] [K] à payer à Est Ensemble Habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce à compter du 21 septembre 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; Condamnons Monsieur [E] [K] à verser à Est Ensemble Habitat à titre provisionnel la somme de 5 391,53 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 octobre 2023 incluant le terme du mois de septembre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023 ; Condamnons Monsieur [E] [K] à verser à Est Ensemble Habitat une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons Monsieur [E] [K] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation ; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 29 juillet 2024. La greffière, Le juge