Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
Immeuble l'Européen - Hall A
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 24/05264
N° Portalis DB3S-W-B7I-ZOBJ
Minute : 1062/24
S.A. D’HLM ICF [Adresse 9]
Représentant : Me Bahija EL YAAGOUBI, avocat
au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 97
C/
Madame [D] [J]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me EL YAAGOUBI
Copie délivrée à :
MME [J]
Le 30 Septembre 2024
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 26 Septembre 2024 ;
par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 24 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDERESSE :
S.A. D’HLM ICF [Adresse 9], exerçant sous la dénomination commerciale “ICF HABITAT [Adresse 9]” dont le siège social est sis [Adresse 5]
Représentée par Maître Bahija EL YAAGOUBI, Avocat au Barreau du Val-de-Marne
D'UNE PART
ET DÉFENDERESSE :
Madame [D] [J], demeurant [Adresse 6]
Non comparante
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un acte sous seing privé du 26 janvier 2010, la société anonyme d'Habitations à Loyer Modéré ICF [Adresse 9] a consenti à Mme [D] [J] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 6], sur la commune de [Localité 10], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 427,87 euros, outre les provisions mensuelles sur charges d'un montant de 90,51 euros, et le versement d'un dépôt de garantie de 427 euros.
Aux termes d'un acte sous seing privé du 31 juillet 2018, la société anonyme d'Habitations à Loyer Modéré ICF [Adresse 9] a consenti à Mme [D] [J] un contrat de bail portant sur un emplacement de stationnement n°10 situé [Adresse 4] sur la commune de [Localité 10], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 26,75 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 26 euros.
Des loyers et charges étant demeurés impayés, le 26 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 3212,90€ arrêtée au 20 décembre 2023 au titre de l'arriéré locatif échu à cette date, visant la clause résolutoire insérée au bail.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice en date du 25 juillet 2023, elle a fait assigner Mme [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny aux fins de:
" déclarer, à titre principal, acquise à son profit le bénéfice de la clause résolutoire prévue aux baux et en conséquence, dire les baux résiliés à compter du 7 février 2024, aux torts et griefs de la locataire ;
" prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire des baux pour défaut du paiement des loyers ;
" en tout état de cause, ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux, avec le concours de la force publique au besoin, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de décision à intervenir, cette astreinte courant pendant un délai de 3 mois pour ensuite être liquidée par le juge des contentieux de la protection
" ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles du choix de la requérante, et ce en garantie des loyers et charges et indemnité d'occupation dus, aux frais risques et périls de la défenderesse,
" condamner Mme [D] [J] au paiement :
Ï de la somme actualisée de 2695,55 euros au titre des loyers et indemnités dues au 18 avril 2024 (échéance du mois de mars incluse),
Ï d'une indemnité d'occupation équivalente au double des loyers mensuels en cours majorés des taxes et charges afférentes à compter du jugement à intervenir jusqu'à complète libération des lieux, en ce compris la remise des clés,
Ï d'une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
Ï d'une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Ï des entiers dépens, lesquels comprendront les frais du commandement de payer en date du 26 décembre 2023, ainsi que les frais de signification et d'exécution du jugement à intervenir.
" ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que les baux en date du 26 janvier 2010 et 31 juillet 2018 font force de loi entre les parties, qu'ils contiennent une clause résolutoire, que la locataire n'a pas exécuté régulièrement ses obligations en cessant de payer son loyer courant, qu'elle a été mise en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit de commissaire de justice, qu'elle n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail et l'expulsion de la locataire.
A l'audience du 24 juin 2024, la société anonyme d'HLM ICF [Adresse 9], représentée, s'est référée au contenu de son assignation. Elle a précisé que la dette locative a augmenté depuis la délivrance de l'acte d'assignation à hauteur de 2937 euros. Elle a indiqué que la locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Elle n'est pas opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement à la défenderesse, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Mme [D] [J], citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
L'affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.
MOTIFS
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 7 mai 2024, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 24 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la société anonyme d'HLM [Adresse 9] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 29 avril 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.
Les baux du 26 janvier 2010 et 31 juillet 2018 contiennent une clause résolutoire (article 9 dans les deux contrats). Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 26 décembre 2023, pour la somme en principal de 3212,90€ arrêtée au 20 décembre 2023 au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.
Force est de constater que lesdites clauses résolutoires stipulent que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'ils dérogent aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 26 février 2024.
Sur le montant de l'arriéré locatif
La défenderesse n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.
La société anonyme d'HLM ICF [Adresse 9] produit un décompte démontrant que Mme [D] [J] reste lui devoir la somme de 2695,55 € à la date du 18 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, au titre de l'arriéré locatif.
Mme [D] [J], non comparante, ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de la créance.
Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 2695,55 € au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 18 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
En l'espèce, la défenderesse a procédé en juin 2024 à un règlement dont le montant est largement supérieur au montant de l'avis d'échéance. Elle est en conséquence en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Elle a ainsi repris le paiement du loyer et des charges au jour de l'audience, et la bailleresse ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à la locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Cela signifie qu'elle ne sera pas expulsée.
En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.
En outre, dans l'hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux.
Il n'y aura pas lieu en ce cas de fixer le montant de l'indemnité d'occupation au double du montant du loyer et des charges, la requérante ne faisant pas état d'un préjudice qui excéderait celui subi par la perte des loyers et des charges.
Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux, il n'y aura, en ce cas, pas lieu d'ordonner une astreinte.
En ce cas, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. La société anonyme d'HLM ICF La [Adresse 9] ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles de la locataire en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.
Sur la demande de dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, la société anonyme d'HLM ICF [Adresse 9] ne justifie pas de l'existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Mme [D] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société anonyme d'HLM ICF [Adresse 9], Mme [D] [J] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 26 janvier 2010 et le 31 juillet 2018 entre la société anonyme d'HLM ICF [Adresse 9] et Mme [D] [J], concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6], sur la commune de [Localité 10] et l'emplacement de stationnement n°10 au [Adresse 4] de la même commune sont réunies à la date du 26 février 2024 ;
CONDAMNE Mme [D] [J] à verser à la société anonyme d'HLM ICF [Adresse 9] la somme de 2695,55 € au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 18 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse;
AUTORISE Mme [D] [J] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités de 100 euros, et une 27 ème mensualité qui soldera la dette en principal ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;
SUSPEND pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
CONSTATE EN CE CAS la résiliation de plein droit des baux consentis à Mme [D] [J] portant sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 6], sur la commune de [Localité 10] et sur l'emplacement de stationnement n°10 au [Adresse 4] de la même commune ;
AUTORISE EN CE CAS l'expulsion de Mme [D] [J] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;
RAPPELLE EN CE CAS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE EN CE CAS Mme [D] [J] à payer à la SA ICF [Adresse 9] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;
CONDAMNE Mme [D] [J] à verser à la société anonyme d'HLM ICF [Adresse 9] une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE Mme [D] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire,
La greffière, Le juge
