Cour d'appel, 12 novembre 2024. 23/01796

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2024 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01796 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHAEK Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Août 2022-Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BOBIGNY- RG n° 11-22-000847 APPELANT Monsieur [V] [P] Né le 24 Avril 1991 à [Localité 5] (ALGERIE) [Adresse 1] [Localité 6] Représenté par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515 Ayant pour avocat plaidant, Me Thierry ROULETTE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque PB205 INTIMÉE S.C.I. SC CORVAL Immatriculée au RCS sous le numéro D 812 381 903 [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me François COLLANGE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0244 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat de bail signé le 16 novembre 2019, la SCI SC Corval a donné en location à M.[V] [P] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6], contre le paiement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 840 euros outre une provision sur charges d'un montant de 50 euros. Un commandement de payer, établi conformément aux prescriptions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à M. [V] [P] le 2 février 2022 obligeant ce dernier à verser la somme principale de 4 788, 88 euros au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours. Saisi par la SCI SC Corval par acte d'huissier de justice délivré le 11 avril 2022, par jugement réputé contradictoire rendu le 31 août 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a : - déclaré l'action de la SCI SC Corval recevable ; - constaté la résiliation du bail relatif à l'immeuble d'habitation et ses accessoires situés [Adresse 3] à [Localité 6], conclu le 16 novembre 2019 entre la SCI SC Corval d'une part et M. [V] [P] d'autre part ; - condamné M. [V] [P] à libérer les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 6], en satisfaisant aux obligations du locataire ; à défaut, - ordonné l'expulsion de M. [V] [P] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - rappelé, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné M. [V] [P] à payer à la SCI SC Corval la somme de 7 776, 94 euros au titre des loyers et charges impayés terme de mai 2022 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 février 2022 (date du commandement de payer) sur la somme de 4 788, 88 euros, à compter du 16 juin 2022 (date de l'assignation) sur le surplus ; - condamné M. [V] [P] à payer à la SCI SC Corval une indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 900, 86 euros, subissant les augmentations légales, à compter du 1er avril 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux, laquelle se matérialise par la remise des clés au propriétaire ; - condamné M. [V] [P] à payer à la SCI SC Corval la somme de 9 600 euros au titre des fruits civils indument perçus, somme portant intérêt au taux légal à compter de la décision ; - condamné M. [V] [P] au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision ; - rejeté les autres demandes au surplus ; - condamné M. [V] [P] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ; - rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 16 janvier 2023, M. [V] [P] a interjeté appel de ce jugement. Dans ses dernières conclusions déposées le 16 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [V] [P] demande à la cour de : in limine litis, - prononcer la nullité des conclusions du 16 juin 2022 ; et par voie de conséquence, - prononcer la nullité du jugement du 31 août 2022 ; subsidiairement, - dire que la mise à disposition des locaux à M. [L] et sa famille a été effectuée à titre gratuit et à la connaissance du bailleur ; - infirmer la décision entreprise en ce qu'elle l'a condamné au paiement de la somme de 9 600 euros au titre de fruits civils indument perçus ; - débouter la SCI SC Corval de toutes demandes de ce chef ; - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné au paiement la somme de 7 776,94 euros au titre des loyers et charges impayés terme de mai 2022 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 février 2022 (date du commandement de payer) sur la somme de 4 788,88 euros, à compter de 16 juin 2022 (date de l'assignation) sur le surplus ; statuant à nouveau, débouter la SCI SC Corval de ses demandes fins et conclusions de ce chef; - débouter la SCI SC Corval de ses demandes incidentes ; très subsidiairement, - enjoindre à la SCI SC Corval de verser aux débats un compte entre les parties à jour et de justifier de la déclaration des loyers et charges perçus et du paiement éventuel des taxes dont le remboursement a été demandé au concluant ; - dans l'attente de la production de ces éléments, prendre pour le surplus une décision de sursis à statuer sur le compte entre les parties ; - l'accueillir en ses demandes indemnitaires ; - condamner la SCI SC Corval à lui verser la somme de cinq mille (5 000) euros au titre de dommages et intérêts et celle de 4 000 euros au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCI SC Corval aux entiers dépens tant de première instance que d'appel. Dans ses dernières conclusions déposées le 17 juillet 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SCI SC Corval demande à la cour de : - déclarer irrecevable l'exception de nullité soulevée par l'appelant en ce qu'elle n'a pas été adressée au conseiller de la mise en état en violation de sa compétence matérielle exclusive ; à défaut, - rejeter l'exception de nullité soulevée par l'appelant ; au fond, - confirmer la décision déférée à la cour en ce qu'elle a : - condamné M. [V] [P] à lui payer la somme de 7 776, 94 euros au titre des loyers et charges impayés terme de mai 2022 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 février 2022 (date du commandement de payer) sur la somme de 4 788, 88 euros, à compter du 16 juin 2022 (date de l'assignation pour le surplus) ; - condamné M. [V] [P] à lui payer la somme de 9 600 euros au titre des fruits civils indument perçus, somme portant intérêts au taux légal à compter de la décision de première instance ; en tout état de cause, - débouter M. [V] [P] de l'intégralité de ses prétentions ; à titre incident et y ajoutant, - condamner M. [V] [P] à lui payer la somme de 12 000 euros supplémentaire au titre des fruits civils indument perçus, correspondant à la réparation intégrale du préjudice de son préjudice du fait de la sous-location illicite ; - condamner M. [V] [P] à lui payer la somme de 2 700 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 4 000 euros à hauteur de cour en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [V] [P] aux entiers dépens de la procédure d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'exception de nullité des conclusions du 16 juin 2022 et du jugement du 31 aout 2022 M. [P] fait valoir que des conclusions de la SCI SC Corval devant le premier juge lui ont été signifiées le 16 juin 2022 par procès-verbal de recherches infructueuses. Il soutient qu'à cette date et aux termes d'un constat établi à la demande de la SCI SC Corval, l'intimée savait qu'il n'habitait pas à cette adresse. Il indique que la simple recherche de ses entreprises aurait permis de retrouver aisément sa véritable adresse sans qu'il soit besoin de justifier d'aucune démarche spécifique pour ce faire. M. [P] en déduit que la SCI SC Corval savait ainsi qu'elle faisait délivrer des actes à une adresse qui ne correspondait pas à son adresse, de sorte que la procédure a été diligentée à une adresse erronée qui justifie sa demande en nullité des conclusions de la SCI SC Corval devant le premier juge qui lui ont été signifiées le 16 juin 2022 et par voie de conséquence du jugement du 31 août 2022. Il rappelle les dispositions des articles 54, 56 et 648 du code de procédure civile, qui renvoient à la mention de l'adresse réelle du destinataire, lorsqu'elle est connue de la partie demanderesse. Il soutient que la SCI SC Corval a choisi délibérément de faire signifier ses conclusions à une adresse à laquelle il n'habitait pas, ce qui ne lui a pas permis de faire valoir ses droits devant le premier juge. La SCI SC Corval indique que les exceptions de nullité doivent être soulevées dans des conclusions spécialement adressées au conseiller de la mise en état, à peine d'irrecevabilité de leur demande devant la cour au fond. Sur ce, Aux termes des articles 74 et 914 du code de procédure civile, les exceptions de nullité d'actes de procédure doivent être soulevées avant toute défense au fond, dans des conclusions spécialement adressées au conseiller de la mise en état, seul compétent pour statuer sur l'irrecevabilité de l'appel et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la nullité soulevée par l'appelant du jugement et des conclusions adverses qui lui ont été signifiées. En l'espèce, dans ses conclusions au fond en date du 16 octobre 2023, adressées à la cour d'appel, et non dans des conclusions destinées au magistrat de la mise en état qui n'a pas été saisi de ces exceptions de nullité, M. [P] soulève la nullité des conclusions du 16 juin 2022 qui lui ont été signifiées sous la forme de l'article 659 du code de procédure civile, ainsi que celle du jugement subséquent du 31 août 2022. Les exceptions de nullité soulevées par M. [P] ne l'ont pas été devant le conseiller de la mise en état qui est seul compétent pour statuer sur leur recevabilité. Il convient dès lors de déclarer M. [P] irrecevable à soulever la nullité des conclusions qui lui ont été signifiées le 16 juin 2022 ainsi que du jugement du 31 aout 2022, devant la formation au fond de la cour d'appel. Sur la sous-location de l'appartement loué par M. [P], M. [P] reconnaît que l'appartement qui lui a été donné à bail, a été occupé par la famille de M. [L]. L'appelant soutient cependant qu'il est le dirigeant et associé de la société Id Garage qui a été créée en 2016 dont M. [U] [L] a été l'un de ses salariés d'octobre 2019 à août 2020. Il indique que c'est pour loger son salarié et sa famille qu'il a lui-même loué l'appartement dont s'agit, dès lors que le bailleur a refusé de louer directement à M. [L] qu'il estimait trop peu solvable et a exigé que le bail soit à son nom. Il conteste le caractère illicite de la mise à disposition du local, celle-ci étant connue du bailleur et il n'a perçu aucun bénéfice de cette sous-location. Il fait valoir que la SCI SC Corval ne justifie pas d'un éventuel enrichissement sans cause en se gardant d'indiquer que l'occupant était le salarié de l'une des sociétés dirigées par lui. La SCI SC Corval indique que lors de la signification de l'assignation, Maître [H], commissaire de jutice, n'a pas été en mesure de rencontrer M. [P], le locataire en titre. Elle soutient que l'acte a été réceptionné par Mme [Y] [L], qui s'est présentée au commissaire de justice comme la compagne du cousin de M. [P]. La SCI SC Corval a ensuite mandaté un commissaire de justice aux fins de procéder au constat des conditions d'occupation de l'appartement donné à bail à M. [P]. Selon procès-verbal de constat en date du 26 avril 2022, le commissaire de justice a constaté que l'appartement était sous-loué par M. [P] au profit de M. [U] [L] (son cousin) et son épouse, moyennant le versement d'un sous-loyer mensuel d'un montant de 900 €. Sur ce, Le bail signé le 16 novembre 2019 entre les parties n'autorise pas la sous-location. Aux termes de l'article 546 du code civil, la propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. L'article 547 du code civil dispose que les fruits civils appartiennent au propriétaire par droit d'accession. La cour rappelle ainsi que les sous-loyers perçus par le locataire qui sous-loue son logement sans autorisation du bailleur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire bailleur. En l'espèce, il est relevé que la SCI SC Corval a mandaté un commissaire de justice aux fins de procéder au constat des conditions d'occupation de l'appartement donné à bail à M.[P]. Il est établi que procès-verbal de constat du 26 avril 2022, le commissaire de justice a constaté que l'appartement était sous-loué illégalement par M. [P] au profit de M.[U] [L] (son cousin) et son épouse, moyennant le versement d'un sous-loyer mensuel d'un montant de 900 €. M. [L] et son épouse (sous-locataires de M. [P]) ont confirmé au commissaire de justice qu'ils habitent au sein de l'appartement donné initialement à bail à l'appelant et qu'ils lui versent en contrepartie un loyer mensuel de 900 €, et ce, depuis au moins deux ans. Le commissaire de justice a par ailleurs constaté : - que c'est le nom de M. [L] qui figure sur la boite aux lettres ; - que les occupants déclarent que M. [P] n'a jamais occupé les lieux ; - que les contrats de téléphonie, gaz et électricité relatifs à ce logement sont tous souscrits au nom de la famille [L]. Il ressort de ces constatations étayées que la sous-location illicite de l'appartement par M.[P] est établie. M. [P] ne rapporte pas la preuve d'un accord consenti par le bailleur pour que le logement qui lui a été donné à bail soit sous-loué à M.et Mme [L]. Les revenus issus de la sous-location non autorisée par le propriétaire bailleur, sont des fruits civils de la propriété, distincts et complémentaires des loyers courants, issus de l'usage de la chose louée par le propriétaire. Ces fruits civils trouvent leur cause dans le droit de propriété de la SCI SC Corval. Il s'en déduit que le détournement de fruits civils par la sous-location à l'insu et au détriment du propriétaire oblige M. [P] à devoir rembourser les sommes qu'il a perçues à ce titre à la SCI Corval, par application de la théorie de l'accession précitée, il y a donc lieu de condamner M.[P] à rembourser à la SCI SC Corval les sous-loyers qu'il a perçu durant deux années. La SCI SC Corval demeure bien fondée à réclamer à ce titre le remboursement de la somme de 21 600 € (900 € x 24) à M. [P] au titre des fruits civils qui lui reviennent, du fait de la sous location illicite de l'appartement dont la preuve de l'accord de la bailleresse ne ressort d'aucune des pièces versées au débat devant la cour. Le jugement déféré sera infirmé sur le montant des sommes allouées en remboursement de la sous-location illicite. Sur le montant de la créance du bailleur L'appelant fait valoir qu'il a donné congé des lieux le 20 mai 2022 qui ont depuis lors été libérés de toute occupation. Il indique contester le montant des sommes réclamées au titre des loyers et charges et sollicite les justificatifs des charges facturées et notamment celles concernant les éventuelles taxes. Il demande également que le compte entre les parties intègre le remboursement du dépôt de garantie compte tenu de son départ effectif des lieux. Subsidiairement, il demande à la cour de surseoir à statuer sur le compte entre les parties dans l'attente des justificatifs des charges. Sur ce, Concernant le montant de la créance réclamée, le bailleur démontre l'existence d'une créance certaine, liquide et exigible incluant le montant des provisions sur charges contractuellement prévues jusqu'au terme de mai 2022 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 février 2022 (date du commandement de payer) sur la somme de 4 788,88 euros, à compter de 16 juin 2022 (date de l'assignation) sur le surplus. Le décompte du bailleur tient compte du départ des lieux du locataire à compter de juin 2022. M. [P] qui sollicite la déduction de son dépôt de garantie n'apporte aucun élément tangible sur son montant et son paiement au bailleur, ni ne verse aux débats d'état des lieux de sortie contradictoire, ce qui ne permet pas à la cour d'exercer son contrôle sur la pertinence de sa demande de déduction qui ne pourra dès lors qu'être rejetée. Concernant les provisions sur charges, en vertu de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L.125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande. En l'espèce, il appartient à M. [P] de solliciter de son bailleur le décompte récapitulatif de ses charges en application des dispositions susvisées, en lui précisant la ou les années concernées. La production des décomptes de charges par le bailleur à la demande du locataire ne nécessite toutefois pas qu'il soit sursis à statuer dans l'attente de leur production qui n'est pas indispensable à la solution du litige. Le jugement est dès lors confirmé en ce qu'il a condamné M. [P] à payer à la SCI SC Corval la somme de 7 776,94 euros, terme du mois de mai 2022 inclus. Sur la demande de dommages et intérêts formulée par M. [P] M. [P] sollicite le paiement de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation d'un préjudice moral et financier qu'il indique supporter du fait de manquements du bailleur. Aucun manquement de la SCI SC Corval à ses obligations de bailleresse n'est démontré, et M. [P] ne justifie ainsi ni d'une faute de la SCI SC Corval, ni d'un lien de causalité avec des préjudices qu'il se contente seulement d'alléguer, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre. Sur l'indemnité procédurale et les dépens M. [P], qui succombe, sera condamné aux dépens d'appel, les dispositions du jugement relatives aux dépens de première instance étant confirmées. Il y a lieu en équité de le condamner à verser à la SCI SC Corval la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en cause d'appel, ceux alloués pour la procédure devant le premier juge étant confirmés. PAR CES MOTIFS La Cour statuant par décision contradictoire et par mise à disposition au greffe, Déclare irrecevable devant la formation de la cour au fond la demande de nullité des conclusions signifiées le 16 juin 2022 ainsi que du jugement du 31 août 2022, Infirme le jugement du 31 aout 2022, en ce qu'il a condamné M. [V] [P] à payer à la SCI SC Corval la somme de 9 600 euros au titre des fruits civils indument perçus avec intérêts à compter du jugement, Statuant à nouveau sur le chef du jugement infirmé, Condamne M. [V] [P] à payer à la SCI SC Corval la somme de 21 600 euros au titre des fruits civils indument perçus, portant intérêt au taux légal à compter de la présente décision, Déboute M. [V] [P] de ses demandes plus amples ou contraires, Confirme pour le surplus les dispositions non contraires du jugement entrepris, Condamne M. [V] [P] à verser à la SCI SC Corval la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [V] [P] aux dépens d'appel. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,