Cour de cassation, 19 mai 2016. 15-18.355

CIV.3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 19 mai 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10221 F Pourvoi n° M 15-18.355 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. [P] [S], 2°/ Mme [U] [C] épouse [S], domiciliés tous deux [Adresse 4], contre l'arrêt rendu le 11 mars 2015 par la cour d'appel de Bordeaux (1re chambre civile, section B), dans le litige les opposant : 1°/ à Mme [D] [F], domiciliée [Adresse 3], 2°/ à la société J2S diagnostics, dont le siège est [Adresse 2], 3°/ à la société MMA IARD, dont le siège est [Adresse 1], défenderesses à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 5 avril 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Abgrall, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de Me Occhipinti, avocat de M. et Mme [S], de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la société MMA IARD ; Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller référendaire, l'avis de M. Petit, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à M. et Mme [S] du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés J2S diagnostics et MMA IARD ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme [S] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par Me Occhipinti, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [S] Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR annulé pour dol la vente passée et M. et Mme [S], d'une part et Mme [F] d'autre part, portant sur l'immeuble situé à [Adresse 5], cadastré section AP [Cadastre 1], et d'AVOIR condamné M. et Mme [S] à restituer le prix de vente, soit 80.000 €, et à verser 20.000 € de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS QUE Il s'évince des pièces produites par les parties que madame [F] était locataire, moyennant un loyer hors charges de 500 par mois, depuis le 8 octobre 2007, de la maison située à [Localité 2], qui appartenait à monsieur et madame [S] pour l'avoir acquise en 1991; - lors de la mise en vente de cette maison, la locataire s'est portée acquéreur de cet immeuble ; - la vente a été régularisée par acte de Maître [R], notaire à [Localité 3], selon acte du 10 avril 2009 pour un prix de 80.000 € ; l'acte de vente mentionnait que : "L'immeuble se trouve dans une zone délimitée par arrêté préfectoral comme étant une zone contaminée ou susceptible de l'être par les termites; En conséquence, un rapport a été délivrée par le cabinet Diagnostics Immo sis à [Localité 1], le 1er avril 2019, et est demeuré annexé après mention. L'acquéreur déclare en avoir pris parfaite connaissance et en faire ainsi son affaire personnelle" ; - à l'occasion de cette vente, la Société J2S Diagnostics a rendu un rapport relatif à la présence de termites dans un immeuble indiquant au niveau de chaque pièce "une absence d'indices d'infestations de termites", une absence de traitement antérieur et des indices sur certaines parties de présences d'agents de dégradation biologiques du bois, insectes à larves xylophages et champignons, autres que les termites puisque l'absence d'indice d'infestation de termites était dans le même temps relevé dans ces pièces, et concluant: "nous n'avons pas constaté la présence de traces de termites le jour de l'expertise". La société J2S exerçant sous l'enseigne "Diagnostics Immo" ne préconise du reste aucun renforcement de pièces de bois. - madame [F] a constaté l'apparition de nombreux insectes à l'intérieur de sa maison, ce qu'elle a fait constater par M° [E], Huissier de Justice, le 21 avril 2009, qui a noté la présence d'insectes xylophages vivants porteurs d'ailes et de larves ayant dégradé des linteaux, apparition qui s'est renouvelée le 5 mai 2009 et le 11 août 2010, ce qu'elle a à nouveau fait constater par constat d'huissier de maître [E] en date du 11 août 2010 mentionnant l'existence de nombreux termites en activité sur les linteaux et fenêtres, avant de solliciter l'organisation d'une expertise ordonnée par décision de référé du 22 juillet 2010. Le rapport de monsieur [I] permet de conclure que, lors de la vente, l'immeuble était infesté de termites car il a constaté la présence de termites vivants ou morts dans l'immeuble et il indique que ces termites étaient présents lors de la vente car, d'une part , les murs du rez-de-chaussée étaient habillés de lambris lorsque la demanderesse était locataire et monsieur [F] a indiqué avoir déposé à cette époque les lambris sur une grande partie de ces murs et les lames de lambris présentaient une poussière qui était selon l'expert sans doute des restes de cordons de termites et, d'autre part, madame [F] avait vu un essaimage au printemps 2008 mais, ne connaissant pas les termites, avait pensé qu'il s'agissait de fourmis volantes. L'expert note à ce sujet qu'il n'a pas les moyens de vérifier l'ampleur de l'infestation de 2008 mais qu'un essaimage se produit quand la termitière est trop peuplée et qu'une partie des individus la quitte pour aller chercher une nouvelle implantation, de sorte qu'il ne s'agit pas de quelques unités mais d'une population suffisante pour créer une nouvelle colonie. L'infestation de termites lors de la vente de l'immeuble se déduit également du fait que les dégradations figurant sur le premier constat d'huissier de M° [E] n'ont pu se faire en 11 jours. L'article 1116 du code civil énonce que : "le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté." Il résulte de la conjonction des divers éléments, qui seraient insuffisants pris chacun de manière isolée, que monsieur et madame [S], vendeurs, avaient connaissance de l'infestation des termites et ont commis une réticence dolosive à l'égard de leur acquéreur en taisant la présence de cette infestation lors de la vente : - tout d'abord dans une attestation du 21 avril 2009 qui n'a pas été attaquée pour faux, monsieur [M], salarié de la société J2S Diagnostics, affirme qu'avant de commencer ses opérations, monsieur [S] a demandé de dire au diagnostiqueur de ne pas parler avec la locataire et a rappelé son patron pour leur indiquer que la locataire pourrait être capable d'introduire des termites dans le bien, et que monsieur [S] a vanté devant eux les mérites de l'immeuble en indiquant qu'il n'était pas infesté par les termites car il avait badigeonné l'ensemble des pièces de bois avec du Xylophène Dans cette même attestation monsieur [M] indique avoir été appelé par madame [F] le 17 avril 2009, au motif qu'elle avait vu des insectes ressemblant à des termites, s'être rendu chez elle, avoir constaté la réalité de la présence de termites et avoir appris à cette occasion de madame [F] qu'elle avait vu de tels insectes avant la vente, en avait parlé à monsieur [S] qui l'avait rassurée en disant qu'il s'agissant de fourmis volantes. Monsieur [M] ajoute enfin, que le lendemain, 18 avril, son patron avait téléphoné à monsieur [S] qui avait avoué avoir traité des termites dans l'immeuble 3 ou 4 ans auparavant. - monsieur [J], patron de monsieur [M], a produit une attestation dans laquelle il indique confirmer les propos tenus par son employé, monsieur [M], au sujet des dires de monsieur [S], alors que leur intérêt était de taire ces éléments qu'ils n'ont pas été capables de déceler ; - l'attestation de monsieur [M] est pour l'essentiel confirmée par le rapport de l'expert judiciaire qui mentionne que, lors des opérations d'expertise, madame [F] a indiqué avoir vu un essaimage au printemps 2008 et avoir pensé qu'il s'agissait de fourmis volantes et que monsieur [S] avait reconnu avoir traité leS bois et murs de l'immeuble avec du xylophène, il y a une quinzaine d'années, à titre préventif L'expert a ajouté que monsieur [S] avait dit à monsieur [M] que le voisin immédiat avait fait traiter les termites juste avant la vente et il note que le traitement réalisé par le vendeur avait été fait dans les murs, par perçage de puits et mise en oeuvre de produit insecticide, ce qui avait amené ledit expert à s'interroger sur les motifs de ce traitement ; - enfin, monsieur [S] exerçait lors de la vente l'activité de menuisier, de sorte qu'il savait nécessairement ce qu'étaient les termites et était à même de reconnaître les dégradations qu'elles peuvent créer dans les pièces de bois. Le traitement opéré laisse penser qu'il avait connaissance de la présence de termites dans l'immeuble. Monsieur et madame [S], vendeurs, avaient l'obligation de porter à la connaissance de l'acquéreur l'existence du traitement pratiqué comme ils se devaient de lui faire connaître que la maison contiguë était infestée et venait d'être traitée lors de la vente. La connaissance de termites par madame [F] et par voie de conséquence son acceptation des risques liés à leur présence n'est en rien démontrée. Aucun élément ne permet de retenir que madame [F] avait connaissance que les insectes aperçus et considérés comme des fourmis volantes sans danger étaient en réalité des termites dégradant généralement les structures en bois de l'immeuble. Comme l'expert l'a souligné, il est parfaitement plausible que madame [F] ait confondu des termites avec des fourmis volantes en raison de la ressemblance existant entre ces insectes. Elle a été confortée dans cette erreur par le diagnostic réalisé lors de la vente l'informant de l'absence de traces de termites dans l'immeuble acquis. Il est certain qu'elle ne se serait pas portée acquéreur du bien en connaissant les dégradations que les termites peuvent occasionner et en sachant qu'elle pourrait être tenue de demander la nullité de la vente peu de temps après. En réalité, si madame [F] avait connu l'existence d'infestation de termites et ses conséquences possibles, elle n'aurait pas acquis le bien. Enfin le risque encouru du fait de l'achat d'un bien ancien ne dispense en aucun cas le vendeur d'une information loyale portant sur les vices ou dégradations pouvant affecter le bien vendu et connus de lui. Le silence des vendeurs portant sur des éléments essentiels qu'ils devaient porter à la connaissance de leur acquéreur, tenant à la présence de termites susceptibles de générer des dégradations importantes sans que l'acquéreur ne puisse en avoir connaissance constitue une réticence dolosive à l'égard de madame [F] qui devait être correctement informée pour donner un consentement éclairé. La nullité de la vente du 10 avril 2009 pour dol sera en conséquence prononcée, avec pour conséquence la restitution du prix par les vendeurs à madame [F] et la restitution du bien acquis par elle aux époux [S]. Madame [F] est fondée à solliciter l'indemnisation des préjudices subis par suite du dol commis. Elle réclame une somme de 50.000 € de dommages et intérêts en arguant qu'elle est contrainte de résider dans un camping depuis le 10 avril 2009 pour 248 € par mois et qu'elle subit un préjudice de jouissance en étant empêchée de profiter du bien acquis, et la somme de 10.000 € en réparation du préjudice moral au vu des conséquence physiques et psychologiques de cette affaire attestées par son médecin. Le caractère limité des dégradations n'imposait pas le déménagement de madame [F] qui a préféré aller résider depuis le mois de janvier 2010 dans un gîte puis dans un camping. Mais il est indéniable que celle-ci n'a pas pu profiter du bien acquis comme elle en aurait profité si elle l'avait acquis en étant correctement informée, et il ressort du certificat médical de son médecin qu'elle a été affectée par la dissimulation de l'état réel du bien acquis. Monsieur et madame [S] seront condamnés à lui payer une somme de 20.000 € au titre des préjudices subis s'analysant en un préjudice de jouissance et un préjudice moral ; 1°) - ALORS QUE le dol n'est constitué que s'il a un caractère intentionnel ; qu'en retenant le dol des époux [S] sans constater, malgré leurs contestations expresses sur ce point, qu'ils avaient eu l'intention de tromper Mme [F], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ; 2°) – ALORS QU'en retenant que le traitement anti-termites opéré « laissait penser » que M. [S] avait connaissance de la présence de termites dans l'immeuble, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs hypothétiques, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile ; 3°) – ALORS QUE le vendeur d'un immeuble n'est pas tenu d'informer l'acheteur de l'état des immeubles avoisinants ; qu'en reprochant aux époux [S] de ne pas avoir informé Mme [F] de traitements anti-termites dans l'immeuble d'un voisin, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ; 4°) – ALORS QUE le vendeur d'immeuble est tenu de faire réaliser un diagnostic anti-termites, mais n'a aucune obligation d'informer en outre de la réalisation de traitements contre ces insectes ; qu'en reprochant une telle abstention à M. et Mme [S], la cour d'appel a violé les articles 1116 du code civil, L 113-6 et R 133-7 du code de la construction et de l'habitation.