Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [M] [B]
Madame [L] [E]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Laure BELMONT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/05542 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5BNA
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le vendredi 27 septembre 2024
DEMANDEUR
Monsieur [G] [J], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1118
DÉFENDEURS
Monsieur [M] [B], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne
Madame [L] [E], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 24 juin 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier
Décision du 27 septembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/05542 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5BNA
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé à effet au 19 décembre 2022, Monsieur [G] [J] a donné à bail à Monsieur [M] [B] et Madame [L] [E] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 1292 euros et 75 euros de provision sur charges. Un dépôt de garantie de 1292 euros a été versé à l’entrée dans les lieux.
Monsieur [M] [B] et Madame [L] [E] ont délivré congé le 8 janvier 2024. Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 16 février 2024.
Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024, Monsieur [G] [J] a fait assigner Monsieur [M] [B] et Madame [L] [E] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation solidaire, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, en paiement des sommes suivantes :
- 3130,40 euros au titre du solde de tout compte locatif, en ce compris le dernier terme proratisé, le coût des réparations locatives, et après déduction faite du montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2024 sur la somme de 2813,06 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,
- 2000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de commissaire de justice « engagés antérieurement » à hauteur de 329,59 euros.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2024.
A l'audience, Monsieur [G] [J], représenté par son conseil, s'en est remis aux termes de son assignation, tels que développés oralement, et a sollicité le rejet des prétentions formulées en défense.
Monsieur [M] [B] et Madame [L] [E] ont comparu en personne à l’audience. Ils ont sollicité oralement la restitution du reliquat du dépôt de garantie, sans majoration, admettant être redevables envers leur bailleur d’une somme de 300 euros correspondant aux frais du nettoyage de l’appartement non effectué en fin de bail.
Au soutien de leur prétention et pour contester celles de Monsieur [G] [J], Monsieur [M] [B] et Madame [L] [E] ont exposé avoir suspendu le paiement de leur loyer à compter de décembre en raison de l’indécence de l’appartement pris à bail le rendant inhabitable, laquelle résulte d’une infestation de longue date de rongeurs. Ils ont contesté en outre l’essentiel des dégradations qui leur ont été imputées dans l’état des lieux de sortie. A l’appui de leur propos, Monsieur [M] [B] et Madame [L] [E] ont versé aux débats différentes pièces, en particulier des échanges électroniques avec le gestionnaire contenant des photographies de l’appartement, un constat de commissaire de justice du 7 février 2024, une attestation sur l’honneur du 19 juin 2024 d’hébergement du couple pour la période du 3 novembre 2023 au 8 février 2024
L'affaire a été mise en délibéré au 27 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le solde de tout compte
Sur le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur et ses conséquences
En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail sont celle du paiement des loyers aux termes convenus et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Réciproquement, aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Il est admis que la présence de rongeurs dans un appartement est de nature à caractériser son état d’indécence (CA Douai, 8e chambre, section 4, 8 Juillet 2021 – n° 20/00665, CA Paris, Pôle 4, chambre 3, 7 Avril 2022 – n° 19/15832).
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Par ailleurs, l'interdépendance des obligations réciproques résultant d'un contrat synallagmatique comme le bail permet à l'une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l'autre n’exécute pas la sienne. L’inexécution doit revêtir une gravité certaine dont la charge de la preuve pèse sur celui qui l'invoque et un locataire ne peut pas suspendre les loyers si la faute du bailleur ne l’empêche pas de jouir totalement des lieux (Cass Civ 3ème, 17 décembre 2015, n° 14-22.754).
En l’espèce, il ressort du décompte du bailleur du 14 mai 2024 que Monsieur [M] [B] et Madame [L] [E] ont cessé de payer l’intégralité des loyers et charges à compter de l’échéance de novembre 2023 incluse et jusqu’à la fin du bail. Ils produisent pour le justifier de nombreux échanges électroniques depuis le 11 octobre 2023 avec le gestionnaire locataire, par lesquels les locataires se sont plaints de la présence récurrente de rongeurs dans l’appartement. Des photographies sont jointes à plusieurs courriers électroniques, ce qui permet de les dater, en particulier une photographie annexée au courrier électronique du 30 novembre 2023 qui montre un rongeur pris à un piège à proximité d’un mur extérieur, envoyée par les locataires pour étayer de l’insuffisance de l’intervention de dératisation du 27 octobre 2023. Dans ce contexte, le mandataire de gestion locative ne nie pas la présence de rongeurs dans l’appartement à cette période, puisqu’il indique notamment dans un courrier électronique du 19 octobre 2023 que « le syndic va faire intervenir une entreprise qui va passer prochainement sur les parties communes. Pour compléter, nous pouvons vous proposer d’acheter du papier colle souris ». En outre, un constat de commissaire de justice diligenté par Monsieur [M] [B] et Madame [L] [E] en date du 7 février 2024 relève « des déjections de rongeurs » dans les pièces du logement et « au moins un trou » au mur de la cuisine dans laquelle il note que « l’odeur caractéristique des déjections de rongeurs est très forte ». Par ailleurs, le commissaire de justice fait état dans la cour de l’immeuble de « notes relatives à la présence de rongeurs » et annexe à son rapport un tableau témoignant de six interventions de dératisation sur la période du 21 juillet 2021 au 24 octobre 2023. L’état d’indécence de l’appartement est ainsi caractérisé.
Sur son caractère impropre à l’habitation, il sera relevé que les photographies du constat du commissaire de justice du 7 février 2024 démontrent l’ampleur de l’infestation compte tenu de la multitude de déjections touchant toutes les pièces de l’appartement et au point de générer une « odeur caractéristique ». Monsieur [M] [B] et Madame [L] [E] produisent en outre un courrier adressé au bailleur le 17 novembre 2023 dans lequel ils mentionnent que « devant le risque sanitaire dû à l’insalubrité des lieux, nous ne pouvons plus vivre dans l’appartement ». Ils communiquent pour l’étayer une attestation d’hébergement de Madame [K] [H] du 19 juin 2024, laquelle atteste avoir hébergé les défendeurs « du 3 novembre 2023 au 8 février 2024 ». En conséquence, l’appartement litigieux était inhabitable sur la période de novembre 2023 à février 2024 si bien que les locataires ont justement suspendu le paiement des loyers et charges sur cette période.
Sur les dégradations locatives et le défaut d'entretien du preneur
En application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.
Enfin, en application des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
En l'espèce, Monsieur [G] [J] produit un état des lieux qu’il qualifie « d’entrée et de sortie » et précise que « ce qui est entouré » correspond à l’état de l’appartement à la restitution des clés par les locataires. Or, si cette pièce laisse voir la signature d’un locataire en date du 16 février 2024, il n’apparaît en revanche aucune date au moment de la prise à bail qui permettrait de corroborer l’allégation du demandeur selon qui l’état des lieux serait « d’entrée et de sortie ». Cette absence d’une première date suffit à elle seule à déduire que Monsieur [G] [J] ne démontre pas de l’état de l’appartement au moment de la prise à bail. Aucune autre pièce ne permet en outre d’effectuer une quelconque comparaison à même d’établir d’éventuelles dégradations. Il sera relevé enfin que cet état des lieux produit est quasi illisible. Dans ces conditions, il ne saurait être retenue aucune dégradation locative, autre que le coût du nettoyage de l’appartement au moment du départ des lieux duquel Monsieur [M] [B] et Madame [L] [E] ont admis à l’audience être redevables à hauteur de 300 euros.
Sur la restitution du dépôt de garantie et les comptes entre les parties
Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Ce délai est d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.
A défaut, l'article 22 alinéa 7 de la même loi pose qu'à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.
Par ailleurs, selon l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
En l’espèce, les locataires ont versé à l’entrée dans les lieux un dépôt de garantie d’un montant de 1292 euros.
Par suite, Monsieur [G] [J] sera tenu à restitution à Monsieur [M] [B] et Madame [L] [E] de cette somme, déduction faite du coût du nettoyage, pour lequel ces derniers ont été préalablement condamnés, soit la somme de 992 euros (1292-300). Aucune majoration ne sera appliquée, les locataires l’ayant expressément exclu à l’audience et étant donné qu’il a été fait droit partiellement aux demandes de Monsieur [G] [J].
Sur la demande indemnitaire
L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive.
En l'espèce, la demande de dommages et intérêts ne comporte aucune motivation ni même aucun exposé que ce soit au titre de la faute ou au titre du préjudice distinct de l'ensemble des autres sommes réclamées. La demande ne peut qu'être rejetée.
Sur les demandes accessoires
Chaque partie supportera la charge de ses dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande de n’allouer aucune somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [G] [J] à restituer à Monsieur [M] [B] et Madame [L] [E] la somme de 992 euros au titre du reliquat du dépôt de garantie ;
REJETTE le surplus des demandes ;
DIT que chaque partie gardera la charge de ses dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Fait et jugé à Paris le 27 septembre 2024
le greffier le Président
