Cour d'appel, 28 juin 2023. 22/04450

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 28 JUIN 2023 N° 2023/ 301 N° RG 22/04450 N° Portalis DBVB-V-B7G-BJDWZ [C] [X] C/ [I] [E] S.A.R.L. CITYA MER ET SOLEIL S.A.R.L. EXBER Copie exécutoire délivrée le : à : Me Elisabeth RECOTILLET Me Philippe CAMPOLO Me François COUTELIER Me Constance DRUJON D'ASTROS Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 07 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21-000057. APPELANT Monsieur [C] [X] né le [Date naissance 5] 1952 à [Localité 10] (59), demeurant [Adresse 3] représenté et plaidant par Me Elisabeth RECOTILLET, avocat au barreau de TOULON INTIMEES Madame [I] [E] née le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 9] (54), demeurant [Adresse 4] représentée par Me Philippe CAMPOLO, membre de la SELAS LLC ET ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN S.A.R.L. CITYA MER ET SOLEIL prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2] représentée et plaidant par Me François COUTELIER, membre de l'ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON S.A.R.L. EXBER agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 6] représentée par Me Constance DRUJON D'ASTROS, membre de la SCP DRUJON D'ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Agnès PEROT, membre de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS substituée et plaidant par Me Morian MAHMOUDI, avocat au barreau de PARIS *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte sous seing privé en date du 20 mai 2019 avec prise d'effet au 1er juin 2019, Madame [I] [E], représentée par son mandataire, la société à responsabilité civile (SARL) CITYA MER ET SOLEIL, a consenti à Monsieur [C] [X] un bail non meublé à usage d'habitation portant sur un logement de deux pièces situé Résidence [Adresse 8] à [Localité 7], moyennant paiement d'un loyer mensuel de 560 euros, outre une provision sur les charges locatives à hauteur de 60 euros. Soupçonnant un problème de superficie lors de l'emménagement, Monsieur [X] a entrepris de mesurer l'appartement. Il obtenait une superficie d'environ 37 m² alors que le contrat de location mentionnait une surface habitable de 47 m² et que la SARL CITYA MER ET SOLEIL lui transmettait le certificat de superficie réalisé par la Société EXBER en date du 18 octobre 2017 mentionnant un total de superficie de 43,02 m². Après avoir eu connaissance de ce problème de superficie, la bailleresse à fait réaliser un nouveau mesurage par la Société SOLID, qui a obtenu une superficie de 35,62 m². Par exploit d'huissier signifié le 11 janvier 2021, Monsieur [X] a fait assigner la bailleresse en diminution du loyer devant le Tribunal de Proximité de FREJUS. En défense à cette assignation, Madame [E] a appelé en cause la SARL CITYA MER ET SOLEIL et la Société EXBER aux fins de solliciter leur condamnation à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre en principal, intérêts et frais, outre le versement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Par jugement rendu le 7 mars 2022, le Tribunal de Proximité de FREJUS a déclaré irrecevable comme forclose l'action en diminution de loyer formée par Monsieur [X] et a condamné la SARL CITYA MER ET SOLEIL à verser à Monsieur [X] les sommes de 1.500 euros en réparation de son préjudice et de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Il l'a condamnée également à verser à Madame [E] et à la Société EXBER respectivement 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par déclaration au greffe en date du 25 mars 2022, Monsieur [X] a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour de réformer le jugement entrepris en constatant que son action n'est pas forclose, de fixer le montant du loyer de l'appartement loué à la somme de 424,23 euros à compter de la signature du bail correspondant à la superficie réelle du logement, de condamner Madame [E] à lui verser les sommes de 6.381,19 euros correspondant à la différence entre le loyer payé et le loyer réellement dû à compter de la signature du bail et de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, et de condamner tout succombant à lui verser la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. A titre subsidiaire, il demande à la Cour de constater les manquements contractuels de la SARL CITYA MER ET SOLEIL et de la Société EXBER, de les condamner in solidum à lui payer la somme de 6.381,19 euros correspondant à la différence entre le loyer payé et le loyer réellement dû à compter de la signature du bail et à lui rembourser tous les mois jusqu'à la fin de son occupation la somme de 135,77 euros. A l'appui de son recours, Monsieur [X] fait valoir : que la forclusion de l'action, tirée des dispositions de l'article 3-1 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ne saurait trouver application en l'espèce dans la mesure où les conditions exigées par cet article ne sont pas réunies ; qu'en effet, la saisine du juge dans le délai de quatre mois est subordonnée à l'absence d'accord entre les parties ou à l'absence de réponse du bailleur dans les deux mois à compter de la demande ; qu'il y a eu en l'espèce, non seulement accord des parties sur la diminution de loyer mais également réponse du bailleur dans les deux mois de la demande, ce qui a pour conséquence d'exclure l'application du délai de forclusion de quatre mois ; que le principe de la réparation intégrale des préjudices est un principe fondamental du droit de la responsabilité civile et qu'il implique que sa réparation soit équivalente à la différence entre le loyer payé et le loyer réellement dû à compter de la signature du bail ; que la SARL CITYA MER ET SOLEIL a manqué à ses obligations en se trompant en rédigeant le bail d'habitation ; que la Société EXBER a manqué à ses obligations en ayant mal réalisé le métrage du logement. Madame [E] conclut à la confirmation du jugement rendu le 7 mars 2022 par le Tribunal de Proximité de FREJUS en toutes ses dispositions. A titre subsidiaire, en cas d'infirmation du jugement, elle demande que la Cour constate que la date de départ de l'effet rétroactif de la diminution de loyer est fixée au 10 mars 2020, fixe le montant rétroactif dû à Monsieur [X] à la somme de 5.551,81 euros et condamne la SARL CITYA MER ET SOLEIL et la Société EXBER afin qu'elles la relèvent et garantissent de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. Elle sollicite en outre la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens. La SARL CITYA MER ET SOLEIL conclut à la réformation du jugement rendu le 7 mars 2022 par le Tribunal de Proximité de FREJUS en ce qu'il l'a déboutée de toutes ses prétentions et en ce qu'il l'a condamnée à verser à Monsieur [X] les sommes de 1.500 euros en réparation de son préjudice et de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, à Madame [E] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et à la Société EXBER la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Elle demande à titre principal de débouter Monsieur [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce que son action est irrecevable comme forclose et à ce que tout succombant soit condamné à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Elle demande, à titre subsidiaire de juger que Monsieur [X] ne justifie d'aucun préjudice, à titre très subsidiaire de débouter Monsieur [X] de sa demande de réparation de son préjudice sur le fondement de l'article 3-1 de la Loi du 6 juillet 1989, et à titre très très subsidiaire de juger que le préjudice de Monsieur [X], qui s'analyse en une perte de chance de ne pas avoir pu négocier son loyer à un montant inférieur à celui réglé, ne saurait être supérieur à la somme de 1.000 euros. A l'appui de son recours, la SARL CITYA MER ET SOLEIL fait valoir : que Monsieur [X] prétend à tort avoir obtenu d'une part l'accord de Madame [E] sur la demande en diminution du montant des loyers et d'autre part une réponse de la bailleresse dans le délai de deux mois à compter de sa demande ; que faute d'avoir respecté les dispositions de l'article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989, l'action introduite par Monsieur [X] est irrecevable comme forclose ; que Monsieur [X] ne peut prétendre à un quelconque préjudice dès lors qu'ayant visité les lieux et signé un bail avec un loyer déterminé, le montant du loyer accepté correspond à la valeur locative, l'erreur portant sur la surface n'était pas par nature constitutive d'un quelconque préjudice ; que l'alinéa 2 de l'article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que la révision du loyer ne bénéficiera d'une rétroactivité qu'à compter de la demande en diminution intervenue en mars 2020 et non à la date de la conclusion du contrat de bail ; que le seul préjudice pour lequel pourrait être tenue la SARL CITYA MER ET SOLEIL à l'égard du locataire consisterait en la perte de chance d'avoir pu négocier son loyer à un prix inférieur à celui réglé ; que celui-ci ne peut par conséquent être supérieur à 1.000 euros. La Société EXBER conclut, elle, à la réformation du jugement rendu le 07 mars 2022 par le Tribunal de Proximité de FREJUS en toutes ses dispositions. Elle demande à titre principal de débouter Monsieur [X] de sa demande en ce que son action en forclose, de déclarer l'appel en garantie de Madame [E] sans objet à défaut de rapporter la preuve d'une faute et d'un lien de causalité entre l'intervention de la Société EXBER et l'action de Monsieur [X] en diminution de loyer, et de condamner tout succombant à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle demande à ce que le loyer ne soit pas fixé au-dessous de la somme de 481,86 euros par mois à compter de la demande de réduction formée par Monsieur [X] en mars 2020. A l'appui de son recours, elle fait valoir : que le délai de forclusion de quatre mois ne s'applique qu'à défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans les deux mois de la demande en réduction de loyer et qu'en l'espèce, la lettre adressée à la SARL CITYA MER ET SOLEIL n'indiquait pas clairement et expressément l'accord de Madame [E] pour une réduction de loyer proportionnelle à la surface manquante ; qu'elle ne saurait être responsable de la superficie indiquée dans le contrat de bail qui ne résulte pas du métré qu'elle a établi en octobre 2017 qui indiquait 43,02 m² ; qu'elle a été mandatée en octobre 2017 pour établir la superficie Carrez d'un lot de copropriété dans le cadre de sa vente, et non pour relever la superficie habitable d'un logement dans le cadre de sa mise en location. L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 Mars 2023. MOTIFS DE LA DECISION Attendu que l'article 3 de la Loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation ; Que le contrat de location doit préciser la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation ; Que l'article 3-1 de cette même loi prévoit que, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté ; Qu'à défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer ; Que la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail ; Que si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande ; Attendu qu'en l'espèce, par acte sous seing privé en date du 20 mai 2019 avec prise d'effet au 1er juin 2019, Madame [E], représentée par son mandataire, la SARL CITYA MER ET SOLEIL, a consenti à Monsieur [X] [C] un bail non meublé à usage d'habitation portant sur un logement qui mentionne une surface habitable de 47 m² ; Que Monsieur [X] a notifié le 10 mars 2020 par lettre recommandée avec accusé de réception à la SARL CITYA MER ET SOLEIL pour une demande en diminution de loyer ; Que Madame [E] a adressé le 11 mai 2020 à la SARL CITYA MER ET SOLEIL un courrier afin de rectifier la surface de son appartement et ainsi, d'établir un nouveau contrat de bail retenant une superficie de 35,62 m² en LOI CARREZ ; Qu'une lettre recommandée avec accusé de réception a été adressée à Madame [E] par le conseil de Monsieur [X] le 6 août 2020 sollicitant une diminution de loyer à la somme de 485 euros ; Que, d'une part, il ne ressort pas de la lettre adressée par Madame [E] à son mandataire en date du 11 mai 2020, de manière claire et non équivoque, qu'elle accorde une diminution du montant du loyer; Qu'il y est en effet indiqué que la bailleresse souhaite que soit revu le bail de Monsieur [X] par un avenant stipulant les nouvelles surfaces et son dédommagement pour les sommes versées en lien avec la superficie déclarée à son entrée dans les lieux ; Qu'il s'agit simplement pour la SARL CITYA MER ET SOLEIL de rédiger un avenant au contrat de bail au regard de la nouvelle superficie de l'appartement et de dédommager Monsieur [X] pour les loyers qu'il a déjà versé depuis son entrée dans les lieux ; Qu'il n'est fait nullement état d'un quelconque accord entre Madame [E] et Monsieur [X] sur une diminution du montant du loyer ; Que, d'autre part, la demande en diminution de loyer formulée à l'encontre de Madame [E] par le locataire date du 6 août 2020 ; Que cette demande, notifiée par lettre recommandée, n'a d'ailleurs jamais été réclamée par Madame [E] qui n'a ainsi pas eu connaissance de la demande de diminution de loyer ; Que, par conséquent, durant le délai de deux mois qui a suivi la demande en diminution de loyer faite par Monsieur [X], délai prévu par l'article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989, celui-ci n'a reçu aucune réponse de la part de Madame [E] ; Que le délai de forclusion de quatre mois, en application de l'article 3-1 susvisé, était ainsi bien applicable à Monsieur [X] et que celui-ci disposait donc jusqu'au 10 juillet 2020 pour saisir le juge d'une demande en diminution du loyer ; Que ce n'est que le 11 janvier 2021 que Monsieur [X] a assigné la bailleresse en diminution du loyer devant le Tribunal de Proximité de FREJUS ; Qu'il y a lieu de constater que l'action de Monsieur [X] tendant à la diminution de loyer est irrecevable comme forclose ; Qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement rendu le 07 mars 2022 par le Tribunal de Proximité de FREJUS en ce qu'il a déclaré irrecevable comme forclose l'action en diminution de loyer formée par Monsieur [X] [C] ; Attendu que, sur la responsabilité de la SARL CITYA MER ET SOLEIL pour manquement contractuel, les relations entre cette dernière et Monsieur [X] ne résultent d'aucun contrat ; Qu'en vertu du principe d'identité des fautes contractuelle et délictuelle, dégagé par un arrêt d'assemblée plénière du 06 octobre 2006, n°05-13.255, Bootshop c/ Myr'ho, réaffirmé par un arrêt d'assemblée plénière du 13 janvier 2020, n°17-19.963, le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; Que l'article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; Que l'article 3 de la Loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation ; Que le contrat de location doit préciser la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation ; Que le contrat de bail litigieux a été rédigé par la SARL CITYA MER ET SOLEIL en qualité de mandataire de gestion locative, en vertu d'un mandat signé le 28 mars 2019 ; Qu'il ne fait guère de doute que le contrat de bail querellé fait mention d'une superficie erronée, au vu du certificat de superficie réalisé par la Société EXBER en date du 18 octobre 2017 mentionnant un total de superficie de 43,02 m² ; Que la SARL CITYA MER ET SOLEIL, professionnel de l'immobilier, ne pouvait ignorer l'obligation qui lui est faite, en vertu de la Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, de réaliser un diagnostic établissant la superficie habitable d'un bien lors de la mise en location de celui-ci ; Que l'erreur de superficie mentionnée au contrat de bail consenti à Monsieur [X] lui cause indéniablement un préjudice ; Que ce préjudice ne peut être constitué que par la perte de chance de contracter à un loyer inférieur à celui qu'il verse dans le cadre du contrat de bail querellé ; Qu'en effet, Monsieur [X] ne rapporte pas la preuve que le loyer versé était supérieur à la valeur locative du bien litigieux ; Que ce préjudice ne peut ainsi s'indemniser qu'à hauteur de la chance perdue ; Qu'en raison de l'incertitude qui caractérise la perte de chance, correspondant à la disparition d'une éventualité favorable, il convient d'accorder en réparation de ce préjudice à Monsieur [X] la somme de 1.500 euros ; Qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement rendu le 7 mars 2022 par le Tribunal de Proximité de FREJUS en ce qu'il a condamné la SARL CITYA MER ET SOLEIL à verser à Monsieur [X] [C] la somme de 1.500 euros en réparation de son préjudice ; Attendu que, sur l'appel en garantie de Madame [E] dirigée contre la Société EXBER, l'article 331 du Code de procédure civile prévoit qu'un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal et qu'il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement ; Que cette intervention forcée ne nécessite pas pour être recevable que soit rapportée la preuve d'une faute et d'un lien de causalité ; Que Monsieur [X] engage une action en diminution de loyer à propos d'un contrat de bail rédigé par la SARL CITYA MER ET SOLEIL mandatée par Madame [E], propriétaire du bien loué pour lequel la Société EXBER a été en charge du métrage ; Que l'action en intervention forcée dirigée par Madame [E] à l'encontre de la Société EXBER, entres autres, est en lien direct avec l'action en diminution de loyer formée à l'encontre de la bailleresse par Monsieur [X] ; Que cette action en intervention forcée est ainsi recevable ; Qu'il y a donc lieu de rejeter la demande de la Société EXBER de déclarer l'appel en garantie de Madame [E] sans objet ; Attendu que, sur la responsabilité pour manquement contractuel de la Société EXBER, les relations entre cette dernière et Monsieur [X] ne résultent d'aucun contrat ; Que le diagnostic réalisé par la Société EXBER pour mesurer la superficie du lot privatif a été réalisé dans le cadre de la vente de celui-ci, non de sa location, entre des parties qui ne sont pas celles à l'instance et non pour déterminer la surface habitable du bien querellé dans le cadre de sa mise en location ; Qu'il ne peut être établi que la Société EXBER a commis une faute dans la réalisation de ce diagnostic, rendant irrecevable l'action en responsabilité pour faute diligentée à son encontre par Madame [E] ; Qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement rendu le 07 mars 2022 par le Tribunal de Proximité de FREJUS en ce qu'il a rejeté l'action en responsabilité pour faute diligentée par Madame [E] à l'encontre de la Société EXBER ; Attendu que, sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, celle-ci représente la contrainte pour celui qui s'en prévaut d'agir en justice pour faire valoir ses droits, suite à une attitude abusive de celui qui s'en défend en refusant d'accéder à ses prétentions ; Que Monsieur [X] considère que Madame [E] reconnait dans le courrier envoyé le 11 mai 2020 à la SARL CITYA MER ET SOLEIL l'erreur de métrage de son appartement et la faute de son mandataire sans pour autant estimer que la réparation du préjudice à lui appliquer doive correspondre au versement d'un loyer trop important par rapport à la superficie réelle du logement ; Que par cette attitude, contradictoire selon lui, Madame [E], fait preuve de mauvaise foi ; Que, toutefois, il a été constaté précédemment que l'action en diminution de loyer de Monsieur [X] était forclose en raison de l'impossibilité de considérer la lettre envoyée par Madame [E] comme un quelconque accord en diminution du loyer ; Qu'il y a donc lieu de rejeter la demande en dommages et intérêts de Monsieur [X] pour résistance abusive de la part de Madame [E] ; Attendu qu'il sera alloué à la SARL CITYA MER ET SOLEIL, qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu qu'il sera alloué à Madame [E], qui a dû elle aussi, du fait de l'appel, engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu qu'il sera alloué à la Société EXBER, qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que Monsieur [X] qui succombe, supportera les dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 mars 2022 par le Tribunal de Proximité de FREJUS ; Y ajoutant, REJETTE toutes autres demandes ; CONDAMNE Monsieur [C] [X] à verser à la SARL CITYA MER ET SOLEIL la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [C] [X] à verser à Madame [E] [I] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [C] [X] à verser à la Société EXBER la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [X] aux dépens d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT