Tribunal judiciaire, 31 octobre 2024. 24/04193

N° RG 24/04193 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZB53 PREMIERE CHAMBRE CIVILE 72A N° RG 24/04193 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZB53 Minute n° 2024/00 AFFAIRE : S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 6] C/ S.C.I. YOYO Exécutoires délivrées le à Avocats : la SCP BAYLE - JOLY TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 31 Octobre 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente Statuant à Juge Unique Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier lors des débats Monsieur David PENICHON, greffier lors du délibéré DEBATS : A l’audience publique du 19 Septembre 2024, JUGEMENT : Réputé contradictoire Premier ressort, Par mise à disposition au greffe, DEMANDERESSE : S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 6] représenté par son Syndic la société AQUITAINE OCEAN sise [Adresse 2] [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Maître Paola JOLY de la SCP BAYLE - JOLY, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant DEFENDERESSE : S.C.I. YOYO [Adresse 1] [Localité 3] défaillant N° RG 24/04193 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZB53 EXPOSE DU LITIGE La SCI YOYO est propriétaire de deux appartements, d’un parking et de deux terrasses couvertes constituant respectivement les lots n° 19, 20, 21 25 et 26 de l’immeuble en copropriété dénommé Résidence [Adresse 6] sise [Adresse 1] à [Localité 5]. Aux motifs du défaut de paiement par la SCI YOYO des charges de copropriétés afférentes à ses lots malgré les relances et mise en demeure de payer du 8 février 2024, LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 6] représenté par son syndic, la société AQUITAINE OCEAN a, par acte en date du 13 mai 2024, valant conclusions et auquel il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, fait assigner devant la présente juridiction la SCI YOYO. Au visa de la loi du 10 juillet 1965 et des statuts de la copropriété, il demande au tribunal de : -condamner la défenderesse à lui payer les sommes de : - 10.584,15 euros au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 février 2024, à parfaire au jour du jugement au regard du décompte actualisé, -la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts, -la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner la défenderesse aux entiers dépens , - ordonner l’exécution provisoire de la décision. La SCI YOYO n’a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture est en date du 25 juin 2024. MOTIVATION 1- sur l’impayé de charges et frais L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser, à compter du 1er janvier 2017, au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge . L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote part de charges. Le co-propriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées . L’article 10-1 de la même loi met également à la charge du copropriétaire concerné les frais nécessaires de relance et de recouvrement engagés par le syndicat pour recouvrer les charges impayées . Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Pour justifier de ses créances le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence [Adresse 6] produit à l'appui de sa demande : -l’état descriptif et de division et règlement de copropriété de la Résidence [Adresse 6] établi devant notaire à l’initiative de la SCI YOYO, -le relevé de propriété, -l’avis de mutation, -les modificatifs de l’état de division, -le contrat de syndic, -les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires en date des 17 décembre 2021 et 10 mai 2023, -les états de répartition des charges pour les exercices 2021 et 2022 -les appels de fonds 2021, 2022 , 2023 et 2024 , -l’extrait du compte copropriétaire du 29 mars 2024, - les factures de frais, -le décompte de sa créance au 4 avril 2024, -la mise en demeure de payer avec accusé de réception . Il résulte de ces pièces que la SCI YOYO est redevable envers la LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence [Adresse 6] de la somme de 10.284,15 euros au titre des charges de copropriété afférentes à ses lots en ce inclus les frais de mise en demeure de payer (30 euros) selon décompte arrêté au 1er avril 2024. En revanche, ne peuvent être imputés à la défenderesse les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'avocat (300 euros) qui ne sont prévues par le contrat de syndic que dans le cas de diligences exceptionnelles dont il n'est pas justifié en l'espèce et qui, hors de ces cas font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, et ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité. La SCI YOYO sera en conséquence condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence [Adresse 6] la somme de 10.284,15 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété, de relance et de recouvrement et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme globale de 9.648,79 euros à compter du 8 février 2024, date de la mise en demeure. 2- sur la demande de dommages et intérêts Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence [Adresse 6] fait valoir que le non paiement par la SCI YOYO des charges de copropriété afférentes aux lots dont elle est propriétaire, est fautif et particulièrement préjudiciable. Il sollicite donc sur le fondement des articles 1231-6 du code civil la condamnation de la SCI YOYO à indemniser le préjudice subi à hauteur de 2000 euros. Selon l’article 1231-6 al 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé , par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. Les manquements répétés d’un copropriétaire au paiement des charges lui incombant constitue une faute causant à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct et certain distinct des intérêts moratoires et qui est constitué par les difficultés de trésorerie subséquentes. En l’état des pièces communiquées ce préjudice sera indemnisé à hauteur de la somme de 1000 €. 3-sur les demandes annexes En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront supportés par la SCI YOYO, partie perdante. L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du demandeur à hauteur de 1000 euros. Aucun élément ne permet d'écarter l'exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, -CONDAMNE la SCI YOYO à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 6] sise [Adresse 1] à [Localité 5], représentée par son syndic la société AQUITAINE OCEAN les sommes de : -10.284,15 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété, de relance et de recouvrement dus au 1er avril 2014 et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme globale de 9.648,79 euros à compter du 8 février 2024, date de la mise en demeure. -la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts, -la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -CONDAMNE la SCI YOYO aux entiers dépens de l’instance, -REJETTE toutes demandes plus ample et/ou contraire. -DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, greffier. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT