Tribunal judiciaire, 16 septembre 2024. 24/00060

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES 16 Septembre 2024 2ème Chambre civile N° RG 24/00060 - N° Portalis DBYC-W-B7I-KYAH AFFAIRE : [H] [U] C/ S.A.R.L. MHMB, copie exécutoire délivrée le : à : DEUXIEME CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DE LOYERS COMMERCIAUX l’an deux mil vingt quatre, le seize Septembre Devant Nous, Philippe BOYMOND, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, statuant comme Juge des Loyers Commerciaux en vertu du décret du 30 Septembre 1953 et du décret du 3 Janvier 1966 le modifiant, et assisté de Fabienne LEFRANC, Greffier, ONT COMPARU DEMANDEUR : Monsieur [H] [U] [Adresse 5], [Adresse 5] [Localité 3] représenté par Maître Axel DE VILLARTAY de la SCP VIA AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant ET S.A.R.L. MHMB, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 919 413 229, prise en la personne de son gérant domicilié audit siège [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Maître Jean-maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, avocats au barreau de RENNES Après avoir entendu les parties en leurs plaidoiries le 13 Mai 2024, Nous, Juge des Loyers Commerciaux, avons mis l’affaire en délibéré pour le jugement être rendu le 16 Septembre 2024, Et à cette date, Nous avons rendu le jugement suivant : EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous signature privée en date du 18 août 2014, M. [H] [U] a donné à bail à Mmes [G] [O] et [Z] [L], aux droits desquelles vient désormais la société à responsabilité limitée (SARL) MHMB, un local à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] (35), pour une durée de neuf années à compter du 22 août 2014 et destiné à l'exploitation d'une crêperie. Les parties ont stipulé un loyer annuel de 13 680 € TTC, payable trimestriellement le premier jour de chaque premier mois du trimestre. Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2023, M. [H] [U] a fait signifier à sa locataire un congé pour le 21 août 2023, mais avec offre de renouvellement moyennant, toutefois, le paiement d'un loyer d'un montant annuel de 20 000 € HT. Par lettre recommandée en date du 06 mars 2023 avec accusé de réception, la SARL MHMB a notifié à son bailleur son acceptation du renouvellement du bail mais au même prix que celui du bail expiré. Par acte de commissaire de justice en date du 28 décembre 2023, M. [H] [U] a fait assigner sa locataire, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir, principalement, fixer le montant annuel du loyer renouvelé, à compter du 23 août 2023, à la somme de 20 000 € HT, le tout sous le bénéfice des dépens et de l'allocation d'une somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Évoquée dès le 22 janvier 2024, l'affaire a ensuite été renvoyée, à deux reprises, à la seule demande des avocats des parties. Par un mémoire n° 3 daté du 07 mai 2023, dépourvu de dispositif et dont il n'est en outre pas justifié de sa notification effective à son preneur, défaillances qui ne font pour autant pas débat, le bailleur, soutenant pouvoir se prévaloir d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, sollicite la fixation du loyer de renouvellement à la somme de 20 000 € HT par an à compter du 23 août 2023 mais demande la réalisation préalable à frais partagés d'une mesure d'expertise, le tout et en toutes hypothèses sous le bénéfice des dépens et de l'allocation d'une somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Au moyen de son mémoire n° 1, non daté et dont il n'est pas plus justifié de sa notification effective à son bailleur, défaillance qui ne fait pour autant pas plus débat, la SARL MHMB, ne contestant pas le principe du déplafonnement du loyer de renouvellement, sollicite principalement sa fixation à la somme annuelle de 14 570 € à compter du 22 août 2023, sous le bénéfice des dépens et de l'allocation d'une somme de 3 000 € au titre de ses propres frais irrépétibles. Lors de l'audience sur renvoi et utile du 13 mai 2024, les parties, représentées par leurs avocats respectifs, se sont référées à leurs écritures précitées mais ont, toutefois, oralement indiqué qu'elles étaient toutes deux d'accord pour l'organisation d'une mesure d'expertise avant dire droit. Pour plus ample exposé du litige, de leurs moyens et de leurs prétentions respectives, la juridiction se réfère à leurs mémoires contradictoirement produits, en application des dispositions de l'article R 145-23 du code de commerce ainsi qu'à l'acte introductif de la présente instance. MOTIFS DE LA DÉCISION La juridiction rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est tenue de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu'elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463). Sur le déplafonnement du loyer de renouvellement Les articles L 145-33 et 34 du code de commerce disposent que : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente ». En l'espèce, M. [U] soutient que cette règle, dite du plafonnement, doit être écartée, le loyer du bail renouvelé devant être fixé à la valeur locative des lieux au motif d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Il expose que son preneur a, en effet, bénéficié d'une mutation récente du quartier dans lequel il exerce son commerce, organisé autour de la nouvelle gare, en raison de la construction et de la livraison de nombreux immeubles de logements et de bureaux. Il affirme que l'augmentation de la population qui en découle, constituée d'habitants et d'employés de bureau, profitera nécessairement au commerce de son locataire. La SARL MHMB, sur la base d'un rapport d'expertise qu'elle a fait diligenter, répond que « la valeur peut être déplafonnée et être fixée à la valeur locative » (page 3). Elle sollicite, par ailleurs, dans le dispositif de son mémoire, la fixation du « loyer du bail renouvelé à la valeur locative ».  Il en résulte que cette société doit être regardée comme ayant acquiescé, de façon implicite mais certaine, à cette prétention de son bailleur de sorte que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative. Sur la valeur locative des lieux A l'appui de sa demande d'un loyer annuel d'un montant de 20 000 € HT, M. [U] verse aux débats seulement une offre de location d'un local commercial voisin du sien (sa pièce n°12) et un avis de la commission de conciliation des baux commerciaux, en date du 24 mai 2023, portant sur la valeur d'un autre de ses locaux situé dans le même immeuble que celui qu'il donne à bail à la SARL MHMB (sa pièce n°9). Cette société, au soutien de sa prétention de voir fixée le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 14 570 € HT, produit le rapport d'expertise précité (sa pièce n°4), réalisé dans un cadre non contradictoire et dont les conclusions sont critiquées par M. [U]. L'article R 145-30 du code de commerce dispose que : « Lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ». Comme en ont convenu les parties à l'audience, seul l'avis d'un technicien spécialisé en matière de loyers commerciaux, émis dans un cadre contradictoire, permettra à la juridiction d'avoir une opinion éclairée sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères mentionnés aux paragraphes 1° à 5° de l'article L 145-33 du code de commerce et précisés par les articles R 145-3 à 8 du même code. Il sera dès lors ordonné avant dire droit la réalisation d'une expertise judiciaire, aux frais avancés de M. [U], demandeur en effet à l'instance. Sur la date de renouvellement du bail La SARL MHMB sollicite que soit constaté le renouvellement du bail à la date du 21 août 2023, tout en réclamant la fixation du loyer de renouvellement au 22 août suivant. Elle ne s'explique pas sur cette discordance. M. [U] demande lui que le loyer de renouvellement prenne effet au 23 août 2023. L'expert judiciaire sera invité à donner son avis sur la valeur locative à la date du 22 août 2023, dans l'attente de la clarification de la position des parties sur ce point. Sur la demande de fixation d'un loyer provisionnel L'article L 145-57 du code de commerce, en son premier alinéa, dispose que : « Pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ». En l'espèce, le bailleur sollicite la fixation d'un loyer provisionnel à hauteur de 20 000 € HT par an, prétention au sujet de laquelle le preneur ne forme aucune observation. Toutefois, comme pour toute demande formée à titre provisionnel, seule une obligation non sérieusement contestable peut fonder le prix du loyer à payer. En l'espèce, le débat porte justement sur la valeur locative du local litigieux, de sorte que seules les règles du bail ne peuvent pas être sérieusement contestées pour la fixation provisionnelle du loyer. Par voie de conséquence, la prétention du bailleur, visant à ce que soit fixé un loyer provisionnel différent du loyer ancien, ne pourra qu'être rejetée. Sur les demandes annexes Les dépens seront réservés dans l'attente de la décision au fond et il en sera de même, par voie de conséquence, des demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. DISPOSITIF La juridiction des loyers commerciaux, statuant au nom du peuple français par décision mise à disposition au greffe : DIT que le prix du bail renouvelé liant les parties doit être fixé à la valeur locative ; ORDONNE une expertise, et DÉSIGNE, pour y procéder, Mme [R] [D], expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Rennes, domiciliée [Adresse 2] à Nantes (44) mob : [XXXXXXXX01] courriel : [Courriel 6], avec pour mission de : * prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport ; * se rendre sur les lieux au [Adresse 4] à [Localité 3] (35), visiter l'immeuble, en faire la description avec plan et photographies à l'appui ; * préciser toutes les caractéristiques susceptibles d'être prises en compte pour l'évaluation de la valeur locative, conformément aux définitions des articles L 145-33 et R 145-3 à 8 du code de commerce ; * donner ainsi son avis sur la valeur locative du local litigieux, à compter du 22 août 2023 et ce, conformément à ces critères ; * formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige ; DIT que M. [H] [U] devra consigner au greffe de la juridiction, avant le 11 novembre 2024, sous peine de caducité, une somme de 4 000 € (quatre mille euros) à valoir sur les honoraires de l’expert ; DIT que l'expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ; RAPPELLE que cette mesure d'expertise sera exécutée sous son contrôle ; RAPPELLE que l'expert pourra s'adjoindre les services de tout sapiteur de son choix, exerçant dans un autre domaine que le sien, dont l'avis lui paraîtra utile dans le cadre de la présente expertise ; DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 01er octobre 2025, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès d'elle ; DIT que pendant la durée de la présente instance, la société locataire est tenue de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ; RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles. La greffière Le juge des loyers commerciaux