Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 24/20308

N° Minute : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS RÉFÉRÉS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ORDONNANCE du 24 Septembre 2024 Numéro de rôle : N° RG 24/20308 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JIIB DEMANDERESSE : S.C.I. CHEVY immatriculée au RCS de TOURS sous le n° 485 105 639, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Daniel JACQUES de la SELARL A.B.R.S ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant ET : DÉFENDERESSE : S.A.S. AZ CARS immatriculée au RCS de TOURS sous le n° 979 514 692, dont le siège social est sis [Adresse 2] non comparante, ni représentée DÉBATS : Par devant Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. VERITE, Greffière. A l'audience publique du 16 Juillet 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 24 Septembre 2024. DÉLIBÉRÉ : Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 24 Septembre 2024, assistée de Madame D. VERITE, Greffière. Copie exécutoire délivrée le : à Copie certifiée conforme délivrée le : à EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 25 octobre 2023, la SCI CHEVY a donné à bail commercial à la SAS AZ CARS un ensemble immobilier sis à [Adresse 2], cadastré section AP n° [Cadastre 1] d’une superficie de 36a 56ca se composant d’un bâtiment à usage de magasin, entrepôt avec sanitaires et bureaux d’une surface de 340 m2 entouré d’un terrain clos à usage d’aire de stationnement. Le loyer annuel principal, hors taxes et hors charge a été fixé à la somme de 50.400 € HT payable mensuellement d’avance le 1er de chaque mois par virement bancaire, soit un loyer mensuel de 5.040 € TTC. Un dépôt de garantie d’un montant de 4.200 € a été versé au bailleur. Par acte en date du 30 mai 2024, de Maître [G], commissaire de justice, la SCI CHEVY a fait délivrer à la SAS AZ CARS un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 15.311,57 € correspondant aux loyers impayés de mars 2024 à mai 2024. Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2024, la SCI CHEVY a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, la SAS AZ CARS et demande de : Vu l'article 835 du code de procedure civile Vu l'article L 145-41 du code de commerce - Juger que la clause résolutoire contenue au bail du 25 octobre 2013, entre la SCI CHEVY et la SAS AZ CARS pour les locaux situés [Adresse 2] est acquise depuis le 30 juin 2024. - Juger en conséquence la résiliation dudit bail à compter de cette date. - Ordonner l'expulsion de la SAS AZ CARS et de tous occupants de son chef des locaux en cause, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est. - Condamner la SAS AZ CARS à payer, à titre provisionnel,à la SCI CHEVY la somme de 22.386,72 € au titre des loyers et charges arrêtés au 30 juin 2024, sauf à parfaire, outre intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du 30 mai 2024. - Condamner la SAS AZ CARS à payer une indemnité d'occupation fixée à la somme effective de 252 € par jour du 1er juillet 2024 jusqu'à libération complète et effective des lieux. - Juger que le dépôt de garantie demeurera acquis à la SCI CHEVY en application des stipulations contractuelles. - Ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la SAS AZ CARS qui disposera d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l'exècution. - Condamner la SAS AZ CARS à payer à la SCI CHEVY la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procedure civile. - Condamner la SAS AZ CARS aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement du 30 mai 2024 et les frais de Greffe pour la délivrance de l’état des inscriptions et nantissements. La SAS AZ CARS assignée en la forme de l’article 656 du code de procédure civile, n’ a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur l’acquisition de la clause résolutoire En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens du texte susvisé pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contat de bail. Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce “ toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.” Au cas d’espèce, le bail stipule un loyer mensuel de 5.040 € TTC. Par ailleurs le contrat de bail contient une clause résolutoire rédigée comme suit : “A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges, de tout complèment de loyer ou de charges ou de tout arriéré de loyer ou de charges, de l’indemnité d’occupation, ou encore d’inexécution d'une seule des conditions et charges du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au BAILLEUR, un mois après une mise en demeure ou un commandement de payer demeuré infructueux. Il suffira d’une ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble qui constatera seulement l’acquisition de la clause résolutoire, sans que les offres ultérieures puissent en arrêter l'effet pour obtenir l’expulsion des lieux loués et, dans ce cas, le dépôt de garantie et les loyers payés d’avance s'il y en a, resteront définitivement acquis au BAILLEUR à titre de premiers dommages et intérêts, sans prejudice de tous dommages et intérêts complémentaires. Tous les frais de procédure, de poursuite, d'exécution forcée et de mesures conservatoires, ainsi que les frais de leveée d’état ou de notification si celles-ci sont requises, seront à la charge du PRENEUR et considérés comme suppléments et accessoires du loyer. A compter de la date où la clause résolutoire sera réputée acquise au BAILLEUR l’indemnité d’occupation due par le PRENEUR jusqu'à la complète liberation des lieux sera égale au dernier loyer contractuellement en vigueur majoré de 50%, outre les charges, impôts et taxes. Le PRENEUR ne peut se prévaloir du bénèfice de la présente clause résolutoire contre le bailleur.” Par acte en date du 30 mai 2024 de Maître [G], commissaire de justice, la SCI CHEVY a fait délivrer à la SAS AZ CARS un commandement de payer pour un montant de 15.311,57€ en principal, précisant qu’à défaut de régularisation dans un délai d’un mois, la résiliation du bail serait encourue, par application de la clause résolutoire dont les termes ont été rappelés. La SAS AZ CARS non comparante et sur qui pèse la charge de la preuve d’un paiement ne justifie pas de l’apurement des dettes visées au commandement de payer avant l’échéance du délai d’un mois à compter du commandement de payer. En l’absence de contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation à paiement des loyers et charges dus au titre du bail commercial, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 1er juillet 2024. Sur la demande d’expulsion En application de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion ne peut être poursuivie notamment qu’en vertu d’une décision de justice. Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite au regard de l’atteinte au droit de propriété du bailleur et du manque à gagner constitué par la perte prolongée des loyers. La SAS AZ CARS occupe les locaux désormais sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 1er juillet 2024 et son expulsion, seule mesure de nature à restaurer les droits du bailleur sur son local, doit être ordonnée dans les conditions légales. En cas d’expulsion, le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution sans qu’il y ait lieu pour le juge qui ordonne l’expulsion de statuer sur une demande à ce titre. Sur les demandes provisionnelles Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Au cas d’espèce, la SCI CHEVY sollicite une provision de 22.386,42 € au titre des loyers et charges arrêtés au 30 juin 2024 outre les intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du 30 mai 2024. Le contrat de bail prévoit à l’article 10.3 Clause pénale - Intérêts de retard que : “ A défaut de paiement du loyer, des charges et/ou des accessoires et plus généralement de sommes exigibles à chaque terme, les sommes dues seront automatiquement et de plein droit majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire compensant le retard dans l’exécution, et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure préalable. En outre, toute somme due en vertu du présent bail qui ne sera pas payée à son échéance exacte, portera automatiquement intérêt et de plein droit intérêt au taux de base de l’intérêt légal, majoré de 5 points, et ce sans qu’aucune mise en demeure préalable soit nécessaire.” Il est de droit que le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale. Le montant des loyers impayés au 30 juin 2024 ressort à la somme de 20.351,57 € et en application de la clause pénale, la SAS AZ CARS est redevable d’une somme de 2.035,15 € à titre de pénalité forfaitaire laquelle n’est pas susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive. Il convient en conséquence de condamner la SAS AZ CARS à verser à la SCI CHEVY une provision d’un montant total de 22.386,72 € avec intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du 30 mai 2024. Par ailleurs, à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation, que le juge des référés n’a pas le pouvoir de fixer mais sur laquelle il peut accorder une provision. Le montant de la provision allouée en référé devant être non sérieusement contestable, il ne sera pas fait droit à la demande de fixation de l’indemnité d’occupation selon les dispositions contractuelles lesquelles prévoient une indemnité d’occupation égale au dernier loyer majoré de 50%, outre les charges, impôts et taxes. Il y a donc lieu de condamner la SAS AZ CARS pour la durée de l’occupation des lieux sans droit ni titre, au paiement d’une provision sur indemnité d’occupation de 5.040 € TTC par mois et ce, jusqu’à la libération effective du local. En ce qui concerne la demande relative au dépôt de garantie, il convient de relever que le contrat de bail prévoit que le versement du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres. Or, l’allocation de dommages et intérêts est sérieusement contestable de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Sur les frais irrépétibles et les dépens La SAS AZ CARS qui succombe sera condamnée aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 30 mai 2024. Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCI CHEVY les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, la SAS AZ CARS sera tenue de lui verser une indemnité de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial en date du 25 octobre 2023 entre la SCI CHEVY et la SAS AZ CARS concernant un local sis [Adresse 2] à [Localité 4], à la date du 1 er juillet 2024, ORDONNE à la SA AZ CARS d’avoir à libérer les lieux, la libération des locaux étant caractérisée par l’évacuation complète de ceux-ci et la remise des clés, ORDONNE, à défaut de restitution spontanée des locaux, l’expulsion de la SAS AZ CARS et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier conformément aux règles légales, DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi par les articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE la SAS AZ CARS à payer à la SCI CHEVY une provision de 22.386,72€ avec intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du 30 mai 2024 et ce, au titre des loyers impayés au 30 juin 2024, CONDAMNE la SAS AZ CARS à payer à la SCI CHEVY une provision sur indemnité d’occupation mensuelle de 5.040 € TTC à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, DIT n’y avoir lieu référé s’agissant de la conservation du dépôt de garantie, CONDAMNE la SAS AZ CARS à verser à la SCI CHEVY une indemnité de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SAS AZ CARS aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 30 mai 2024. La Greffière D. VERITE La Présidente F. MARTY-THIBAULT