Cour d'appel, 29 novembre 2023. 22/02301

N° RG 22/02301 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JD6V COUR D'APPEL DE ROUEN 1ère CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2023 EXPROPRIATION DÉCISION DÉFÉRÉE : 22/00002 juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Rouen du 17 juin 2022 APPELANTE - PARTIE EXPROPRIÉE : SCI LES FRÈRES RCS de Rouen n° 804 963 361 [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Vincent MOSQUET de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Thomas DUBREIL, avocat au barreau de Rouen INTIME - PARTIE EXPROPRIANTE : COMMUNE DE [Localité 4] [Adresse 8] [Localité 4] représentée et assistée par Me Michel BARON de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau de l'Eure EN PRESENCE DE : MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT [Adresse 6] [Localité 3] représenté par M. [I] [K], inspecteur divisionnaire des finances publiques (Arrêté du 26 août 2021) COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 12 juin 2023 sans opposition des avocats devant Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre M. Jean-François MELLET, conseiller Mme Magali DEGUETTE, conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Catherine CHEVALIER DEBATS : A l'audience publique du 12 juin 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 27 septembre 2023, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 18 octobre 2023 puis au 29 novembre 2023 ARRET : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 29 novembre 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition. * * * * * * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE ' Par acte notarié du 5 mars 2015, la Sci Les Frères a acquis une parcelle de 482 m² section AC n°[Cadastre 1] situé [Adresse 9], moyennant le prix de 120 000 euros. ' La commune de [Localité 4], dans le cadre d'un projet de requalification des quartiers prioritaires, a informé la société Les Frères que sa parcelle se situait au c'ur de l'opération de réaménagement de la rue [Adresse 7], et plus globalement du centre [Adresse 7] situé dans le quartier du [Adresse 5], et a diligenté une procédure pour utilité publique.' ' Un arrêté préfectoral du 30 avril 2021 a prescrit une enquête préalable à la déclaration d'utilité publique ainsi qu'une enquête parcellaire, enquêtes qui se sont déroulées du 25 mai 2021 au 14 juin 2021. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 12 juillet 2021, la commune de [Localité 4] a proposé d'acquérir la parcelle appartenant à la société Les Frères au prix de 122 000 euros comprenant une indemnité principale de 110 000 euros et une indemnité de remploi de 12 000 euros. ' Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 9 août 2021, la société Les Frères a décliné l'offre émise par la commune de [Localité 4] et l'a informée qu'elle estimait que les indemnités ne sauraient être inférieures à 300 000 euros pour l'indemnité principale et 31 000 euros pour l'indemnité de remploi. ' Par arrêté du 21 septembre 2021, le préfet de la Seine-Maritime a déclaré d'utilité publique le projet, rendant ainsi cessible les parcelles nécessaires à sa réalisation au profit de la commune de [Localité 4], parmi lesquelles celle située [Adresse 9] et cadastrée section AC numéro [Cadastre 1] appartenant à la société Les Frères. ' Par mémoire reçu au greffe le 10 février 2022, la commune de [Localité 4] a offert à la société Les Frères une indemnité principale de 110 000 euros ainsi qu'une indemnité de remploi de 12 000 euros soit un total de 122 000 euros et a saisi le juge de l'expropriation aux fins de voir fixer les indemnités de dépossession devant revenir à la société. La saisine du juge de l'expropriation a été notifiée à la société Les Frères par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 15 février 2022. Le transport sur les lieux s'est déroulé contradictoirement le 26 avril 2022. ' Par jugement du 17 juin 2022, notifié aux parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception le 20 juin 2022, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Rouen a':' - fixé à la somme de 142 946 euros l'indemnité totale de dépossession qui sera due par la commune de [Localité 4] à la société Les Frères au titre de l'expropriation foncière de la parcelle cadastrée section AC numéro [Cadastre 1] sise à [Adresse 9], d'une surface de 482 m² et qui se décompose comme suit': . 110 860 euros au titre de l'indemnité principale, . 12 086 euros au titre de l'indemnité de remploi, . 20 000 euros au titre de l'indemnité accessoire, - débouté les parties du surplus de leurs demandes respectives, - condamné la commune de [Localité 4] à payer à la société Les Frères une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,' - condamné la commune de [Localité 4] aux dépens. ' Par ordonnance d'expropriation du 4 juillet 2022, le transfert de propriété est intervenu. ' Par déclaration reçu au greffe du 8 juillet 2022, la Sci Les Frères a formé appel du jugement, déclaration notifiée par le greffe, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à la commune de [Localité 4] et au commissaire du Gouvernement, le 11 juillet 2022. ''''' '''''''''''''''''''''''''''''' EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES ' Par dernières conclusions reçues au greffe le 3 octobre 2022, notifiées par le greffe le jour même, par lettres recommandées avec demande d'avis de réception reçues le 5 octobre 2022 par le commissaire du Gouvernement et la commune de [Localité 4], la Sci Les Frères demande à la cour de : - la recevoir en son appel à l'encontre du jugement entrepris, l'en déclarer bien fondée et'infirmer'le jugement en ce qu'il a : . fixé à la somme de 142 946 euros l'indemnité totale de dépossession qui sera due par la commune de [Localité 4] à la société Les Frères au titre de l'expropriation foncière de la parcelle cadastrée section AC numéro [Cadastre 1] sise à [Adresse 9], d'une surface de 482 m², et qui se décompose comme suit : . 110 860 euros au titre de l'indemnité principale, . 12 086 euros au titre de l'indemnité de remploi, . 20 000 euros au titre de l'indemnité accessoire, . débouté la société Les Frères du surplus de ses demandes, - confirmer'le jugement sur le surplus,' et statuant de nouveau : - fixer les indemnités qui lui sont dues à la somme totale de 310 500 euros, décomposée comme suit : .145 000 euros au titre de l'indemnité principale de dépossession foncière, .15 500 euros au titre de l'indemnité de remploi, .150 000 euros au titre des conséquences de l'interruption de son projet immobilier, en tout état de cause, - condamner la ville de [Localité 4] à lui payer, au titre des frais irrépétibles d'appel et par application de l'article 700 du code de procédure civile, une somme de 2 000 euros, - condamner la ville de [Localité 4] aux dépens d'appel. ' Elle critique la majorité des termes de comparaison produits par le commissaire du Gouvernement devant le juge de l'expropriation, notamment aux motifs que l'exclusion et l'admission de certaines parcelles plus petites ou plus grandes que le terrain litigieux font sensiblement diminuer la moyenne du prix au mètre carré, d'une part, et que certaines parcelles, qui ne sont pas des terrains entièrement constructibles, sont utilisées comme parcelles de stockage, et ne présentent aucun intérêt commercial, d'autre part. ' Pour soutenir la réformation du jugement entrepris, en ce qu'il a limité à la somme de 110 860 euros l'indemnité principale en retenant une valorisation haute de 300 euros par m², elle expose que l'estimation moyenne retenue par la commune de [Localité 4] à hauteur de 150 euros par m² est en deçà de la réalité du marché, de même que l'estimation à 230 euros par m² fixée par le jugement, au regard d'une valeur de marché qui se trouve être particulièrement en tension. Elle souligne le faible nombre de terrains constructibles dans la commune et dans la métropole de [Localité 3], d'une part, d'une demande accrue de logement individuel portée par les conséquences de la crise sanitaire, d'autre part, et enfin en raison de la situation exceptionnelle du bien, et ce en effectuant une comparaison entre la valeur retenue par le premier juge, avec huit ventes intervenues entre 2020 et 2021. ' Se fondant sur les dispositions de l'article R 322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi de 20 % sera donc fixée à la somme de 15 500 euros. ' Pour solliciter en cause d'appel l'allocation d'une indemnité spéciale de 150 000 euros, elle prétend s'être trouvée dans l'impossibilité de percevoir les fruits de son investissement dans le cadre de son projet d'édification d'un ensemble immobilier comprenant une partie bureau et trois logements locatifs, pour lequel elle avait obtenu un permis de construire, souscrit un prêt bancaire et avait procédé à la démolition de la maison préexistante sur le terrain. Elle fait également valoir subir une perte de chance de percevoir les loyers de la maison d'habitation située sur la parcelle, avant sa démolition, et ce en raison de l'interruption de son projet du fait de l'expropriation. 'Elle ajoute en outre devoir au 2 avril 2022 une somme en capital de 69 119,63 euros au titre du remboursement de l'emprunt bancaire contracté pour la réalisation de son projet et avoir dû supporter le coût de 2 688 euros de taxes foncières pour ce bien inoccupé, alors qu'elle estime qu'elle aurait nécessairement refacturé la partie de la taxe foncière correspondant aux locaux occupés dans le cadre d'un bail commercial ou d'un bail professionnel. Par dernières conclusions reçues au greffe le 5 janvier 2023, notifiées par le greffe le jour même par lettres recommandées avec demande d'avis de réception reçues le 9 janvier 2023 par la Sci Les frères et le commissaire du Gouvernement,'la ville de [Localité 4]'demande à la cour de :' - déclarer la Sci Les Frères mal fondée en son appel formé contre le jugement entrepris, en conséquence, -'confirmer'le jugement en toutes ses dispositions,' - débouter la Sci Les Frères de sa demande visant à sa condamnation au paiement d'une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d'appel, - condamner la Sci Les Frères à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,' - statuer ce que de droit quant aux dépens. ' Elle estime que l'appelante n'est pas fondée à solliciter la réformation de l'indemnité principale de dépossession allouée par le premier juge, en rappelant que les deux principales références de prix faisaient ressortir une valeur de 156,10 euros par m², immédiatement transposable à la parcelle expropriée'; que la Sci Les Frères, en se voyant reconnaître un prix au m² de 230 euros, a bénéficié d'un coefficient de majoration de 50 % par rapport au prix de référence. ' Elle prétend que l'expropriée ne produit aucune pièce justificative des frais de démolition invoqués, alors que la possibilité d'une indemnisation complémentaire, dont le principe a été reconnu par le premier juge, n'ouvre droit à sa reconnaissance concrète que si l'expropriée fournit les éléments permettant de démontrer que l'abandon du projet n'est dû qu'à la seule expropriation et à aucune autre cause. Elle ne s'oppose, cependant, pas à la confirmation du jugement en ce qu'il a mis à sa charge une somme forfaitaire de 20 000 euros à ce titre. ' Par dernières conclusions reçues au greffe le 29 décembre 2022, notifiées par le greffe le jour même par lettre recommandée avec demande d'avis de réception reçues le 2 janvier 2023 par la Sci Les frères et la ville de [Localité 4], le commissaire du Gouvernement'demande à la cour que les indemnités soient fixées comme suit : - l'indemnité de dépossession à 230 euros/m² pour le bien immobilier cadastré AC [Cadastre 1], soit une indemnité principale de 111 000 euros, - l'indemnité de remploi de 12 100 euros, - les indemnités accessoires (éventuelles) 20 000 euros, soit une indemnité totale de 143 100 euros, - laisser «'les dépens'» de l'article 700 à la charge de la ville de [Localité 4]. Il expose les points éventuels d'accord entre les parties, en indiquant que le bien exproprié est situé dans une zone de droit de préemption renforcé, que les surfaces et la qualification du bien relève du terrain à bâtir, que la date de référence est fixée au 13 mars 2020, date à laquelle le PLUi approuvé le 13 février 2020 est devenu opposable, et que la méthode par comparaison est partagée également par l'ensemble des parties. ' S'agissant des termes de comparaison n°1 et 4 (vente de parcelles respectivement de 6 ares 5 centiares au prix de 80 000 euros et de 6 ares au prix de 80 000 euros), il expose que les parcelles , bien que cédées le même jour et appartenant aux mêmes propriétaires, ont été cédées à des acquéreurs différents, et qu'elles ont dans ces conditions toute vocation à être retenues. Quant au fait que l'une d'elles soit partiellement encombrée de déchets divers, il estime que cela n'a pas d'incidence sur le prix négocié, lesdites parcelles de surface équivalente ayant été cédées pour un prix identique. ' Concernant le terme de comparaison n°3 (vente d'une parcelle de 6 ares au prix de 80 000 euros), il indique que cette parcelle répond à la définition d'un terrain à bâtir dès lors que sa superficie peut être regardée comme suffisante pour bâtir et qu'elle se trouve desservie par les réseaux de transports, et considère que la présence d'un jardin et d'un point d'eau en son centre n'a aucune incidence sur son caractère constructible. ' Concernant le terme de comparaison n°6 (vente d'une parcelle 4 ares 1 centiare au prix de 42 000 euros), la ville de [Localité 4] est totalement étrangère à cette mutation, puisqu'il s'agit en effet d'une cession entre particuliers. ' Enfin, concernant le terme de comparaison n°7, il explique que la parcelle de terrain à bâtir ainsi cédée l'ayant été par un assujetti à la TVA, il estime qu'il convient de raisonner sur une base hors taxe, soit un prix de 71 003 euros et 261 euros par m² (au lieu des 270 euros retenus initialement). ' S'agissant des prétentions de l'expropriée, il indique que si la situation du terrain exproprié peut être regardée comme favorable en raison de son positionnement dans une zone pavillonnaire et commerçante, ainsi que par sa proximité du réseau de transport, il n'en demeure pas moins que les annonces avancées par la Sci Les Frères ne sauraient être prises en compte pour établir la valeur du bien en question, puisque seules les mutations dont la publication a été réalisée par le service de publicité foncière, peuvent être regardées comme termes de comparaison. ' Enfin, il propose à la cour de confirmer l'indemnité accessoire de 20 000 euros, allouée par le premier juge, dès lors que la structure de la maison préexistante ne présente pas de difficulté technique réelle, en termes de démolition, eu égard à sa qualité de construction, et qu'aucune pièce justificative n'est présentée et ne permet de retenir une indemnité supérieure. ' Les parties ont été convoquées par lettres recommandées avec avis de réception le 13 février 2023, et l'affaire a été plaidée à l'audience du 12 juin 2023. '''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''' ' MOTIFS' '''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''' Sur l'évaluation des indemnités ' Selon l'article L 321-1 du code de l'expropriation : les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.' Selon l'article L 321-3 du même code, le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.' ' L'article L 322-1 du même code indique que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. L'article L 322-2 précise que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, et que, sous réserve de l'application des dispositions des articles L 322-3 à L 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L 1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique. ' Enfin, selon l'article L 322-8 du code de l'expropriation : sous réserve de l'article L 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. ' Sur l'indemnité principale de dépossession et l'indemnité de remploi ' Les parties ne contestent pas la date de référence fixée au 13 mars 2020 quant à l'opposabilité du PLUi et la qualification de la zone URP20, la qualification de terrain à bâtir, la méthode d'évaluation du bien par comparaisons. Les débats ne portent que sur l'estimation de valeur du bien au mètre carré. Pour retenir une valeur de 300 euros par mètre carré et dès lors réclamée une indemnité de 145 000 euros au lieu de la somme de 110 860 euros retenue, la Sci Les Frères se prévaut notamment de huit ventes de parcelles intervenues entre 2020 et 2021':' - trois parcelles plus petites que la parcelle litigieuse, d'une superficie de 393, 389 et 398 m², pour un prix respectif de 206 et 208 euros par mètre carré,' - trois parcelles mieux exposées ou mieux desservies que la parcelle litigieuse, d'une superficie de 371 et 318 m², pour un prix respectif de 213 et 254 euros par mètre carré,' - deux parcelles plus proches de la parcelle litigieuse, d'une superficie de 389 et 496 m² pour un prix respectif de 210 et 330 euros par mètre carré. ' Certes, la société Les Frères utilise des termes de comparaison dont les surfaces et la valeur vénale sont similaires et donc comparables à la parcelle litigieuse.' ' Pour autant, l'appelante ne fournit aucune pièce permettant à la juridiction d'apprécier la consistance, l'état de ces biens ou encore l'existence d'annexes au-delà d'énonciations sommaires, de sorte que les demandes de valeurs foncières produites ne peuvent être regardées comme des termes de comparaison utiles. ' En outre, la moyenne des prix visés par l'appelante porte à 230,25 euros par mètre carré, quand le premier juge a retenu, dans le cadre d'une motivation particulièrement détaillée à laquelle il est renvoyé, une valeur de 230 euros par mètre carré. ' Le juge de l'expropriation s'est, de façon pertinente, référé aux termes de comparaison n°6 et 10, produits par le commissaire du Gouvernement, compte tenu des dates de vente contemporaines des opérations, de leur superficie similaire avec la parcelle litigieuse (respectivement 401 m² et 482 m²), de leur proximité quasi immédiate à celle-ci et dont le prix moyen de 187,60 euros par mètre carré était transposable à la parcelle appartenant à la société Les Frères. ' Il a justement apprécié, en portant le prix de la cession à 230 euros par mètre carré, tant l'état du marché immobilier dans la ville de [Localité 4], que la situation avantageuse du bien objet de l'expropriation, situé en centre-ville, dans une zone pavillonnaire et commerçante, près d'un parking public, desservie par les transports en commun. ' Le jugement qui a fixé le montant de l'indemnité principale à 110 860 euros sera confirmé. L'indemnité de remploi a été calculée selon le barème dégressif prévu par les textes en la matière et sera également confirmée pour un montant total de 12 086 euros.' ' Sur l'indemnité accessoire ' Pour solliciter une indemnité accessoire de 150 000 euros, la Sci Les Frères expose que l'expropriation prononcée à son encontre a rendu impossible le fait, de percevoir les fruits de son investissement dans le projet qu'elle avait initié sur la parcelle litigieuse, en obtenant un permis de construire en 2016, en souscrivant un prêt bancaire et en procédant à la démolition de la maison préexistante sur le terrain. Elle ajoute que s'est, également, révélé impossible le fait de percevoir des loyers de la maison, avant sa démolition, le temps que le transfert de propriété soit prononcé. Elle indique, enfin, subir un préjudice résultant de ses frais de remboursements de son prêt bancaire et de ses charges de taxes foncières, alors qu'elle n'a pu tirer aucun profit de la parcelle objet de l'expropriation. '' L'article L 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique prévoit que l'indemnité allouée à un propriétaire exproprié doit couvrir l'intégralité de son préjudice direct, matériel et certain. ' En l'espèce, la Sci Les Frères ne démontre pas plus devant la cour, que devant le juge de l'expropriation, un préjudice direct, matériel et certain, en lien avec la procédure d'expropriation, susceptible de lui permettre de bénéficier d'une indemnité complémentaire supérieure à celle déjà octroyée par le premier juge. Elle verse en effet l'acte authentique d'achat du bien signé le 5 mars 2015 au prix de 120 000 euros et l'offre de prêt concordante de 120 000 euros acceptée préalablement le 2 février 2015. ' Mais elle ne communique ni frais de destruction de la construction apparaissant comme constituée de panneaux et plaques ondulées contenant de l'amiante sur la pièce 5 de la société, ni permis de construire validé par les services de la ville, ni projection concrète d'une valorisation du bien par sa location en l'absence de preuve d'une intervention ayant modifié les lieux depuis leur acquisition pour justifier une réparation d'un préjudice à hauteur de 150 000 euros. Le premier juge a retenu une indemnité de 20 000 euros qui nonobstant les conditions de sa fixation, n'est pas contestée par la ville de [Localité 4] qui en demande la confirmation dans des termes qui sont également ceux du commissaire au Gouvernement. ' Le jugement sera dès lors confirmé de ce chef. ' ' Sur les frais de procédure ' Si en application de l'article L 312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que l'expropriant supporte seul les dépens de première instance, la Sci Les Frères, succombant à l'instance, devra supporter les dépens d'appel.' ' Elle est condamnée à verser à la ville de [Localité 4] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. ' ' PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, ' Confirme le jugement en toutes ses dispositions, ' Y ajoutant, ' Condamne la Sci Les Frères à payer à la ville de [Localité 4] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ' Condamne la Sci Les Frères aux dépens d'appel. Le greffier, La présidente de chambre,