Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 5]
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N° RG 24/01574 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSRB
Minute : 24/83
SCI DHM
Représentant : Maître Patricia ROY-THERMES MARTINHITA de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0399
C/
Madame [S] [C]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 Octobre 2024
DEMANDEUR :
SCI DHM
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Patricia ROY-THERMES MARTINHITA de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Madame [S] [C]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée
DÉBATS :
Audience publique du 09 Septembre 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 21 Octobre 2024, par Madame Céline MARION, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er février 2020, la SCI DHM a donné à bail à Madame [S] [C] un appartement situé [Adresse 8] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 925 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 100 euros, soit un total mensuel de 1025 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 7 décembre 2023, la SCI DHM a fait signifier à Madame [S] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 9266,46 euros en principal, au titre des loyers impayés au 13 novembre 2023, et d'avoir à justifier de l'occupation du logement. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 7 décembre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024, la SCI DHM a fait assigner Madame [S] [C] devant le juge des contentieux de la protection, en référé, aux fins de :
" constater l'acquisition de la clause résolutoire au 18 janvier 2024,
" ordonner l'expulsion de Madame [S] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est,
" ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans un garde meubles qu'il désignera ou dans tel autre lieu qu'il plaira au bailleur en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,
" condamner Madame [S] [C] au paiement de la somme provisionnelle de 13430,59 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024,
" la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale à 1074,71 euros, jusqu'à libération effective des lieux, en deniers et quittances, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, qui sera indexée sur l'indice INSEE du cout de la construction dans les conditions prévues au bail en cas d'occupation au-delà d'une année à compter de la décision à intervenir,
" ordonner la capitalisation des intérêts,
" la condamner à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,
" dire que le dépôt de garantie de 925 euros est acquis à la SCI DHM,
" la condamner au paiement de la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 7 mai 2024.
À l'audience du 9 septembre 2024, la SCI DHM, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 20117,48 euros arrêtée au 23 août 2024, loyer du mois d'août inclus. Elle est opposée à l'octroi de délais de paiement d'office.
Elle soutient que Madame [S] [C] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 7 décembre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers par provision en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [S] [C], régulièrement assignée par procès verbal de recherches infructueuses, selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représentée.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024.
Par note en délibéré, autorisée reçue le 30 septembre 2024, la SCI DHM indique que Madame [S] [C] n'a pas donné congé ni restitué les clefs du logement au bailleur.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur la recevabilité de la demande :
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.
Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 7 mai 2024 en vue d'une audience prévue le 9 septembre 2024, soit plus de six semaines après.
D'autre part, la SCI DHM justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 16 avril 2024.
En conséquence, la demande de la SCI DHM aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'absence de dispositions transitoires, l'application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.
Dès lors, son article 10, en ce qu'il modifie l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).
En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 7 décembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
L'acte vise le délai de six semaines prévu à l'article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.
Toutefois, le contrat a été conclu le 1er février 2020, pour une durée de 3 ans, soit avant le 29 juillet 2023, date de l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n'a pas été renouvelé après cette date, le dernier renouvellement étant intervenu le 1er février 2023. Il convient donc d'appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.
Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 7 février à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er février 2020 à compter du 8 février 2024.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [S] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi et de condamner, par provision, Madame [S] [C] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d'entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d'entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d'entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.
Par ailleurs, la SCI DHM ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :
Selon l'article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er février 2020, du commandement de payer délivré le 7 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 23 août 2024 que la SCI DHM rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
En conséquence, il convient de condamner Madame [S] [C] à payer à la SCI DHM la somme de 20117,48 euros, par provision, au titre des sommes dues au 23 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 décembre 2023 sur la somme de 9266,46 euros, de l'assignation du 16 avril 2024 sur la somme de 4164,13 euros et de la présente ordonnance sur le surplus.
Sur la demande de capitalisation des intérêts :
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur la demande de dommages et intérêts :
Selon l'article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Selon l'article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, la SCI DHM ne justifie pas de l'existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur la demande de conservation du dépôt de garantie :
Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans le délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception des clefs au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant de sommes restant dues au bailleur. Il est restitué dans le délai d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.
Si le dépôt de garantie permet de garantir au bailleur les sommes dues en fin de bail, son sort est déterminé à la date de la remise des clefs.
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'autoriser les bailleurs à conserver le dépôt de garantie avant cette date. Il convient de rejeter la demande à ce titre.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [C] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI DHM les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [S] [C] à payer à la SCI DHM la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier dernier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevable la demande de la SCI DHM aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er février 2020 entre la SCI DHM d'une part, et Madame [S] [C] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 6], sont réunies à la date du 8 février 2024,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [S] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,
REJETTE la demande de désignation d'un lieu de séquestre,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due par Madame [S] [C] à compter du 8 février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Madame [S] [C] à payer par provision à la SCI DHM la somme de 20117,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 23 août 2024 échéance d'août incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2023 sur la somme de 9266,46 euros, de l'assignation du 16 avril 2024 sur la somme de 4164,13 euros et de la présente ordonnance sur le surplus,
CONDAMNE Madame [S] [C] à payer à la SCI DHM par provision l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de l'échéance de septembre 2023, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances,
REJETTE la demande de dommages et intérêts,
REJETTE la demande de conservation du dépôt de garantie,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,
CONDAMNE Madame [S] [C] à payer à la SCI DHM la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [S] [C] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 décembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
DEBOUTE la SCI DHM de ses autres demandes et prétentions.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
