Cour d'appel, 16 novembre 2023. 20/02924

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 2ème CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 16 NOVEMBRE 2023 N° RG 20/02924 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LURZ [O] [T] c/ [U] [X] [J] [P] [H] épouse [X] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 26 juin 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LIBOURNE (RG : 18/01027) suivant déclaration d'appel du 05 août 2020 APPELANTE : Corinne FAURE née le 29 Janvier 1963 à DAKAR (SENEGAL) de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] Représentée par Me Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉS : [U] [X] né le 17 Janvier 1980 à [Localité 4] de nationalité Française Profession : Directeur d'exploitation, demeurant [Adresse 1] [J] [P] [H] épouse [X] née le 14 Avril 1977 à [Localité 2] de nationalité Française Profession : Orthophoniste, demeurant [Adresse 1] Représentés par Me Alexis GAUCHER-PIOLA, avocat au barreau de LIBOURNE COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été examinée le 03 octobre 2023 en audience publique, devant la cour composée de : Monsieur Jacques BOUDY, Président Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries. ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte dressé le 02 février 2018 par maître [L], notaire à [Localité 5], Mme [O] [T] a régularisé avec M. [U] [X] et Mme [J] [H] épouse [X] un compromis de vente portant sur une maison située dans la commune de [Localité 6] (33). Le prix de la transaction a été fixé à la somme totale de 241 000 euros. La vente a été conclue sous diverses conditions suspensives. Mme [T] devait verser la somme de 11 500 euros à titre de dépôt de garantie. La vente devait être réitérée au plus tard le 06 avril 2018. Suivant un message téléphonique du 14 mars 2018, Mme [T] a informé les vendeurs de son intention d'annuler le compromis de vente. Après dépassement de la date de réitération prévue au contrat, M. et Mme [X] ont, par acte d'huissier signifié le 20 avril 2018, sommé Mme [T] d'avoir à comparaître devant Me [L] le 27 avril 2018 afin de procéder à la réitération de la vente. Dans sa réponse sous la forme d'un acte déclaratif et protestatif signifié le 26 avril 2018, Mme [T] a fait part aux vendeurs de son refus de se rendre devant l'officier ministériel. Me [L] a alors dressé un procès-verbal de difficultés le 27 avril 2018. Par acte d'huissier du 03 septembre 2018, M. et Mme [X] ont assigné Mme [T] devant le tribunal judiciaire de Libourne afin d'obtenir sa condamnation au versement des sommes de : - 23 100 euros au titre de la clause pénale, - 8 000 euros de dommages et intérêts, - 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; ainsi que la libération du dépôt de garantie de 11 500 euros séquestré entre les mains du notaire rédacteur. Le jugement contradictoire rendu le 26 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Libourne a : - ordonné la libération du dépôt de garantie de 11 500 euros, séquestrée entre les mains de Me [L], notaire rédacteur au profit des consorts [X] ; - condamné Mme [T] à payer à M. et Mme [X] les sommes de : - 11 600 euros au titre de l'application de la clause pénale ; - 500 euros à titre de dommages et intérêts ; - 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples et contraires ; - ordonné l'exécution provisoire ; - condamné Mme [T] aux entiers dépens, en ce compris d'exécution. Par déclaration électronique du 05 août 2020, Mme [T] a relevé appel de cette décision en chacune de ses dispositions reprises expressément. Mme [T], dans ses dernières conclusions d'appelante du 02 février 2021, demande à la cour, au visa des articles 1129 et suivants, 1231 et suivants du code civil, de : - réformer le jugement du 26 juin 2020 en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau ; - constater en tant que de besoin la caducité du compromis liant les parties ; - débouter M. et Mme [X] de l'ensemble de leurs demandes ; - débouter M. et Mme [X] de leur appel incident ; - condamner, en, tant que de besoin, solidairement les époux [X] à lui restituer l'ensemble des sommes payées en exécution du jugement du 26 juin 2020 ; A titre reconventionnel : - condamner solidairement les époux [X] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts sauf à parfaire, A titre subsidiaire : - dire et juger manifestement excessif le montant de la clause pénale ; - dire et juger que le montant de la clause pénale sera réduit à la somme de 5.000 euros ; - ordonner la compensation de cette somme avec celles que devront restituer M. et Mme [X] au titre des condamnations exécutées par ses soins ; En toute hypothèse : - les condamner solidairement au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de première instance et d'appel. M. et Mme [X], dans leurs dernières conclusions d'intimés du 05 janvier 2021, demandent à la cour, au visa des articles 1583 et suivants, 1217 et suivants, 1231-1 et suivants du code civil, de : - confirmer le jugement déféré des chefs suivants : - rejet de la demande de caducité du compromis ; - le débouté de Mme [T] de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles ; - la libération du dépôt de garantie pour le montant total de 11.500 euros entre leurs mains ; - la condamnation de Mme [T] au paiement de la clause pénale à leur profit pour 23.100 euros, dont à déduire les 11.500 euros versés par le dépôt de garantie ; En outre : - déclarer recevable leur appel incident et, statuant à nouveau : - réformer ledit jugement en ce qui concerne le montant des dommages-intérêts ; - condamner Mme [T] au paiement de la somme de 8.504,25 euros à titre de dommages-intérêts ; - rejeter toute demande de nullité du compromis pour défaut de consentement ; En tout état de cause : - condamner Mme [T] au paiement à leur profit de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, y compris ceux de première instance. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2023. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la caducité du compromis Au soutien de sa demande de caducité de l'acte du 02 février 2018, Mme [T] estime que les vendeurs lui ont caché deux éléments essentiels ayant vicié son consentement ou que l'immeuble était atteint d'un vice caché. Il s'agit en premier lieu de la présence d'une importante humidité affectant le sol et les murs de la cave attenante au salon et en second lieu l'ampleur et les conséquences de la non-conformité du système d'assainissement. Il résulte des dispositions de l'article 1130 du code Civil dans sa rédaction résultant de l'ordonnance du 11 février 2016 que l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné et l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. A la lecture du dispositif des dernières conclusions de l'appelante, qui seul saisit la cour, il apparaît que celle-ci réclame le prononcé de la caducité du compromis et non la nullité de l'acte. En réponse, M. et Mme [X] sollicitent le rejet de la demande de caducité sans contester la possibilité pour l'appelante de l'invoquer. Les parties à l'acte reconnaissent que toutes les conditions suspensives ont été réalisées. En application de la clause figurant en page 19 du compromis, la caducité de l'acte est acquise à compter du 27 mai 2018 (27 avril 2018 + 1 mois) dans la mesure où Mme [T] a volontairement refusé de se rendre le 27 avril 2018 en l'étude de Me [L] afin de réitérer la vente. Le jugement de première instance sera donc infirmé sur ce point. Sur les demandes de M. et Mme [X] En ce qui concerne le dépôt de garantie Le compromis stipule que l'acquéreur autorise d'ores et déjà le séquestre à se libérer du dépôt de garantie de 11 500 euros entre les mains du vendeur dès constatation de son manquement aux obligations résultant des présentes. Mme [T] ayant volontairement refusé de réitérer la vente, elle ne saurait obtenir de la part de M. et Mme [X], à titre de dommages et intérêts, le remboursement de la somme qui leur a été versée. Le montant du dépôt de garantie doit donc être alloué aux vendeurs. En ce qui concerne la clause pénale A la différence de la nullité, la sanction de la caducité n'affecte pas la clause pénale qui doit précisément produire effet en cas de non-réitération de la vente en la forme authentique par suite de la défaillance fautive de l'une des parties (Civ, 3ème, 09 juin 2010, n°09-15.361). Considérant à raison que l'acquéreur défaillant ne s'est volontairement pas exécuté en ne daignant pas signer l'acte authentique de vente, M. et Mme [X] demandent à son encontre le paiement du montant de la clause pénale insérée en page 15 et 16 de l'acte après déduction de la somme correspondant au dépôt de garantie. Aux termes de l'article 1231-5 du Code civil : 'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précèdent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. Pour la première fois en cause d'appel, Mme [T] sollicite à titre subsidiaire la diminution du montant de la clause pénale. Si M. et Mme [X] soulèvent l'irrecevabilité de cette demande dans le corps de leurs dernières conclusions, il doit être observé qu'ils ne reprennent pas cette fin de non-recevoir dans le dispositif de celles-ci. Dès lors, la recevabilité de cette prétention n'est pas contestée. A l'appui de sa demande en diminution du montant de la clause pénale, Mme [T] soutient que les vendeurs n'ont pas agi de bonne foi en lui masquant la réelle situation dans laquelle se trouvait le bien immobilier. Elle argue en outre de la précarité de sa situation financière. L'appelante, qui reconnaît avoir visité le bien immobilier de M. et Mme [X] au début du mois de janvier 2018 et qui ne conteste pas dans ses dernières écritures l'affirmation des vendeurs selon laquelle elle était accompagnée à cette occasion d'un architecte, pouvait donc aisément visualiser la cave jouxtant le salon de l'habitation. Elle ne démontre pas que la présence des nombreuses bouteilles de vin qui y étaient entreposées l'ont empêchée de constater que le sol était recouvert de terre battue sur lequel reposaient des caillebotis. Si le rapport établi par le diagnostiqueur fait effectivement état d'un sol cimenté, il convient de constater que ce document a été établi après la visite des lieux par l'acquéreur de sorte que celle-ci ne peut prétendre avoir été trompée sur ce point. L'excès d'humidité de la cave qui rendrait les lieux impropre à tout usage, dénoncé par Mme [T], n'est étayé par aucun document de nature technique. Il sera observé qu'elle a pu constater, lors de sa visite des lieux, que l'endroit était exclusivement utilisé pour le stockage de bouteilles de vin et qu'un appareil parfaitement visible permettait de maintenir des conditions de conservation optimales. Enfin, Mme [T] ne démontre pas avoir souhaité réaliser une seconde visite de l'immeuble avant la date de conclusion du compromis de vente de sorte qu'elle ne peut affirmer que les vendeurs lui ont refusé l'accès afin de dissimuler les vices affectant la cave. Ce grief n'est donc pas établi et ne saurait dès lors constituer un élément venant fonder sa demande en diminution du montant de la clause pénale. S'agissant de la non-conformité du système d'assainissement invoquée par l'acquéreur, il convient de constater que cette situation est expressément mentionnée en page 10 du compromis de vente de sorte que Mme [T] en était parfaitement informée, étant observé qu'un rapport précis et circonstancié de la Siepa du Nord Libournais en date du 24 novembre 2017 était annexé à l'acte. L'appelante affirme, sans le démontrer par la fourniture de documents de nature technique, que la remise aux normes représente un coût exorbitant dont elle ne pouvait avoir connaissance à la date de signature du compromis et que les travaux nécessaires pour rendre conforme le système d'assainissement dévaluent le bien immobilier et/ou impactent la servitude de passage dont le fonds est grevé. En conséquence, ces griefs ne sont également pas établis. Si Mme [T] argue de la modicité de ses ressources au regard de celles de M. et Mme [X] et de la nécessité de procéder à la souscription d'un emprunt afin de lui permettre de s'acquitter de la somme mise à sa charge par la décision déférée, elle ne produit aucun élément relatif à sa situation financière personnelle. Comme l'observent à raison les vendeurs, le montant de la clause pénale représente moins de 10% du prix de vente alors que ce pourcentage est régulièrement retenu dans les actes portant sur des transactions immobilières. En conséquence, le caractère excessif ou disproportionné du montant de la clause pénale n'est pas établi. Le jugement de première instance ayant condamné Mme [T] au versement aux intimés de la somme de 11 600 euros (23 100 euros-11 500 euros) sera donc confirmé. Sur les dommages et intérêts La clause pénale ne venant sanctionner que le non respect par un cocontractant de l'une de ses obligations, M. et Mme [X] sont donc recevables à présenter une demande de dommages et intérêts. Ils produisent un état de frais d'acte émanant de l'étude de leur notaire qui chiffre le coût de la rédaction du procès-verbal de difficultés à la somme de 432,04 euros. Les vendeurs doivent donc être indemnisés à ce titre. Si l'échec de la vente avec Mme [T] a immobilisé le bien durant quelques mois, M. et Mme [X] ne peuvent reprocher à celle-ci l'existence d'une perte économique de 8 000 euros résultant du moindre prix de vente obtenu à la suite d'une transaction intervenue ultérieurement. En effet, il leur appartenait, s'ils estiment ce montant insuffisant, de refuser de conclure la vente de leur immeuble. Compte-tenu de ces éléments, la somme de 432,04 euros sera retenue de sorte que le jugement entrepris, qui a chiffré le préjudice des vendeurs à la somme de 500 euros, sera réformé sur ce point. Sur l'article 700 du code de procédure civile Outre la somme mise à sa charge par la décision de première instance, Mme [T] doit être condamnée en cause d'appel à verser à M. et Mme [X], ensemble, la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Les autres demandes présentées sur ce fondement seront rejetées. PAR CES MOTIFS - Infirme le jugement rendu le 26 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Libourne en ce qu'il a : - rejeté la demande de Mme [O] [T] tendant à constater la caducité du compromis notarié du 02 février 2018 ; - condamné Mme [O] [T] à verser à M. [U] [X] et Mme [J] [H] épouse [X] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ; et, statuant à nouveau dans cette limite : - Dit que le compromis de vente notarié du 02 février 2018 est devenu caduc à la date du 27 mai 2018 ; - Condamne Mme [O] [T] à verser à M. [U] [X] et Mme [J] [H] épouse [X], ensemble, la somme de 432,04 euros à titre de dommages et intérêts ; - Confirme le jugement déféré pour le surplus ; Y ajoutant ; - Condamne Mme [O] [T] à verser à M. [U] [X] et Mme [J] [H] épouse [X], ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Rejette les autres demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamne Mme [O] [T] au paiement des dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,