Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/00045

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION. le JEUDI VINGT SIX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE N° RG 24/00045 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y3T3 NUMERO MIN: 24/00068 Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de [Localité 11] les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Mme Céline DONET, Greffier A l’audience publique tenue le 27 Juin 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 26 Septembre 2024, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ENTRE : LA FABRIQUE DE [Localité 10] MÉTROPOLE [Adresse 6] [Adresse 6] représentée par Maître Sarah HEITZMANN, avocat au barreau de RENNES ET Société LES EYQUEMS représentée par M. [X] [K] [Adresse 3] [Adresse 3] représentée par Maître Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX En présence de Madame Amélie DINET-GARBAY, Commissaire du Gouvernement ------------------------------------------- Grosse délivrée le: à : Expédition le : à : FAITS ET PROCÉDURE La SCI LES EYQUEMS est propriétaire de la parcelle cadastrée section [Cadastre 9], d’une contenance de 829 m², sise [Adresse 4]. La parcelle supporte un bâtiment à usage commercial et professionnel. Par arrêté du 28 novembre 2023, le préfet de [Localité 11] a déclaré d’utilité publique les travaux de relatifs à l’opération d’aménagement du secteur « [13] » à [Localité 12]. Par courrier du 8 septembre 2023, reçu le 14 septembre 2023, la SPL LA FABRIQUE DE BORDEAUX METROPOLE (ci-après « La FAB ») a fait connaître ses propositions indemnitaires à la SCI LES EYQUEMS. A défaut d’accord, elle a, par mémoire enregistré au greffe le 26 février 2024, saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités d’expropriation. Maître SALVIAT s’est constitué dans l’intérêt de la SCI LES EYQUEMS par acte reçu au greffe le 26 mars 2024. La SCI LES EYQUIEMS a transmis son mémoire en réponse le 5 avril 2024. L’ordonnance fixant le transport sur les lieux au 13 mai 2024 à 11h20 et l’audience au 27 juin 2024 a été rendue par le juge de l’expropriation le 4 avril 2024. Par arrêté du 22 avril 2024, le préfet de [Localité 11] a déclaré cessibles les biens nécessaires à la réalisation de l’opération d’aménagement [13] sur la commune de [Localité 12] et l’urgence à prendre possession des biens. En raison de l’urgence déclarée par l’acte précité du 22 avril 2024, la FAB a, par un nouveau mémoire enregistré le 6 mai 2024, demandé au juge de l’expropriation de fixer les indemnités de dépossession selon les règles applicables à la procédure d’urgence. Le transport sur les lieux initialement fixé dans le cadre de la procédure ordinaire a été maintenu au 13 mai 2024. Le transport sur les lieux a eu lieu en présence du représentant et du conseil de la FAB, des représentants et du conseil de la SCI LES EYQUEMS et du commissaire du gouvernement. La FAB a demandé au juge de l’expropriation de fixer les indemnités provisionnelles à l’issue du transport, en application de l’article R. 232-7 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Par jugement du 13 mai 2024, le juge de l’expropriation a fixé les indemnités provisionnelles de dépossession à hauteur de 720 000 euros au titre de l’indemnité principale et 73 000 euros au titre de l’indemnité de remploi. L’ordonnance ordonnant le transfert de propriété au profit de la FAB est intervenue le 13 juin 2024. L’audience relative à la fixation des indemnités définitives s’est tenue le 27 juin 2024. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de son mémoire complémentaire et récapitulatif n°2 transmis le 26 juin 2024, la FAB demande au juge de l’expropriation de fixer à la somme de 688 000 euros l’indemnité principale de dépossession, outre une somme de 69 800 euros au titre de l’indemnité de remploi et de rejeter les demandes de la SCI LES EYQUEMS ainsi que la proposition du commissaire du Gouvernement. Au soutien de sa demande, la FAB expose que la surface utile du bâtiment exproprié est de 337 m² ainsi que cela résulte du mesurage réalisé par un géomètre qu’elle a mandaté. L’emprise correspond à un terrain constitué d’un parc de stationnement (5 places dont 1 PMR), sur lequel figure un panneau publicitaire. Elle soutient que le transport sur les lieux a permis de constater l’existence de 5 et non de 8 places de stationnement et que contrairement à ce qui est retenu par l’expert immobilier des expropriés, le sol non bâti de l’emprise est en état moyen. Elle souligne que l’emprise expropriée est constituée d’un ensemble bâti composé de deux bâtiments structurellement différents et qu’il s’agirait vraisemblablement à l’origine d’une maison d’habitation qui a supporté une extension de moindre qualité architecturale. Le diagnostic de performance énergétique de l’immeuble est mauvais, à savoir G. La FAB soutient que l’une des poutres maîtresses de l’extension en bois a été récemment remplacée par trois poutres en acier pour garantir la solidité structurelle de l’ensemble alors menacé. Elle estime que l’autre poutre en bois, à l’arrière du bâtiment, présente également une faiblesse structurelle nécessitant son remplacement à court ou moyen terme. Elle ajoute que le diagnostic de structure produit par les expropriés révèle par ailleurs un certain nombre de défauts d’étanchéité ou de facteurs de moins-value. Elle en déduit que l’immeuble ne saurait être considéré comme étant en « très bon état général ». S’agissant de l’intérieur du bâtiment, la FAB souligne que si la partie occupée par la société GAN est en bon état, les équipements sont sommaires et il existe quelques traces d’humidité au plafond, certains plateaux du faux plafond sont manquants. Au fond du local, la cloison n’est pas terminée pour être constituée d’un simple placo plâtre brut. Il n’y a pas de salle de pause, pas de toilettes pour personnes à mobilité réduite. Elle ajoute que l’entrée, de faible qualité, se fait par l’arrière du bâtiment. L’existence d’une cuisine, d’une réserve ou de sanitaires ne sont que des commodités minimales selon elle. S’agissant de la partie du bâtiment occupée par la société MAIF, qui occupe également tout le l’étage du bâtiment, extension comprise, la FAB soutient que les aménagements sont récents et les prestations de bonne qualité, même si l’aménagement est composé de simples cloisons modulaires. Elle explique que le bâti situé sur la parcelle [Cadastre 9] est loué ; un bail commercial a été conclu le 15 mai 2013 entre la société Les EYQUEMS et la MAIF pour une durée de 9 ans, renouvelé en l’espèce par tacite reconduction ; un bail professionnel conclu entre la société LES EYQUEMS et monsieur [O] [D], intermédiaire en assurance, conclu pour 6 ans à compter du 1 octobre 2013, tacitement renouvelé ; un bail conclu le 27 février 2020 entre la société LES EYQUEMS et la société VISION DISPLAY pour la location d’un panneau publicitaire : le bail a été conclu pour une durée de 6 ans renouvelable par tacite reconduction tous les ans. Elle en déduit que le bien sera évalué occupé. Elle conteste les allégations des expropriés selon lesquelles elle aurait appliqué un abattement de 5% du prix au m² pour tenir compte de l’occupation du bien à évaluer, mais fait remarquer qu’il est d’usage d’appliquer un tel abattement dès lors que l’attractivité d’un bien occupé sur le marché est moindre que celle d’un bien libre d’occupation. Sur la date de référence, il est indiqué que les parties s’accordent sur la date du 6 mars 2020. De même, elles s’accordent sur la qualification de terrain à bâtir de l’emprise. S’agissant de la méthode d’évaluation : la FAB privilégie la méthode d’évaluation en valeur de « bâti terrain intégré », par comparaison. Elle demande d’écarter la méthode de capitalisation par le revenu et rappelle que selon l’ouvrage de référence en la matière, cette méthode ne peut être utilisée que pour autant que le taux de capitalisation retenu résulte d’une étude du marché local approfondie et précise des propriétés louées, pour dégager des taux dominants suffisamment précis. A défaut de données suffisamment nombreuses, cette méthode peut néanmoins être utilisée comme méthode de recoupement. Elle souligne que si la méthode par capitalisation peut éventuellement être retenue en l’absence de termes de comparaison pertinents pour utiliser la méthode par comparaison, tel n’est pas du tout le cas en l’espèce. La FAB critique par ailleurs le taux de capitalisation retenu par l’expert des expropriés à hauteur de 6 à 7% qui ne repose sur aucun justificatif. Si le commissaire du gouvernement propose une étude de marché à l’appui de sa recherche du taux de capitalisation, la FAB considère que son étude de marché est insuffisante pour reposer sur uniquement 5 termes de comparaison, d’autant que certains ne sont pas pertinents car ils concernent des biens vendus libres d’occupation ou des biens à usage mixte d’habitation, de sorte que seuls 3 termes seraient véritablement pertinents et qu’il ne serait pas possible de dégager un taux dominant. La FAB insiste sur le fait qu’en matière de capitalisation, une variation de 1% de taux de capitalisation peut conduire à une augmentation conséquente de la valeur retenue. Elle ajoute que l’étude du commissaire du gouvernement ne comporte aucune étude précise des loyers alors même que cette méthode est très dépendante des conditions de location et des conditions économiques du moment de la conclusion du bail et de la fixation du loyer. Elle considère que retenir cette méthode conduira à retenir une évaluation déconnectée de la réalité du marché, alors que l’utilisation des deux méthodes d’évaluation n’est pertinente que si elles sont convergentes et permettent de se conforter mutuellement. S’agissant de la méthode par comparaison, la FAB souligne que les expropriés s’appuient sur 7 termes de comparaison mais sans produire les références cadastrales ou les copies des actes, de sorte que ces références doivent être écartées. En toute état de cause, elle estime que les biens retenus à titre de termes de comparaison ne sont pas pertinents. Concernant les termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement, l’expropriant considère que les termes n°1 à 5 sont pertinents mais souligne que les termes 1 à 4 sont libres d’occupation de sorte qu’il y aurait lieu d’appliquer un abattement sur la valeur retenue. Elle souligne que le terme n°6 n’est pas comparable car il s’agit d’un bien mixte à usage de logement et de brasserie. La FAB produit pour sa part 10 termes de comparaison qu’elle estime pertinents. En réplique, aux termes de son mémoire en réponse n°3 du 25 juin 2023, la SCI LES EYQUEMS sollicite du juge de l’expropriation la fixation de l’indemnité principale à la somme de 1 250 000 euros, outre une indemnité de remploi de 126 000 euros, une indemnité pour perte de revenus locatifs de 120 291,45 euros HT et HC, une indemnité pour travaux non amortis de 40 142,83 euros, outre 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, la SCI LES EYQUEMS expose qu’elle est propriétaire d’une parcelle de 829 m² très bien desservie et située entre l’aéroport de [Localité 12] et le centre-ville de [Localité 10]. Elle est située au niveau de l’accès du parking du centre commercial [13] et à moins de dix minutes en voiture de la mairie de [Localité 12]. Elle supporte un bâtiment de 337 m² utiles en parfait état en R+1 loué à deux sociétés d’assurance, outre 8 places de parking et un panneau publicitaire loué. Elle estime qu’il ressort du rapport de l’expert qu’elle a mandaté que l’immeuble est en très bon état général avec des locaux fonctionnels et bien configurés. Elle ajoute avoir fait réaliser des travaux pour 50 142,83 euros afin d’assurer la mise en sécurité du bâtiment à la suite d’un diagnostic structure réalisé le 9 février 2023, avant qu’elle ne soit au courant de la procédure d’expropriation à venir. Elle conteste la description dévalorisante du bâtiment faite par la FAB en s’appuyant sur le diagnostic structure qu’elle a fait réaliser et regrette que la FAB occulte tous les points forts des locaux loués (pour la partie [O] [D]: éclairage naturel, trois vitrines en façade, climatisation réversible, sanitaires et wc indépendants, coin cuisine avec évier, réserve ; pour la partie MAIF : éclairage naturel et aménagements de qualité outre climatisation réversible et plusieurs sanitaires). La SCI LES EYQUEMS expose que les locaux font l’objet d’un bail commercial et d’un bail professionnel et que la parcelle supporte un panneau publicitaire également loué. Il s’agit d’un immeuble de rapport qui doit être évalué en bien occupé. Au regard de la caractéristique de l’immeuble qui est un immeuble de rapport, la SCI LES EYQUEMS estime qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement pour occupation car précisément dans ce cas de figure, le fait que l’immeuble soit occupé par de bons locataires qui payent leur loyer comme tel est le cas en l’espèce est une source de valorisation de l’immeuble pour de potentiels acquéreurs. Sur la date de référence et la qualification de terrain à bâtir, la SCI LES EYQUEMS rejoint la position de l’expropriant. Sur l’évaluation de l’indemnité, la SCI LES EYQUEMS conteste la pertinence des termes de comparaison proposés par l’expropriant et le commissaire du gouvernement qui sont soit anciens soit trop éloignés de la zone concernée soit qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques que le bien loué (superficie, affectation). Elle souligne en outre que la valorisation d’un local à usage commercial est différente de la valorisation d’un local à usage de bureau. Or, tous les termes de comparaison de l’expropriant sont des locaux à usage de bureaux. S’agissant de ses propres termes de comparaison, il est souligné que dans un courrier complémentaire du 20 juin 2024, l’expert mandaté a complété son rapport en précisant les références parcellaires et de publication des ventes mentionnées dans son rapport. S’agissant de « l’approche par le revenu », elle souligne qu’il ne peut lui être reproché de ne pas justifier le taux de rendement par des éléments objectifs et vérifiables car l’expert a complété son rapport le 20 juin 2024 en précisant les références. Elle estime par ailleurs que de part ses caractéristiques mêmes, aucun terme de comparaison n’est valable, justifiant de recourir à cette méthode, comme l’a précédemment fait le juge de l’expropriation de la Gironde, confirmé en appel. Une indemnité au titre de la perte des revenus locatifs est demandée pour couvrir la période nécessaire à retrouver un local et de nouveaux locataires, qui, au regard des spécificités de l’immeuble à trouver et de la conjoncture ne peut être inférieur à 15 mois. Une indemnité au titre des améliorations récentes est également demandée pour les travaux non amortis réalisés en février 2024, réalisés car indispensables à la sécurité de l’immeuble. Aux termes de ses conclusions du 24 juin 2024, le commissaire du gouvernement propose de fixer le montant de l’indemnité de dépossession à la somme de 1 230 000 euros outre une indemnité de remploi de 124 000 euros. Au soutien de cette estimation, il fait valoir que l’emprise est située dans une zone commerciale localisée à proximité du centre-ville de [Localité 12] et de la rocade bordelaise, secteur également desservi par le tram A dont un arrêt est accessible à 150 mètres. S’agissant de la consistance du bien, il fait valoir que la surface à retenir est celle résultant du métrage du géomètre mandaté par la FAB, à savoir 337 m². Le bâtiment est composé de deux cellules à usage commercial et des places de parking sont présentes sur l’emprise. Il souligne l’excellente visibilité du bâtiment, situé le long d’un axe très passant. Il retient que le bâti est en très bon état, bien entretenu. Il retient également que les deux cellules font l’objet d’un bail commercial et que le panneau d’affichage présent sur la parcelle fait l’objet d’un bail annuel. Sur la date, de référence, il retient le 10 mars 2020 et retient qu’à la date de référence, le bien était un immeuble bâti, à usage de bureau. Concernant les demandes des expropriés, le commissaire du gouvernement retient uniquement le deuxième terme de comparaison comme pertinent. Concernant les termes de comparaison proposés par la FAB, il souligne qu’il a retenu majoritairement les mêmes. Pour fonder sa proposition d’évaluation, le commissaire du gouvernement se fonde sur 6 termes de comparaison. Il propose également la méthode par le revenu et retient un taux de capitalisation de 6,33% sur le secteur des immeubles de bureau et propose une valeur vénale qui est le résultat de la moyenne entre la valeur issue de la méthode par comparaison et celle de la méthode par le revenu, en justifiant cette valeur par l’absence de termes de comparaison pertinents au regard de la situation privilégiée du bien à évaluer. MOTIFS DE LA DECISION Sur la consistance du bien exproprié Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : “Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.” En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 13 juin 2024. Il n’est ni allégué ni soutenu que la consistance du bien aurait changé entre la date du transport sur les lieux (13 mai 2024) et la date de cette ordonnance. Il ressort du transport sur les lieux que l’emprise expropriée sur trouve à l’angle de l’[Adresse 8] et de la [Adresse 14] à [Localité 12]. Elle est située le long d’un axe très passant, à proximité immédiate du centre commercial de [13], à proximité du tram A qui relie l’aéroport de [Localité 12] au centre-ville de [Localité 10]. L’immeuble érigé sur cette parcelle est un bâtiment en R+1. Le premier étage et la partie gauche du rez-de-chaussée est donné à bail commercial et occupé par la société d’assurance MAIF. La partie gauche du rez-de-chaussée est occupée par un intermédiaire assurance. Elle fait l’objet d’un bail professionnel. A l’extérieur, le sol est constitué de dalles de béton à l’avant du bâtiment. Des cailloux sont présents sur le côté et à l’arrière du bâtiment. L’emprise est clôturée par une clôture basse en béton, relativement ancienne. Le parking, qui comprend 5 places de stationnement matérialisées dont une place PMR, est goudronné. L’ensemble est dans un état moyen. Le bâtiment est constitué sur la partie gauche d’un immeuble qui semble avoir été initialement à usage d’habitation. Cette partie est revêtue d’un enduit. La partie droite constitue une extension de l’immeuble, avec un bardage de briquettes et de bois. Sur la partie arrière du bâtiment, la peinture ou la lasure est très écaillée. A l’intérieur du bâtiment, pour la partie occupée par l’intermédiaire d’assurance, il a pu être constaté un bon état d’entretien. Cette partie de l’immeuble, qui dispose d’une entrée séparée sur le côté du bâtiment, avec un accès pour les PMR, est composée d’une grande salle open space entourée par trois baies vitrées (double vitrage). Un seul bureau est fermé. Au fond de la pièce, il y a des espaces de rangement, un sanitaire, un coin cuisine. Une plaque de placo plâtre brute a été posée pour condamner l’accès à l’autre partie du bâtiment. En dépit de quelques traces de moisissures anciennes au plafond et d’une ou deux plaques de faux plafond manquantes, cette partie, dotée également d’une climatisation réversible, est en très bon état général. Pour la partie occupée par la société MAIF, les aménagements apparaissent plus récents, de bonne qualité. Cet espace est également doté d’une climatisation réversible. Les cloisons sont modulaires. Il existe une grande salle de réunion à l’étage. L’espace est composé de bureaux, d’espaces de rangement, d’une salle de cuisine et de sanitaires dont un accessible aux PMR. L’ensemble est également en très bon état général. Il est constant qu’à la date de l’ordonnance, le bien était occupé pour faire l’objet de deux baux : un bail commercial liant la SCI LES EYQUEMS à la société MAIF et un bail professionnel liant la SCI LES EYQUEMS à monsieur [D]. Un contrat de location était également en cours s’agissant de la location du panneau publicitaire sis sur le parking. Sur la date de référence et sur la qualification de terrain à bâtir à la date de référence La parcelle expropriée, située en zone UP-Z7-3 du PLU 3.1 de [Localité 10] Métropole est incluse dans le périmètre du droit de préemption urbain. Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendue opposable aux tiers. En l’espèce, le PLU 3.1 a été approuvé le 16 décembre 2016. La dernière modification ayant affecté la zone est la 9e modification du 24 janvier 2020, devenue opposable aux tiers le 10 mars 2020, non le 6 mars 2020 comme mentionné par l’expropriant par erreur. La date de référence sera donc fixée au 10 mars 2020. A cette date, il n’est pas contesté que le terrain revêtait la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Sur l’indemnité principale Par application des articles L. 322-1 à L. 322-3 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du présent jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence. Sur la méthode d’évaluation Les parties sont en désaccord sur la méthode qu’il convient d’adopter pour procéder à l’évaluation de l’emprise. La SCI LES EYQUEMS revendique que l’immeuble qu’elle a acquis en 1993 est un immeuble de rapport, raison pour laquelle elle demande que la méthode d’évaluation par le revenu soit utilisée pour la détermination de son indemnité, en complément de la méthode par comparaison. Cette approche, qui est également celle retenue par le commissaire du gouvernement, est fermement contestée par la FAB. La méthode par comparaison de transactions est celle habituellement retenue ; elle suppose de trouver plusieurs termes de comparaison relatifs à des biens ayant des caractéristiques comparables dans un secteur géographique proche et similaire. Cette méthode est généralement considérée comme la plus sûre pour estimer un bien à sa valeur de marché du moment, sous réserve de disposer de données de comparaison suffisantes. Lorsque le propriétaire du bien en cause est principalement intéressé par le revenu que produit son immeuble, la méthode d’évaluation par le revenu peut être également retenue, mais à la condition que les données de comparaison soient suffisamment précises, nombreuses, pour permettre de dégager un taux de capitalisation dominant, reflétant l’état du marché locatif. Ce taux ne saurait être approximatif et doit reposer sur une étude très précise du marché immobilier, relative aux cessions mais aussi aux loyers pratiqués. Cette méthode permet d’obtenir la valeur vénale du bien en divisant le revenu brut de l’immeuble par un taux de capitalisation. Il convient de rappeler que le juge de l’expropriation a le libre choix de la méthode d’évaluation, à charge pour lui d’en expliquer le contenu. Il est par ailleurs tout à fait possible d’utiliser une méthode et l’autre pour recoupement. En l’espèce, il convient de relever dès à présent que l’expert immobilier de la SCI LES EYQUEMS affirme dan son rapport que « concernant les taux de rendement attendus, nous indiquerons qu’à l’heure actuelle, ils sont globalement compris entre 4 et 5% pour les beaux emplacements de centre-ville, à 7 ou 8% pour les emplacements de périphérie. Dans les secteurs de très bonne commercialité comme dans le cas présent, ils avoisinent les 6 à 7% ». Force est toutefois de constater que ce taux de 6 à 7% n’est étayé par aucun élément objectif permettant de le démontrer. Par courrier du 20 juin 2024, l’expert a communiqué un complément à son rapport en reproduisant des graphiques issus de la Banque de France et de Réal Groupe. Le premier graphique, retraçant l’évolution comparée de l’OAT (Obligations à terme), de l’inflation et du taux de prime bureaux, montre un taux de capitalisation de 4,25%, mais ce taux n’est pas local : il est à l’échelle de la France. Un autre tableau fait état de taux de rendement « [Localité 10] Centre » en distinguant des emplacements n°1, n°1 bis et n°2 allant de 4,75% à 7,75% en 2023 sans plus de précision ; or, [13] ne peut être considéré comme assimilable à [Localité 10] Centre. Un second graphique concerne [Localité 10] et fait état d’un taux de rendement de 6% en 2023. Enfin, le dernier tableau donne le détail des taux de rendement en France, dont [Localité 10] : 4,35% en 2022 et 4,15% en 2023. Or, force est de constater que ces éléments ne concernent pas précisément le quartier de [13] et qu’il n’est pas précisé s’il s’agit d’investissement locatifs d’habitation, de commerces ou de bureaux. Dès lors, en raison de l’impossibilité de déterminer si le taux de « 6 à 7% » proposé par l’expert des expropriés est pertinent, ce taux de rendement ne peut qu’être écarté. Le commissaire du gouvernement indique dans ses conclusions qu’il n’avait pu appliquer jusque là la méthode par le revenu, faute de connaître le montant de la totalité des loyers perçus. Il souligne néanmoins avoir examiné les différents termes, contrats en cours ou antérieurs, lui permettant de retenir un taux de capitalisation de 6,33% sur le secteur pour des immeubles de bureaux. Il ressort en effet de son tableau récapitulatif et des pièces produites que le commissaire du gouvernement a réalisé cette étude. Sur les 6 termes de comparaison recensés, les taux de rendement vont de 5,23% à 7,90 %, représentant un moyenne de 6,33% et une médiane de 6,43, qui correspond par ailleurs à la transaction la plus récente : 29 janvier 2024. (TC3). Toutefois, ainsi que le relève la FAB, ce bien a été vendu libre d’occupation de sorte que le taux de rendement ne peut être calculé sur la base de la valeur du bien libre. En outre, le dernier terme de comparaison ne peut être considéré comme pertinent dès lors qu’il concerne un immeuble à usage mixte d’habitation. Restent en conséquence seulement trois termes de comparaison. L’expropriant estime que la méthode d’évaluation sur le rendement ne peut se satisfaire de seulement trois termes de comparaison, qui ne permettent pas de dégager de taux réel et dominant ; à ces trois termes de comparaison correspondent trois taux différents : 5,56%, 7,90% et 6,53%. Or, une marge d’un ou deux pour cent aboutit à un différentiel de plusieurs centaines de milliers d’euros. En outre et en tout état de cause, le type de bail n’est pas précisé pas plus que la date de fixation du loyer. Dans ces conditions, il n’est pas possible non plus de retenir la proposition du commissaire du gouvernement. La méthode de l’évaluation par le revenu étant impossible à utiliser faute de données pertinentes permettant de déterminer le taux de capitalisation, il y a lieu d’examiner les termes de comparaison produits et de les comparer au bien litigieux. Méthode retenue : évaluation par comparaison Il convient de rappeler que l’immeuble supporte deux types de baux : un commercial et un professionnel. Le bail commercial a été conclu avec la société MAIF ; aux termes de ce bail, la destination des lieux est « l’exercice d’une activité de distribution/vente de produits d’assurance et bancaires, ainsi que (..) toute autre activité pouvant être ordinairement exercée par une société d’assurance mutuelle, que ce soit à titre permanent ou occasionnel ». Le second bail est un bail professionnel, dont la destination est : activité d’intermédiaire en banque, assurance, à l’exclusion de toute autre activité commerciale, industrielle ou artisanale ». Il y a donc deux activités, l’une commercial, l’autre de bureau, qui coexistent dans cet immeuble. En conséquence, il y a lieu de rechercher en priorité des termes de comparaison issus de locaux à usage mixte (commerce et bureaux) puis, si ceux-ci ne sont pas suffisamment nombreux, des termes de comparaison issus de locaux à usage de commerces puis de bureaux, dans un périmètre proche ou un quartier présentant les mêmes caractéristiques. En effet, les termes de comparaison d’immeubles à usage de bureau sont pertinents en l’espèce puisque même si l’un des baux est commercial, il n’en demeure pas moins que le local est essentiellement composé de bureaux. En revanche, les termes de comparaison proposés par les expropriés relatifs à des maisons d’habitation doivent être écartés comme non pertinents au regard de la consistance du local à la date de l’ordonnance d’expropriation. Le terme de comparaison n°3 produit par la FAB concerne un bâtiment divisé en local commercial et en bureaux, sis [Adresse 1], soit à 1,4km du bien exproprié, coté rocade. Il résulte d’un jugement rendu par le juge de l’expropriation, finalement versé aux débats par la FAB. Il en ressort que si l’immeuble ne présente pas strictement les mêmes caractéristiques au regard de la structure métallique, le juge de l’expropriation avait dans son jugement évalué le bien au regard d’autres termes de comparaison résultant de biens occupés, à usage commercial dans un périmètre proche ainsi que des immeubles à usage de bureau dans le même périmètre. Le prix au m² retenu est 2051 euros. Ce terme de comparaison peut être retenu. Il convient toutefois de souligner que le bien concerné bénéficie d’un emplacement moins favorable que le bien exproprié. De plus, il est d’une superficie de 585 m² de sorte que son évaluation est moindre que celle d’une surface moins importante. Le terme de comparaison n°5 est situé [Adresse 7], d’une superficie de 745 m². Le prix au m² est de 2282 euros. S’il s’agit d’un local à usage de commerce et de bureaux, le bien est libre de toute occupation. L’expropriant estimant toutefois que ce terme est pertinent, ceci étant dans l’intérêt de l’exproprié, il y a lieu de le retenir. Ce sont les seuls termes de comparaison produits par l’expropriant concernant des immeubles mixtes. Le commissaire du gouvernement ne propose pas de termes de comparaison de tels bâtiments. Il en va de même pour les expropriés. Il convient dès lors de rechercher les termes de comparaison relatifs à des biens occupés exclusivement par des baux commerciaux : aucun n’est proposé par le commissaire du gouvernement. Le 10e terme de comparaison produit par l’expropriant est relatif à un immeuble en R+1 avec emplacement de stationnement pour voiture, occupé, pour une valeur de 1442 euros le m², situé [Adresse 2]. Le bien est situé dans une rue commerçante mais celle-ci est éloignée de 2,7km de l’emprise, ce qui doit conduire à l’écarter. Le premier terme de comparaison des expropriés est relatif à une « boîte commerciale » pour un prix au m² de 4625 euros mais l’acte n’est pas produit, pas plus que les références de sorte que ce terme doit être écarté. Le deuxième terme de comparaison (également retenu par le commissaire du gouvernement) qui concerne un bien à usage mixte d’habitation et commercial ne peut être retenu, la destination n’étant pas comparable. Le troisième terme de comparaison est relatif à un bâtiment occupé de 6441 m² (bail commercial selon la photographie) situé [Adresse 17], soit à proximité de l’emprise expropriée. Le prix au m² est de 2397 euros. Ce terme, non critiqué par l’expropriant, peut être retenu comme pertinent. Ainsi que cela a été mentionné plus haut, les autres termes relatifs à des maisons d’habitation ne sont pas pertinents. Au regard de ces trois seuls termes de comparaison pertinents, il y a lieu de rechercher les termes de comparaison pertinents relatifs à des bâtiments à usage de bureau. La FAB produit quatre termes de comparaison résultant de cessions intervenues [Adresse 15], soit à un peu plus de 2 km de l’emprise. Mais contrairement à ce qui est soutenu par la FAB, le quartier dans lequel est située cette rue, proche de la rocade et de l’aéroport, n’a pas des caractéristiques comparables à celles de l’[Adresse 8] dans la mesure à la [Adresse 15] est essentiellement bordées de locaux à usage de bureaux ou des hôtels et ne présente pas la même attractivité commerciale que l’[Adresse 8], longeant le centre commercial [13], également proche d’habitations. Ils seront écartés comme non pertinents. Il en va de même du terme de comparaison n°6 (terme n°1 du commissaire du gouvernement) qui est situé [Adresse 16], à 2km de l’emprise expropriée, éloigné d’autant du centre commercial [13]. Il en va de même du terme de comparaison n°7 (terme n°2 du commissaire du gouvernement) relatif à une cession [Adresse 5], éloigné de plus de 2 km. Le terme 8 (terme n°3 du commissaire du gouvernement) est encore plus éloigné : 4 km, de sorte qu’il y a lieu de l’écarter. Au total, seuls trois termes de comparaison peuvent être retenus : les termes 3 et 5 de l’expropriant et le terme 3 des expropriés. Cela conduit à une moyenne au m² de 2051+2282+2397=2243 euros. La moyenne des 10 termes de comparaison produits par la FAB aboutit à un prix moyen au m² de 1908 euros. Néanmoins, pour tenir compte du fait que certains termes de comparaison portent sur des surfaces plus importantes que le bien exproprié, elle a proposé de valoriser le bien à hauteur de 2040 euros par m². Il s’ensuit que pour les mêmes raisons, la moyenne de 2243 euros devra être revue la hausse pour tenir compte de la moindre surface du bien exproprié. S’agissant de la situation géographique du bien, il convient de considérer que son emplacement apparaît privilégié, longeant l’[Adresse 8], à proximité du parking du centre commercial [13], à proximité d’un arrêt de tram desservant le centre-ville de [Localité 10]. Par ailleurs, le transport sur les lieux a permis de constater que le bien considéré est en très bon état général s’agissant des aménagements intérieurs. S’agissant de l’extérieur, des travaux de consolidation ont été réalisés sur la poutre située à l’avant du bâtiment, lequel est par ailleurs équipé d’une climatisation. Le diagnostic de structure établi à la demande de la SCI LES EYQUEMS daté du 9 février 2023 indique que la toiture est en bon état général, qu’il n’y a pas de traces d’infiltration, que si la lasure sur la poutre arrière est en mauvais état il n’y a pas de dégradation de la poutre en partie courante. La poutre dont l’état de dégradation avancé a été constaté a fait l’objet de travaux de consolidation par structure métallique, ce qui n’est pas contesté. Certes il est relevé que la pente de la toiture n’est pas conforme aux normes usuelles de même que l’accès au toit n’est pas aisé ou encore l’absence de garde corps, ligne de vie ou point d’ancrage sur le toit mais aucun de ces éléments n’apparaît déterminant pour l’évaluation du bien. En revanche, le diagnostic énergétique classe le bâtiment en catégorie G, ce qui constitue nécessairement un facteur de moins value. Au regard de l’ensemble de ces éléments, et étant souligné qu’il s’agit d’un bâtiment en dur non en structure métallique comme les locaux commerciaux objets des termes de comparaison, il y a lieu de retenir un prix au m² plus élevé que la moyenne issue des comparaisons, qui portaient sur des bâtiments de surface plus importante, à savoir à hauteur de 2650 euros par m². Soit une indemnité de 2650 x 337= 893 050 euros Sur l’indemnité de remploi L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus. L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 90 305 euros (5 000x 20 % + 10 000x 15% +878 050x10% ). Sur les indemnités accessoires En application de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Sur la demande au titre de la perte des loyers En l’espèce, il n’est pas contesté que l’immeuble exproprié supporte deux baux, un bail commercial et un bail professionnel, et qu’un panneau publicitaire faisant l’objet d’un bail est présent sur le parking extérieur. La FAB admet le principe de cette indemnité, correspondant à une année de perte de loyers. Le propriétaire exproprié peut solliciter une indemnité pour perte de revenus locatifs due à l’expropriation, le temps pour le propriétaire évincé d’acquérir un nouveau local de remplacement et de trouver un locataire. En l’espèce, il ressort des pièces produites, non contestées, que les revenus locatifs générés par l’emprise expropriée sont les suivants : 60 095,20 euros HT HC/an pour le bail conclu entre la MAIF et la SCI LES EYQUEMS 27 138 euors HT/HC/ an pour le bail conclu entre M. [D] et la SCI LES EYQUEMS 9 000 euros HT pour le bail relatif au panneau publicitaire conclu entre la société VISION DISPLAY et la SCI LES EYQUEMS. Soit un total annuel de 96 233,20 euros HT. Il est admis habituellement en jurisprudence que la perte de revenus locatifs doit conduire à une compensation des loyers perdus durant une année. Si la SCI LES EYQUEMS estime que la perte de ces revenus devrait être compensée à hauteur d’une durée de 15 mois minimum pour lui permettre de retrouver un local similaire, à un emplacement similaire avec des locataires du même type, il convient de souligner que cette indemnité n’a que vocation à réparer le préjudice subi du fait de la perte de revenus locatifs en raison de l’expropriation, le temps pour le propriétaire évincé de retrouver une nouvelle source des revenus locatifs ; la circonstance que le propriétaire souhaiterait se replacer exactement dans les mêmes conditions qu’avant l’expropriation, quitte à prendre beaucoup de temps pour procéder à un investissement, ne peut être opposée pour justifier une demande d’indemnisation plus conséquente. Ainsi, il y a lieu de faire à la demande d’indemnisation pour perte de revenus locatifs, à hauteur de 96 233,20 euros correspondant à une année de perte de loyers. Sur l’indemnité au titre des travaux non amortis. Aux termes de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété./ Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1. (…)», cette enquête étant l’enquête préalable à l’utilité publique, non l’enquête parcellaire. La FAB estime que ces travaux sont inclus dans l’évaluation du bien. IL n’est ni soutenu ni allégué que les travaux réalisés auraient un caractère frauduleux en vue d’obtenir une indemnisation plus élevée. Elle ne se prévaut pas de la présomption de caractère frauduleux des travaux d’amélioration posée à l’article L. 322-1 précité. En l’espèce, il résulte des pièces produites que la SCI LES EYQUEMS a fait procéder à des travaux de confortement d’une poutre porteuse devenue fragile au mois de février 2024. Ces travaux, portant sur la sécurité de l’immeuble, étaient nécessaires à la poursuite de l’exploitation normale des locaux. En raison de leur caractère récent, les dépenses engagées n’ont pas permis d’être amorties à la date de l’expropriation. En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande d’indemnisation à hauteur de 40 142,83 euros correspondant au total des factures produites aux débats. Sur les dépens Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, la FAB sera condamnée aux dépens. Sur l’indemnité au titre des frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile: “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :/1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;/2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991./Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.” En l’espèce, il n’est pas inéquitable d’allouer à la SCI LES EYQUEMS une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles, qui a engagé des frais d’avocat pour faire valoir ses droits dans le cadre de la procédure d’expropriation et qui a sollicité un expert immobilier. PAR CES MOTIFS Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, FIXE la date de référence au 10 mars 2020, FIXE les indemnités définitives de dépossession revenant à la SCI LES EYQUEMS pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section [Cadastre 9], d’une contenance de 829 m², sise [Adresse 4] aux sommes suivantes : - 893 050 euros au titre de l’indemnité principale, - 90 305 euros au titre de l’indemnité de remploi, - 96 233,20 euros au titre de la perte des revenus locatifs - 40 142,83 euros au titre des travaux non amortis Condamne la Fabrique de Bordeaux Métropole aux dépens. Condamne la Fabrique de Bordeaux Métropole à payer à la SCI LES EYQUEMS la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Mme Céline DONET, greffier présent lors du prononcé. Le Greffier Le Juge de l’Expropriation