Cour de cassation, 03 décembre 2020. 19-23.156

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 3 décembre 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10507 F Pourvoi n° N 19-23.156 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 DÉCEMBRE 2020 L'association Koo Men Tong, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° N 19-23.156 contre l'arrêt rendu le 11 juillet 2019 par la cour d'appel de Papeete (chambre civile), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. U... C..., domicilié [...] , 2°/ à M. O... C..., domicilié [...] a, 3°/ à M. H... C..., domicilié [...] , 4°/ à Mme G... C..., 5°/ à Mme V... D..., domiciliées [...] a, 6°/ à M. W... D..., domicilié [...] , défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations écrites de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de l'association Koo Men Tong, de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat des consorts C...-D..., après débats en l'audience publique du 20 octobre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne l'association Koo Men Tong aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par l'association Koo Men Tong et la condamne à payer aux consorts C...-D... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat aux Conseils, pour l'association Koo Men Tong. Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce que celui-ci a constaté que le bail du 27 juin 1991 entre l'association Koo Men Tong et Mme P... n'était pas résolu de plein droit ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « En réalité, l'articulation des articles 1722 et 1741 du Code civil conduit, en premier lieu, à examiner l'étendue des dommages causés à l'immeuble, afin de dire si la perte en résultant de la chose louée est totale ou seulement partielle. La perte du bien objet du bail est réputée totale, non seulement lorsque l'immeuble a été entièrement détruit, mais encore lorsqu'un usage ou une jouissance de ce dernier conforme à sa destination est devenu impossible, ou bien encore pour motif économique quand le coût des travaux de réfection excède la valeur vénale de l'immeuble et sa rentabilité locative. Sur le premier point, et ainsi que l'a justement rappelé le premier Juge, il ne résulte pas des pièces produites aux débats que la perte matérielle de l'immeuble en cause soit totale. En effet, le rapport d'expertise provisoire établi le 9 janvier 2013 par le Laboratoire des Travaux Publics de Polynésie, avait relevé que les locaux commerciaux situés en rez-de-chaussée n'avaient subi que des désordres moyens à peu importants, grâce à l'extinction du feu par les pompiers. Un complément d'expertise du 8 mars 2013 avait même précisé, aux termes d'un "procès-verbal de constatations relatives à l'évaluation des dommages" annexé, que ces magasins pouvaient fonctionner pendant la phase de travaux. Un rapport du cabinet SOCOTEC du 15 avril 2013 avait également conclu: «il s'agit d'un incendie s'étant exclusivement déclaré et propagé dans les locaux de l'étage. Les éléments d'ossature en béton armé du bâtiment sur la hauteur de son rez-de-chaussée et en plancher haut rez-de-chaussée n'ont pas subi les effets du sinistre, notamment l'exposition aux effets thermiques. Leur solidité à froid n'est donc pas remise en cause ». En revanche, pour l'étage, il confirmait qu'une reconstruction complète de l'ossature en béton armé ainsi que de la charpente en acier et de la couverture était nécessaire. Enfin, l'expert, F... T..., mandaté par la compagnie OSE Insurance Limited, assureur de l'un des locataires du rez-de-chaussée, Monsieur I..., a confirmé dans un rapport du 18 mai 2013 que la reconstruction totale de l'étage ainsi que la rénovation générale de l'immeuble, auraient pu être menées dans un délai de 9 mois minimum, la rénovation partielle du rez-de-chaussée ayant pu être, quant à elle, effectuée dans les 6 mois. Ces différentes analyses techniques sont corroborées par les clichés photographiques versés aux débats démontrant que, nonobstant la gravité des dégâts subis, l'intervention des pompiers a permis d'éviter la destruction matérielle totale de l'immeuble. Par ailleurs, sur le second point, dès lors que, selon l'analyse conjointe des experts, la reconstruction de l'immeuble à l'identique s'avère techniquement possible, il n'existe pas, ainsi que l'a retenu le premier juge, d'impossibilité absolue et définitive d'user et de jouir de la chose louée conformément à sa destination. S'agissant enfin de l'aspect économique, il importe tout d'abord de souligner que, selon les écritures communes des parties sur ce point, le coût de démolition et de reconstruction de l'immeuble a été chiffré par Monsieur M... E..., expert mandaté par la compagnie AXA, assureur de l'association KOO MEN TONG, à la somme de 51 641 564 FCP. Ce chiffrage tient compte des travaux de désamiantage, dont la nécessité au cas présent n'est aucunement contestée, de sorte qu'à défaut de plus amples éléments techniques permettant de contredire l'expert sur ce point, il n y a pas lieu de préférer à son évaluation l'un ou l'autre des devis présentés par la S.A.R.L. 3DP (15 283 216 FCP) ou la SA JL Polynésie (15 745 413 FCP). C'est d'ailleurs la raison pour laquelle le tribunal mixte de commerce de Papeete a retenu, dans son Jugement du 13 juillet 2018, cette somme de 51.641.564 FCP comme base de condamnation de l'entrepreneur de travaux jugé responsable du sinistre, à savoir M. B... Q.... De surcroît, quand bien même ces devis de désamiantage seraient retenus en lieu et place du chiffrage de l'expert, le montant total des travaux serait porté, selon les constatations du premier juge qu'aucune pièce produite à la cour ne permet d'infirmer, à la somme de 58 466 861 FCP. Ainsi, pour apprécier la viabilité économique d'une éventuelle reconstruction de l'immeuble en vue de sa location, il importe de constater que le coût de celle-ci, fût-il majoré au vu des éléments ci-dessus, serait financièrement couvert par les indemnités allouées à l'association Koo MEN TONG par le jugement précité du 13 juillet 2018, qui a condamné Monsieur B... Q... à lui verser: - d'une part, la somme de 13 665 080 FCP, en remboursement des travaux facturés et non livrés, - et d'autre part, solidairement avec son assureur, la somme de 46 829 277 FCP, au titre du coût des travaux de démolition et de reconstruction mis à sa charge en tant qu'auteur responsable du dommage, - soit une somme totale de 60 494 357 FCP supérieure au montant du budget majoré retenu ci-dessus, - étant de surcroît rappelé que l'association Koo MEN TONG a également perçu de son propre assureur, en décembre 2013, une indemnité de 19 595 425 FCP en réparation de son préjudice matériel et financier. En cause d'appel, l'association Koo Men TONG fait valoir un nouveau rapport d'expertise établi à sa demande par Monsieur A... L..., exerçant à renseigne "Tahiti Expertise", qui retient un coût de remise en état du bâtiment par remplacement du second oeuvre de ...146 millions FCP, réévalué selon une attestation du 8 mars 2019, à la somme de 151 millions FCP. Cependant, une telle expertise amiable réalisée à la demande de l'appelante et aboutissant à un coût totalement discordant puisque près de trois fois supérieur à celui retenu par l'expert d'assurance, ne saurait valablement prévaloir en l'absence de débat contradictoire sur les éléments de chiffrages pris en compte, d'autant moins que Monsieur L..., quoique expert en évaluation Immobilière depuis 1996, ne Justifie d'aucune formation technique en matière de construction (Ingénieur en bâtiment, architecte, etc.). Il convient également d'observer que les éventuels surcoûts restant à la charge de la l'association KOO MEN TONG, après utilisation des sommes reçues de M. Q... et de son assureur, seraient également couverts par les loyers des locaux commerciaux pris à bail par les magasins « Terii Photo », « [...] » et « [...] », fixés avant le sinistre aux sommes mensuelles respectives de 84 414 FCP, 112 549 FCP et 108 737 FCP. A cet égard, la conclusion de Monsieur L... pour qui le bâtiment devra être démoli au plus tard en 2060 au seul motif qu'il date de 1962, n'apparait pas pertinente car on comprend mal pourquoi un bâtiment reconstruit à neuf en 2019 ne pourrait pas être exploité au-delà de l'année 2060. De plus, même dans cette hypothèse, le surcoût éventuel de travaux demeuré à la charge de l'association Koo MEN TONG pourrait être amorti sur 30 ans, au moyen des revenus locatifs potentiellement révisés à la hausse. Enfin, il importe de rappeler que la viabilité économique du projet de reconstruction doit aussi s'apprécier par rapport à leur valeur vénale du bâtiment détruit. Or, sur ce point, le premier juge avait relevé pertinemment qu'aucun élément de valeur n'avait été communiqué pour un bâtiment situé en plein centre de Papeete, en face de la mairie. En cause d'appel, il n'a pas davantage été produit d'évaluation, en valeur vénale, d'un immeuble identique, à usage mixte d'habitation et de commerce, représentant une surface totale de 725 m2 (et non de 1.200 m2 comme indiqué par erreur par M. E... en page 3 de son rapport d'expertise provisoire du 9 janvier 2013, en contradiction avec sa page 4 qui mentionne bien une surface développée totale de 740 m2, outre 40 m2 de servitude de passage au rez-de-chaussée). Néanmoins, la cour relève que dans le rapport précité de Monsieur L..., celui-ci indique en page 10 «Valeur du bâtiment neuf à l'identique le coût d'un tel bâtiment commercial, sans aucun luxe, se situe en 2017 autour de 160 000 F/m², ce qui donnerait pour une surface de 725 m2, a minima, une valeur vénale de 116.000.000 FCP. Ces éléments ne démontrent donc pas que la reconstruction du bâtiment en objet serait impossible du point de vue économique. Au final, il ne peut donc être retenu une perte totale de la chose louée au sens des dispositions des articles 1722 et 1741 précités du Code civil, de sorte que le bail en objet n'est pas résilié de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de rechercher si la cause de sa destruction partielle est imputable à un cas fortuit ou à une faute du bailleur ou du preneur. Par suite, il est sans incidence d'examiner le second moyen soulevé par les consorts C..., aux termes duquel l'association KOO MEN TONG aurait renoncé à se prévaloir des dispositions de l'article 1722 susvisé. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a jugé que le bail conclu le 27 juin 1991 entre l'association Koo MEN TONG et Mme K... P..., épouse C..., n'a pas été résilié de plein droit du fait des conséquences de l'incendie survenu le 22 novembre 2012 » ET AUX MOTIFS PARTIELLEMENT ADOPTES QUE « A la destruction totale au sens de l'article 1722 du code civil, il convient d'assimiler l'impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination ou la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût est disproportionne par rapport à la valeur vénale du local commercial ou des revenus du local. II résulte du rapport d'expertise provisoire établi le 9 janvier 2013 par le laboratoire des travaux publics de Polynésie, que le bâtiment détruit, âgé de 50 ans, est constitué de 1200 m2, divise en 3 parties louées a Terii Photo, [...] et magasin [...], moyennant 3 loyers fixes respectivement à 84 414 Fr. CFP, 112 549 Fr. CFP, et 108 737 Fr. II est précisé qu'au rez-de-chaussée, le magasin Terii Photo et le magasin [...] ont subi des désordres peu importants dus à l'eau d'extinction du feu par les pompiers; le magasin [...] a subi des dégâts au rez-de-chaussée par le feu, la fumée et l'eau d'extinction du feu. L'incendie ayant laisse en équilibre instable des éléments de tôles et bois calcines et des tôles de couverture déformées, laissant pénétrer la pluie et risquant d'aggraver les désordres, il a été demandé au propriétaire de faire exécuter les travaux urgents de mise en sécurité. Pour permettre une réutilisation du rez-de-chaussée des locaux, les travaux suivants étaient à envisager: - démontage et évaluation appentis [...]+ partiel TERII (bardage et planchers), - fermeture provisoire des ouvertures en façade arrière, - remise en état porte arrière [...], - refixation provisoire des tôles en toiture pour éviter les infiltrations, - nettoyage et remise en peinture des 3 locaux du rez-de-chaussée, - réparation des gouttières dégradées. Au rez-de-chaussée la remise en état définitive, comportant des travaux de déblaiement, étaient en cours d'évaluation en accord avec les autres experts. Un complément d'expertise du 8 mars 2013 précise que les magasins peuvent fonctionner pendant la phase de travaux. Le rapport d'expertise dresse le 10 février 2013 par Monsieur X... N..., mandaté par la compagnie d'assurances Allianz, note que les dommages au bâtiment, à l'étage sont en perte totale mais la dalle est demeurée intacte. Compte tenu des dommages à l'étage, de la pollution, de par l'importance des stocks carbonisés, de la condamnation des réseaux d'électricité et d'eau, l'activité commerciale est totalement interrompue. L'activité commerciale pourra reprendre hypothétiquement des lors que l'étage sera dépollué, mis en sécurité (clos et couvert), l'électricité et l'eau rétablis. L'expert, F... T..., mandate par QBE Insurance Limited assureur de Monsieur I..., confirme dans son rapport du 18 mai 2013 que la reconstruction totale de l'étage ainsi que la rénovation générale de l'immeuble aurait pu être mené dans un délai de 9 mois minimum. Une rénovation partielle du rez-de-chaussée de l 'immeuble aurait pu être menée dans un délai de 6 mois. Le rapport SOCOTEC du 15 avril 2013 précise que l'incendie s'étant exclusivement déclaré et propagé dans les locaux de l'étage, l'élément d'ossature en béton arme du bâtiment sur la hauteur de son rez-de-chaussée et en plancher haut rez-de-chaussée n'ont pas subi les effets du sinistre, notamment /'exposition aux effets thermiques. Leur solidité n'est donc pas remise en cause. Pour l'étage, il est nécessaire de prévoir la reconstruction complète de l'ossature en béton armé (poteaux, poutres, chainages) et des remplissages en maçonnerie, la reconstruction de la charpente en acier et de la couverture. II est donc établi que les locaux n'ont pas été entièrement détruits par l'incendie puisque la partie du commerce abritée au rez-de-chaussée est restée intacte. Toutefois, l'application de l'article 1722 du code civil n'est pas subordonnée à la destruction totale de la chose louée, il suffit qu'elle ne puisse plus servir à l'usage auquel elle est destinée. La jurisprudence qualifie de destruction totale un immeuble partiellement détruit s'il est établi une impossibilité définitive d'user des locaux. L'appréciation de cette impossibilité est fonction notamment du cout estimé des travaux de reconstruction. En l'espèce, les experts d'assurance ont estimé la reconstruction possible de sorte qu'il n'existe pas d'impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination. L'exploitation du commerce est amputée mais n'est pas impossible. L'impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination, au sens de l'article 1722 du code civil n'est pas avérée par les pièces versées aux débats. II appartient au bailleur qui demande la résiliation du bail pour destruction totale de la chose louée d'apporter la preuve que le cout des travaux est supérieur à la valeur des biens loués. En cas de coût de rénovation de l'immeuble inferieur à la valeur de celui-ci, la destruction totale de la chose louée n'est pas caractérisée. Un devis de la société des travaux entreprises Polynésie a fixé le montant des réparations à la somme de 42 721 448 Fr. Les analyses effectuées par la société Eurofins mettent en évidence la présence d'amiante de type chrysotile. Les travaux de retrait de l'amiante, qui autorisent la réoccupation des lieux après achèvement répondent aux exigences du code de la sante publique, de l'arrêté du 22 aout 2002, règlementation postérieure à la conclusion du bail, qui doit être prise en compte dans l'évaluation du coût de rénovation. L'entreprise J-L Polynésie a fixé le montant des travaux à la somme de 15 745 413 Fr. CFP, incluant l'étude administrative, les travaux de retrait et le contrôle et analyse du chantier. Le montant total des travaux s'élève donc à la somme de 58 466 861 Fr. CFP. L'expert désigné par la compagnie d'assurances AXA, assureur de !'association KOO MEN TONG, a évalué le montant des travaux, y compris le désamiantage, la somme de 51 641 564 Fr. La valeur vénale de l'immeuble n'a pas été précisée et aucune pièce en attestant n'a été versée à la procédure. Toutefois, un immeuble de 1200 m2 situe en plein centre de Papeete, face à la mairie, a une valeur bien supérieure au montant des travaux a réaliser. Le montant des loyers s'élève à 305 700 Fr. Le bailleur ne rapporte pas la preuve que le cout des travaux excède la valeur de la chose. En vain, le bailleur demande la résiliation du bail commercial sur le fondement de l'article 1722 du code civil, en soutenant que les travaux évalués par l'expert excèdent la valeur de l'immeuble. En effet, non seulement le bailleur ne justifie pas de la valeur vénale de l'immeuble, mais il ne donne aucun élément comptable permettant d'apprécier si la dépense serait excessive, la seule indemnisation par l'assurance n' étant pas suffisante a en justifier. Le bail n'est donc pas résilié de plein droit par l'effet de la destruction partielle du bien loué » 1°) ALORS QUE doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur vénale, celle-ci s'appréciant au regard de l'évaluation du bâti et de son rendement locatif ; qu'en jugeant, pour écarter la perte totale de l'immeuble loué, que le coût de reconstruction serait financièrement couvert par les indemnités d'assurance allouées à l'association Koo Men Tong et le remboursement, par l'entrepreneur responsable de l'incendie, des travaux facturés mais non livrés à la bailleresse, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs inopérants pour apprécier le rapport de proportionnalité entre le coût de reconstruction de l'immeuble et sa valeur vénale, et a violé l'article 1722 du code civil ; 2°) ALORS QUE doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur vénale, celle-ci s'appréciant au regard de l'évaluation du bâti et de son rendement locatif ; qu'en jugeant que le coût des travaux de reconstruction de l'immeuble loué n'était pas excessif alors qu'il résultait de ses propres constatations que ce coût correspondait, selon la plus basse de ses estimations, à quatorze années de revenus locatifs, et, selon l'estimation la plus haute, à trente ans de revenus locatifs, la cour d'appel a violé l'article 1722 du code civil ; 3°) ALORS QUE les juges du fond ne doivent pas statuer par des motifs hypothétiques ; qu'en retenant que, même à prendre en compte l'estimation du coût des travaux effectuée par M. L..., « le surcoût éventuel de travaux demeuré à la charge de l'association Koo MEN TONG pourrait être amorti sur 30 ans, au moyen des revenus locatifs potentiellement révisés à la hausse », la cour d'appel a statué par des motifs hypothétiques et violé l'article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française ; 4°) ALORS QUE doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l'impossibilité absolue et définitive d'en user conformément à sa destination ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si le désamiantage intégral de l'immeuble, dont elle a constaté la nécessité, ne rendait pas les locaux loués impropres à leur destination, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1722 du code civil ; 5°) ALORS QUE tout rapport d'expertise amiable peut valoir à titre de preuve dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties ; qu'en écartant l'expertise établie par M. L... sur le montant des travaux de reconstruction, expertise corroborée par une attestation établie par le même expert après un nouvel examen des locaux sinistrés au mois de décembre 2018, au motif de l'absence de débat contradictoire sur les éléments de chiffrage pris en compte la cour d'appel a violé l'article 6 du code de procédure civile de la Polynésie française ; 6°) ET ALORS QU'en évaluant la valeur vénale de l'immeuble détruit par l'incendie sur la base des éléments du rapport d'expertise établir par M. L..., alors qu'elle avait par ailleurs considéré que cette expertise ne pouvait prévaloir en l'absence de débat contradictoire, la cour d'appel a statué par des motifs contradictoires, violant ainsi l'article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française.