Texte intégral
CIV.3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 5 juillet 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10401 F
Pourvoi n° M 17-26.597
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. Thierry X..., domicilié [...] ,
2°/ Mme Catherine Y..., domiciliée [...] ,
contre l'arrêt rendu le 13 janvier 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :
1°/ à M. Olivier Z...,
2°/ à Mme Véronique A..., épouse Z...,
tous deux domiciliés [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 5 juin 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme B..., conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. X... et de Mme Y..., de la SCP Delvolvé et Trichet, avocat de M. et Mme Z... ;
Sur le rapport de Mme B..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et de Mme Y... ; les condamne à payer à M. et Mme Z... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le consentement des époux Z... à la vente avait été vicié par erreur, d'AVOIR en conséquence dit l'acte sous seing privé du 23 février 2013 nul et de nul effet, ordonné la restitution du dépôt de garantie de 26.000 € et débouté les consort X... Y... de leur demande en paiement de la clause pénale.
AUX MOTIFS QUE « Au soutien de leur appel, M. et Mme Z... font valoir que la configuration des lieux n'est pas conforme au plan cadastral dès lors que la propriété objet de la vente s'étend sur les parcelles voisines et empiète partiellement sur l'une d'entre elles, peu important que cet empiétement soit de minime importance, qu'ils n'ont pas été informés de cette particularité, le plan cadastral qui leur a été remis lors de leurs visites étant ambigu et confus, et ils ajoutent que les vendeurs n'ont souffert aucun préjudice en relation avec leur défection puisqu'ils ont revendu leur bien dès le 22 octobre 2013 pour un prix supérieur de 1.030.000 € ; Les consorts X... Y... dénient toute légitimité à l'erreur invoquée en indiquant que l'agence immobilière qui s'est entremise pour la vente a remis aux époux Z... un plan cadastral faisant apparaître en jaune les parcelles vendues et en rouge les parcelles exclues de la vente, montrant clairement que la maison colorée en gris sur le plan empiétait sur les parcelles voisines, de sorte qu'ils bénéficiaient de toutes les informations nécessaires pour comprendre que la maison était implantée sur le terrain d'autrui, ce qui ne portait pas à conséquence dès lors que la prescription acquisitive faisant obstacle à toute action en revendication et que la parcelle [...] est en déshérence (parcelle orpheline) ; Suivant l'article 1110 du code civil, l'erreur est une cause de nullité de la convention lorsqu'elle porte sur les qualités substantielles de la chose vendue ; cette erreur, lorsqu'elle porte sur l'objet même de la vente est une erreur « obstacle » empêchant l'échange éclairé des consentements ; Au cas d'espèce, le notaire rédacteur de l'acte de vente, Mme C... D..., atteste en ces termes de la difficulté à laquelle se sont heurtées les parties le jour de la signature de l'acte de vente : « Le 31 mai 2013, au cours du rendez-vous qui s'est tenu en l'Étude pour la signature définitive de l'acte de vente, Me Marc E..., notaire assistant, a présenté aux époux Z..., ainsi qu'il est d'usage, un plan cadastral figurant les parcelles [...], [...] et [...]. Ce plan a permis de s'apercevoir que la construction semblait empiéter sur la parcelle voisine, n° [...] qui ne faisait pas l'objet de la vente. Par précaution et afin de lever toute ambiguïté, nous avons alors conseillé aux époux Z... de ne pas signer l'acte de vente et de demander à ce qu'un géomètre puisse se rendre sur place afin de déterminer exactement l'emplacement de la construction. Lorsque le géomètre a adressé ledit plan aux parties concernées, il est apparu que l'emplacement de la clôture de la propriété le long de la rue [...] se poursuivait jusqu'à la limite extérieure de la parcelle [...], englobant donc celle-ci et laissant donc à penser que cette parcelle pouvait également faire partie de propriété vendue.....Je me suis moi-même rendue rue [...], sans pouvoir entrer dans le jardin mais en restant simplement sur le trottoir et je suis en mesure de confirmer que la configuration des lieux et, notamment, tant l'implantation de la clôture extérieure de la propriété que l'aspect intérieur du jardin (gazon planté uniformément, plantations, etc..) laissent penser que lesdites parcelles [...] et [...] font partie intégrante de la propriété comme constituant une seule assiette foncière... Il apparaît donc évident que les époux Z... n 'avaient pas pu se rendre compte de cette situation avent le rendez-vous du 31 mai 2013 et l'établissement du plan du géomètre, pas plus que la conséquence pratique qui pouvait en résulter pour eux à savoir que, si les propriétaires des parcelles [...] et [...] souhaitaient un jour clôturer leur parcelle respective le long de la limite séparative, l'arrière du jardin se trouverait enclavé et ne pourrait plus être accessible qu'en passant par l'intérieur de la maison » ; Il ressort du rapport du géomètre-expert, le cabinet Trocelli, qu'une partie du jardin bordant la propriété objet de la vente, à savoir me bande de terrain située au droit de la maison, permettant d'accéder à la partie arrière du jardin, appartient à des parcelles tierces, et que la maison est partiellement construite sur une parcelle cadastrée [...] exclue de la vente, d'où il suit qu'il convient de rechercher si ces circonstances, essentielles à l'information des acquéreurs, étaient, ou auraient dû être connues des époux Z... lors de la vente ; Or, il apparaît des documents et photographies produites aux débats que la maison objet de la vente est située au milieu d'un jardin arboré qui fait le tour de la maison, bordé par une haie vive de végétaux et un muret donnant sur la rue, lequel englobe indistinctement les parcelles vendues et les parcelles [...] et [...] exclues de la vente : aucune information ne figure à l'acte sous seing privé de nature à informer les futurs acquéreurs de ce que : - la totalité de la bande de jardin longeant la maison sur son côté Est, reliant sa partie arrière à sa partie avant, se trouve sur deux parcelles voisines n'appartenant pas aux vendeurs ; la bande de terrain située à l'est de la maison s'étend sur une parcelle [...] qui n'a fait l'objet d'aucun marquage par l'agence immobilière alors qu'elle représente une superficie de 80 m2, - la maison empiète partiellement sur une parcelle [...] appartenant à des tiers, ces circonstances étant non seulement avérées par le rapport Trocelli et le plan des lieux qu'il a dressé, lequel établit que l'angle A de la construction empiète sur la parcelle voisine d'environ 3 cm et au minimum d' 1 cm, mais encore parfaitement reconnues par les consorts X... Y... et, contrairement à ce que soutiennent ces derniers, le plan cadastral remis aux époux Z... lors de leur visite sur place ne permettait nullement aux profanes qu'ils étaient de vérifier ces anomalies, ce plan à très petite échelle et difficilement lisible, colorié en rouge et jaune, montrant seulement que la parcelle [...] sur laquelle était édifiée la maison (en zone grisée) était bordée sur son côté Est par trois autres parcelles très minces et en angle extrêmement aigus (de base 1 mètre) ; les limites de propriété étaient difficilement lisibles, dissimulées sous les couleurs et les lignes se chevauchant quasiment, et, en tout état de cause, il importait, dès lors que la configuration du terrain n'était pas en cohérence avec ce plan, d'alerter les acquéreurs sur cette bizarrerie dont les conséquences étaient essentielles à leur consentement éclairé, puisqu'était en cause la vente de la chose d'autrui exposant les acquéreurs à des actions en revendication de la part de tiers ; A cet égard, il est indifférent à la solution du litige que l'une des parcelles sur laquelle le jardin s'étend fut « orpheline » ou en déshérence, cette circonstance n'excluant pas totalement l'éventualité d'une éviction ; les consorts X... Y... qui affirment à leurs écritures (en page 8) qu'à « aucun moment les époux Z... n'ont pu penser qu'ils bénéficieraient d'un passage le long de la maison pour accéder au jardin arrière » confirment par cette assertion péremptoire le caractère incomplet des informations fournies aux acquéreurs auxquels a été donnée à visiter une propriété comportant un jardin entourant la maison sur son côté Est sans qu'il leur soit précisé que cette partie du jardin ne faisait pas partie intégrante du bien vendu, de sorte qu'ils pouvaient légitimement penser, contrairement à ce que prétendent les vendeurs, que le jardin entourant la maison se situait à l'intérieur des limites de propriété et non à l'extérieur de celles-ci ; L'erreur commise par M. et Mme Z... sur les limites réelles de propriété ainsi que sur la consistance exacte du bien objet de la vente est d'autant plus patente que le notaire des consorts X... Y..., pour éviter de reproduire une pareille confusion lors de la vente consentie aux époux F..., a pris soin d'indiquer clairement et expressément à l'acte authentique du 16 juillet 2013 que« la vente ne portait pas sur les parcelles cadastrées [...] , [...] et [...], qu'aucune servitude de passage n'existait sur lesdites parcelles au profit du bien vendu et que l'immeuble était partiellement construit sur l'une des parcelles voisines » : or, aucune de ces précisions de nature à parfaire l'information des époux Z... ne figurait à l'acte sous seing privé du 23 février 2013 non plus qu'au projet d'acte authentique qui devait être signé par ceux-ci le 31 mai 2013, cette différence corroborant s'il en était besoin, le caractère incomplet et trompeur des informations portées à leur connaissance Il suit de ces divers éléments qu'aucune précision précise et loyale n'a été donnée aux acquéreurs lors de leurs visites leur permettant de comprendre que la propriété offerte à la vente était implantée et s'étendait partiellement sur le terrain d'autrui, de sorte que l'erreur qu'ils ont commise et qui procède de ce manque d'informations, est légitime et justifie l'annulation de la vente, car, même si le risque d'éviction n'était qu'éventuel et l'empiétement minime, les acquéreurs étaient légitimement en droit de se désister dès lors qu'ils n'entendaient pas encourir ce risque non contractuellement dénoncé avant la vente, de sorte qu'ils sont fondés à se prévaloir de leur erreur pour faire annuler l'acte sous seing privé du 23 février 2013 ; Le jugement étant infirmé en toutes ses dispositions, l'acte de vente sous seing privé du 23 février 2013 sera dit nul et de nul effet par suite de l'erreur sur l'objet même de la vente, erreur obstacle empêchant toute rencontre des consentements ; les consorts X... Y... seront déboutés de leur demande d'application de la clause pénale contractuelle et condamnés à restituer aux époux Z... le dépôt de garantie de 26.000 €, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er juillet 2013 et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil ; S'agissant de la demande formée par M. et Mme Z... et tendant à la condamnation des consorts X... Y... à leur restituer la somme de 24.380,87 € correspondant aux sommes saisies le 7 octobre 2015 sur leur compte bancaire ouvert à la CRAM, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2015, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil, il convient de rappeler que le présent arrêt infirmatif emporte restitution de toutes sommes perçues en vertu de l'exécution provisoire assortissant le jugement, assorties des intérêts au taux légal à compter de sa signification ; En équité, les consorts X... Y... seront condamnés in solidum à régler aux époux Z... la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des fiais irrépétibles de première instance et d'appel ».
ET AUX MOTIFS REPUTÉS ADOPTÉS QUE « II résulte de l'article 1110 du code civil : "L‘erreur n 'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet". En l'espèce, les demandeurs soutiennent que l'erreur résulte : - d'un empiétement de la construction sur la parcelle voisine, - d'une différence de limites du terrain d'assiette de la maison d'habitation. II n'est pas contesté que le jour de leur visite, l'agence immobilière leur a remis un plan cadastral faisant ressortir les parcelles et les contours constituant l'assiette du bien, à savoir les parcelles n° [...], [...] et [...] figurant en vert sur ce plan. Ils indiquent qu'au vu de ce plan ils pouvaient légitimement considérer que la bande de terrain sur le côté de la maison était incluse dans le terrain d'assiette. Le cabinet de géomètres Trocelli a établi un plan parcellaire dont il résulte que la construction est édifiée de part et d'autre en limite de propriété, un empiétement ayant été constaté à l'angle A du plan. La lettre du cabinet Trocelli à M. X... du 7 juin 2013 indique que "seul l'angle A de la construction empiéterait sur la parcelle voisine d'environ 3 cm (au minimum 1 cm en suivant la précision de notre calage dans le système d'origine). Ce débordement est à rapprocher de la précision de réalisation d'une construction par une entreprise de maçonnerie qui n 'a pas les moyens techniques de travailler au mm. Le notaire des acquéreurs a adressé un mail le 14 juin 2013 aux termes duquel ses clients ne sont plus acquéreurs de la maison, à défaut de leur assurer au minimum une servitude de passage d'environ 4 mètres le long du mur pignon est de la maison. Ce passage (parcelle [...]) qui apparaît au cadastre permet en effet d'accéder à la partie du jardin qui se trouve à l'arrière. Les époux Z... soutiennent qu'ils pensaient que cette bande de terrain était incluse dans l'assiette de la propriété. M. X... et Mme Y... font valoir que la photographie du site n'est pas un document contractuel, et que la promesse de vente fait clairement état des parcelles vendues, il n'existe aucune erreur dans les actes tous conformes au cadastre. Il résulte du plan parcellaire versé aux débats dont il n'est pas contesté qu'il a été remis aux futurs acquéreurs par l'agence lors de la première visite que les parcelles mises en vente figurent en vert. Ces mêmes parcelles sont visées dans la promesse de vente n° [...], [...] et [...]. La parcelle [...] constitue un passage qui n'est rattaché à aucune propriété mitoyenne, ce qui a pu prêter à confusion. Cependant, une consultation du cadastre permettait de lever cette ambiguïté. En tout état de cause, les époux Z... sont mal fondés à prétendre qu'il s'agit d'une erreur que la substance du bien vendu, puisque cette parcelle n'a jamais été concernée par la vente. Par ailleurs, l'empiétement allégué ne peut davantage constituer une erreur sur les qualités substantielles du bien vendu, compte-tenu de son caractère anecdotique (3cm). En conséquence, il y a lieu de débouter les époux Z... de leur demande, l'erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue n'étant pas établie ».
1°/ ALORS, de première part, QUE l'erreur n'est une cause de nullité que dans la mesure où elle est déterminante et excusable ; qu'en décidant, après avoir constaté que la délimitation de la propriété avait été réduite de quelques centimètres par le rapport du géomètre-expert, que la vente était nulle en raison du prétendu vice de consentement des acquéreurs qui avaient pourtant reçu un plan cadastral détaillé en temps utile, la cour d'appel s'est bornée à observer un prétendu défaut d'information au moment de la formation du contrat, sans constater aucun des éléments constitutifs de ce vice du consentement ; qu'en statuant ainsi, sans caractériser in concreto le caractère déterminant de cette prétendue erreur pour accueillir l'action en nullité des époux Z..., la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1110 du code civil, dans sa version applicable au litige.
2°/ ALORS, de deuxième part, QUE l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même qui en est l'objet et à la condition d'avoir déterminé le consentement ; qu'elle est qualifié d' « erreur-obstacle » lorsqu'en raison de la gravité de la fausse croyance sur laquelle elle repose, elle fait véritablement obstacle à toute rencontre des volontés en vidant le contrat de son objet ; qu'en retenant qu'une seule différence de quelques centimètres, dont aucun élément n'établit qu'elle était considérée par les parties comme déterminante à la rencontre des volontés, était constitutive d'une « erreur-obstacle », la cour d'appel a procédé par une fausse qualification et n'a pas tiré les conséquences de ses constatations au regard de l'article 1110 du code civil, dans sa version applicable au litige.
