Cour d'appel, 30 novembre 2023. 20/00911

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-5 ARRÊT AU FOND DU 30 NOVEMBRE 2023 ph N° 2023/ 391 N° RG 20/00911 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFO64 [U] [T] épouse [O] [V] [O] C/ SAS SOPRAZUR Copie exécutoire délivrée le : à : SCP BADIE, SIMON-THIBAUD SELARL LLC & ASSOCIES Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Tarascon en date du 10 Octobre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00266. APPELANTS Madame [U] [T] épouse [O] demeurant [Adresse 3] - [Localité 1] représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me André PLANTEVIN, avocat au barreau D'AVIGNON Monsieur [V] [O] demeurant [Adresse 3] - [Localité 1] représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me André PLANTEVIN, avocat au barreau D'AVIGNON INTIMEE SAS SOPRAZUR, dont le siège social est [Adresse 2] - [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège représentée par Me Ségolène TULOUP de la SELARL LLC & ASSOCIES - BUREAU DE LA VALETTE DU VAR, avocat au barreau de TOULON substituée par Me Sylvain COIN, avocat au barreau de TOULON, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Marc MAGNON, Président Madame Patricia HOARAU, Conseiller Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2023 Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES M. [V] [O] et Mme [U] [T] épouse [O] sont propriétaires selon acte du 29 décembre 1999 d'un bien situé à [Localité 1], cadastré section [Cadastre 6]. Un permis de construire a été délivré le 14 décembre 2015, à la SAS Soprazur, pour l'édification d'un programme immobilier « Les Jardins de Carla » de vingt-sept logements individuels sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 5], jouxtant leur propriété aux limites Nord et Ouest. Se plaignant de troubles anormaux de voisinage, M. et Mme [O] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Tarascon, lequel, par une ordonnance du 7 septembre 2017, a fait droit à la demande d'expertise judiciaire. Mme [G] [M] a déposé son rapport le 25 juillet 2018. Par exploit d'huissier du 7 février 2016 M. et Mme [O] ont assigné la SAS Soprazur devant le tribunal de grande instance de Tarascon aux fins de la voir condamner principalement à leur verser la somme de 75 000 euros en réparation de la moins-value subie par leur immeuble et la somme de 30 000 euros au titre du préjudice subi par les troubles anormaux de voisinage. Par jugement contradictoire du 10 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Tarascon a : - débouté M. et Mme [O] de l'ensemble de leurs demandes, - condamné M. et Mme [O] à payer à la SAS Soprazur la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. et Mme [O] aux entiers dépens de la procédure et autorisé Me [N] à recouvrer à leur encontre les frais dont il aurait fait l'avance sans recevoir provision. Par déclaration du 20 janvier 2020, M. et Mme [O] ont interjeté appel du jugement. Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 7 juin 2021, M. et Mme [O] demandent à la cour : - de dire leur appel recevable et bien fondé, - d'infirmer le jugement du 10 octobre 2019, - de rejeter toutes les conclusions contraires, - de condamner la SAS Soprazur représentée par son liquidateur amiable, à leur payer la somme de 88 309 euros en réparation de leur préjudice inhérent au trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage subi du fait de l'édification de constructions R+1 aux droits de leur propriété, - de la condamner à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel. M. et Mme [O] font valoir en substance : - qu'en application de l'article 544 du code civil, la Cour de cassation rappelle de façon constante que « nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage », que la responsabilité d'un maître d'ouvrage peut être recherchée même en l'absence de faute dès lors que sont établis, l'anormalité du trouble, un dommage et un lien entre ces deux éléments, - que les constructions litigieuses comportent à l'étage des fenêtres créant des vues plongeantes sur leur jardin et leur piscine, qui bien que situées au-delà de la distance imposée par l'article 678 du code civil, entraînent une perte évidente d'intimité ; que l'expert a conclu que les vues droites et plongeantes constituent un trouble anormal de voisinage, - que malgré la présence de la haie, les fenêtres voisines ont encore des vues droites plongeantes sur leur propriété et en particulier sur leur piscine et leur cour, que la haie ne peut être plus haute sans contrevenir aux dispositions de l'article 671 du code civil, - qu'ils subissent une modification substantielle de leur cadre de vie, - que l'attrait d'un mas en Provence réside dans la possibilité d'utiliser son « extérieur » et qu'en être privé en raison d'une perte d'intimité avérée, revêt une gravité suffisante pour retenir l'anormalité du trouble, - que les pièces de leur habitation situées au rez-de-chaussée sont assombries par la présence de la construction édifiée au droit de la leur, ce qui est constitutif d'un trouble anormal de voisinage, - que le fait que leur habitation se trouve aujourd'hui en zone urbanisée ne saurait être de nature à exclure tout trouble anormal de voisinage, d'autant que lors de leur acquisition la propriété était entourée de parcelles agricoles, - que l'expert a estimé la perte de valeur de la maison à 51 000 euros mais que cette dépréciation a depuis augmenté. Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 1er février 2022, la SAS Soprazur demande à la cour : Vu la jurisprudence citée en matière de trouble anormal de voisinage, Vu les pièces visées au débat, A titre principal, - de confirmer le jugement du 10 octobre 2019 rendu par le tribunal de grande instance de Tarascon, - de débouter en conséquence, les époux [O] de l'ensemble de leurs demandes, A titre subsidiaire, si la cour jugeait qu'un trouble anormal de voisinage était caractérisé, - de débouter les consorts [O] de leur demande d'indemnisation au titre de la perte de valeur de leur bien, A titre infiniment subsidiaire, si la cour la condamnait à indemniser les consorts [O], - de juger que le montant de sa condamnation au titre de la réparation du préjudice subi ne pourra être supérieur à la dépréciation retenue par l'expert judiciaire, à savoir 51 000 euros, En tout état de cause, - de condamner M. et Mme [O] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - de condamner les consorts [O] aux entiers dépens qui seront distraits au profit de Me Ségolène Tuloup, par application des articles 696 et 699 du code de procédure civile. La SAS Soprazur soutient pour l'essentiel : Sur l'absence de préjudice d'intimité, - qu'elle a respecté les dispositions légales en matière de vues, ce qui a été vérifié par l'expert et par les appelants, - qu'il n'y a pas d'anormalité du trouble de voisinage invoqué, les constructions étant des maisons individuelles jumelées dont la distribution des pièces est identique, le premier étage étant composé d'une salle de bains donnant à l'Ouest et de deux chambres avec des fenêtres donnant à l'Est, que le vis-à-vis créé est mince contrairement à ce qu'il aurait été si la pièce de vie avait été à l'étage, - que l'expert n'a pas jugé utile d'aller constater les vues de l'intérieur des maisons, alors qu'il résulte des photographies prises par les ouvertures de la maison n° 27 que celles-ci ne peuvent créer aucune vue ni sur la piscine, ni sur la terrasse des demandeurs, puisqu'une épaisse haie végétale en limite séparative, occulte leur propriété, - que les vues des fenêtres du lot n° 27 depuis la terrasse sont minimes, compte tenu des diverses plantations déjà existantes sur le jardin, - qu'il en résulte que si des vues ont été objectivées durant l'expertise, celles-ci ne constituent aucunement un trouble anormal dès lors qu'elles sont inhérentes à l'urbanisation du voisinage par des maisons à un étage, comme le permet le PLU applicable, et que les plantations déjà présentes sur la propriété des époux [O] permettent de les occulter, - que la propriété des appelants se trouve non pas en pleine campagne provençale où les habitations seraient édifiées sur des parcelles de grande dimension, mais dans un quartier résidentiel, proche du centre qui n'a cessé de s'urbaniser depuis les années 1990 avec la création de plusieurs lotissements aux alentours, Sur l'absence d'anormalité pour perte d'ensoleillement, - qu'aucune mesure de l'ensoleillement n'a été réalisée, - qu'elle a respecté la limite de hauteur et de distance, imposée par les dispositions administratives, ce trouble de faible ampleur étant prévisible et inhérent à l'urbanisation du quartier, Subsidiairement sur la perte de valeur, - que les consorts [O] n'ont pas indiqué qu'ils avaient l'intention de vendre, ce qui rend leur préjudice hypothétique, - qu'une estimation financière n'est pas une expertise foncière, - qu'il n'existe pas de droit à la plus-value en cas de revente d'un bien immobilier, - qu'elle ne peut être tenue responsable de l'urbanisation de l'ensemble du quartier. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 3 octobre 2023. L'arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'étendue de la saisine de la cour Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Il est constaté que le dispositif des conclusions des parties comporte des demandes de « dire » et « juger » qui ne constituent pas toutes des prétentions mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie. Sur l'existence d'un trouble anormal de voisinage M. et Mme [O] réclament l'indemnisation de la perte de valeur de leur propriété du fait de troubles anormaux de voisinage générés par les constructions voisines, en termes de perte d'ensoleillement et de perte d'intimité par la création de vues directes sur leur propriété. Aux termes de l'article 544 du code civil, « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu'à défaut, il en devra réparation, même en l'absence de faute. L'anormalité du trouble doit s'apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu'il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur. Il appartient à celui qui invoque le trouble anormal de voisinage d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il est établi par l'expertise et non discuté, que la SAS Soprazur qui a édifié les constructions litigieuses en vertu d'un permis de construire qui a été respecté, n'a pas commis de faute, ni en ce qui concerne la hauteur des constructions un temps critiquée, ni en ce qui concerne les distances de vue droite et oblique, prescrites par l'article 678 et suivants du code civil, ce qui est totalement autonome et non exclusif de la caractérisation de troubles anormaux de voisinage. L'expert judiciaire a relevé que si lors de leur acquisition, la propriété de M. et Mme [O] se trouvait en zone de campagne exempte de bâti en limite de propriété, le changement de PLU entré en vigueur en 2006, a classé la zone où se situe la propriété [O] en zone destinée à l'urbanisation future à vocation d'habitat. Les constructions litigieuses entrent dans le cadre du programme « Les jardins de Carla » qui a débuté en 2016, en même temps que le programme « Begonia » situé en limite Est de la propriété [O], qui se trouve ainsi dans une zone d'urbanisation, générant des inconvénients normaux liés à la promiscuité des habitations. Le programme « Les jardins de Carla » consiste en un programme collectif de type habitation en R+1 pour les habitations et rez-de-chaussée pour les garages, les villas étant réparties en six blocs divisés en villas, dont celles situées en limite Nord (villas 25, 26 et 27) et Ouest (villa 19) de la propriété [O]. S'agissant de la perte d'ensoleillement et de luminosité, l'expert judiciaire a constaté que la fenêtre de la cuisine est équipée de barreaux, est exposée au Nord, située en rez-de-chaussée et proche d'une haie végétale, qui délimite la propriété, ce qui ne favorise pas l'ensoleillement et la luminosité. Cela est confirmé par les photographies jointes au rapport. Dès lors, il n'est pas démontré que l'édification de la villa 19, derrière ladite haie végétale, génère une perte d'ensoleillement grave excédant celle résultant de l'édification de constructions proches, dans un milieu urbain. Quant à la perte d'ensoleillement sur l'espace piscine à l'Ouest, du fait de l'ombre portée des villas 25, 26 et 27, l'expert judiciaire a constaté qu'à l'époque où M. et Mme [O] ont construit leur piscine, son emplacement jouissait d'une situation privilégiée de fait de son exposition et de l'absence de voisinage. Cependant, il est établi que l'environnement de la villa de M. et Mme [O] a changé, passant d'un environnement exempt de constructions à un environnement urbain, de nature à générer, logiquement, une perte d'ensoleillement, du fait de la proximité des habitations, dont il est observé que la hauteur n'est pas excessive. Dès lors, il n'est pas démontré que la perte d'ensoleillement excède ce à quoi on peut s'attendre, dans une zone destinée à l'habitat résidentiel, étant rappelé qu'il n'existe pas de droit acquis au maintien de son environnement. S'agissant de la création de vues, l'expert judiciaire a constaté : - que les deux fenêtres de la villa 27 au premier étage, exercent des vues droites et plongeantes sur l'espace piscine, - que les deux fenêtres de la villa 26 au premier étage exercent des vues obliques et plongeantes sur l'espace piscine, - qu'une fenêtre de la villa 25 exerce des vues obliques et plongeantes sur l'espace piscine, - que les quatre fenêtres des villas 26 et 25 exercent des vues droites et plongeantes sur le verger, - que de la terrasse, les fenêtres de la villa 27 sont visibles et que plus généralement les fenêtres de la villa 27 exercent des vues sur la cour et ses aménagements. Il est précisé que toutes les fenêtres sont affectées à des chambres. Les photographies jointes au rapport d'expertise permettent de constater, que de la villa de M. et Mme [O], on aperçoit les fenêtres des villas 25, 26 et 27, qui dépassent, derrière la haie d'arbres, laissant penser que depuis les fenêtres litigieuses, la vue sur la propriété de M. et Mme [O] existe. Cependant aucune photographie n'a été prise depuis les fenêtres litigieuses, notamment celles de la villa 27 pour laquelle l'expert est d'avis qu'elles constituent des vues droites et plongeantes qui créent un vis-à-vis prononcé sur l'espace piscine et sur l'espace extérieur que constituent la terrasse du mas et ses abords, deuxième lieu de vie de la maison dans le mode de vie provençal, motivation reprise par les appelants. La SAS Soprazur affirme quant à elle, que les photographies prises par les ouvertures de la maison n° 27, intégrées à ses conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 1er février 2022, ne peuvent créer aucune vue, ni sur la piscine, ni sur la terrasse des appelants, puisqu'une épaisse haie végétale en limite séparative occulte leur propriété, ce qui est confirmé par les deux clichés comparés à celui pris par l'expert depuis l'espace piscine. M. et Mme [O] qui opposent que la haie ne peut être plus haute sans contrevenir aux dispositions de l'article 671 du code civil, ne formulent aucune critique sur ces photographies intégrées aux conclusions de leur adversaire. Dès lors, il y a lieu de considérer qu'il existe un doute sur le caractère prononcé et donc grave des vues créées sur l'espace de vie de M. et Mme [O], dans un environnement devenu urbanisé générant des inconvénients normaux de voisinage en termes de vis-à-vis. La charge de la preuve du caractère anormal du trouble pesant sur M. et Mme [O], il y a lieu de conclure qu'ils ne démontrent pas subir un trouble anormal de voisinage du fait de la création de vues sur leur propriété. En conséquence, M. et Mme [O] seront déboutés de leur demande fondée sur les troubles anormaux du voisinage et le jugement confirmé sur ce point. Sur les demandes accessoires En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens, ainsi que sur les frais irrépétibles. M. et Mme [O] qui succombent dans leur appel, seront condamnés aux dépens distraits au profit du conseil de la SAS Soprazur qui le réclame. M. et Mme [O] seront condamnés au titre des frais irrépétibles, qu'il est inéquitable de laisser à la charge de la SAS Soprazur. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne M. [V] [O] et Mme [U] [T] épouse [O] aux dépens d'appel qui seront distraits au profit de Me Ségolène Tuloup ; Condamne M. [V] [O] et Mme [U] [T] épouse [O] à payer à la SAS Soprazur la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier Le président