Cour d'appel, 12 juin 2024. 23/00574

COUR D'APPEL DE RIOM Troisième chambre civile et commerciale ARRET N°303 DU : 12 Juin 2024 N° RG 23/00574 - N° Portalis DBVU-V-B7H-F7KQ ADV Arrêt rendu le douze Juin deux mille vingt quatre décision dont appel : Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT FERRAND, décision attaquée en date du 20 Mars 2023, enregistrée sous le n° 21/01730 Ch1cab2 COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller M. François KHEITMI, Magistrat Honoraire En présence de : Mme Cécile CHEBANCE, Greffier placé, lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : Mme [F] [L] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 6] Représentant : Me Jean-michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND M. [M] [J] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 6] Représentant : Me Jean-michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND APPELANTS ET : S.A.S. AERP IMMOBILIER immatriculée au RCS de Clermont-ferrand sous le numéro 814 738 613 [Adresse 1] [Localité 5] Représentants : Me Carole CHEVALIER-DEBERNARD de la SELARL CHEVALIER DISCHAMP & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND et Me Claire SAINT-JEVIN de la SELARL SAINT-JEVIN, avocat au barreau de BORDEAUX S.A.R.L. FRANCE BATIMENT EXPERTISES immatriculée au RCS de Clermont-ferrand sous le numéro 849 377 585 [Adresse 2] [Localité 4] Représentants : Me Jean-pascal TREINS de la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND et Me Hervé BARTHELEMY de la SELARL PBO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON INTIMÉES DEBATS : A l'audience publique du 20 mars 2024 Madame DUBLED-VACHERON a fait le rapport oral de l'affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l'article 785 du CPC. La Cour a mis l'affaire en délibéré au 22 mai 2024. ARRET : Prononcé publiquement le 12 juin 2024, après prorogé du délibéré initialement prévu le 22 mai 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Cécile CHEBANCE, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Suivant compromis de vente du 4 juin 2019 et acte authentique du 20 juillet 2019, Mme [F] [L] et M. [M] [J] ont acquis auprès de Mme [D], par l'intermédiaire de l'agence immobilière AERP Immobilier SAS, un corps de ferme situé à [Localité 6] au prix de 122.000 euros. Après avoir pris possession des lieux, Mme [L] et M. [J] ont constaté que les lieux étaient infestés d'insectes xylophages. Les diagnostics réalisés à leur demande par la société Louis Geneste et la SARL Beaudonnat ont mis en évidence la présence de capricornes dans la charpente et la nécessité de remplacer deux fermes. Un constat d'huissier a été établi à leur demande le 17 septembre 2019. Après avoir vainement mis en demeure leur vendeur ainsi que l'agence immobilière, les acquéreurs ont saisi le juge des référés afin de voir ordonner une mesure d'expertise. Par ordonnance du 30 juin 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a désigné M. [U] qui a déposé son rapport le 19 avril 2021. Par jugement du 20 mars 2023, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand saisi au fond a : -débouté Mme [L] et M. [J] de leurs demandes tant à l'égard de la SA AERP Immobilier que de la société France Bâtiment Expertises ; -condamné Mme [L] et M. [J], in solidum à verser à la société AERP Immobilier la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -débouté les demandeurs ainsi que la société France Bâtiment Expertises de leurs demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile -condamné Mme [L] et M. [J] aux dépens. Mme [L] et M. [J] ont relevé appel de cette décision suivant déclaration enregistrée électroniquement le 30 mars 2023. Aux termes de conclusions notifiées le 22 juin 2023, ils demandent à la cour : -d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand le 20 mars 2023. Statuant à nouveau, A titre principal, -de juger que la société AERP Immobilier a manqué à ses obligations d'information et de conseil et a engagé sa responsabilité délictuelle et de la condamner en conséquence à leur payer les sommes suivantes : - 42.600,03 euros au titre des travaux de réparation et de traitement ; - 3.000 euros au titre des préjudices de jouissance et moral subis. -5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - de condamner la société AERP Immobilier aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire. A titre subsidiaire, -de juger que la société France Bâtiment Expertises a manqué à ses obligations d'information et de conseil et a engagé sa responsabilité délictuelle ; -de condamner cette dernière à leur payer sommes suivantes : - 42.600,03 euros au titre des travaux de réparation et de traitement ; - 3.000 euros au titre des préjudices de jouissance et moral subis. - 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. -de condamner la société France Bâtiment Expertises aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire. Par conclusions notifiées le 14 septembre 023, la société AERP Immobilier sollicite la confirmation du jugement, le rejet des demandes de Mme [L] et de M. [J] et leur condamnation à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les dépens. Très subsidiairement, elle demande à la cour de : Limiter toute éventuelle condamnation à la somme de 4.000 euros qui constitue 10% des travaux réparatoires tels qu'évalués par l'expert judiciaire, au titre de la perte de chance subie par les acquéreurs, Condamner la société France Bâtiment Expertises à la relever indemne et à la garantir de toute éventuelle condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre dans le cadre de l'instance initiée par les « consorts [L] », Condamner la société France Bâtiment Expertises au paiement d'une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire et de référé. Par conclusions notifiées le 2octobre 2023, la société France Bâtiment Expertises demande à la cour de : -dire l'appel recevable, mais injustifié et mal fondé, A titre principal -confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, -débouter Mme [L], M. [J] et la société AERP Immobilier de toute demande dirigée contre elle et la mettre hors de cause ; Très subsidiairement, -limiter la perte de chance des appelants à la somme de 4.000 euros, -condamner Mme [L] et M. [J] à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens distraits au profit de la SCP Treins Poulet Vian, avocat, sur son affirmation de droit. Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2024. Motivation : A- Sur la responsabilité délictuelle de l'agence immobilière Suivant les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'agent immobilier est tenu à un devoir d'information et de conseil vis-à-vis de l'acquéreur d'un bien immobilier. Cass. 3e civ. 21-12-2023 n° 22-20.045 F-D Il est ainsi admis qu'en sa qualité de professionnel l'agent immobilier a l'obligation de renseigner avec exactitude et loyauté l'acquéreur sur l'état du bien immobilier vendu. Il doit attirer son attention sur l'existence de tout vice juridique ou technique et les conséquences qui en découlent, dès lors qu'il en a lui-même connaissance ou qu'il aurait dû les déceler au regard de ses compétences et qu'ils ne sont pas évidents à détecter pour un profane. A défaut de satisfaire à cette obligation, l'agent immobilier peut voir sa responsabilité engagée. Cass. 3e civ. 21-12-2023 n° 22-21.518 F-D ; Cass. 3e civ. 21-12-2023 n° 22-21.518 F-D. Il convient en l'espèce, de vérifier que l'agent immobilier pouvait se rendre compte du vice affectant l'immeuble et soupçonner une infestation nécessitant des contrôles complémentaires. Il ne peut en effet être fait grief à la société AERP Immobilier de ne pas avoir fait expertiser le bien ou de ne pas s'être livrée à une recherche d'éventuels vices cachés. Les appelants font valoir que la société AERP Immobilier leur a fait visiter le bien litigieux à plusieurs reprises, en leur indiquant qu'il était sain et rénové. Cette présentation était identique à celle de l'annonce qui présentait l'immeuble comme un ancien corps de ferme entièrement rénové, avec de nombreuses possibilités d'agrandissement, ce qui signifiait qu'aucuns travaux particuliers, notamment quant à la structure de l'immeuble, n'étaient à prévoir. Ils soulignent que la société AERP Immobilier, en tant que professionnelle de l'immobilier, aurait pu ou, à tout le moins, aurait dû s'apercevoir de la présence des insectes xylophages, notamment au regard d'indices présents comme l'affaissement de la charpente, déformation de la toiture, présence de trous dans le bois. Ils reprochent au tribunal d'avoir considéré que la preuve de la connaissance de la présence de mérule (alors qu'il s'agit, en l'espèce, d'insectes xylophages') par l'agent immobilier n'était pas rapportée et qu'il n'appartenait pas à ce dernier d'inspecter lui-même l'immeuble, ni de conseiller aux acquéreurs de faire effectuer un diagnostic de détection. Ils assurent qu'il leur appartient seulement de démontrer que l'agent immobilier aurait dû ou aurait pu avoir connaissance des désordres et qu'il a été négligent dans les précautions et actions à mener, au regard des informations dont il disposait et des signes apparents. La société AERP Immobilier répond que le devoir de conseil et d'information de l'agent immobilier se limite aux éléments dont il a connaissance et qu'il n'a pas pour fonction de réaliser une expertise du bien, ni de se livrer à une éventuelle recherche des vices cachés. L'agent immobilier n'a par ailleurs pas à faire réaliser d'autres diagnostics immobiliers, que ceux qui sont obligatoires préalablement à la vente, conformément à l'article L271-4 du CCH. Elle ajoute que le nombre de visites effectuées, le caractère apparent de la charpente ne permettaient pas aux acquéreurs ainsi qu'à elle-même de déceler l'infestation active des insectes xylophages et ce d'autant moins que le diagnostiqueur immobilier appelé sur site pour les diagnostics obligatoires n'a pas attiré l'attention sur un éventuel vice de la charpente. Elle précise que seul le propriétaire avait la possibilité de faire réaliser un diagnostic complémentaire. Sur ce : Le premier constat effectué à la demande des acquéreurs a été réalisé par Me [C], huissier de justice, après que les appelants ont découvert d'importants problèmes dans la charpente en entendant des « bruits de grignotage », fait passer trois entreprises spécialisées qui ont posé le même diagnostic et que deux artisans soient venus renforcer la charpente qui menaçait de céder. L'huissier de justice a ainsi pu notamment constater le 17 septembre 2019 que : -le plancher et les ardoises de l'entrée de la grange se soulevaient ; la présence de coyaux rongés par la vermine, un fléchissement des coyaux qui risquent de céder, un dédoublement de la poutre située au-dessus des coyaux ; -en hauteur : la poutre fléchit et le parquet s'écarte, le plancher se soulève et on aperçoit les ardoises, un coyau est rongé par la vermine ; sur les fermes soutenues par des étais apparaissent des trous de capricornes avec leur cycle -la présence de trous d'injection des bois, de débris de poussières de bois. Le bien immobilier était présenté par l'agence AERP Immobilier comme ayant été entièrement rénové ce qui exclut la nécessité de rénover la charpente. L'expert judiciaire a pour sa part constaté que le désordre était existant et visible lors des visites pour la vente. Si la charpente était visible et qu'il était possible de voir son état de vétusté apparent, la présence d'insectes n'était pas décelable pour un non-professionnel. Le tribunal a retenu en ce sens que l'état général de la charpente et notamment sa déformation étaient parfaitement visibles y compris pour un profane à l'occasion des visites mais le simple fait que la charpente soit ancienne et présente des déformations ponctuelles n'était pas de nature à laisser supposer une infestation active par des insectes xylophages. Toutefois, l'expert déclare : « Il est, en revanche, surprenant que l'agence immobilière, en tant que professionnelle, n'ait pas fait le constat de l'état de la charpente et informé le vendeur de la nécessité de faire réaliser un diagnostic complémentaire. Les trous, laissés par les insectes, étaient tout à fait visibles pour un 'il averti. » (Page 12 du rapport d'expertise définitif) Ainsi, au regard des constatations de l'expert, comme de celles de l'huissier de justice, la présence d'insectes xylophages étaient visibles pour un professionnel de l'immobilier et à tout le moins les traces laissées par ces insectes et l'impact de leur présence sur la structure du bâtiment. Or l'agent immobilier est un professionnel de l'immobilier qui possède une bonne connaissance du bien qu'il a estimé avant d'assurer sa promotion pour le vendre. Il apparaît donc que la société AERP Immobilier a failli à son devoir d'information et de conseil en ne sensibilisant pas les acquéreurs à ce risque et en n'attirant pas leur attention sur le bénéfice qu'ils auraient à solliciter préalablement à la vente des investigations supplémentaires. Au regard de l'impact de cette infestation sur le bâtiment dont la charpente a dû être renforcée et en considération des travaux préconisés par l'expert pour y remédier (remplacement de pièces de charpente, renforcement d'assemblage qui ne jouent plus leur rôle, traitement par injection) il est certain que le manquement de l'agent immobilier à ses obligations a fait perdre aux acquéreurs , la possibilité de faire un choix judicieux et éclairé de ne pas acquérir l'immeuble ou de l'acheter à un moindre prix. B- Sur la responsabilité de la SARL France Bâtiment Expertises : La société AERP Immobilier soutient que le devoir de conseil devrait être supporté par la société France Bâtiment Expertises. A la faveur du diagnostic amiante celle-ci a pu se rendre sur la toiture. Cette société est qualifiée pour les diagnostics techniques obligatoires mais également pour le diagnostic des termites. Or à l'occasion de ce type de diagnostic, le diagnostiqueur doit identifier les insectes à larves xylophages (Norme AFNOR 03 201). L'agent immobilier considère en conséquence que le diagnostiqueur a manqué à son devoir d'information et de conseil et insiste sur le fait que ce dernier était le seul à pouvoir déceler l'infestation active par des insectes xylophages. La société France Bâtiment Expertises rappelle avoir effectué les diagnostics amiante, plomb, installations intérieures de gaz, risques naturels et technologiques, diagnostic de performance énergétique et installations intérieures d'électricité. Aucun diagnostic sur l'état parasitaire de la charpente ne lui a été demandé. Elle souligne que ce dernier diagnostic est long et ne peut être réalisé sans être commandé ni facturé. Elle soutient en conséquence que sa responsabilité ne peut être envisagée dans une sphère d'intervention qui n'est pas la sienne. Elle ajoute que la toiture étant apparente elle n'a pas eu à se rendre sur le toit pour effectuer le diagnostic amiante puisqu'il était aisé, sans investigations particulières de voir qu'il n'y avait pas d'amiante sous la toiture. Sur ce : Il n'est pas reproché à la société France Bâtiment Expertises de ne pas avoir procédé à un diagnostic et à une recherche approfondie répondant aux normes AFNOR d'insectes xylophages. Ce reproche ne peut lui être adressé puisqu'elle n'a pas été mandaté pour ceci. Cependant, la société France Bâtiment Expertises est elle aussi un professionnel de l'immobilier doté d'une compétence technique relative au bois puisqu'elle est certifiée pour la recherche de termites (pièce 6). Or les constatations de l'expert et les photos prises par ce dernier révèlent des pièces de bois rongées, friables (l'expert entre sans difficulté la pointe d'un tourne -vis) ainsi que la présence d'activité dans la poussière de bois suspendue dans les toiles d'araignées. La société France Bâtiment Expertises ne pouvait passer à côté de ces signes sans conseiller à son mandant (le vendeur) d'effectuer des investigations complémentaires. C'est ce que souligne l'expert en page 15 de son rapport. Il s'ensuit que la responsabilité de cette dernière est engagée pour avoir manqué à son devoir de conseil et d'information. La société AERP Immobilier et la société France Bâtiment Expertises seront condamnées in solidum à indemniser Mme [L] et M. [J] de leur préjudice. Elle se relèveront et garantiront entre elles du montant des condamnations prononcées à concurrence de 50% chacune. C- Sur l'indemnisation des préjudices subis par les époux [L]-[J] M. [B] indique que pour remédier aux problèmes il faut assurer le remplacement de pièces de charpentes et le renforcement de l'assemblage qui ne jouent plus leur rôle car trop atteint par les insectes xylophages. Il faut également assurer un traitement par injection et pulvérisation de l'ensemble des bois d'ossature. Ces travaux nécessitent l'installation d'un échafaudage sur toute la surface. Les quatre arbalétriers doivent être changés (ils servent directement de support et de point de fixation pour la volige support des ardoises). Il faut remplacer la toiture en ardoise et les voliges sur cette zone pour procéder au remplacement complet des deux fermes. Au droit du portail du garage il faut remplacer ou renforcer la poutre servant de linteau, remplacer les chevrons formant le coyau et les voliges et enfin refixer les ardoises. Après examen de plusieurs devis, l'expert a retenu celui de la société Nailler qui est selon lui, la seule à répondre à la problématique. Le coût global des travaux a ainsi été évalué à 42 000 euros. Les travaux ont été réalisés pour un montant total de 40.600,03 euros TTC auquel s'ajoute le montant relatif aux finitions et reprises nécessaires chiffrées à 2.000 euros par l'expert, soit une somme de 42 600,03 euros. Il résulte du décompte général définitif de l'entreprise Nailler que les travaux effectués sont conformes à ceux préconisés par l'expert et correspondent à l'évaluation des travaux prévus. Comme indiqué précédemment, le préjudice des appelants consiste en une perte de chance, puisqu'il apparaît que les appelants ont perdu la possibilité de faire un autre choix en renonçant par exemple à se porter acquéreur (les travaux représentant un tiers du prix d'achat) ou en sollicitant une diminution du prix. Leur préjudice ne saurait donc être réparé par le coût de remise en état de la charpente mais il doit l'être à la mesure de la chance perdue, sans être égal à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. Au regard de l'importance des travaux de reprise, cette perte de chance s'analyse à 70% du montant des travaux soit à la somme de 29 820 euros. Les appelants sollicitent la réparation d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral. Le préjudice de jouissance se traduit par la nécessité d'évacuer la maison après traitement pour qu'elle soit ventilée, la durée des travaux étant évaluée à 3 semaines. En revanche les époux [J] [L] ne justifient pas du préjudice moral qu'ils invoquent. Il leur sera donc alloué au titre de leur préjudice de jouissance la somme de 2 000 euros. D- Sur les autres demandes : Les sociétés AERP Immobilier et France Bâtiment Expertises succombant en leurs demandes seront condamnées in solidum aux dépens en ce compris les frais d'expertise. Il serait inéquitable de laisser à la charge des appelants leurs frais de défense. Les sociétés AERP Immobilier et France Bâtiment Expertises succombant en leurs demandes seront condamnées in solidum à leur verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par ces motifs : La cour après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Infirme le jugement en toutes ses dispositions ; Condamne in solidum la SAS AERP Immobilier et la SARL France Bâtiment Expertises à verser à M. [M] [J] [L] et Mme [F] [L] les sommes suivantes : -29 820 euros au titre de la perte de chance -2 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance Condamne in solidum la SAS AERP Immobilier et la SARL France Bâtiment Expertises à verser à M. [M] [J] [L] et Mme [F] [L] la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum la SAS AERP Immobilier et la SARL France Bâtiment Expertises aux dépens en ce compris les frais d'expertise. Le Greffier La Présidente