Cour d'appel, 04 mai 2023. 21/05318

4ème Chambre ARRÊT N° 122 N° RG 21/05318 N°Portalis DBVL-V-B7F-R6KG Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 04 MAI 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller,désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de Rennes en date du 20 février 2023 GREFFIER : Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 21 Février 2023 devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 04 Mai 2023 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l'issue des débats : 13 Avril 2023 prorogée au 04 Mai 2023 **** APPELANTE : Madame [H] [R] née le 07 Décembre 1960 à [Localité 4] (56) [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Philippe GUINAULT, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT INTIMÉE : Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 2] - [Localité 4] représenté par son Syndic, la SARL CITYA CAGIL IMMOBILIER inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro 316 972 835 ayant son siège social [Adresse 3] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Alain LE MAGUER de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER BOHELAY EHRET GUENNEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT Exposé du litige : Mme [H] [R] est propriétaire d'un lot au sein d'une résidence soumise au régime de la copropriété située [Adresse 1] à [Localité 4]. Par acte d'huissier en date du 10 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic le cabinet Citya Cagil, a fait assigner Mme [R] devant le tribunal d'instance de Lorient lui réclamant un solde de charges de copropriété impayé. Un jugement a été rendu par défaut le 12 mars 2020. Mme [R] a formé opposition à ce jugement. Par un jugement en date du 22 avril 2021, le tribunal judiciaire de Lorient a : - déclaré recevable l'opposition formée par Mme [R] au jugement du 12 mars 2020 ; Statuant à nouveau, - condamné Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 167,71 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2019 à hauteur de 3 343,63 euros et du 12 novembre 2020 pour le reliquat ; - condamné Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 338,50 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 1er janvier 2021, avec intérêts légaux à compter du 22 avril 2021 ; - condamné Mme [R] à payer au syndicat la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [R] aux dépens ; - ordonné l'exécution provisoire. Mme [R] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 25 mai 2021, rectifié par une seconde déclaration du 17 août 2021. Par ordonnance en date du 7 septembre 2021, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Rennes a ordonné la jonction des procédures. Par ordonnance du 22 février 2022, le conseiller de la mise en état a débouté le syndicat des copropriétaires de son incident d'irrecevabilité de l'appel, débouté Mme [R] de sa demande d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile et dit que les dépens de l'incident suivront le sort de l'instance au fond. Dans ses dernières conclusions en date du 10 novembre 2021, Mme [R] au visa des articles 572 et suivants du code de procédure civile, demande à la cour de : - confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré l'opposition de Mme [R] régulière ; Sur la demande en paiement, - infirmer le jugement en toutes ses dispositions ; - débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - dire et juger que la preuve de la créance n'est pas rapportée par le syndicat ; - ordonner la mainlevée de l'hypothèque prise sur l'appartement de Mme [R] ; - condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Mme [R] soutient que son opposition est recevable ainsi que l'a retenu le tribunal. L'appelante fait valoir que le syndicat se fonde uniquement sur les appels de fonds adressés aux copropriétaires et sur l'extrait de compte au 1er janvier 2021 qui mentionne un solde débiteur de 6167,71€. Elle conteste être défaillante dans le paiement des charges de copropriété et évoque un problème d'imputation des paiements. Elle précise ne pas avoir reçu de relevés de charges depuis l'assemblée générale de 2020. Elle estime qu'il n'est pas possible d'établir une situation comptable claire sans référence précise aux charges trimestrielles différentiées des arriérés et indique justifier de paiements de charges. Elle ajoute avoir payé la condamnation à 6040,50€ suite au jugement du 18 octobre 2017 et relève que la comptabilité du syndicat mentionne une somme de 3431,07€ sous forme d'un chèque CARPA du 6 décembre 2018, mettant en doute la régularité de la gestion du syndic, la société Citya Cagil à compter de juin 2016. elle estime que l'étendue de sa dette n'est pas démontrée alors qu'elle fait des efforts pour régler ses charges au regard d'une situation financière difficile. Mme [R] conteste la saisie immobilière mise en place en août 2020 suite à la décision de l'assemblée générale du 3 juillet 2020, dont le procès-verbal a fait l'objet d'un recours. Elle rappelle qu'une hypothèque ne peut être inscrite que par décision de l'assemblée générale et ne peut concerner que des sommes de moins de cinq ans, que le privilège spécial prévu par l'article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne concerne que les provisions pour charges, les travaux de l'année en cours et les deux années antérieures. Elle fait observer que suite à sa gestion en tant que syndic bénévole en 2010, elle a confié à l'administrateur désigné par le tribunal, l'ensemble des archives et des moyens de paiement, que la société Huisman, syndic ultérieur a indiqué qu'il n'avait pas les archives de sa gestion alors qu'apparaissait à cette époque un reliquat qui n'a plus ensuite figuré en comptabilité, ce qui constitue un autre sujet relatif à la tenue des comptes. Dans ses dernières conclusions en date du 7 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic la société Citya Cagil Immobilier, demande à la cour de : - déclarer irrecevable la demande nouvelle de mainlevée d'hypothèque présentée par Mme [R] dans ses conclusions d'appel en vertu de l'article 564 du code de procédure civile ; - débouter Mme [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions ni fondées ni motivées ; - confirmer en toutes ses dispositions, le jugement en ce qu'il a : - condamné Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 167,71 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2019 à hauteur de 3 343,63 euros et du 12 novembre 2020 pour le reliquat ; - condamné Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 338,50 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 1er janvier 2021, avec intérêts légaux à compter du 22 avril 2021 ; - condamné Mme [R] à payer au syndicat la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [R] aux dépens ; - ordonné l'exécution provisoire ; Y additant, -condamner Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. Le syndicat de copropriétaires ne discute pas la recevabilité de l'opposition. Il fait valoir que suite au jugement du 18 octobre 2017, définitif, Mme [R] a été condamnée à payer 3431,07€ au titre des charges outre 2000€ au titre des frais irrépétibles, qu'elle a persisté à ne pas régler ces charges, malgré les mises en demeure qui lui ont été adressés, qu'elle a été condamnée par le jugement du 20 juin 2018 au paiement de 1000€ de frais irrépétibles. L'intimé soutient que sa demande est fondée au regard des pièces produites qui démontrent la réalité de la dette de Mme [R] au 1er janvier 2021. Il fait remarquer que l'appelante évoque des erreurs d'imputation sans en rapporter la preuve. Il ajoute que la demande de mainlevée de l'hypothèque constitue une demande nouvelle devant la cour par suite irrecevable. L'instruction a été clôturée le 7 février 2023. En cours de délibéré, la cour a sollicité la production des procès-verbaux d'assemblée générale correspondant aux exercices du 1er avril 2017 au 31 mars 2021. Ces pièces ont été adressées le 13 avril 2023. Motifs : Devant la cour, la recevabilité de l'opposition de Mme [R] n'est pas remise en cause. Le débat qu'elle introduit à ce sujet est sans objet. -Sur la demande de paiement des charges  En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Il est établi par le jugement du 18 octobre 2017, définitif, que Mme [R] était débitrice au 1er avril 2017 de la somme de 3431,07€. Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fond trimestriels se rapportant au lot propriété de Mme [R], relativement aux charges, travaux et frais régulièrement votés en assemblées générales, du décompte annuel de charges affectés au lot de Mme [R] pour chaque exercice concerné qui s'étend du 1er avril au 31 mars suivant. Sont également produits les procès-verbaux des assemblées générales des 23 mai 2018, 19 juin 2019, 3 juillet 2020, 9 novembre 2021 et 24 août 2022 qui ont validé les comptes pour chaque exercice et donné quitus au syndic de sa gestion. Il n'est démontré ni même allégué aucune erreur relative aux tantièmes de charges appliqués au lot de Mme [R] sur les appels de fonds et dans les décomptes annuels de charges. Il n'est pas plus démontré de défauts d'imputation sur son compte de sommes qu'elle aurait réglées. En effet, le décompte du syndic intègre bien les sommes versées et notamment les trois chèques établis le 18 août 2020 qu'elle produit en copie aux débats, ainsi que les remboursements de charges en sa faveur suite aux comptes annuels. Mme [R] justifie par la production du décompte établi par l'huissier que sa dette au 23 mai 2018 représentait une somme de 6040,50€ dont 3431,07€ de principal, le surplus représentant les frais irrépétibles, les intérêts et les frais de procédure. Ce décompte révèle un paiement de l'intégralité de la somme demandée. Le décompte de charge présenté par le syndicat mentionne un paiement uniquement de la somme de 3431,07€, ce qui est logique dès lors que le surplus des sommes dues en lien avec la procédure contentieuse n'apparaît pas au débit du décompte. Il n'existe donc pas d'irrégularité dans l'imputation des paiements. Il est par ailleurs démontré que Mme [R] a fait l'objet de nombreuses mises en demeure d'apurer les charges, courriers recommandés qui lui ont été remis comme en témoignent les accusés de réception versés par le syndicat. L'arriéré de charges sollicité par le syndicat pour une montant de 6167,71€, arrêté au 1er janvier 2021 est en conséquence démontré. La condamnation prononcée par le premier juge sur ce point, en principal et intérêts est confirmée. Il en sera de même concernant la demande du syndicat relative aux frais de mise en demeure et de relance réglés par le syndicat pour un montant de 398,90€. -Sur la mainlevée de l'hypothèque prise sur le lot de Mme [R] : L'assemblée générale du 3 juillet 2020 a autorisé le syndic à procéder à une saisie immobilière en vue de la vente du lot propriété de Mme [R], mesure qui apparaît sur un décompte du 8 décembre 2020. Cette mesure faisait suite à une hypothèque légale inscrite en 2018. Mme [R] n'a présenté aucune demande concernant cette saisie lors de la procédure devant le tribunal, qui lui est postérieure. Toutefois, cette demande constitue la conséquence de sa prétention, soumise au premier juge, de voir débouter le syndicat de son action en paiement des charges. Elle est donc recevable en application de l'article 566 du code de procédure civile. Contrairement à ce que prétend Mme [R] et comme il a été rappelé, l'assemblée générale a autorisé en 2020 le syndic à engager une procédure de saisie immobilière en vue de la vente du lot et il n'est justifié d'aucune irrégularité dans la mise en 'uvre de cette décision. S'agissant de l'hypothèque légale, inscrite en avril 2018, prévue pas l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965, son inscription ne nécessite pas d'autorisation de l'assemblée générale et il n'est pas établi qu'elle concernait des somme dues au delà de cinq ans. En conséquence, la demande de Mme [R] ne peut être accueillie. -Sur les demandes annexes : Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées. Mme [R] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires qui a dû engager des frais devant la cour une indemnité de 2000€ au titre de ses frais irrépétibles. Succombant en ses prétentions, elle supportera les dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par ces motifs : La cour, Statuant publiquement, contradictoirement, Confirme le jugement en toutes ses dispositions, soumises à la cour, Y ajoutant, Déclare recevable la demande de mainlevée de l'hypothèque prise sur son lot, Déboute Mme [R] de sa demande, Condamne Mme [R] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 2000€ au titre des frais irrépétibles d'appel, Condamne Mme [R] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le Greffier, Le Président,