Tribunal judiciaire, 06 février 2024. 22/08496

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 22/08496 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXOOT N° MINUTE : 2 Assignation du : 06 Juillet 2022 EXPERTISE[1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert: [D] [G][2] [2] [Adresse 3] [XXXXXXXX01] JUGEMENT rendu le 06 Février 2024 DEMANDEURS Madame [F] [XJ] [V] [N] [A] [Adresse 25] [Localité 13] Madame [W] [Y] [O] [L] épouse [YP] [Adresse 22] [Localité 10] / FRANCE Madame [M] [X] [UR] [N] [A] épouse [L] [Adresse 25] [Localité 13] Madame [XG] [YJ] épouse [C] [A] [Adresse 12] [Localité 14] Madame [UU] [N] [A] épouse [CH] [Adresse 11] [Localité 5] Madame [B] [U] [N] [A] épouse [Z] [Adresse 16] [Localité 15] Madame [XJ] [WA] [N] [A] épouse [S] [Adresse 21] [Localité 20] (LIBAN) Monsieur [WD] [I] [ZJ] [N] [A] [Adresse 6] [Localité 24] Madame [P] [E] [V] [N] [A] épouse [EY] [Adresse 7] [Localité 17] Monsieur [K] [J] [L] [Adresse 8] [Localité 18] tous représentés par Maître Laurent MARTIGNON de la SARL CABINET TROUVIN, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0354 DEFENDERESSE S.A.R.L. VERY IMPORTANT TRAINING [Adresse 6] [Localité 24] représentée par Me Moundji MAOUI, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1755 COMPOSITION DU TRIBUNAL Maïa ESCRIVE, Vice-président, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière DEBATS A l’audience du 12 Décembre 2023 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSE DES FAITS Par acte sous seing privé du 14 octobre 2009, l’Indivision [N] [A] a donné à bail à la S.A.R.L. VERY IMPORTANT TRAINING (ci-après la société VIT) des locaux commerciaux situés [Adresse 6] à [Localité 24] à destination d’“usage exclusif de bureaux pour y exercer les activités résultant de son objet social à savoir, activité de conseil, formation, d’études, recrutement” pour une durée de neuf ans à compter du 14 octobre 2009 pour se terminer le 13 octobre 2018, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 10.800 euros hors charges. Les locaux sont désignés ainsi dans le bail : “un local commercial situé dans un immeuble [Adresse 6] au fond de la cour à droite escalier C comprenant une entrée un WC et une grande pièce”. Par acte extrajudiciaire en date du 5 avril 2018, l’Indivision [N] [A] a signifié à la société VIT un congé avec offre de renouvellement pour le 13 octobre 2018 à minuit, sollicitant que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle en principal de 21.000 euros hors taxes et hors charges. Par lettre recommandée avec avis de réception du 5 août 2020, l’Indivision [N] [A] a notifié à la société VIT un mémoire préalable aux fins de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 21.600 euros hors taxes et hors charges correspondant selon elle à la valeur locative des locaux. Faisant valoir qu’aucun accord n’était intervenu sur le montant du loyer du bail renouvelé, par acte du 6 juillet 2022, l’Indivision [N] [A] composée de Mesdames [F] [N] [A], [M] [N] [A] épouse [L], [XG] [N] [A] née [YJ], [UU] [N] [A] épouse [CH], [B] [N] [A] épouse [Z], [XJ] [N] [A] épouse [S], [P] [L] épouse [EY], [W] [L] épouse [YP] - [H], Messieurs [WD] [L] et [K] [L], représentée par la société GERLOGE, administrateur de biens, a fait assigner la société VIT devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 13 octobre 2018 à la somme en principal de 21.600 euros par an, hors taxes et hors charges. Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2023, la société VIT demande au “juge de la mise en état de la chambre des loyers commerciaux” de : Vu les articles 815-2, 815-3, 2241 et 2244 du code civil, Vu les articles R. 145-23, L. 145-60, L. 145-11, R. 145-26, R. 145-27 et L.145-9 du code du commerce, Vu l’article 33 alinéa 2 du décret du 30 septembre 1953, Vu les articles 378, 699 et 700 du code de procédure civile, Vu l’article R. 211-3-26 du code l’organisation judiciaire, Vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats, In limine litis, avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir : - Ordonner in limine litis un sursis à statuer et renvoyer l’affaire au tribunal judiciaire de Paris, seul compétent en matière de baux commerciaux, afin de déterminer de la validité du congé avec offre de renouvellement. Subsidiairement, si la demande de sursis à statuer est refusée : - Juger in limine litis le congé avec offre de renouvellement nul en raison d’un vice de fond et reconduire le bail aux mêmes conditions. En tout état de cause : - Juger in limine litis que l’assignation de saisine du juge des loyers a une irrégularité de fond et est nulle pour défaut de pouvoir délivré par l’indivision [N] [A] à la société GERLOGE ; - Juger in limine litis que l’assignation de saisine du juge des loyers a une irrégularité de fond et est nulle en raison de l’absence de pouvoir de Monsieur [T] [R] pour représenter la société GERLOGE ; - Juger in limine litis de l’irrégularité du mémoire préalable, le déclarer nul, et incidemment déclarer nulle la saisine du juge des loyers ; - Rejeter l’ensemble des demandes de l’indivision [N] [A] ; - Condamner l’indivision [N] [A] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner l’indivision [N] [A] aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile. Par mémoire en réponse notifié par voie électronique le 2 février 2023, la société VIT demande au juge des loyers commerciaux de : Vu les lois, codes, normes et la jurisprudence cités, Vu les pièces versées au débat, Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires, En principal, - Juger que le déplafonnement doit être fixé au-delà des douze ans de bail, soit au 12 octobre 2021 ; - Juger que la valeur locative du nouveau bail est de trois cents (300) euros hors charges et hors taxes par mètre carré par an à compter du 12 octobre 2021 ; - Juger que l’étalement de l’augmentation du loyer, s’il y a lieu, sera conforme à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, c’est-à-dire à raison de 10 % par an du loyer acquitté au cours de l’année précédente ; - Juger que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail déplafonné et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix. A titre subsidiaire, s’il est décidé de nommer un expert, il est sollicité les missions suivantes : - Visiter les locaux litigieux dont est propriétaire l’indivision [N] [A] et qui possède deux entrées au [Adresse 6] et [Adresse 9], les décrire ; - Qu’il soit remis à l’expert tous les baux commerciaux signés depuis le 1er janvier 2018 entre l’indivision [N] [A] pour l’ensemble immobilier dont elle est propriétaire et qui possède deux entrées au [Adresse 6] et [Adresse 9] ; - Evaluer la valeur locative des locaux litigieux et ainsi de déterminer le loyer commercial qu’il conviendrait d’appliquer à compter du prononcé de la décision à intervenir ; - Entendre les parties en leurs dires et explications, procéder à l’examen des faits qu’elles allèguent ; - Donner son avis sur les caractéristiques du local, et notamment la surface utile et pondérée ; - Dresser un rapport de ses constatations et conclusions ; - Fixer la provision à consigner par l’indivision [N] [A] au Greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir ; - Juger qu’il appartient à l’indivision [N] [A] de payer l’intégralité des frais d’expertise. Dans tous les cas, - Condamner l’indivision [N] [A] au paiement de la somme de sept mille (7.000) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner l’indivision [N] [A] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître MAOUI Moundji, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile. Par mémoire en demande notifié par voie électronique le 11 juillet 2023 et par lettre recommandée avec avis de réception le 12 juillet 2023, l’indivision [N] [A] demande au juge des loyers commerciaux, de : Vu le bail du 15 octobre 2009, Vu le congé avec offre de renouvellement du 5 avril 2018, Vu les articles L. 145-33, L. 145-34, L. 145-57, R. 145-3 à R. 145-7, R.145-11, R. 145-23 et suivants du code de commerce, Vu les anciens articles 1154 et 1155 du code civil, Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile, A titre liminaire : - Dire et juger nulles les conclusions notifiées par la société VIT ; - Dire et juger nul le mémoire notifié le 2 février 2023 par la société VIT en l’absence de notification à la partie adverse par courrier recommandé avec accusé de réception et en l’absence de signature de l’avocat. A titre principal : - Dire et juger l’indivision [N] [A] recevable et bien fondée en ses demandes ; - Fixer le prix du bail renouvelé au 13 octobre 2018 à 21.600 euros par an en principal, hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; - Dire et juger que le loyer fixé portera de plein droit intérêts au taux légal à compter de la date de prise d’effet du renouvellement, conformément aux dispositions de l’ancien article 1155 du code civil ; - Dire et juger que les intérêts échus depuis plus d’un an, porteront eux-mêmes intérêts, conformément aux dispositions de l’ancien article 1154 du code civil ; - Ordonner le paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du même code, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an ; - Ordonner l’exécution provisoire sans constitution de garantie. A titre subsidiaire : - Fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer courant ; - Ordonner une mesure d’instruction sur le prix du bail renouvelé, en application de l’article R. 145-30 du code de commerce. En tout état de cause : - Condamner la société VERY IMPORTANT TRAINING au paiement d’une somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. * * * L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 décembre 2023 et mise en délibéré à ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la régularité des conclusions et du mémoire notifiés par la société VIT L’indivision [N] [A] conclut à la nullité des conclusions et du mémoire notifiés par la société VIT faisant valoir que : - la procédure devant le juge des loyers commerciaux régie par les articles R. 145-24 à R. 145-26 du code de commerce est une procédure dite “sur mémoire”, de sorte que des conclusions échangées entre les avocats sont nulles pour vice de fond, - l’absence de signature et le défaut de notification à la partie adverse par courrier recommandé rendent nul le mémoire de la société VIT daté du 2 février 2023 en application de l’article R. 145-26 du code de commerce. En application des articles R. 145-24 et suivants du code de commerce, le juge des loyers commerciaux statue sur mémoires. Les mémoires doivent être signés par les avocats des parties et notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en application de l’article R. 145-26 du code de commerce. Le défaut de signature du mémoire est une irrégularité de forme qui n’entraîne la nullité de l’acte que si celle-ci a causé un grief à son destinataire. Le défaut de notification du mémoire à la partie adverse par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire constitue une irrégularité de fond. En l’espèce, la société VIT a notifié par voie électronique le 19 janvier 2023 des conclusions adressées au “juge de la mise en état de la chambre des loyers commerciaux”. Puis, la société VIT a notifié par voie électronique le 2 février 2023 un mémoire en réponse non signé. La société VIT communique un ticket de suivi d’un envoi en recommandé en date du 8 décembre 2023, l’avis d’envoi n’est pas communiqué et le document qui aurait été adressé par lettre recommandée n’est pas précisé. Si aucun texte n’impose l’emploi du terme “mémoire” à peine de nullité et que l’indivision [N] [A] n’allègue d’aucun grief tenant à l’absence de signature du mémoire, dès lors que la société VIT ne justifie pas de la notification de ses “conclusions” ou mémoire à la partie adverse par lettre recommandée avec avis de réception, ces actes sont affectés d’une nullité de fond dont il n’est pas justifiée qu’elle a été régularisée à jour. Ils sont par conséquent déclarés nuls. Sur la fixation du loyer de renouvellement L’indivision [N] [A] fait valoir que selon une jurisprudence constante, le montant du loyer des baux des locaux à usage de bureaux échappe à la règle du plafonnement au renouvellement prévue à l’article L. 145-34 du code de commerce. Elle demande que le loyer du bail renouvelé à compter du 13 octobre 2018 à minuit soit fixé à la valeur locative des locaux loués qu’elle évalue sur la base d’un prix unitaire de 400 euros et d’une surface totale de 54 m² à la somme de 21.600 euros hors charges et hors taxes par an. En application de l’article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat. Aux termes de l’article R. 145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables. En l’espèce, la clause de destination du bail stipule que les locaux sont “usage exclusif de bureaux pour y exercer les activités résultant de son objet social à savoir, activité de conseil, formation, d’études, recrutement”. Le loyer du bail renouvelé est régi par les articles L. 145-36 alinéa 1 et R. 145-11 du code de commerce précités et doit donc être fixé à la valeur locative, le plafonnement prévu à l’article L. 145-34 du code de commerce ne s’appliquant pas. En l’état des moyens exposés, il convient de constater que l’évaluation de la valeur locative telle qu’effectuée par le bailleur n’est étayée par aucune pièce probante, de sorte qu’il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais de la partie demanderesse à la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, dans les termes du présent dispositif. Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par le preneur pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges. Les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile sont réservés. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Déclare nuls les conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2023 et le mémoire daté du 2 février 2023 de la société VERY IMPORTANT TRAINING affectés d’une irrégularité de fond tenant à l’absence de notification par lettre recommandée avec avis de réception à l’indivision [N] [A], Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert : Madame [D] [G] [Adresse 3] [Localité 15] [Courriel 23] avec pour mission de : - convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, - visiter les locaux litigieux situés [Adresse 6] à [Localité 24] et les décrire, - entendre les parties en leurs dires et explications, - rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 14 octobre 2018 au regard des dispositions des articles L. 145-36 et R. 145-11 du code de commerce, - rendre compte du tout et donner son avis motivé, - dresser un rapport de ses constatations et conclusions, Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 novembre 2024, Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par l’Indivision [N] [A] composée de Mesdames [F] [N] [A], [M] [N] [A] épouse [L], [XG] [N] [A] née [YJ], [UU] [N] [A] épouse [CH], [B] [N] [A] épouse [Z], [XJ] [N] [A] épouse [S], [P] [L] épouse [EY], [W] [L] épouse [YP] - [H], Messieurs [WD] [L] et [K] [L], représentée par la société GERLOGE, administrateur de biens, à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 19]) avant le 1er avril 2024 inclus, avec une copie de la présente décision, Dit que l’affaire sera rappelée le 7 mai 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet, Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise, Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges, Réserve les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à Paris le 06 Février 2024 La Greffière La Présidente M. PLURIEL M. ESCRIVE