Tribunal judiciaire, 27 décembre 2024. 24/00136

REPUBLIQUE FRANCAISE Au nom du peuple Français TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY ORDONNANCE DE REFERE DU 27 Décembre 2024 MINUTE N° : Références : R.G N° N° RG 24/00136 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QGEM DEMANDEURS: Monsieur [W] [Y] [V], [Adresse 3] [Localité 4] Madame [X] [O] [G] [K] épouse [Y] [V], [Adresse 3] [Localité 4] représentés par Me Valérie MOULIN, avocat au barreau de LYON DEFENDEURS: Monsieur [J] [B] [Adresse 2] [Localité 5] comparant en personne Madame [C] [F] épouse [B] [Adresse 2] [Localité 5] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Odile GUIDAT, Greffier DEBATS : Audience publique du 05 Novembre 2024 ORDONNANCE : Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 27 Décembre 2024, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier Copie exécutoire délivrée le : À : Me MOULIN + CCC CCC DEFENDEURS EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 18 novembre 2014, M. [W] [Y] [V] et Madame [O] [Y] [V] ont consenti un bail d’habitation à M. [J] [B] et Mme [C] [B] née [F] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel revisable et actualisé de 1279,42 euros, provisions pour charges incluses. Par actes de commissaire de justice du 02 décembre 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2329,52 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. Les causes du commandement de payer ont été réglées. Par actes de commissaire de justice du 5 février 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2538,78 euros au titre de l'arriéré locatif terme de Janvier 2024 inclus dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [B] et Mme [C] [B] née [F] le 7 février 2024. Par assignations du 13 mai 2024, M. [W] [Y] [V] et Madame [O] [Y] [V] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Évry-Courcouronnes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [B] et Mme [C] [B] née [F] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 5081,07 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ( rapport de carence ) ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 5 novembre 2024, M. [W] [Y] [V] et Madame [O] [Y] [V] représentés par leur conseil maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 28 octobre 2024, s'élève désormais à 12564,70 euros. M. [W] [Y] [V] et Madame [O] [Y] [V] considèrent qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 indiquent s’opposer à l’octroi de tout délais de paiement au regard du montant de la dette et s’agissant de bailleurs particuliers. Cités à l’étude du commissaire de justice M. [J] [B] et Mme [C] [B] née [F] ont comparu. M. [J] [B] et Mme [C] [B] née [F] ne contestent pas le principe de la dette locative. Ils précisent toutefois avoir effectué un versement de 1194 euros deux jours avant l’audience et de 1600 euro au cours du mois de septembre 2024. Ils exposent avoir rencontrés d’importantes difficultés financières. M [J] [B] indiquent percevoir un salaire mensuel de 7000 euros environ et Madame [C] [B] de 2300 euros avec 3 enfants à charges. Ils proposent de régler la dette locative en deux fois à compter de début de l’année 2025. M. [J] [B] et Mme [C] [B] née [F] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande M. [W] [Y] [V] et Madame [O] [Y] [V] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 5 février 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2538,78 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 avril 2024. Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, M. [J] [B] et Mme [C] [B] née [F] soutiennent être en mesure de régler la dette en deux versements. Ne s’étant pas présentés dans le cadre du diagnostic social, aucun élément n’a pu être communiqué au Tribunal. Les locataires ont soutenu percevoir à l’audience des revenus mensuels moyens de 7000 euros et 2300 euros sans en justifier. Il ressort du décompte locatif produit, qu’entre février et octobre 2024, les loyers sont restés impayés en totalité sauf un versement effectué en avril et un versement de 1664,76 euros effecuté début septembre. Les locataires ne justifient d’aucun élément s’agissant du versement de 1194 euros qui a été allégué à l’audience. Dans ces conditions, il apparaît que le paiement du loyer integral avant l’audience n’a pas repris. Au surplus, il n’est pas démontré que les locataires soient en mesure d’apurer la dette, et la demande de délais de paiement sera ainsi rejetée. Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [W] [Y] [V] et Madame [O] [Y] [V] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, M. [W] [Y] [V] et Madame [O] [Y] [V] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 octobre 2024, M. [J] [B] et Mme [C] [B] née [F] leur devaient la somme de 12564,70 euros. M. [J] [B] et Mme [C] [B] née [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2024 sur la somme de 2538,78 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé au montant du loyer augmenté des charges justifies qui auraient été dû en l’absence de résiliation du bail. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [W] [Y] [V] et Madame [O] [Y] [V] ou à leur mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [J] [B] et Mme [C] [B] née [F], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de M. [W] [Y] [V] et Madame [O] [Y] [V] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 18 novembre 2014 entre M. [W] [Y] [V] et Madame [O] [Y] [V], d’une part, et M. [J] [B] et Mme [C] [B] née [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] est résilié depuis le 6 avril 2024, DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [J] [B] et Mme [C] [B] née [F], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNONS à M. [J] [B] et Mme [C] [B] née [F] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique, DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNONS solidairement M. [J] [B] et Mme [C] [B] née [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail , DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, CONDAMNONS solidairement M. [J] [B] et Mme [C] [B] née [F] à payer à M. [W] [Y] [V] et Madame [O] [Y] [V] la somme de 12564,70 euros (douze mille cinq cent soixante-quatre euros et soixante-dix centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2024 sur la somme de 2538,78 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMONS solidairement M. [J] [B] et Mme [C] [B] née [F] à payer à M. [W] [Y] [V] et Madame [O] [Y] [V] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS solidairement M. [J] [B] et Mme [C] [B] née [F] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 5 février 2024 et celui des assignations du 13 mai 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge