Tribunal judiciaire, 23 octobre 2024. 21/09213

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE ■ PÔLE CIVIL 1ère Chambre JUGEMENT RENDU LE 23 Octobre 2024 N° RG 21/09213 - N° Portalis DB3R-W-B7F-XBRD N° Minute : AFFAIRE S.A.S. SOCIETE BFP CAPITAL C/ [F] [P] [V], [C] [L] Copies délivrées le : DEMANDERESSE S.A.S. SOCIETE BFP CAPITAL [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Me Thierry CHAPRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0479 DEFENDEURS Monsieur [F] [P] [V] [Adresse 2] [Localité 5] Madame [C] [L] [Adresse 2] [Localité 5] tous deux représentés par Maître Adrien WILLIOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P513 En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Juin 2024 en audience publique devant : Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente Quentin SIEGRIST, Vice-président magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de : Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente Quentin SIEGRIST, Vice-président Alix FLEURIET, Vice-présidente qui en ont délibéré. Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier. JUGEMENT prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 25 Septembre 2024. EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE M. [F] [V] et Mme [C] [L] épouse [V] (ci-après les époux [V]) sont propriétaires d'un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 7] comprenant six bâtiments. Le 4 janvier 2021, la société BFP Capital a adressé aux époux [V] une offre d'achat de cet ensemble immobilier au prix de 6 031 000 euros, honoraires de l'agence immobilière inclus, et comprenant diverses conditions. Le 7 janvier 2021, les époux [V] ont adressé à la société BFP Capital une contre-proposition au prix net vendeur de 5 900 000 euros, prévoyant notamment, outre diverses conditions, une acceptation par la société BFP Capital avant le 11 janvier 2021 à 18h et la signature d'une promesse de vente au plus tard le 22 mars 2021. La société BFP Capital a accepté cette offre avant le 11 janvier 2021 à 18h, puis les échanges se sont poursuivis entre les parties sans qu'une promesse de vente ne soit conclue au 22 mars 2021. Le 29 juin 2021, les époux [V] ont mis un terme aux négociations. Le 29 juillet 2021, la société BFP Capital a mis en demeure les époux [V] de conclure une promesse de vente dès lors qu'un accord était intervenu. Le 7 août 2021, les époux [V] ont indiqué à la société BFP Capital qu'ils n'entendaient pas souscrire une telle promesse. Par acte d'huissier de justice en date du 18 novembre 2021, la société BFP Capital a fait assigner les époux [V] devant le tribunal judiciaire de Nanterre. Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 janvier 2023 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société BFP Capital demande au tribunal de : A titre principal, -constater l'accord intervenu entre les parties sur la vente de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 7], composé de 6 bâtiments d’une surface de 995 m² en pleine propriété, le tout édifié sur une parcelle N°[Cadastre 3] Zone UA, au prix de 5 900 000 euros net à revenir aux vendeurs, -ordonner la régularisation d'une promesse de vente aux conditions acceptées par les parties dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard, aux conditions précitées, -se réserver la liquidation de l'astreinte, -dire que tout acte de vente ou promesse de vente consentie par les époux [V] au profit d'un tiers sera nulle, -dire que les époux [V] devront signer, dans le délai de trois mois suivant la levée des conditions suspensives et des conditions de la vente convenues dans l'offre initiale, un acte authentique réitérant la vente, sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard, -ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière aux frais des époux [V], -dire qu'elle remettra le prix de vente après cette publication, A titre subsidiaire, s'il n'était pas constaté le caractère parfait de la vente, -condamner les époux [V] à lui verser la somme 78 180 euros en réparation des frais exposés par ses soins, -condamner les époux [V] à lui verser la somme 70 000 euros en réparation de la perte du temps consacré à obtenir la vente, En tout état de cause, -condamner les époux [V] aux dépens, dont les frais de publication de l'assignation, -condamner les époux [V] à lui verser la somme 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -ordonner l'exécution provisoire du jugement. Dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 9 janvier 2023 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [V] demandent au tribunal de : -débouter la société BFP Capital de ses demandes, -condamner la société BFP Capital à leur verser la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice matériel, -condamner la société BFP Capital à leur verser la somme de 15 000 euros en réparation de leur préjudice moral, -condamner la société BFP Capital à leur verser la somme de 60 000 euros en réparation de leur préjudice économique, -ordonner la levée de la publication de l'assignation du 11 novembre 2021 faite au service de la publicité foncière, -condamner la société BFP Capital aux dépens, -condamner la société BFP Capital à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -écarter l'exécution provisoire s'il était fait droit aux demandes formées par la société BFP Capital. L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 janvier 2023. MOTIFS DE LA DECISION Il sera rappelé qu'en application de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la partie « discussion » des conclusions. Sur le caractère parfait de la vente La société BFP Capital indique, au visa des articles 1113 et 1583 du code civil, que la vente est parfaite dès lors que la contre-proposition des époux [V], qui faisait suite à leur offre d’achat, a été acceptée le 11 janvier 2021, soit dans le délai imparti ; qu’il n’existait aucune condition suspensive autres que celles usuelles et que les époux [V] entendaient être liés en cas d’acception du destinataire ; que l’offre initiale n’était pas devenu caduque du fait de la contre-proposition. Elle ajoute que les éléments qui restaient en discussion lors des échanges de projets ne font pas obstacle à la caractérisation de la vente ; que plusieurs de ces éléments (substitution, absence d’occupation) étaient contenus dans l’offre initiale et que les autres sont inopérants (surface en l’absence de modification du prix, absence d'opposition à l’accord préalable des époux [V] pour les visites, montant de l’indemnité d’immobilisation non discuté, différence de deux mois pour la réalisation des conditions suspensives qui n’aurait pas fait obstacle à un accord) ; que les époux [V] ont été informés des démarches réalisées auprès de la mairie de [Localité 7] ; que le géomètre s’étant rendu sur place les avait informés de sa venue ; qu’elle n’a jamais cherché à renégocier le prix après l’accord trouvé. Elle ajoute que la régularisation de la promesse de vente avant le 22 mars 2021 n’avait pas été érigée par les parties en condition suspensive ; que postérieurement à cette date, les parties ont continué les négociations dans le cadre des offres initiales et acceptées ; que les parties se sont accordées pour proroger la date de la signature. Elle souligne que les époux [V] ne peuvent prétendre avoir rompu les pourparlers pour cause de motifs légitimes ; que les négociations n'étaient plus au stade de simples pourparlers ; que les époux [V] ont rompu les négociations sans faire connaître leurs raisons. Les époux [V] opposent, sur le fondement des articles 1113, 1118 et 1583 du code civil, que l'offre initialement émise par la société BFP Capital est devenue caduque dès lors que leur contre-proposition ne correspondait pas à ses termes (différence sur le prix, le calendrier, l'accès aux documents, ajout de plusieurs conditions) ; que cette dernière est également devenue caduque dès lors qu'aucune promesse n'a été conclue dans le délai imparti (22 mars 2021), alors qu'il s'agissait d'une condition de leur accord ; qu'aucune prorogation du délai n'a été convenue, qu'ils n'ont pas renoncé à la caducité avant sa survenance et qu'une renonciation postérieure est impossible ; que les négociations ne sont poursuivies librement après le 22 mars 2021, hors du cadre de la contre-proposition. Ils ajoutent que les échanges ne caractérisent aucun accord ferme et univoque sur une vente ; que la société BFP Capital, par son offre indicative, les a seulement invités à entrer en négociations ; que la mention « bon pour accord » apposée par la société BFP Capital est contredite par son comportement ultérieur (renégociation du prix suite à nouveau mesurage, remise en cause de la nécessité de leur accord pour toute visite, souhait d'un remboursement des dépenses en cas de non réalisation de la vente) ; qu'aucun accord n'est intervenu sur le prix et la comparaison entre les derniers projets des 20 et 31 mai 2021 permet de constater une absence d'accord sur de nombreux points substantiels (identification du cocontractant, délai de réalisation de la promesse, versement de l'indemnité d'immobilisation, visite de l'immeuble, surface de l'immeuble et renégociation du prix, diagnostics du sol, étude structurelle, prise en charge des frais). Appréciation du tribunal, L'article 1118 du code civil énonce que l'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre ; que tant que l'acceptation n'est pas parvenue à l'offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l'offrant avant l'acceptation ; que l'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle. En outre, il résulte de l'article 1583 du code civil qu'un contrat de vente est formé dès lors que les parties se sont mis d'accord sur la chose vendue et le prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé, cet accord supposant naturellement la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties ont manifesté leur volonté ferme et définitive de s'engager. Enfin, il ressort de l'article 1589 du code civil que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, soit en présence d'engagement définitif des parties, et tel n'est pas le cas en cas de signature d'une promesse unilatérale de vente dans laquelle le bénéficiaire ne s'engage pas définitivement à acquérir. En l'espèce, le 4 janvier 2021, la société BFP Capital a émis une « offre indicative » pour l'acquisition du bien immobilier, au prix de 6 031 000 euros honoraires inclus, l'acte précisant que le prix a été établi sur la base d'hypothèses énoncées par l'offre et que celle-ci est soumise à diverses conditions (calendrier, audit de l'actif immobilier). Postérieurement, les époux [V] ont retourné à la société BFP Capital le document suivant : « Nous soussignés, Mme [C] [V], M. [F] [V] (…) acceptons l'offre de BFP Capital (…) pour l'acquisition de l'Actif immobilier, sous les conditions suivantes (tous les termes en majuscule font référence aux termes définis dans l'offre de BFP Capital) : *Le prix net vendeur de l'Actif immobilier (prix hors honoraires de l'agence), vendu libre de toute occupation, est de 5 900 000 euros [sont ensuite listées de nombreuses autres conditions émises par les époux [V]] Cette acceptation d'offre est valable jusqu'au 11 janvier à 18H sous réserve d'acceptation des présentes conditions par l'Acquéreur avant cette date. Si l'acquéreur accepte ces conditions, la signature d'une promesse de vente chez le notaire devra intervenir dans les dix semaines, au plus tard le 22 mars 2021, faute de quoi cette acceptation d'offre sera caduque sans qu'il n'y ait besoin d'autre formalité de la part du vendeur ». Il n'est pas contesté que la société BFP Capital a accepté cette contre-proposition des époux [V] en y apposant la mention « Bon pour accord » avant le 11 janvier 2021. Selon la société BFP Capital, la vente s'est formée lors de cette acceptation, les échanges ultérieurs n'ayant eu pour objet que la rédaction formelle de la promesse et l'ajustement des conditions usuelles de la vente. En premier lieu, les époux [V] font valoir que l'offre initiale de la société BFP Capital est devenue caduque du fait de leur contre-proposition, et que cette dernière est elle-même devenue caduque en l'absence de signature d'une promesse unilatérale de vente avant le 22 mars 2021. Or, la contre-proposition formée par les époux [V] ne saurait avoir entraîné la caducité de l'offre initiale de la société BFP Capital dès lors que ceux-ci s'y réfèrent expressément dans leur contre-proposition, et l'acceptent, sous réserve d'un certain nombre de points (« Nous soussignés, Mme [C] [V], M. [F] [V] (…) acceptons l'offre de BFP Capital (…) pour l'acquisition de l'Actif immobilier, sous les conditions suivantes (tous les termes en majuscule font référence aux termes définis dans l'offre de BFP Capital) : (…) ») manifestement acceptés par la société BFP Capital qui a apposé la mention « Bon pour accord ». Cette contre-proposition se terminait par la mention suivante : « Cette acceptation d'offre est valable jusqu'au 11 janvier à 18H sous réserve d'acceptation des présentes conditions par l'Acquéreur avant cette date. Si l'acquéreur accepte ces conditions, la signature d'une promesse de vente chez le notaire devra intervenir dans les dix semaines, au plus tard le 22 mars 2021, faute de quoi cette acceptation d'offre sera caduque sans qu'il n'y ait besoin d'autre formalité de la part du vendeur ». Par cette stipulation, les époux [V] ont clairement conditionné la validité de leur contre-proposition à la signature d'une promesse avant le 22 mars 2021, sous peine de caducité. Si aucune signature n'est intervenue avant le 22 mars 2021, les échanges en vue de la signature de la promesse se sont poursuivis après cette date, comme les nombreux SMS et courriels échangés entre les parties (pièces n°3 et 4 en demande, outre les échanges de projet de promesse de vente survenus en mai 2021) l'établissent, les époux [V] n'ayant à aucun moment soulevé cette caducité mais au contraire participé à la poursuite des négociations. Il doit en être déduit que les parties ont tacitement mais nécessairement convenu d'une prorogation du délai dans lequel la promesse devait être signée. Il sera souligné à ce stade que les défendeurs font une lecture erronée de la référence jurisprudentielle qu'ils invoquent pour affirmer qu'une prorogation du délai ne peut pas advenir après la date limite. En effet, cet arrêt (3e Civ., 19 octobre 2011, pourvoi n° 10-16.921) n'avait pas pour objet un accord sur la prorogation d'un délai mais la renonciation à une condition suspensive édictée au profit d'une partie à un avant-contrat, acte pleinement unilatéral. Les époux [V] prétendent à ce titre que les négociations se sont poursuivies après le 22 mars 2021 hors du cadre des actes d'ores et déjà signés. Néanmoins, aucun des échanges versés aux débats ne traduit le moindre changement dans les négociations après le 22 mars 2021. Par conséquent, les époux [V] ne peuvent se retrancher derrière la caducité de l'offre initiale et de la contre-proposition pour contester l'existence d'une vente. Toutefois et en deuxième lieu, si la société BFP Capital indique que la vente s'est formée dès le 11 janvier 2021 après acceptation de la contre-proposition, il sera relevé que les premiers actes échangés (offre initiale et contre-proposition) n'étaient pas parfaitement univoques quant au degré d'engagement des parties. Ainsi, l'offre initiale adressée par la société BFP Capital se qualifie elle-même d'« offre indicative », qualification particulièrement ambiguë, et prévoyait un calendrier relatif à la collecte et la transmission d'informations susceptibles d'influer sur le consentement même de la société (ouverture d'une Data Room, Audit de l'actif immobilier dont dépendait le prix proposé, cf. points E/ et F/ de l'offre). De même, tant l'offre initiale que la contre-proposition se référaient à la réalisation ultérieure d'une promesse de vente dont la nature n'était pas définie par les actes. En troisième lieu et surtout, postérieurement à l'apposition de la mention « Bon pour accord », les parties ont échangé des projets d'acte, dont le premier a été rédigé au début du mois d'avril par le notaire mandaté par la société BFP Capital, qui consistait en une promesse unilatérale de vente, ultérieurement discutée et amendée par les parties en mai 2021 (pièce n°3 en défense pour le premier projet, puis pièces n°4 à 8 pour les différents projet). Il n'est pas contesté que, si les négociations avaient prospéré, les parties auraient signé un tel acte, qui était donc celui prévu dans l'offre initiale et la contre-proposition. Or, une promesse unilatérale de vente est un avant-contrat dans lequel le bénéficiaire de la promesse ne s'est pas définitivement engagé à acheter mais bénéficie d'une option qu'il peut lever dans un certain délai, comme cela était d'ailleurs prévu dans les projets échangés (point n°5.2 : « Engagement du bénéficiaire : Le bénéficiaire accepte la promesse en tant que promesse mais se réserve la faculté d'acquérir ou non (...) »). La société BFP Capital ne peut prétendre avoir définitivement acquis le bien immobilier le 11 janvier 2021 et, postérieurement, avoir négocié un avant-contrat, que les époux [V] auraient selon elle dû signer, au terme duquel elle ne s'engageait pas à acheter et ne bénéficiait que d'une faculté d'achat qu'elle demeurait libre de ne pas exercer, sauf à verser une indemnité d'immobilisation. Par conséquent, l'apposition de la mention « Bon pour accord » ne peut pas être considérée comme un engagement ferme et définitif de la société BFP Capital à acheter, et doit être interprétée comme une simple invitation à entrer en pourparlers. Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande, formée par la société BFP Capital, visant au constat du caractère parfait de la vente, ainsi que ses prétentions subséquentes. Sur la demande de condamnation des époux [V] à verser des dommages et intérêts à la société BFP Capital La société BFP Capital expose, sur le fondement de l'article 1112 du code civil, que les époux [V] ont rompu abusivement les négociations ; que cette rupture est intervenue alors qu'elle avait procédé aux démarches d'urbanisme, auxquelles les époux [V] ont été associés, et qu'une promesse de vente avait été rédigée et échangée ; que les raisons invoquées par les époux [V] pour rompre les pourparlers sont insuffisantes et injustifiées ; qu'ils l'ont laissée dans la croyance erronée d'une volonté de parvenir à un accord et ont attendu six mois pour se rétracter. Elle demande réparation au titre des frais engagés (78 180 euros) et de sa perte de temps (70 000 euros). Les époux [V] opposent, au visa de l’article 1112 du code civil, qu’ils ont rompu les négociations alors qu’aucun accord n’était intervenu, que la société BFP Capital ne respectait pas ses engagements, et qu’ils ne pouvaient rester enfermés dans des négociations n’aboutissant pas, y ayant mis fin plus de trois mois après le terme initialement prévu ; qu’ont été échangés pas moins de quatre versions de l’acte, sans accord ; que de nombreux points substantiels étaient encore en discussion (il est renvoyé à ce titre à l'exposé des moyens relatifs au caractère parfait de la vente) ; que la société BFP Capital avait remis en cause le prix de vente ; qu’il existait ainsi de nombreux motifs légitimes de rupture des négociations. Ils ajoutent que les sommes réclamées ne sont aucunement justifiées, que le paiement des frais invoqués n’est pas démontré, et que l'engagement des frais était prématuré en l’absence de signature d’une promesse de vente. Appréciation du tribunal, L'article 1112 du code civil énonce que « L'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d'obtenir ces avantages ». En l'espèce, suite au 11 janvier 2021, les époux [V] et la société BFP Capital sont entrés en pourparlers en vue de la rédaction d'une promesse unilatérale de vente de l'ensemble immobilier. Si cette promesse devait être conclue selon le premier souhait des époux [V] avant le 22 mars 2021, les pourparlers se sont poursuivis jusqu'au 29 juin 2021, date à laquelle les défendeurs ont indiqué y mettre fin, les raisons ayant été explicitées oralement lors d'une réunion ayant eu lieu le 1er juillet 2021 (cf. courriels en pièce n°4 en demande à compter de celui du 29 juin 2021 à 16h28 de M. [V] : « Suite à nos échanges téléphoniques de samedi dernier et d'hier, je vous confirme mon accord pour vous rencontrer cette semaine afin de vous expliciter plus avant les raisons pour lesquelles nous ne souhaitons plus poursuivre les pourparlers sur ce projet (...) »). Pendant cette période de six mois, les époux [V] et la société BFP Capital ont échangé à de nombreuses reprises sur la vente du bien, et se sont transmis plusieurs projets de promesse unilatérale de vente, sans parvenir à trouver un accord. Il y a lieu d'examiner successivement les points de désaccords ayant justifié selon les époux [V] la rupture des négociations. 1) L'identité du bénéficiaire de la promesse Lors de la rédaction du projet de promesse, le bénéficiaire était non la société BFP Capital mais la société BF5 (cf pièce n°7 en défense, page 7), ce à quoi les époux [V] se sont opposés en considérant qu'au regard de son faible capital social, sa garantie était limitée et sa dissolution pouvait entraîner la caducité de la promesse au bon vouloir du bénéficiaire. La société BFP Capital oppose que l'offre initiale contenait la clause suivante « L'acquéreur pourra se substituer une de ses filiales de droit français, éventuellement constituée spécialement pour se porter acquéreur, de l'actif immobilier ». Toutefois, celle-ci était expressément désignée comme acquéreur (point C/ de l'offre) et la formulation de la clause était imprécise quant au moment de la substitution, qui n'est pas neutre dès lors que les clauses usuelles prévoient une solidarité de la société substituée (comme tel est le cas au point n°6 du projet), ce dont les époux [V], qui pouvaient légitimement croire à une substitution après signature de la promesse unilatérale, se trouvaient privés par une acquisition directe par la société BF5. Ce point de désaccord sera donc retenu. 2) La superficie Un désaccord sur ce point ne résulte pas des échanges des projets de promesse (à l'exception d'une différence non significative entre 996 m² et 996,23 m²), et si, postérieurement à ceux-ci, le géomètre expert mandaté par la société BFP Capital a relevé une superficie loi Carrez de 929 m², la différence exprimée peut s'exprimer par les méthodes de mesure (surface habitable d'un côté, loi Carrez de l'autre). Ce point de désaccord ne sera donc pas retenu. 3) Le prix de l'appartement Les projets de promesse échangés reprennent le prix de 6 050 000 euros (dont 150 000 euros de commission), soit un accord sur 5 900 000 euros. Toutefois, les époux [V] versent une attestation de leur agent immobilier, Mme [I] [W] du 27 mars 2022, qui précise les avoir accompagnés lors des rendez-vous chez le notaire et indique « Lors de la dernière réunion du 7 juin 2021 chez le notaire, il y avait plusieurs points sur lesquels les deux parties n'arrivaient pas à se mettre d'accord, notamment le prix de vente, le délai de fin de promesse, la date limite de versement de l'indemnité d'immobilisation... Sur le prix de vente, BFP Capital souhaitait renégocier le prix suite à un nouveau mesurage des surfaces de l'immeuble fait par leur géomètre, et les vendeurs ne voulaient pas renégocier le prix qui était une des conditions de leur contre-proposition du 11 janvier 2021 » ; Néanmoins, alors qu'un changement de position sur un élément aussi essentiel que le prix n'aurait pas manqué de faire vivement réagir les époux [V], le contenu de l'attestation n'est corroboré par aucune autre pièce et dans sa mise en demeure du 29 juillet 2021, la société BFP Capital retient le prix convenu de 5 900 000 euros. De même, dans sa réponse du 7 août 2021, le conseil des époux [V] n'évoque pas un tel revirement, qu'il n'aurait pas manqué de mettre en avant. Ce point de désaccord ne sera donc pas retenu. 4) Délai de réalisation de la promesse de vente Il subsistait (pièce n°7 : pages 14, 27 et 28) un désaccord sur le délai dans lequel la réalisation de la promesse devait être réalisée, soit 12 mois (plus 4 mois en cas de prorogation dans l'hypothèse d'un recours de tiers) pour les époux [V], 18 mois pour la société BFP Capital. Il importe peu, s'agissant d'apprécier la légitimité d'un retrait des pourparlers au moment où il a eu lieu, que la société BFP Capital fasse savoir dans le cadre du présent litige qu'elle se satisfait du délai de 16 mois. Ce point de désaccord sera donc retenu. 5) Le versement de l'indemnité d'immobilisation La comparaison entre les projets d'acte échangés (pièces n°7 et 8 en défense) ne permet pas de constater, de manière claire compte tenu des différents éléments barrés et du commentaire apporté par le notaire des époux [V], un accord sur le montant de l'indemnité d'immobilisation et les modalités de versement de celle-ci. En effet, si le montant de l'indemnité d'immobilisation semblait acquis à 295 000 euros, les modalités de son versement apparaissaient toujours débattues, les époux [V] (cf. comparaison avec la pièce n°8) exigeant manifestement le versement en sa totalité et non la seule somme de 147 500 euros, suggérée par la société BFP Capital. Ce point de désaccord sera donc retenu. 6) la réalisation des diagnostics du sol Il ressort des projets (pièces n°7 des défendeurs, en pages 22 et suivantes et en page 27) que les époux [V] ont entendu établir une condition (sous forme de condition suspensive stipulée à leur profit) au terme de laquelle la réalisation des sondages sur place et les autres visites étaient soumises à leur accord préalable et au respect de la tranquillité des résidents, ce à quoi la société BFP Capital s'est manifestement opposée, la condition suspensive ayant été barrée. Contrairement à ce qu'indique la société BFP Capital, le commentaire du notaire des époux [V] suite à cette suppression « Nous sommes ouverts à la discussion dont devrait être établie l'occurrence de l'un de ces événements » n'implique pas une renonciation des époux [V] à cette condition, mais ouvre une discussion sur la manière d'établir une violation de celle-ci. Ce point de désaccord sera donc retenu. 7) L'étude structurelle et parasitaire La société BFP Capital a ajouté une condition suspensive relative à la réalisation d'une étude structurelle et parasitaire des bâtiments (pièce n°7 des défendeurs, page 17), qui n'a soulevé qu'un commentaire du notaire des époux [V] portant sur son délai d'exécution et non son principe. Toutefois, il était indiqué qu'en cas de non réalisation de cette condition, les époux [V] rembourseraient au bénéficiaire le coût de réalisation de cette étude. Si cette mention n'a pas entraîné de commentaire des défendeurs, il n'en demeure pas moins qu'elle était de nature à faire obstacle à un accord dès lors que ceux-ci se sont constamment opposés à l'exposition de frais, comme l'établit leur contre-proposition (réserve n°3 : « à l'exception des honoraires de l'agence immobilière, tous les frais relatifs à cette transaction sont à la charge de l'acquéreur... ») ; Ce point de désaccord sera donc retenu. Il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'après de nombreux mois d'échanges entre les parties, ayant entraîné une prorogation de plusieurs mois de la date à laquelle les époux [V] escomptaient conclure l'acte (22 mars 2021), les négociations achoppaient toujours sur cinq points essentiels du contrat de vente. Par ailleurs, les perspectives d'un aboutissement des négociations étaient très limitées dès lors que la proposition faite par la société BFP Capital était la dernière, le notaire de celle-ci ayant indiqué à celui des époux [V] : « Ces projets constituent l'ultime version que mes clients sont prêts à signer » (pièce n°6 en défense). Par conséquent, il doit être retenu que les époux [V] n'ont pas commis de faute en mettant fin aux négociations, et ce malgré les dépenses et frais engagées par la société BFP Capital pour l'obtention du permis de construire. La prétention formée à ce titre sera donc rejetée. Sur la demande reconventionnelle de condamnation de la société BFP Capital à verser des dommages et intérêts aux époux [V] Les époux [V], sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil et 32-1 du code de procédure civile, indiquent que la société BFP Capital, professionnelle de l’immobilier, a agi en exécution forcée en faisant publier son assignation au service de la publicité foncière, faisant obstruction à toute vente au profit d’un tiers ; que la société BFP leur a demandé le paiement d’une somme d’argent pour ne pas engager de procédure. Ils ajoutent qu’ils n’ont pu disposer librement de leur immeuble pendant toute la procédure judiciaire, ce qui leur a causé les préjudices suivants (prise en charge des diagnostics et des frais : 3000 euros ; préjudice moral : 15 000 euros ; immobilisation de l’immeuble et perte de chance de vendre dans le calendrier initialement prévu, prise en charge des frais, taxes non récupérables : 60 000 euros). La société BFP Capital oppose que les époux [V] inversent les rôles dès lors qu'ils se sont rétractés alors que l'accord était sur le point d'être finalisé. Appréciation du tribunal, Il résulte de l'article 1241 du code civil que l'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et qu'elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l'intention de nuire, ou par une légèreté blâmable. En l'espèce, il sera relevé que la demande en constatation de vente forcée a été publiée au service de la publicité foncière par la société BFP Capital, ce qui était susceptible de limiter drastiquement les possibilités de vente du bien, et ce alors que l'action a été rejetée. Toutefois, cette prétention s'appuyait sur une contre-proposition formée par les époux [V] et formellement acceptée par la société BFP Capital, la publication de l'assignation au service de la publicité foncière était nécessaire aux fins d'opposabilité à des tiers acquéreurs, et postérieurement à cette publication, les époux [V] n'ont aucunement demandé à la demanderesse de lever cette publication au motif qu'elle entraverait des tentatives de vente du bien, dont la preuve n'est pas rapportée. Enfin, les époux [V] ne démontrent pas que la société BFP leur a demandé le paiement d’une somme d’argent pour ne pas engager de procédure. Par conséquent, il sera jugé que la société BFP Capital n'a pas agi avec intention de nuire ou légèreté blâmable, si bien que la prétention formée à ce titre par les époux [V] sera rejetée. Sur la levée de la publication de l'assignation Les époux [V] demandent au tribunal d'ordonner « la levée de la publication de l’assignation en date du 11 novembre 2021 effectuée par BFP CAPITAL au service de la publicité foncière et figurant sous le numéro de dépôt D06820 ». Toutefois, une telle demande est contraire au principe de perpétuité et d’intangibilité des registres publics détenus par le service de la publicité foncière, découlant des articles 2443 du code civil, 10 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 et 38-1 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955. Ainsi, la radiation ou la mainlevée, qui contreviennent à ce principe, ne peuvent intervenir que lorsqu’un texte les prévoit expressément, et tel n'est pas le cas en cas de rejet des prétentions contenues dans une assignation en justice soumise à une publicité facultative, hypothèse dans laquelle il y a lieu de faire publier la décision jugeant que la précédente publication ne produit aucun effet. Par conséquent, cette prétention sera rejetée. Sur les dépens L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société BFP Capital aux dépens. Sur l'indemnité réclamée au titre de l'article 700 du code de procédure civile L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l'espèce, et compte tenu de la situation économique des parties et de l'équité, il y a lieu de condamner la société BFP Capital à verser aux époux [V] la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Il sera rappelé qu'il résulte des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, Déboute la société BFP Capital de sa demande de constatation d'un acte de vente relatif de biens immobiliers situé [Adresse 4] à [Localité 7] composé de six bâtiments en pleine propriété édifiés sur la parcelle Section S n°[Cadastre 3], et de ses demandes subséquentes, Déboute la société BFP Capital de ses demandes de condamnation de M. [F] [V] et de Mme [C] [L] à lui verser des dommages et intérêts, Déboute M. [F] [V] et de Mme [C] [L] de leur demande de condamnation de la société BFP Capital à leur verser des dommages et intérêts en raison du caractère abusif de la procédure, Déboute M. [F] [V] et de Mme [C] [L] de leur demande visant au prononcé de la mainlevée de la publication de l'assignation délivrée par la société BFP Capital, Condamne la société BFP Capital aux dépens, Condamne la société BFP Capital à verser à M. [F] [V] et de Mme [C] [L] la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties du surplus de leurs demandes, Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire. Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,