Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/52957 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4SFV
N° : 12
Assignation du :
18 Avril 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 30 août 2024
par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.N.C. [Adresse 6] INVESTISSEMENTS
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Floriane BOUST de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS - #BP 192
DEFENDERESSE
La S.A.R.L. GEORGES Z
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître André-françois BOUVIER-FERRENTI de la SELARL ARGUO AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #P0106
DÉBATS
A l’audience du 24 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte du 22 février 2019, la société [Adresse 6] INVESTISSEMENTS a donné à bail commercial à la société GEORGES Z des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 1], [Localité 5], moyennant un loyer annuel en principal de 18.455 euros.
Par acte extrajudiciaire du 4 mars 2024, la société [Adresse 6] INVESTISSEMENTS a fait délivrer à la société GEORGES Z un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d'avoir à lui payer la somme de 8.348,36 euros au titre des loyers et des charges impayés arrêtés au premier trimestre 2024 inclus.
Par acte extrajudiciaire du 4 mars 2024, la société [Adresse 6] INVESTISSEMENTS a fait délivrer à la société GEORGES Z un commandement de produire dans le délai d’un mois, son attestation d’assurance.
Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, la société [Adresse 6] INVESTISSEMENTS a assigné la société GEORGES Z devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris.
Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la société [Adresse 6] INVESTISSEMENTS demande au juge de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial conclu entre les parties.
Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la société GEORGES Z ainsi que de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la date de l’ordonnance à intervenir, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, des lieux dont s’agit sis à [Localité 5], [Adresse 4] et [Adresse 1].
Rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Condamner la société GEORGES Z à payer à la SNC [Adresse 6] INVESTISSEMENTS la somme de 17.349,76 euros, compte arrêté au terme du 2 ème trimestre 2024 inclus, à titre de provision sur les loyers et charges impayés, et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter de la date de l’assignation jusqu’à parfait paiement.
Condamner la société GEORGES Z, à compter du 15 juillet 2024, une indemnité d’occupation, égale au montant actuel du loyer et charges laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au contrat.
Juger que cette indemnité sera due jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs, le procès verbal d’expulsion, ou de reprise.
A titre subsidiaire, la SNC [Adresse 6] INVESTISSEMENTS sollicite la condamnation de la société GOERGES Z au paiement de la somme de 9.510,32 euros, terme du 2 ème trimestre 2024 inclus.
Condamner la société GEORGES Z à payer à la SNC [Adresse 6] INVESTISSEMENTS, la somme de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du CPC.
Débouter la société GEORGES Z de l’ensemble de ses demandes.
Rappeler que l'exécution provisoire est de droit et rejeter toute demande visant à l’écarter sauf en cas de condamnation de la SNC [Adresse 6] INVESTISSEMENTS.
Condamner la société GEORGES Z aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, du commandement de produire son attestation d’assurance, et la procédure d’exécution.
Par conclusions soutenues et déposées à l'audience, la société GEORGES Z demande au juge de :
RENVOYER l’affaire au fond afin qu’il soit statué sur l’exigibilité des charges locatives
DEBOUTER la SNC [Adresse 6] de ses demandes en toutes fins qu’elles comportent
SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire
ORDONNER la compensation des sommes dues entre les parties
FIXER l’arriérer locatif à la somme de 6.176,20 €
ACCORDER à la SARL GEORGES Z un échelonnement de la dette sur 24 mois, par le paiement de 24 échéances à compter du 1er du mois civil suivant la signification du jugement à intervenir.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le commandement du 4 mars 2024 mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent.
Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.
Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
S'il est exact qu'il existe une contestation sérieuse quant à la facturation des charges dans la mesure où les charges pouvant être facturées au preneur n'a pas fait l'objet d'un inventaire détaillé dans le contrat de bail, il convient de constater que les sommes sollicitées au titre des loyers ne font l'objet d'aucune contestation sérieuse
Il ressort des décomptes et des quittances versés à la procédure que la société GEORGES Z n'a pas procédé au règlement de la totalité des sommes qui lui étaient demandées au titre des loyers impayés dans le mois ayant suivi le commandement.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du Code de commerce le 4 mars 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, avec toutes les conséquences de droit.
Sur la demande de provision pour non paiement des loyers
S'agissant du paiement par provision de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
La société [Adresse 6] INVESTISSEMENTS justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et charges et reste lui devoir au titre des loyers, charges, taxes, accessoires une somme de 9.510,32 euros, arrêtée au deuxième trimestre 2024 inclus, étant observé qu'il a été déduit de la demande principale du bailleur les sommes faisant l'objet d'une contestation sérieuse en raison de l'absence d'inventaire des charges locatives dans le contrat de bail.
La société GEORGES Z sera en conséquence condamnée par provision au paiement de cette somme.
Sur la demande de délais de paiement
L'article L145-41 du Code de commerce prévoit que le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Aux termes des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Compte tenu de l'antériorité du bail, le preneur étant dans les lieux depuis 1990, de la situation du gérant de la société GEORGES Z qui a été victime d'un accident cardio-vasculaire en novembre 2023, et des circonstances de l'espèce, il convient d'accorder à la société GEORGES Z un délai pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire ; étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie.
Une indemnité d'occupation sera prévue à titre provisionnel à compter du 5 avril 2024 si la clause résolutoire devait reprendre effet rétroactivement dans la limite du montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et le défendeur sera condamné à payer cette indemnité d’immobilisation jusqu’à la libération effective des lieux.
La société GEORGES Z, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens de l'instance.
Il ne paraît pas inéquitable de condamner la société GEORGES Z à payer à la société [Adresse 6] INVESTISSEMENTS la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Disons que le commandement de payer du 4 mars 2024 a été délivré régulièrement par la société [Adresse 6] INVESTISSEMENTS ;
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;
Condamnons la société GEORGES Z à payer à la société [Adresse 6] INVESTISSEMENTS la somme provisionnelle de 9.510,32 euros au titre de l'arriéré de loyers arrêté au deuxième trimestre 2024 inclus ;
Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, à condition que la société GEORGES Z se libère de sa dette en 24 versements mensuels d’un montant égal, en sus du loyer courant, le premier versement intervenant le 1er du mois suivant la signification de la présente décision et les suivants, le premier de chaque mois ;
Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail;
Disons qu'à l'issue de l'exécution du plan de remboursement des arriérés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise et l'exécution de bail se poursuivra conformément aux stipulations contractuelles ;
Disons qu’à défaut de respect du délai accordé ou à défaut de paiement à bonne date des échéances de loyers, charges et accessoires courants, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société GEORGES Z des lieux loués qu’elle occupe [Adresse 4] et [Adresse 1], [Localité 5] et de tous occupants de son chef,
- la société GEORGES Z devra payer mensuellement à la société [Adresse 6] INVESTISSEMENTS, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par l’expulsion des occupants ou la remise des clés ;
le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;
Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties ;
Condamnons la société GEORGES Z à payer à la société [Adresse 6] INVESTISSEMENTS la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;
Condamnons la société GEORGES Z aux dépens ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 30 août 2024
Le Greffier, Le Président,
Pascale GARAVEL Caroline FAYAT
