Tribunal judiciaire, 16 mai 2024. 23/02373

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 16 Mai 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : S.A. CDC HABITAT SOCIAL 33 avenue Pierre Mendès France 75013 PARIS représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDERESSE : Madame [S] [G] 29 rue Henri Radigois Appartement 3 44800 SAINT HERBLAIN non comparante D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Constance GALY GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF PROCEDURE : date de la première évocation : 21 décembre 2023 date des débats : 21 Décembre 2023 délibéré au : 18 avril 2024 prorogé au : 16 mai 2024 RG N° N° RG 23/02373 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MMZE COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART CCC à Madame [S] [G] + préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 15 décembre 2010 à effet au 20 décembre 2010, la Société Anonyme des Marches de l'Ouest (ci-après la SAMO) a donné à bail à [S] [G] un logement lui appartenant sis, 29 rue Henri Radigois, rez-de-chaussée appartement 3, outre un emplacement de parking - 44800 SAINT HERBLAIN, moyennant un loyer mensuel initial de 232,77 € pour le logement et 8,27 € pour l'emplacement de parking, soit un loyer total de 241,04 € outre une provision mensuelle pour charges de 31,04 €. Par acte d’huissier de justice du 4 janvier 2023, la SA CDC Habitat Social, venant aux droits de la SAMO, a fait commandement à [S] [G] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 951,97 € arrêté au 31 décembre 2022, outre coût de l’acte, mais également commandement d'avoir à justifier d'une assurance et d'avoir à justifier de l'occupation des lieux, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte d’huissier de justice du 9 mars 2023, la SA CDC Habitat Social a fait commandement à [S] [G] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.145,04 € arrêté au 28 février 2023, outre coût de l’acte, mais également commandement d'avoir à justifier d'une assurance et d'avoir à justifier de l'occupation des lieux, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte du même jour, le commissaire de justice a fait sommation à [S] [G], à la demande de CDC Habitat social, de produire son avis d'imposition 2022 sur les revenus 2021 afin d'appliquer un supplément de loyer de solidarité (SLS) en cas de dépassement des plafonds de ressources. Par acte de commissaire de justice en date du 5 juillet 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la SA CDC Habitat Social a fait assigner [S] [G] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : ·        Constater la résiliation du bail en date du 15 décembre 2010 à compter du 9 avril 2023 pour défaut de justification d'une assurance, ou depuis le 9 mai 2023 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ; ·        Ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ; ·        Condamner la locataire au paiement de la somme de 5.105,07 € arrêtée au 31 mai 2023, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 9 mars 2023 ou à compter du jugement à intervenir ; ·      Condamner [S] [G] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ; ·      Assortir tous délais d'une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d'une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l'expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier et ce, sans qu'il soit besoin de revenir devant le juge ; ·        Condamner la locataire au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ; ·        Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile. Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 28 septembre 2023 par les services sociaux du département. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 décembre 2023. A ladite audience, la SA CDC Habitat Social se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 11.555,95 € au titre des loyers et charges échus à la date du 19 décembre 2023. Régulièrement assignée à personne, [S] [G] n’a pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré au 18 avril 2024, Pour des raisons de service, le délibéré a été prorogé au 16 mai 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur la recevabilité de l’action et la résiliation du bail L'article 7-g de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en page 5/15. Par exploit d’huissier en date du 9 mars 2023, la SA CDC Habitat Social a fait commandement à [S] [G] de justifier d'une assurance, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.  Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 avril 2023. En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [S] [G]. Sur la dette locative L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La créance de la SA CDC Habitat Social est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. [S] [G] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 11.555,95 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 19 décembre 2023. La présidente a sollicité et obtenu en délibéré un relevé de situation établi par la SA CDC Habitat Social remontant à la naissance de la dette, soit au 10 août 2022. Selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret. En l'espèce, la SA CDC Habitat Social justifie de l'envoi à [S] [G] de l'enquête de ressources le 16 septembre 2022 et d'une mise en demeure du 7 novembre 2022 à l'origine de la retenue d'un surloyer de solidarité (SLS) à compter du 1er janvier 2023. La locataire ne vient pas contester l'envoi de ces courriers et notamment la mise en demeure au moins quinze jours avant la tarification du SLS. En outre, la sommation par commissaire de justice du 9 mars 2023 vient confirmer l'envoi préalable et sans suite de la mise en demeure. Ainsi, l'application du SLS et la tarification de l'enquête adressée à la locataire resteront à sa charge. En revanche, il convient de déduire du montant demandé la somme de 281,63 € (81,62 € + 200,01 €) correspondant aux frais de procédure contentieuse qui relèvent, s'ils sont justifiés, des dépens. En conséquence, [S] [G] sera condamnée au paiement de la somme de 11.274,32€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 19 décembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Elle sera enfin condamnée à payer à la SA CDC Habitat social, à compter du 20 décembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 314,80 €. [S] [G], non comparante à l'audience, ne sollicite aucun délai de paiement. Sur les autres demandes En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [S] [G], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût des différents actes de commissaire de justice. Elle sera également condamnée à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 15 décembre 2010 à effet au 20 décembre 2010 entre la Société Anonyme des Marches de l'Ouest et [S] [G], concernant le logement sis 29 rue Henri Radigois, rez-de-chaussée appartement 3 outre un emplacement de stationnement - 44800 SAINT HERBLAIN, moyennant un loyer mensuel initial de 232,77 € pour le logement et 8,27 € pour l'emplacement de parking, soit un loyer total de 241,04 € outre une provision mensuelle pour charges de 31,04€; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 10 avril 2023 ; CONDAMNE [S] [G] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 11.274,32 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, surloyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 19 décembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE [S] [G] à payer à la SA CDC Habitat Social, à compter du 20 décembre 2023, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 314,80 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ; ORDONNE à [S] [G], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ; ORDONNE à défaut l’expulsion de [S] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; CONDAMNE [S] [G] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût des différents actes de commissaire de justice. ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024. La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection Marie-Pierre KIOSSEFF Constance GALY