Tribunal judiciaire, 08 août 2024. 24/03814

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/03814 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RUV N° MINUTE : 11/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 08 août 2024 DEMANDEURS Monsieur [X] [O] [H], demeurant [Adresse 1], Madame [W] [L] épouse [O] [H], demeurant [Adresse 1], représentés par Me BELMONT Laure, avocat au barreau de Paris, 25 Avenue de Wagram 75017 PARIS, Toque D 1118 DÉFENDEUR Monsieur [Z] [P], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 26 avril 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 08 août 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 08 août 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03814 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RUV EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 30 mai 2013, M. [X] [O] [H] et Madame [W] [L] épouse [O] [H] ont consenti un bail d'habitation à M. [Z] [P] sur des locaux situés [Adresse 1] (bâtiment 7, 6ème étage, porte gauche droite), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 455 euros et d'une provision pour charges de 15 euros. Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2023, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un premier commandement de payer la somme principale de 2 061,66 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire, et d'avoir à justifier dans un délai d'un mois de l'occupation du logement. M. [Z] [P] a soldé cette dette le 4 juillet 2023. Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2023, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un second commandement de payer la somme principale de 1 332,46 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire, et d'avoir à justifier dans un délai d'un mois de l'occupation du logement. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [P] le 2 novembre 2023. Par assignation du 24 janvier 2024, M. [X] [O] [H] et Madame [W] [L] épouse [O] [H] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l'expulsion de M. [Z] [P] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, -1 593,81 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 10 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et de l'assignation pour le surplus, -300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 25 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 26 avril 2024, M. [X] [O] [H] et Madame [W] [L] épouse [O] [H] maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 19 avril 2024, s'élève désormais à 1 655,16 euros, terme d'avril 2024 inclus. Ils considèrent par ailleurs qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [Z] [P] n'est ni présent ni représenté. M. [X] [O] [H] et Madame [W] [L] épouse [O] [H] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et s'opposent à l'octroi de délais. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande M. [X] [O] [H] et Madame [T] [L] épouse [O] [H] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 31 octobre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1 332,46 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er janvier 2024. Toutefois, en l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite et la dette s'est amoindrie de sorte que M. [Z] [P] peut raisonnablement assumer le paiement d'une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après. Cependant, en l'absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement, il convient d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [X] [O] [H] et Madame [T] [L] épouse [O] [H] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, M. [X] [O] [H] et Madame [T] [L] épouse [O] [H] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 19 avril 2024, M. [Z] [P] leur devait la somme de 1 655,16 euros, terme d'avril 2024 inclus. M. [Z] [P] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023 sur la somme de 1 332,46 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 261,35 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [Z] [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Décision du 08 août 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03814 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RUV 3. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 520.45 euros. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 1er janvier 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [X] [O] [H] et Madame [T] [L] épouse [O] [H] ou à leur mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [Z] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de M. [X] [O] [H] et Madame [T] [L] épouse [O] [H] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 octobre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 juin 2013 entre M. [X] [O] [H] et Madame [T] [L] épouse [O] [H], d'une part, et M. [Z] [P], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] (bâtiment 7, 6ème étage, porte gauche droite) est résilié depuis le 1er janvier 2024, CONDAMNE M. [Z] [P] à payer à M. [X] [O] [H] et Madame [T] [L] épouse [O] [H] la somme de 1655,16 euros (mille six cent cinquante-cinq euros et seize centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 19 avril 2024, terme d'avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023 sur la somme de 1 332,46 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 261,35 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE M. [Z] [P] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, PRECISE que les délais de paiement accordés ne suspendent pas les effets de la clause résolutoire, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, ORDONNE à M. [Z] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] (bâtiment 7, 6ème étage, porte gauche droite) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE M. [Z] [P] à payer à M. [X] [O] [H] et Madame [T] [L] épouse [O] [H] la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [Z] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 31 octobre 2023 et celui de l'assignation du 24 janvier 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 août 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le greffier Le juge des contentieux de la protection