Tribunal judiciaire, 16 mai 2024. 24/00552

Tribunal de Proximité [Adresse 2] [Localité 4] Tel : [XXXXXXXX01] N° RG 24/00552 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-75YBU N° de Minute : JUGEMENT DU : 04 Juillet 2024 S.A. SIA HABITAT C/ [X] [R] divorcée [K] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT CONTRADICTOIRE du 04 Juillet 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) La S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Me Caroline HENOT, avocat au barreau de LILLE, substituée par Me Anne-Sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE/MER ET : DÉFENDEUR(S) Mme [X] [R] divorcée [K] née le 26 Mai 1979 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3] comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 MAI 2024 Jeanne LAGARDE, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Christine SCHRICKE, F.F. de Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 04 JUILLET 2024, date indiquée à l'issue des débats par Jeanne LAGARDE, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Christine SCHRICKE, F.F. de Greffier EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 7 juin 2007, la société anonyme LTO HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [C] [K] et Madame [X] [K] née [R] sur un logement et un garage situés au [Adresse 3], moyennant le paiement à terme échu d’un loyer mensuel total de 547,24 euros et d’une provision pour charges de 29,65 euros. Le divorce de Monsieur [C] [K] et de Madame [X] [K] née [R] a été prononcé par jugement du 22 novembre 2013. Madame [X] [R] divorcée [K] est restée seule dans le logement loué. Suivant fusion-absorption en date du 5 avril 2016, la société anonyme LTO HABITAT est devenue la société anonyme SIA HABITAT. Par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2023, la société anonyme SIA HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1271,89 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [X] [R] divorcée [K] le 17 novembre 2023. Par acte de commissaire de justice signifié le 27 février 2024, la société anonyme SIA HABITAT a assigné Madame [X] [R] divorcée [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour demander de : constater, à défaut prononcer, la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 du 6 juillet 1989 et articles 1728 et 1741 du code civil pour le logement loué ; ordonner l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L142-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; dire et juger que la défenderesse devra rendre les lieux libres de sa personne et de celles de tous occupants de son chef et ainsi que de ses biens après avoir satisfait aux réparations locatives ; être autorisé à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse en vertu de l’article L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; condamner la défenderesse au paiement : de la somme de 2284,77 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 février 2024, déduction faite des acomptes perçus à ce jour, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; des loyers échus depuis l’assignation et ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir ; d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales et ce jusqu’à la libération effective des lieux ; de la somme de 150 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1153 du code civil ; de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; des dépens de l’article 696 du code de procédure civile. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er mars 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 16 mai 2024, la société anonyme SIA HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 mai 2024, s'élève désormais à 2204,33 euros. Elle s’en rapporte quant à la question de l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation du bail à la locataire. Madame [X] [R] divorcée [K] sollicite des délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail et propose de régler, comme elle le fait déjà, la somme de 150 euros par mois en plus du loyer courant. Elle fait valoir qu’elle a arrêté de régler le loyer afin que la bailleresse effectue des travaux au sein du logement, travaux qu’elle a finalement réalisés elle-même. De même, elle déclare avoir rencontré des problèmes financiers. Elle indique qu’elle a deux enfants et que son compagnon habite avec elle depuis le 1er mai et précise qu’elle perçoit 1247 euros de revenus, 222 euros d’allocations familiales et 147 euros de prime d’activité. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La société anonyme SIA HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Aux termes de l'article 1148 du code civil, dans sa version alors applicable, il n’y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit. Aux termes de l’article 1315 du code civil, dans sa version alors applicable, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 16 novembre 2023. Ce commandement visait un délai de six semaines, conformément à la loi nouvelle, non applicable en l’espèce. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1271,89 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, de sorte que le fait qu’un délai de six semaines soit visé n’a pas porté préjudice à la locataire. A l’audience, la locataire soulève une exception d’inexécution et déclare qu’elle a cessé le paiement des loyers afin de contraindre la bailleresse à effectuer des travaux dans son logement. Toutefois, elle n’apporte aucun élément de nature à démontrer la nécessité de faire des travaux dans son logement, à la charge de la bailleresse. Dès lors, Madame [X] [R] divorcée [K] devait s’acquitter de son loyer et ses charges au moment de la délivrance du commandement de payer. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 janvier 2024. Par ailleurs, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, la locataire a repris le paiement du loyer courant à l’audience et a commencé à régler sa dette. Au vu du diagnostic social et financier, elle a un reste à vivre de 938 euros. Au vu de ces éléments, des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation seront accordés à la locataire selon les modalités ci-après précisées. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale. En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur l’indemnité d’occupation Aux termes de l'article 1382 du code civil, dans sa version alors applicable, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par la locataire, le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Par conséquent, Madame [X] [R] divorcée [K] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 692,52 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er du code civil, dans sa version alors applicable, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l’article 1315 du code civil, dans sa version alors applicable, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En l’espèce, la société anonyme SIA HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 mai 2024, Madame [X] [R] divorcée [K] lui devait la somme de 2204,33 euros, échéance de mai non incluse. Il convient toutefois de déduire de cette somme, celles facturées au titre des frais de poursuite, qui ne constituent pas des loyers et des charges et qui seront comprises le cas échéant dans les dépens. Madame [X] [R] divorcée [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme de 1956,17 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [X] [R] divorcée [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive Aux termes de l'article 1153 du code civil, dans sa version alors applicable, Dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Madame [X] [R] divorcée [K] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas. Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Madame [X] [R] divorcée [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 juin 2007 entre la société anonyme LTO HABITAT à laquelle la société anonyme SIA HABITAT vient aux droits, d’une part, et Madame [X] [R] divorcée [K], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] est résilié depuis le 17 janvier 2024, CONDAMNE Madame [X] [R] divorcée [K] à payer à la société anonyme SIA HABITAT la somme de 1956,17 euros (mille neuf cent cinquante-six euros et dix-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 mai 2024, échéance de mai non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, AUTORISE Madame [X] [R] divorcée [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 13 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [X] [R] divorcée [K], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 janvier 2024, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [X] [R] divorcée [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Madame [X] [R] divorcée [K] sera condamnée à verser à la société anonyme SIA HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 692,52 euros (six cent quatre-vingt-douze euros et cinquante-deux centimes) et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTE la société anonyme SIA HABITAT de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE la société anonyme SIA HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [X] [R] divorcée [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 novembre 2023, de la notification à la CCAPEX et celui de l'assignation du 27 février 2024 et de la notification à la préfecture. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge