Tribunal judiciaire, 22 novembre 2024. 24/02262

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 6] [Adresse 6] [Adresse 6] [Adresse 6] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° N° RG 24/02262 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I7JT Section 1 République Française Au Nom du Peuple Français ORDONNANCE DE REFERE DU 22 novembre 2024 PARTIE REQUERANTE : S.C.I. DES OISEAUX prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Carine WAHL-WALTER de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34, substituée par Me Corinne VUILLEMIN, avocat au barreau de MULHOUSE PARTIES REQUISES : Monsieur [G] [V] né le 10 Juillet 1985 à [Localité 5] demeurant dernier domicile connu [Adresse 2] non comparant, ni représenté Monsieur [U] [V] né le 29 Mars 1962 à [Localité 4] demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté Madame [W] [D] née le 03 Mars 1969 demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière NOUS, Dominique SPECHT-GRASS, vice-président placé, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Manon HANSER, greffier de ce tribunal, Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2024, Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit : Entendu à l’audience publique du 08 novembre 2024 EXPOSE DU LITIGE Par assignation déposée au greffe le 24 septembre 2024, la SCI DES OISEAUX a saisi en référé le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de MULHOUSE, d’une action dirigée contre Monsieur [G] [V], Monsieur [U] [V] et Madame [W] [D], demandant à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de: - constater la résolution de plein droit du bail conclu entre les parties ; - ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [V] ainsi que tous occupants de son chef des lieux objet du bail sis [Adresse 2] à [Localité 5], au besoin avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier et ce, sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ; - condamner solidairement Monsieur [G] [V], Monsieur [U] [V] et Madame [W] [D] au paiement d'une somme provisionnelle de 3.068,26€, selon décompte du 23 juillet 2024 outre Monsieur [G] [V] et tous occupants de son chef au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant hors APL de 530€, indexé, majoré des charges dûment justifiées, à compter des effets de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clefs au bailleur ; - condamner solidairement Monsieur [G] [V], Monsieur [U] [V] et Madame [W] [D] au paiement d’une somme de 1.200€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers frais et dépens et ce compris le coût du commandement de payer. A l’appui de ses prétentions, la SCI DES OISEAUX expose que, selon contrat de bail du 15 février 2022, elle a donné en location à Monsieur [G] [V] un appartement situé [Adresse 2] à 68200 MULHOUSE, moyennant un loyer de 530€ et pour lequel Monsieur [U] [V] et Madame [W] [D] se sont portés caution. Ensuite, elle fait valoir que la partie défenderesse ne remplissant pas ses obligations locatives, elle lui a fait signifier, par acte du 18 avril 2024, un commandement de payer lequel est cependant resté sans effet et a été signifié aux cautions. Enfin, elle indique que suivant décompte au 1er juillet 2024, la partie défenderesse restait devoir la somme de 3.068,26 €. A l’audience du 08 novembre 2024, la SCI DES OISEAUX, représentée par son Conseil, a maintenu les termes de son assignation. Bien que régulièrement assigné par acte du 20 septembre 2024 respectivement établi selon les modalités de l’article 659 du Code de Procédure Civile pour le locataire et remis par dépôt à l’étude pour les cautions, Monsieur [G] [V], Monsieur [U] [V] et Madame [W] [D] n’ont pas comparu ni ne se sont fait représenter. Ainsi, il y a lieu de statuer, en considération de la nature de l’affaire, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort. L’affaire a été mise en délibéré au 22 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, peut, si l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation et est compétent pour constater l'acquisition de la clause résolutoire. Sur la recevabilité de la demande : Aux termes de l’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. De même, son paragraphe II prévoit qu'à compter du 10 mai 2019, les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu'au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l'expiration d'un délai de six semaines suivant la saisine de la CCAPEX, réputée faite dès lors que la Caisse d'Allocations Familiales a été informée des impayés de loyers. En l’espèce, la SCI DES OISEAUX justifie avoir accompli cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des Populations (D.D.C.S.P.P.) du Haut-Rhin le 20 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, étant précisé que la SCI est de nature familiale. Sa demande formée à l’encontre de Monsieur [G] [V] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable. Sur la demande aux fins de constat de la résiliation du bail et d’expulsion: Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, d’une part, et ainsi qu’il est prévu au contrat de bail conclu entre les parties, d’autre part, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. En outre, en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et à la lecture des termes du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, au soutien de ses demandes, la SCI DES OISEAUX produit notamment: - le contrat de bail signé par la défenderesse le 15 février 2022, portant sur la location d’un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable initialement fixé à 530€, majoré d’une provision sur charges d’un montant de 20€ et payable d’avance, outre un dépôt de garantie de 530€, - l’état des lieux d’entrée, les actes de caution solidaire de Monsieur [U] [V] et de Madame [W] [D], - les mises en demeure adressées au locataire en recommandé avec accusé de réception du 27 septembre 2023 de régler la somme de 3.410,67€ outre celle du 06 octobre de régler la somme de 3.129€, du 20 novembre de régler la somme de 1.738€ et enfin du 20 décembre 2023 de régler la somme de 1.998€, - le commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au paragraphe 2.9 du contrat, signifié au locataire par acte du 11 avril 2024 et portant sur un arriéré locatif d’un montant de 3.316,26€, et la signification aux cautions le 18 avril 2024, - la situation de compte au mois de juillet 2024 présentant un solde débiteur d’un montant de 3.068,26€. Faute pour Monsieur [G] [V], Monsieur [U] [V] et Madame [W] [D] de justifier d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la société demanderesse, il y a lieu de constater que la cause du commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois, aucun règlement n’ayant été effectué par la partie défenderesse entre le 11 avril 2024 et le 11 juin 2024 pour apurer la dette. Il s’ensuit que les effets de la clause résolutoire ont été acquis à la date du 12 juin 2024. Ainsi, les débats et le décompte produit permettent d’établir qu’à la date de l’assignation, la partie défenderesse restait devoir un montant de 3.068,26€ au titre des loyers, charges et provisions sur charges outre indemnités d’occupation, dus jusqu’au mois de juillet 2024 inclus. Dès lors, cette créance n’étant pas sérieusement contestable, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civile en condamnant solidairement Monsieur [G] [V], Monsieur [U] [V] et Madame [W] [D] à payer à la SCI ce montant provisionnel de 3.068,26€ au titre de l’arriéré locatif dû jusqu’au mois de juillet 2024 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 septembre 2024. La résiliation étant acquise au bailleur à compter du 12 juin 2024, le défendeur ne dispose plus de titre pour occuper les lieux. Il devra donc être condamné à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, aucun élément ne justifiant de réduire ou supprimer ce délai. De même, il convient de rappeler qu’à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, si nécessaire, avec le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente. Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte. De surcroît, la SCI est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant est fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue. Ainsi, il convient, dans la limite de l’article 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, de condamner le défendeur à payer cette indemnité fixée à une somme provisionnelle de 530€, indexation comprise, majorée des charges dûment justifiées, laquelle sera due à compter du mois d’août 2024, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires : Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [G] [V], Monsieur [U] [V] et Madame [W] [D] doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais du commandement de payer en date du 11 avril 2024. Par ailleurs, il ne serait pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI DES OISEAUX l’intégralité les frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance. Il convient dès lors de condamner in solidum la partie défenderesse à lui payer la somme de 600€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Enfin, il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 514-1 du Code de Procédure Civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire dès sa signification. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, DÉCLARONS régulière et recevable la demande formée par la SCI DES OISEAUX à l’encontre de Monsieur [G] [V] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 15 février 2022 ; CONSTATONS que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu entre les parties ont été acquis à la date du 12 juin 2024 ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [V], Monsieur [U] [V] et Madame [W] [D] à payer à la SCI DES OISEAUX un montant provisionnel de 3.068,26€ (trois mille soixante huit euros et vingt-six cts) au titre de l’arriéré locatif dû jusqu’au mois de juillet 2024 inclus ; DISONS que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024 ; DISONS que Monsieur [G] [V] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux depuis le 12 juin 2024 ; CONDAMNONS Monsieur [G] [V] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués situés comme suit : appartement sis [Adresse 2] à [Localité 5], dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ; A défaut de libération volontaire de sa part pendant ce délai, ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [G] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la Force Publique, après accord de l’autorité administrative compétente ; DISONS n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte ; CONDAMNONS Monsieur [G] [V] à payer à la SCI DES OISEAUX la somme provisionnelle de 530€, indexation comprise, majorée des charges dûment justifiées, laquelle sera due à compter du mois d’août 2024, et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [V], Monsieur [U] [V] et Madame [W] [D] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 11 avril 2024 ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [V], Monsieur [U] [V] et Madame [W] [D] à payer à la SCI DES OISEAUX la somme de 600€ (six cents euros) des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire. Le Greffier, Le Président,