Cour d'appel, 23 juin 2023. 19/12285

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 23 JUIN 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/12285 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAEWE Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 mai 2019 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG n° 17/07336 APPELANTS [G] [C] [U] (décédé) Madame [W] [A] [N] [M] [Adresse 9] [Localité 4] née le 01 juin 1974 à [Localité 6] Mademoiselle [X] [J] [V] [U] nom d'usage [U] [M], en qualité d'héritière de [G] [U], [Adresse 9] [Localité 4] née le 24 décembre 2003 à [Localité 7] (94) Mademoiselle [Y] [E] [K] [U], en qualité d'héritière de [G] [U], mineure représentée par sa mère Madame [W] [M] [Adresse 9] [Localité 4] née le 17 octobre 2006 à [Localité 7] (94) Tous représentés et assistés de par Me Virginie MIRÉ de la SELAS Virginie Miré et Jérôme Blanchetière, avocat au barreau de PARIS, toque : B0464 INTIMÉS Monsieur [I] [R] né le 21 Janvier 1951 à [Localité 8] [Adresse 2] représenté par Me Alain JANCOU, avocat au barreau de PARIS, toque : C1006 SCP [F] SCHENCK ARMANGE [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 substituée par Me Aymeric ANGLES, avocat au barreau de PARIS SARL CONTACT IMMO immatriculée au RCS d'Evry sous le numéro 498 505 007, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Rémy BARADEZ de la SELARL BREMARD-BARADEZ & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'ESSONNE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 juin 2023 , en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre , chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Claude CRETON, président de chambre Corinne JACQUEMIN, conseillère Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. ******* Par acte reçu le 4 juillet 2011 par M. [I] [F], notaire associé de la SCP [F]-Schenck-Armange (la SCP), M. [R] a vendu à [G] [U], aujourd'hui décédé, et Mme [M], par l'entremise de la société Contact immo, agent immobilier, une maison d'habitation située à [Adresse 9]. Faisant valoir qu'ils ont découvert que la structure de la maison était en bois et constaté l'existence de désordres en raison de dégradation causées aux éléments de structure en bois par des insectes à larves xylophages (vrillettes) et une déformation des poutres et poteaux du séjour et de la cuisine ainsi que des supports du plancher du rez-de-chaussée, [G] [U] et Mme [M], après expertise, ont assigné M. [R], la SCP et la société Contact immo en paiement à titre de dommages-intérêts des sommes suivantes : - 141 177,42 euros, subsidiairement celle de 101 007,97 euros, correspondant au coût des travaux de réparation majorés des frais de maîtrise d'oeuvre ; - 3 305,52 euros correspondant aux frais qu'ils ont engagés ; - 10 800 euros au titre des frais de relogement ou, en cas de maintien dans les lieux, et 37 553,88 euros au titre des frais de traiteur ; - 9748,80 euros au titre des frais de déménagement, de garde-meuble et de d'emménagement en cas de maintien de la famille dans les lieux ou 6 120 euros en cas de relogement ; - 40 800 euros ou 32 130 euros selon l'une ou l'autre des hypothèses précédentes en réparation de leur préjudice de jouissance ; - 20 400 euros en réparation de leur préjudice moral et financier ; - 25 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 6 mai 2019, le tribunal de grande instance d'Evry a rejeté ces demandes. Sur l'action formée contre M. [R] sur le fondement de la garantie des vices cachés, le tribunal a retenu que si les désordres relèvent de cette garantie en ce qu'ils affectent l'habitabilité des lieux et n'ont pu être révélés à [G] [U] et Mme [M] lors de la vente, il y a lieu d'appliquer la clause de non-garantie dès lors qu'il n'est pas établi que M. [R] avait connaissance de l'existence des désordres. Sur le dol, il a retenu que n'est pas rapporté la preuve d'une réticence dolosive de M. [R] qui n'a pas tenté de dissimuler l'existence d'une ossature en bois dont il avait informé la société Contact immo et qu'en outre il n'est pas établi que la présence d'une ossature en bois aurait modifié leur décision d'acquérir ou les aurait conduits à inspecter l'état de l'ossature, ce qui leur aurait permis de découvrir son état de dégradation. Sur l'action formée contre la SCP, le tribunal a d'abord admis que le notaire avait manqué à son obligation de conseil pour ne pas avoir repris dans le contrat de vente la description du bien figurant dans l'acte d'acquisition par M. [R] du bien litigieux qui précise qu'il s'agit d' 'une maison d'habitation en bois élevée en partie sur cave'. Il a toutefois rejeté l'action en responsabilité formée contre elle faute pour [G] [U] et Mme [M] d'établir que si cette information leur avait été donnée, ils n'auraient pas acquis la maison. Sur l'action contre la société Contact immo, le tribunal a retenu qu'il n'est pas établi que si celle-ci avait transmis à M. [U] et Mme [M] l'information selon laquelle il s'agissait d'une maison en bois, ceux-ci auraient refusé de l'acquérir. [G] [U] et Mme [M] ont interjeté appel de ce jugement. A la suite du décès de [G] [U], l'instance a été reprise par ses héritières, Mlle [X] [U] et Mlle [Y] [U]. Par arrêt du 17 mars 2023, la cour d'appel a : Confirmé le jugement en ce qu'il déboute [G] [U] et Mme [M] de leurs demandes contre M. [R] et l'infirme en ses autres dispositions ; Statuant à nouveau : Mis hors de cause M. [R] ; Déclaré la SCP [I] [F]-Pascale Schenck-Xavier Armange et la société Contact immo responsables in solidum du préjudice causé aux consorts [M]-[U] au titre de la perte de chance de renoncer à la vente ou d'acquérir le bien à des conditions plus avantageuses ; Ordonné la réouverture des débats et invité les parties à s'expliquer sur le préjudice causé par cette perte de chance. Les consorts [U]-[M] évaluent comme suit leurs préjudices : - travaux de reprises des désordres : 141 177,42 euros HT (à défaut 101 007,97 euros selon l'évaluation de l'expert) augmenté du coût de la maîtrise d'oeuvre correspondant à 9 % du coût des travaux  - assurance dommage-ouvrage : 5 539 euros - Frais de relogement : 10 800 euros - Frais de déménagement, de garde-meubles et de réaménagement : 6 120 euros - Frais avancés : 3 005 euros - Préjudice de jouissance : * Mme [M] : 14 545 euros * Mlle [X] [U] : 14 545 euros * Mlle [Y] [U] : 14 545 euros * Mlles [X] et [Y] [U] au titre du préjudice subi par [G] [U] : 11 270 euros - Préjudice moral et financier * Mme [M] : 11 800 euros * Mlle [X] [U] : 11 800 euros * Mlle [Y] [U] : 11 800 euros * Mlles [X] et [Y] [U] au titre du préjudice subi par [G] [U] :9 200 euros. Ils réclament en conséquence la condamnation de la SCP et de la société Contact immo à leur payer ces sommes, subsidiairement 99 % de ces montants , outre les intérêts à compter des assignations des 13 et 14 novembre 2017, et 30 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SCP conclut à la confirmation du jugement qui a rejeté les demandes formées contre elle et sollicite la condamnation des consorts [U]-[M] à lui payer la somme d e10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir que même mieux informés, [G] [U] et Mme [M] n'auraient pas renoncé à leur acquisition et que, par conséquent, le défaut d'information qui lui est reproché ne leur a causé aucun préjudice. La société Contact immo conclut au rejet des demandes formées contre elle faute de preuve de l'existence d'une perte de chance et sollicite la condamnation des consorts [U]-[M] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. SUR CE : Attendu qu'il convient d'évaluer comme suit les différents préjudices subis par les consorts [U]-[M] : - travaux de reprises des désordres : Attendu qu'il résulte de l'expertise judiciaire, que les travaux destinés à remédier aux désordres consistent dans le traitement de l'ensemble des ouvrages en bois à titre préventif et curatif et au renforcement des structures en bois abîmées des planchers et des murs du bâtiment ; que se fondant sur les devis produits par les consorts [U]-[M], il a évalué le coût de ces travaux à 101 007,97 euros H.T. en excluant les prestations portant sur les pièces et les ouvrages qui n'ont pas été affectés par les désordres litigieux et après ajustement des prestations dont le coût a été surévalué ; - honoraires de maîtrise d'oeuvre : 9 900 euros H.T. - assurance dommage-ouvrage : 5 539 euros - Frais de relogement Attendu que les consorts [U]-[M] envisageant de quitter la maison pendant la durée des travaux, il convient de retenir un préjudice correspondant aux frais de relogement justifié par la production de devis d'un montant total de 6 120 euros correspondant aux frais de déménagement et de 10 800 euros correspondant au coût de la location d'un appartement pendant six mois ; - Frais avancés : 3 005 euros - Préjudice de jouissance : Attendu que le relogement des consorts [U]-[M] pendant la durée des travaux exclut l'existence d'un préjudice de jouissance causé par les nuisances liées aux travaux  puisqu'ils n'auront pas à subir les nuisances causées par ces travaux ; qu'il a donc lieu de leur allouer des dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance causé par l'état dégradé du bien en raison des désordres litigieux ; que ce préjudice sera évalué comme suit : * Mme [M] : 3 000 euros * Mlle [X] [U] : 1 500 euros * Mlle [Y] [U] : 1 500 euros * Mlles [X] et [Y] [U] au titre du préjudice subi par [G] [U] :  500 euros. - Préjudice moral et financier : Attendu que l'existence de ces préjudices n'est justifiée par aucun élément ; qu'il y a donc lieu de rejeter cette demande ; Attendu que le manquement à leur devoir d'information par la SCP et par la société Contact immo ayant causé un préjudice constitué par une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses doit être évalué à 60 % de ces préjudices ; PAR CES MOTIFS : statuant publiquement Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées : Condamne in solidum la SCP [F]-Schenck-Armange et la société Contact immo à payer aux consorts [U]-[M] (Mme [M], Mlle [X] [U] et Mlle [Y] [U]) 60 % des sommes suivantes : - coût des travaux de reprise des désordres : 101 007,07 euros H.T. valeur 31 mars 2016, à réactualiser au jour du paiement sur l'évolution de l'indice BT 01 et augmentés de la TVA au taux en vigueur au jour du paiement ; - coût de la maîtrise d'oeuvre : 9 900 euros H.T. augmentés de la TVA au taux en vigueur au jour du paiement ; - frais avancés : 3 005 euros ; - frais de relogement : 10 800 euros et 6 120 euros ; - préjudice de jouissance : * Mme [M] : 3 000 euros * Mlle [X] [U] : 1 500 euros * Mlle [Y] [U] : 1 500 euros * Mlles [X] et [Y] [U] au titre du préjudice subi par [G] [U] :  500 euros ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP [F]-Schenck-Armange et la condamne in solidum avec la société Contact immo à payer aux consorts [U]-[M] (Mme [M], Mlle [X] [U] et Mlle [Y] [U]) la somme de 6 000 euros ; Les condamne aux dépens comprenant les frais d'expertise. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT