Cour d'appel, 29 novembre 2023. 21/02142

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 72A 4e chambre 2e section ARRET N° PAR DEFAUT DU 29 NOVEMBRE 2023 N° RG 21/02142 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UNJR AFFAIRE : [J] [W] C/ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3]) par son syndic, la SARL Cabinet F. MERGUIN, et autre Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Janvier 2021 par le Tribunal de proximité de Colombes N° Chambre : N° Section : N° RG : 11-20-194 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Lénaïg RICKAUER, Me Franck LAFON RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [J] [W] Demeurant chez Monsieur [D] [W] [Adresse 5] [Localité 1] Représentant : Me Lénaïg RICKAUER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 13 et Me Hélène PATTE de l'AARPI ACTENA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J058 APPELANTE **************** SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3]) par son syndic, la SARL Cabinet F. MERGUIN, dont le siège est situé [Adresse 4] [Adresse 3] [Localité 7] Représentant : Me Franck LAFON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et Me Eva CHOURAQUI de l'AARPI CHOURAQUI - HARZIC - NIEUVIAERT AARPI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0058 Monsieur [N], [R] [M], appel provoqué du 30/09/2021 [Adresse 2] [Localité 6] Défaillant INTIMÉS **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Octobre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, Madame Séverine ROMI, Conseillère, Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée, Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, **************** M. [N] [M] et Mme [J] [W] étaient propriétaires du lot numéro 14 de la résidence située [Adresse 3]) soumise au statut de la copropriété. Par acte en date du 3 juin 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence a fait assigner M. [M] et Mme [W] devant le tribunal de proximité de Colombes, afin d'obtenir leur condamnation solidaire au paiement de charges de copropriété. Par jugement du 18 janvier 2021, le tribunal de proximité de Colombes a : - Condamné solidairement M. [M] et Mme [W] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de : - 1.484,23 euros représentant les charges de copropriété dues au 1er novembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2020, - 125 euros au titre des frais, - 1.000 euros au titre des dommages et intérêts, - 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - Débouté les parties de l'ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires ; - Condamné in solidum M. [M] et Mme [W] aux entiers dépens ; - Rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Mme [W] a interjeté appel suivant déclaration du 1er avril 2021 à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Elle demande à la cour par ses dernières conclusions transmises par RPVA le 13 juin 2023, au visa des dispositions des articles 7 et suivants et 64 du décret du 17 mars 1967, des articles 10-1, 14-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1343-5 et 1240 du code civil, de : - infirmer la décision rendue par le tribunal de proximité de Colombes le 18 janvier 2021 en son intégralité, Statuant à nouveau, A titre principal, - Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de syndic comprise dans le montant principal, soit la somme de 3.314 euros au 11 février 2021, actualisée à la somme de 4.927,94 euros au 9 juin 2023 ; - Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ; - Fixer la créance de Mme [W] à l'encontre du syndicat des copropriétaires à la somme de 5.427,94 euros. En conséquence, - Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, - Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [W] la somme de 5.427,94 euros en remboursement du trop-perçu ; - Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [W] la somme de 1.000 euros à titre de dommage et intérêts ; - Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 3], demande à la cour par ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 28 novembre 2022, de : - Débouter Mme [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - Confirmer la décision du tribunal en ce qu'elle a condamné solidairement M. [M] et Mme [W] au paiement de l'arriéré de charges et des frais ainsi qu'à des dommages et intérêts ; - Mais la réformer sur le montant des condamnations et condamner solidairement Mme [W] et M. [M] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de : - 3.604,52 euros au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires arrêté au 9 septembre 2021 ; - 4.000 euros au titre des dommages-intérêts ; - 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau, - Condamner Mme [W] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par acte du 30 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires a fait signifier la déclaration d'appel et les conclusions à M. [M] qui n'avait pas été intimé à la procédure par acte remis à étude. L'arrêt sera rendu par défaut. L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2023, étant observé que le syndicat des copropriétaires avait demandé le report de la clôture initiale prévue le 21 juin 2023 pour répondre aux conclusions de l'appelante mais qu'il n'a pas conclu en réponse ni justifié de l'issue amiable qu'il invoquait. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé au litige. MOTIF DE LA DECISION Sur la demande au titre des charges impayées Mme [W], qui poursuit l'infirmation du jugement sur ce point, soutient que le montant en principal retenu par le premier juge incluait des frais de relance et frais d'avocat qui n'auraient pas dus être intégrés, qu'à la date de l'assignation, elle avait apuré l'intégralité des charges de copropriété et payé une partie des frais du syndic et qu'en réalité le syndicat des copropriétaires est débiteur à son encontre. De son côté, le syndicat des copropriétaires soutient que les frais de relances étaient nécessaires et ont été imputés à juste titre, sauf les honoraires d'avocats, en sorte que le solde était débiteur de la somme de 3.604,52 euros au titre des frais nécessaires et des charges de copropriété au 18 janvier 2021, soutenant que le décompte produit en première instance était clair et l'ensemble de ses chèques a été pris en compte. Sur ce, En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote-part de charges correspondante. Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance. Le syndicat des copropriétaires réclame à Mme [W] et à M. [M] au dernier état de ses écritures la somme de 3.604,52 euros au 9 septembre 2021 au titre de charges et frais demeurés impayés, et verse notamment aux débats les pièces suivantes : - le contrat de syndic du 26 avril 2022, - les procès-verbaux des assemblées générales 2018,2019 et 2022, - les appels de fonds entre 2017 et 2021, - un décompte arrêté au 9 septembre 2021, De son côté, Mme [W] produit le projet de distribution du prix de vente en date du 29 mars 2023, le bien immobilier ayant été vendu par adjudication le 24 mars 2022 ainsi qu'il ressort du jugement d'adjudication qu'elle produit également à la procédure. Il résulte de ces éléments que Mme [W] et M. [M] devaient au titre des charges au 9 septembre 2021 la somme de 1.811,52 euros, les frais et honoraires d'avocats devant être exclus du décompte de charges pour un montant de 1.793 euros [6.940,22 euros (solde débit) - 1.793 euros (frais exclus) ' 3.335,70 euros (solde crédit)]. En conséquence, le jugement déféré sera infirmé sur le montant des condamnations au titre des charges dues compte tenu de la réactualisation sollicitée par le syndicat des copropriétaires. Sur les frais nécessaires Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. Sur les frais nécessaires, Mme [W] soutient que les frais de syndic qui lui ont été imputés doivent être supprimés du décompte et que doivent être également supprimés le montant de sa condamnation au titre de l'article 700 ainsi que les dommages et intérêts et qu'il convient de rajouter à son crédit 200 euros de l'étude [Y] qui n'ont pas été comptabilisés, Mme [W] faisant valoir que l'assignation a été délivrée alors qu'elle avait apuré la totalité des charges dues. Toutefois, contrairement à ce qu'indique Mme [W], à la date de l'assignation, le 3 juin 2020, cette dernière et M. [M] devaient, hors frais, la somme de 1.068,50 euros au titre des charges de copropriété (1.278,50 euros ' 210 euros au titre des frais) tel que cela ressort du décompte actualisé produit à la procédure au 9 septembre 2021 (pièce n°5) en sorte que cette dernière ne peut affirmer que des frais de relance et des frais de procédure n'étaient pas nécessaires ou que la procédure n'était pas justifiée. Par ailleurs, toujours au regard du décompte actualisé, le syndicat des copropriétaires justifie les frais de relance entre le 1er mai 2017 et le 9 septembre 2021 pour un montant total de 475 euros (20 euros x 10 + 50 euros x 5 + 25 euros). En conséquence, le jugement déféré sera infirmé sur le montant des condamnations au titre des frais nécessaires, dus compte tenu de la réactualisation sollicitée par le syndicat des copropriétaires. Sur le compte entre les parties Mme [W] sollicite que soit fait le compte entre les parties et produit pour cela : - le jugement d'adjudication du bien immobilier en date du 24 mars 2022, - l'opposition au prix de vente (privilège du syndicat des copropriétaires) du 19 mai 2022, - le projet de répartition et de distribution arrêté au 18 novembre 2022. Ce projet de répartition et de distribution mentionne expressément qu'en accord avec les parties, le montant fixé au profit du syndicat des copropriétaires sera définitivement établi par la cour d'appel de Versailles dans le cadre de la présente procédure, à charge pour le syndicat de restituer s'il y a lieu ou à Mme [W] de compléter s'il le faut. Ce projet de répartition précise qu'après règlement des collocations, le solde sera partagé par moitié entre M. [M] et Mme [W]. Mme [W] fait valoir qu'en faisant le compte entre les parties, le syndicat des copropriétaires reste lui devoir la somme de 5.427,94 euros. Pour arriver à ce montant de 5.427,94 euros, Mme [W] prend le solde débiteur retenu par le syndicat des copropriétaires, à savoir la somme de 4.993,36 euros, de laquelle elle retire : - les frais de syndic injustifiés à hauteur de la somme de 4.927,94 euros, - les dommages et intérêts de première instance à hauteur de 1.000 euros, - le montant de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 800 euros, - le montant de 200 euros correspondant à un versement de l'huissier non comptabilisé, - le montant distribué au syndicat des copropriétaires à la suite de son opposition, soit la somme de 4.793,36 euros. Elle rajoute à cette somme, le montant des frais non retenus par les premiers juges au titre des frais, soit 1.300 euros. De son côté, le syndicat des copropriétaires, s'il a sollicité un report de clôture pour conclure, n'a pas signifié de nouvelles écritures ni conclu sur ce point. Sur la somme de 4.993,36 euros (solde débiteur qui ressort du dernier décompte du syndicat des copropriétaires au 7 juin 2022 et repris par Mme [W] ' pièce n°15), il convient de retirer les frais qui ne sont pas nécessaires, soit au vu du décompte, la somme de 2.918 euros, qui comprennent les frais de suivi de contentieux et les frais d'avocat. Mme [W] et M. [M] restent ainsi devoir la somme de 2.075,36 euros (4.993,36 euros ' 2.918 euros) au syndicat des copropriétaires, étant observé que dans ce solde sont comprises les sommes de 1.000 euros de dommages et intérêts et de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, qu'il n'y a pas lieu de soustraire, s'agissant de condamnations prononcées avec exécution provisoire de droit. Il n'y a pas lieu non plus de déduire la somme de 200 euros qui n'est pas justifiée. Du fait de la répartition et de la distribution du prix de vente, le syndicat des copropriétaires a perçu la somme de 4.793,36 euros, en sorte qu'il reste devoir à Mme [W] et M. [M] un trop-perçu de 2.918 euros (4.993,36 euros ' 2.075,36 euros). Ainsi, le syndicat reste devoir un trop-perçu de 2.918 euros à Mme [W] et M. [M] et le syndicat des copropriétaires sera condamné au remboursement de la moitié de ce trop-perçu à Mme [W] qui seule le demande, soit la somme de 1.459 euros. Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires Selon les termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l'espèce, ainsi qu'il a été vu ci-avant, contrairement à ses affirmations, Mme [W] n'a pas réglé l'intégralité de ses charges, pas plus que M. [M], justifiant des relances ininterrompues du syndic entre 2017 et 2021. Leurs manquements répétés à leur obligation de régler leurs charges à l'égard du syndicat sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des membres de celle-ci, privée de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'ensemble immobilier, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a condamné Mme [W] et M. [M] au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et apprécié en équité l'indemnité de procédure allouée en vertu de l'article 700 de ce code. Mme [W], dont le recours échoue principalement, doit supporter les dépens d'appel et l'équité ne commande pas de la condamner en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt rendu par défaut, Confirme le jugement entrepris, excepté sur le montant des condamnations au titre des frais nécessaires et des charges de copropriété ; Statuant à nouveau, Dit que Mme [W] et M. [M] devaient au 9 septembre 2021 au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 3] la somme de 1.811,52 euros au titre des charges de copropriété et celle de 475 euros au titre des frais nécessaires ; Y ajoutant, Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 3] à verser à Mme [W] la somme de 1.459 euros au titre du trop-perçu à la suite de la distribution du prix de vente par adjudication du lot numéro 14 de la résidence située [Adresse 3]  ; Condamne Mme [W] aux dépens d'appel ; Rejette toute autre demande. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,