Tribunal judiciaire, 18 novembre 2024. 24/05704

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT OUEN [Adresse 3] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX04] @ : [Courriel 10] @ : [Courriel 9] REFERENCES : N° RG 24/05704 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQWS Minute : 24/383 S.A. SEQENS Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199 C/ Monsieur [C] [T] Représentant : Me Nathalie AMADO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 222 Copie exécutoire : Maître Frédéric CATTONI Copie certifiée conforme : Me Nathalie AMADO Le 18 Novembre 2024 JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 18 Novembre 2024; Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier et Madame [W] [Z], greffier stagiaire ; Après débats à l'audience publique du 17 Septembre 2024 le jugement suivant a été rendu : ENTRE DEMANDEUR : Société SEQENS, demeurant [Adresse 8] - [Localité 5] représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS ET DÉFENDEUR : Monsieur [C] [T], demeurant [Adresse 2] - [Localité 7] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082024008094 du 04/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY) représenté par Me Nathalie AMADO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS RAPPEL DES FAITS Par un contrat du 16 novembre 2015, la société SEQENS, anciennement dénommée FRANCE HABITATION, a donné à bail à Monsieur [C] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] [Localité 7], pour un loyer mensuel de 313,46 € et 125,82 € de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la société SEQENS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 janvier 2024. Elle a ensuite fait assigner Monsieur [C] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 21 juin 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. A l’audience du 17 septembre 2024, la société SEQENS - représentée par Maître Frédéric CATTONI - demande de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation et subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts du défendeur ; d'ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [T] ; et de condamner Monsieur [C] [T] au paiement de la somme actualisée de 1.758,44 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré de 25% et augmenté des charges locatives, d'une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. La société SEQENS ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement mais demande à ce que la mensualité accordée ne soit pas inférieure au 36ème de la dette locative. Monsieur [C] [T] comparaît par l’intermédiaire de Maître Nathalie AMADO. Il demande à ce que soient déduits de la dette locative les frais de poursuite (186,92 €), ainsi que le paiement effectué le 11 septembre 2024 à hauteur de 238 €. Il sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer courant, outre la somme de 40 € par mois en règlement de l'arriéré. Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile. Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA RESILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 24 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite. Par ailleurs, la société SEQENS justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 29 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur le bien fondé de la demande : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que “tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux." Le bail conclu le 16 novembre 2015 contient une clause résolutoire (article 20) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 janvier 2024, pour la somme en principal de 905,20 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 7 mars 2024. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : La société SEQENS produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [T] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.571,93 € à la date du 9 septembre 2024. Si Monsieur [C] [T] soutient avoir effectué un paiement supplémentaire de 238 € le 11 septembre 2024, le bordereau d’opération qu’il verse aux débats ne mentionne pas l’identité du bénéficiaire du virement. En tout état de cause, le décompte versé aux débats étant daté du 9 septembre 2024, tous les paiements effectués après cette date viendront en déduction de la dette locative, dès lors qu’ils auront effectivement été reçus par la bailleresse . Monsieur [C] [T] sera donc condamné au paiement de cette somme de 1.571,93 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 905,20 € à compter du commandement de payer (24 janvier 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative”. L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [C] [T], qui justifie avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en situation d'apurer sa dette locative, sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que la demande d’expulsion devient sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [C] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice subi par la demanderesse du fait de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Rien ne justifie, à cet égard, de majorer de 25% le montant du loyer, cette majoration apparaissant manifestement excessive par rapport au préjudice subi en l’espèce. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [C] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des circonstances du litige et de la situation financière du défendeur, la société SEQENS sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 novembre 2015 entre la société SEQENS, anciennement dénommée FRANCE HABITATION, et Monsieur [C] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] [Localité 7] sont réunies à la date du 7 mars 2024 ; CONDAMNE Monsieur [C] [T] à verser à la société SEQENS la somme de 1.571,93 € (décompte arrêté au 9 septembre 2024, incluant août 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024 sur la somme de 905,20 € et à compter du présent jugement pour le surplus ; AUTORISE Monsieur [C] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 40 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [C] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SEQENS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Monsieur [C] [T] soit condamné à verser à la société SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DEBOUTE la société SEQENS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [C] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 18 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière. La greffière, La juge, REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/05704 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQWS DÉCISION EN DATE DU : 18 Novembre 2024 AFFAIRE : S.A. SEQENS Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199 C/ Monsieur [C] [T] Représentant : Me Nathalie AMADO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 222 EN CONSÉQUENCE la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME revêtue de la formule exécutoire P/le directeur des services de greffe judiciaires