Tribunal judiciaire, 20 février 2025. 24/04376

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 9] [Adresse 1] [Adresse 4] [Localité 2] NAC: 5AA N° RG 24/04376 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TQYE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B DU : 20 Février 2025 [O] [G] [Z] [R] épouse [G] C/ [T] [L] [M] [I] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 20 Février 2025 à SCP MONFERRAN - ESPAGNO - SALVADOR Expédition délivrée à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le Jeudi 20 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 20 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEURS M. [O] [G], demeurant [Adresse 3] Mme [Z] [R] épouse [G], demeurant [Adresse 3] représentés par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN - ESPAGNO - SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEURS M. [T] [L], demeurant [Adresse 7] non comparant, ni représenté M. [M] [I], demeurant [Adresse 7] comparant en personne EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé signé les 7 et 8 février 2022, Monsieur [O] [G] et Madame [Z] [R] épouse [G] ont donné en location à Monsieur [T] [L] et Monsieur [M] [I] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement double n°42 situés [Adresse 8] [Adresse 5] à [Localité 10], moyennant un loyer actuel de 778,09€ provision sur charges comprise. Par courrier en date du 19 décembre 2023, Monsieur [T] [L] délivrait congé du logement, sans communiquer sa nouvelle et la désolidarisation du bail prenait fin le 19 juin 2024. Les loyers n’ont plus été réglés et commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivrés le 18 juin 2024, en vain. Par acte des 17 septembre et 2 octobre 2024, dénoncé le 3 octobre 2024 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, Monsieur [O] [G] et Madame [Z] [R] épouse [G] ont fait assigner en référé Monsieur [T] [L] et Monsieur [M] [I] afin d’obtenir : ‒ la constatation de la résiliation du bail, ‒ l’expulsion sans délai du locataire au besoin avec le concours de la force publique, ‒ le paiement solidaire et à titre provisionnel de la somme de 4.464,01€ représentant l’arriéré de loyers et indemnioté d’occupation arrêté au 19 août 2024, ‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge, selon l’indexation prévue au bail, ‒ le paiement solidaire de la somme de 1.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et leur condamnation solidaire aux dépens comprenant les frais de commandement et d’assignation. L’affaire était appelée à l’audience du 20 décembre 2024. Monsieur [O] [G] et Madame [Z] [R] épouse [G], valablement représentés, actualisent leur créance à la somme de 7.953,37€ arrêtée au 5 décembre 2024 et maintiennent leur demande. Ils demandent à produire une note en délibéré pour vérifier le paiement allégué par Monsieur [M] [I]. Monsieur [M] [I], comparant en personne, demande au tribunal des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il indique qu’il avait perdu son emploi et a été malade et n’a pas pu faire face au loyer suite au départ de son colocataire. Il a repris le travail et propose d’apurer sa dette à raison de 220€ par mois. Il précise qu’il va déposer un dossier de surendettement. Il indique avoir avoir payé le loyer du mois de décembre deux jour avant l’audience. Monsieur [T] [L], assigné selon modalités prévues à l’article 659 du Code de procédure civile, n’a pas comparu et la lettre recommandée prévue à l’article précité a été retournée à l’expéditeur portant la mention “destinataire inconnu à l’adresse. La décision est mise en délibéré au 20 février 2025. Par note en délibéré en date du 7 janvier 2025, le conseil des bailleurs produisait un nouveau décompte permettant de constater que Monsieur [I] avait effectué un paiement de 780€ le 18 décembre 2024. MOTIFS : Sur la recevabilité : Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 3 octobre 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience. La CCAPEX a été saisie le 26 juin 2024 par voie électronique avec accusé réception deux mois avant l’assignation. L’action est donc recevable. Sur la preuve des loyers et charges impayés : Monsieur [O] [G] et Madame [Z] [R] épouse [G] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé les 7 et 8 février 2022, le commandement de de payer visant la clause résolutoire délivré le 18 juin 2024 et le décompte de la créance. Sur la clause résolutoire : Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier. Par acte d’huissier du 18 juin 2024, le bailleur a fait commandement de payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure la Loi n°668-2023 du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 18 août 2024. Sur la demande de délai : L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction actuelle dispose “V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.” Dans le cas présent, Monsieur [M] [I] , seul titulaire du bail depuis le 19 décembre 2023, a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience, mais il résulte du diagnostic social et financier que ses revenus s’élèvent à 1.700€ et que les charges locatives sont de 885€, ce qui représente plus de 50% de ses revenus, qu’il envoie de l’argent à sa famille à hauteur de 400€ par mois et qu’il rembourse un crédit de 250€ par mois, ce qui lui laisse un reste à vivre de 103€, ce qui ne lui permet pas de disposer de fond pour rembourser sa dette locative ni de faire face aux échéances de loyer à long terme. Il n’est donc pas éligible à l’octroi de délai. Sa demande de délai sera donc rejetée. Il convient d’ordonner son expulsion. A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux, il pourra être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 6] Publique. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux. Sur les sommes dues par les locataires : Monsieur [T] [L] et Monsieur [M] [I] seront tenus solidairement au paiement de la somme de 3.107,83€ arrêté au 19 juin 2024, date de l’expiration de la solidarité des colocataires. Monsieur [M] [I] sera tenu seul au paiement de la somme de 4.065,54€ au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 décembre 2024. Il a occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant. Sur l’article 700 du Code de procédure civile : Il paraît inéquitable de laisser à la charge Monsieur [O] [G] et Madame [Z] [R] épouse [G] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [T] [L] et Monsieur [M] [I] à leur verser la somme de 500€ sur le fondement de ce texte. Sur les dépens : Monsieur [T] [L] et Monsieur [M] [I] , succombant au principal, supporteront solidairement les dépens comprenant les frais de commandement. DÉCISION : Statuant par Ordonnance de référé réputé contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe, Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence : Constate la résiliation du bail à compter du 18 août 2024, Condamne solidairement Monsieur [T] [L] et Monsieur [M] [I] à payer à Monsieur [O] [G] et Madame [Z] [R] épouse [G] la somme provisionnelle de 3.107,83€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 19 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, Condamne Monsieur [M] [I] à payer à Monsieur [O] [G] et Madame [Z] [R] épouse [G] la somme provisionnelle de 4.065,54€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation du 19 juin 2024 au 18 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, A compter du 18 août 2024 jusqu’au 19 juin 2024, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à Monsieur [O] [G] et Madame [Z] [R] épouse [G] par Monsieur [T] [L] et Monsieur [M] [I] et les y condamne solidairement ; A compter du 19 juin 2024 fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à Monsieur [O] [G] et Madame [Z] [R] épouse [G] par Monsieur [M] [I] seul et l’y condamne et jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant, Rejette la demande de délais formée par Monsieur [M] [I], A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, Ordonne l’expulsionde Monsieur [M] [I] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués et de l emplacement de stationnement double n°42 situés [Adresse 8] [Adresse 5] à [Localité 10], et ce au besoin, avec le concours de la force publique, Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux, Condamne solidairement Monsieur [T] [L] et Monsieur [M] [I] à payer à Monsieur [O] [G] et Madame [Z] [R] épouse [G] la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamne solidairement Monsieur [T] [L] et Monsieur [M] [I] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer, Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Le Greffier Le Juge