Cour de cassation, 13 février 2020. 18-25.360

CIV. 3 CM COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 13 février 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10079 F Pourvoi n° N 18-25.360 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 FÉVRIER 2020 La société IJLAL, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° N 18-25.360 contre l'arrêt rendu le 9 juillet 2018 par la cour d'appel de Basse-Terre (1re chambre civile), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société communale de Saint-Martin - Semsamar SEM, société d'économie mixte, dont le siège est [...] , 2°/ à la commune du Moule, représentée par son maire en exercice domicilié [...] , défenderesses à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Richard, avocat de la société IJLAL, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société communale de Saint-Martin, de la SCP Foussard et Froger, avocat de la commune du Moule, et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, et après débats en l'audience publique du 14 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société IJLAL aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société IJLAL et la condamne à payer à la commune du Moule la somme de 3 000 euros et à la société communale de Saint-Martin - Semsamar SEM la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize février deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour la société IJLAL PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société IJLAL de sa demande tendant à voir condamner la commune du Moule à lui payer la somme de 3.406.714,65 euros à titre de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS PROPRES QU'il est de principe que la responsabilité du mandataire ne peut être engagée à l'égard d'une personne autre que son mandant que sur le fondement délictuel ou quasi-délictuel ; qu'il est certain qu'entre le 9 décembre 2009, date du paiement intégral du prix à la SCP [...], notaire, et le 20 août 2012, date de signature de l'acte authentique de vente, un délai de 2 ans et 8 mois s'est écoulé ; que par une analyse chronologique des correspondances échangées entre les parties, que la Cour approuve, le premier juge a retenu qu'il pouvait être reproché à la SEMSAMAR une négligence provenant du retard à envoyer des documents manquants du début de l'année 2010 au 21 juillet 2010 ; que cependant, aucune de ces pièces n'indique quels sont les documents manquants et la Société IJLAL ne justifie pas, en produisant un courrier du notaire, les avoir réclamés à la SEMSAMAR, mandataire de la commune du Moule, alors que l'examen du compromis de vente fait apparaître que le notaire précité, rédacteur de ce compromis, était également chargé d'établir l'acte de vente, mais qu'il n'a effectué aucune diligence alors qu'il était en possession du prix dès le 9 décembre 2009 ; qu'en effet par courrier du 2 juillet 2010, la société IJLAL s'est plainte à la SEMSAMAR de ce que « depuis six mois, le notaire ne cesse de vous réclamer les pièces nécessaires pour lui permettre de rédiger l'acte de vente », aucune précision n'est apportée quant aux pièces empêchant d'établissement de l'acte ; que si, le 21 juillet 2010, la SEMSAMAR a transmis au notaire la promesse synallagmatique de vente, les statuts et l'extrait Kbis de l'acquéreur, ces documents sont identiques à ceux qu'elle lui avait transmis dès le 15 décembre 2009, peu après le règlement du prix ; qu'aucun manquement ne peut donc être reproché à la SEMSAMAR dans la période considérée ; que pour ce qui concerne la période postérieure, l'analyse minutieuse du premier juge, qui sera approuvée, n'ayant mis en évidence aucun manquement, les conditions permettant de retenir la responsabilité de la SEMSAMAR ne sont pas constituées et il n'y a pas lieu d'examiner les demandes indemnitaires de l'appelante ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur la responsabilité du mandataire, en vertu de l'article 1997 du Code civil, le mandataire, qui a donné à la partie avec laquelle il contracte en cette qualité une suffisante connaissance de ses pouvoirs, n'est tenu d'aucune garantie pour ce qui a été fait au-delà, s'il ne s'y est personnellement soumis ; que néanmoins, le mandataire est responsable envers les tiers au contrat de mandat des délits qu'il peut commettre soit spontanément, soit sur les ordres du mandant ; qu'en l'espèce, la SARL IJLAL demande la condamnation solidaire de la commune du Moule en tant que mandant et de la SEMSAMAR en tant que mandataire, en visant l'article 1134 du Code civil ; que par ailleurs, elle fait état dans son assignation de la « légèreté blâmable de nature à engager la responsabilité contractuelle de la collectivité » ; qu'elle met en avant principalement comme faute le non-respect de l'obligation de délivrance de l'acte authentique ; que toutefois, la SEMSAMAR est intervenue dans la vente et les négociations comme mandataire de la commune du Moule ; que de fait, il est indiqué dès le compromis de vente du 20 juillet 2007 que la SEMSAMAR agit au nom et pour le compte de la commune du Moule en vertu d'une convention de mandat ; qu'en outre, la Société IJLAL ne formule aucune demande au titre de la responsabilité extra-contractuelle du mandataire ; que par conséquent, l'ensemble des demandes formulées à l'encontre de la SEMSAMAR sera rejeté ; que toutefois, la SEMSAMAR ne sera pas mise hors de cause étant donné qu'elle formule des demandes reconventionnelles ; que, sur le retard dans la réitération du compromis de vente, en vertu de l'article 1147 du Code civil, alors applicable, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ; qu'en l'espèce, selon le compromis de vente du 20 juillet 2007, « la présente promesse est consentie pour un délai de 6 mois à compter des présentes, expirant au plus tard le 31 janvier 2008. Toutefois, si à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables » ; que l'acte ajoute que : « le transfert de propriété aura lieu par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par chèque de banque, dans le délai ci-dessus » ; que le compromis de vente du 20 juillet 2007 a été signé au profit de la Société IMOFUS ; que par avenant du 23 septembre 2008, le bénéficiaire de ce compromis est devenu « la société IJLAL » ; que les avenants suivants évoquent la Société IJLAL ; que par plusieurs avenants, le délai prévu par le compromis de vente a été prorogé au 15 décembre 2009 (dernier avenant du 1er décembre 2009, pièce demandeur n° 12) ; que la surface et le prix du bien vendu ont également été modifiés ; qu'il s'en déduit que jusqu'à la date du 15 décembre 2009, les parties étaient d'accord pour proroger le délai de signature de l'acte authentique ; qu'aucune faute ne peut être reprochée à la commune du Moule jusqu'à cette date ; que le prix de vente a été réglé par un chèque d'acompte de 48.960 euros du 20 juillet 2007, un chèque de 250.000 euros du 18 mai 2008, mais reçu par la SEMSAMAR le 18 mai 2009, et un chèque de 568.687,74 euros du 9 décembre 2009 ; que par un courrier du 15 décembre 2009, la SEMSAMAR a envoyé à la SCP [...] des documents aux fins de rédaction d'acte ; que par la suite, une mise en demeure a été envoyée le 2 juillet 2010 par la SARL IJLAL à la SEMSAMAR, intimant de remettre les documents demandés par Maître M... à celui-ci avant le 31 juillet 2010 ; que cette mise en demeure ne précise pas les documents demandés ; que par un courrier du 21 juillet 2010, la SEMSAMAR a envoyé des documents à la SCP [...] pour rédaction d'acte ; que par un courriel du 13 octobre 2010, la SCP [...] indique à la SEMSAMAR : « j'ai H... F... qui m'a aiguillé sur l'origine de propriété des parcelles cédées. Je rédige le projet d'acte ce soir et vous confirme la date pour le RDV dès demain » ; qu'il s'en déduit que la SEMSAMAR, agissant en tant que mandataire de la commune du Moule, a commis une négligence en tardant à envoyer des documents manquants du début de l'année 2010 jusqu'au 21 juillet 2010 ; que le 3 janvier 2011, la Société IJLAL a envoyé une mise en demeure à la SEMSAMAR de tout mettre en oeuvre pour permettre à Maître M... d'effectuer les diligences nécessaires à l'établissement de l'acte de propriété ; que par courrier du 30 mai 2011, Maître M... a demandé à la SEMSAMAR des pièces concernant l'origine de propriété de certaines parcelles ; que pendant ce temps, la Société IJLAL a mis en demeure le 7 avril 2011 la SCP A... M... de rédiger l'acte de vente dans les meilleurs délais en lui reprochant des fautes et des négligences ; que de son côté, la SEMSAMAR a demandé à deux reprises, le mars 2011 et le 13 avril 2011 à Maître M... une date de signature ; qu'ensuite, elle a réclamé le dossier le 5 mai 2011 et l'a adressé à Maître J... le 16 mai 2011 ; qu'il n'est pas contesté que le 11 octobre 2011, la SEMSAMAR a produit un document sollicité concernant l'origine de propriété ; qu'au vu des reproches formulés réciproquement par tous les intervenants à la signature, il n'est pas démontré que la SEMSAMAR, en tant que mandataire de la commune du Moule, a commis une faute en étant à l'origine du retard de la signature de l'acte authentique entre le 13 octobre 2010 et le 11 octobre 2011 ; qu'ensuite la SEMSAMAR a adressé un plan de bornage le 15 février 2012 à Maître J... sur sa demande ; qu'elle n'a pas été négligente de le communiquer à ce moment car il ne lui avait pas été réclamé auparavant ; qu'elle a reproché à Maître Y... le 29 mai 2012 de refuser de rédiger l'acte ; que par courrier du 28 juin 2012, la SCP [...] a interrogé Maître J... sur les causes du retard de la signature de l'acte de vente en soulignant qu'il était relancé par la société IJLAL et la SEMSAMAR ; que l'acte authentique de vente du 20 août 2012 a été signé au profit de la Société civile immobilière IJLAL, qui a néanmoins le même numéro SIREN dans cet acte que la SARL IJLAL ; que cet acte a été reçu par la SCP [...], qui, au cours des négociations, est devenu le notaire représentant les intérêts de l'acquéreur ; que par conséquent, il n'est pas démontré que le retard entre le 11 octobre 2011 et le 20 août 2012 est dû à des agissements ou des lacunes de la SEMSAMAR, en tant que mandataire de la commune du Moule ; que certes, la Société IJLAL indique n'avoir été destinataire de son titre de propriété que courant 2013 ; que néanmoins, il lui appartenait de solliciter une copie à son notaire après l'avoir signé le 20 août 2012 ; qu'en outre, à aucun moment, la Société IJLAL n'a entamé d'action judiciaire pour solliciter l'établissement d'un acte authentique ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que la seule négligence qu'il est possible de reprocher à la SEMSAMAR, en tant que mandataire de la commune du Moule, est une négligence provenant du retard à envoyer des documents manquants du début de l'année 2010 jusqu'au 21 juillet 2010 ; que, sur le préjudice, en vertu de l'article 1149 du Code civil, alors applicable, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, du montant de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé ; qu'en l'espèce, il ressort de la prorogation de permis de construire délivrée par la commune du Moule le 23 février 2012 que le permis de construire demandé par la Société IJLAL a été prorogé pour une durée d'un an à compter du 8 avril 2012 ; que ce permis de construire était donc valable jusqu'au 8 avril 2013, soit huit mois après la signature de l'acte authentique le 20 août 2012 ; que la Société IJLAL avait de ce fait la possibilité d'entamer les travaux après la signature de l'acte authentique ; que par ailleurs, la Société IMOFUS a proposé à la SEMSAMAR par un courriel du 27 février 2013 de lui vendre la totalité du terrain comprenant les parcelles [...] et [...] à [...] ; qu'elle n'avait donc pas nécessairement l'intention de réaliser les travaux ; qu'il s'en déduit que la Société IJLAL ne démontre pas qu'elle a été dans l'impossibilité de réaliser son projet immobilier du seul fait du retard de six mois environ dans la signature de l'acte authentique, imputable à la commune du Moule ; qu'en outre, la faisabilité de son projet de travaux n'est pas démontrée ; qu'effectivement, elle ne prouve pas avoir reçu le financement du Crédit Mutuel, qui était soumis à diverses conditions suspensives ; que de fait, il n'est pas justifié du versement d'un apport personnel de 1.000.000 d'euros ou de contrats de réservation pour au moins 60 % du chiffre d'affaires prévisionnel des locaux de commerce et de 60 % du chiffre d'affaires prévisionnel des appartements ; que concernant les contrats de réservation, il n'est pas produit de réservation d'achat ferme et définitive de la société Mac Donald's, de la société Caribe Fast Food (Rice Quick Café) ou de la BFC Antilles Guyane ; que dès lors, le lien de causalité entre la non-réalisation des travaux et le retard de six mois environ imputable à la commune du Moule n'est pas établi ; qu'au demeurant, la Société IJLAL sollicite le versement de la marge qu'elle attendait de l'opération immobilière ; que néanmoins, rien ne démontre qu'elle aurait effectivement pu obtenir cette marge si l'acte authentique avait été signé quelques mois auparavant ; qu'en outre, cette marge est calculée en ajoutant des sommes qui ont été facturées soit à la SARL IMOFUS, soit à la SARL IJLAL, soit à la SCI IJLAL ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que la demande de dommages et intérêts formulée par la SARL IJLAL à l'encontre de la commune du Moule doit être rejetée ; 1°) ALORS QU'il appartient au vendeur, en l'état d'une promesse synallagmatique de vente, de délivrer au notaire, ainsi qu'à l'acquéreur, l'ensemble des informations et pièces nécessaires à la rédaction de l'acte authentique de vente ; qu'en affirmant néanmoins, pour décider que la commune du Moule n'avait commis aucun manquement contractuel, qu'aucune des pièces versées aux débats ne faisait apparaître qu'il lui avait été indiqué quels étaient les documents nécessaires à la réitération de la vente par acte authentique, bien qu'il ait appartenu à la commune du Moule de s'informer sur les pièces nécessaires à la rédaction de l'acte authentique de vente et de fournir lesdits documents au notaire, ainsi qu'à l'acquéreur, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 2°) ALORS QUE la lettre du 21 juillet 2010 mentionnait qu'elle avait pour objet de transmettre au notaire quatre documents différents, dont les documents d'arpentage et l'estimation des domaines correspondante ; qu'en affirmant néanmoins que la lettre de la SEMSAMAR, mandataire de la commune du Moule, du 21 juillet 2010 ne faisait pas apparaître que cette dernière avait connaissance avant cette date des pièces nécessaires à la signature de l'acte authentique de vente, dès lors que par cette lettre, la SEMSAMAR s'était bornée à transmettre au notaire des pièces qu'elle lui avait déjà communiquées le 15 décembre 2009, à savoir la promesse synallagmatique de vente, les statuts et l'extrait Kbis de l'acquéreur, bien que cette lettre ait également visé un document d'arpentage, ce dont il résultait que la SEMSAMAR avait connaissance avant cette date des documents manquants pour la conclusion de l'acte authentique de vente, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette lettre, en violation de l'obligation faite pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; 3°) ALORS QU'en se bornant à affirmer, pour décider que la commune du Moule n'était pas à l'origine du retard de la signature de l'acte authentique de vente, que son mandataire, la SEMSAMAR, avait demandé au notaire, le 3 mars 2011 et le 13 avril 2011, de fixer une date de signature, puis qu'elle avait réclamé le dossier auprès de Maître M... le 5 mai 2011, et enfin, que le 11 octobre 2011, la SEMSAMAR avait transmis un document concernant l'origine de la propriété, sans indiquer en quoi, la circonstance que, entre le 30 mai 2011, date à laquelle Maître M... lui avait réclamé les pièces nécessaires à la rédaction de l'acte authentique de vente, et le 11 octobre 2011, la commune du Moule, représentée par la SEMSAMAR, était demeurée passive ne pouvait caractériser un retard fautif de la commune du Moule dans la signature de l'acte authentique de vente, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 4°) ALORS QUE le créancier a le choix de solliciter à l'égard du débiteur l'exécution forcée de son obligation ou la condamnation de ce dernier à des dommages-intérêts ; que la stipulation aux termes de laquelle, en cas d'inexécution de ses obligations par l'une des parties, son cocontractant dispose de la faculté de l'attraire en justice aux fins de l'astreindre à exécuter n'interdit pas à celui-ci d'agir à son encontre en paiement de dommages-intérêts, aux fins de voir réparer son préjudice consécutif à l'inexécution ; qu'en relevant néanmoins, pour décider que la Société IJLAL ne pouvait prétendre à la réparation de son préjudice, qu'elle n'avait engagé aucune action judiciaire pour solliciter l'établissement d'un acte authentique, la Cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif inopérant, a violé l'article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 5°) ALORS QUE le permis de construire, d'aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans ; que le permis de construire peut être prorogé d'une année, sans pouvoir faire l'objet de plus d'une prorogation ; qu'en affirmant néanmoins que la Société IJLAL n'avait pas subi de préjudice, dès lors qu'elle était titulaire d'un permis de construire qui lui permettait de procéder à la réalisation des travaux postérieurement à la date de la conclusion de l'acte authentique de vente le 20 juillet 2012, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le permis de construire qui avait été accordé à la Société IJLAL le 8 avril 2009 avait expiré le 8 avril 2011, de sorte que la prorogation d'un an qui lui avait été délivrée entraînait l'expiration de ce permis le 8 avril 2012, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble les articles R. 424-17 et R. 424-21 du Code de l'urbanisme, dans leurs rédactions antérieures au décret n°2016-6 du 5 janvier 2016 ; 6°) ALORS QU'en énonçant, pour décider que la Société IJLAL ne justifiait d'aucun préjudice en raison du retard dans la signature de l'acte authentique de vente, qu'il résultait du fait que la Société IMOFUS avait proposé à la SEMSAMAR de lui vendre les parcelles en cause, qu'elle n'avait pas nécessairement l'intention de réaliser des travaux sur ces parcelles, bien qu'une telle proposition n'ait nullement été de nature à exclure le préjudice subi du fait du retard à conclure l'acte de vente, la Cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 7°) ALORS QU'en énonçant, pour décider que la Société IJLAL ne justifiait d'aucun préjudice résultant du retard dans la signature de l'acte authentique de vente, que la faisabilité du projet de travaux n'était pas démontrée, dès lors que la Société IJLAL n'établissait pas avoir obtenu un financement du Crédit mutuel, dont l'offre était soumise à des conditions suspensives, qu'il n'était pas justifié du versement d'un apport de 1.000.000 euros ou de contrats de réservation pour au moins 60% du chiffre d'affaires prévisionnel des locaux de commerce et de 60 % du chiffre d'affaires prévisionnel des appartements, bien qu'en l'état d'un simple projet de construction d'un ensemble immobilier, la Société IJLAL n'ait nullement été tenue d'obtenir, dès ce stade, des financements ou des contrats de réservation à hauteur de la totalité du coût du projet, la Cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 8°) ALORS QU'en énonçant, pour décider que la Société IJLAL ne justifiait d'aucun préjudice résultant du retard dans la signature de l'acte authentique de vente, que la Société IJLAL ne produisait pas de contrats de réservation d'achat ferme et définitif, bien que ne disposant pas encore de titre de propriété afférent aux parcelles, elle n'avait pas la possibilité d'obtenir de tels contrats, la Cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 9°) ALORS QUE constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; qu'en affirmant néanmoins, pour décider que la Société IJLAL ne justifiait d'aucun préjudice résultant du retard dans la signature de l'acte authentique de vente, qu'elle ne démontrait pas qu'elle aurait pu effectivement obtenir une marge de l'opération immobilière si l'acte authentique avait été signé quelques mois auparavant, bien que l'échec du projet en raison du retard pris dans la réitération de la vente par acte authentique ait privé la Société IJLAL d'une chance d'obtenir le bénéfice escompté, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société IJLAL de sa demande tendant à voir condamner la Société Communale de Saint-Martin (SEMSAMAR) à lui payer la somme de 3.406.714,65 euros à titre de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS PROPRES QU'il est de principe que la responsabilité du mandataire ne peut être engagée à l'égard d'une personne autre que son mandant que sur le fondement délictuel ou quasi-délictuel ; qu'il est certain qu'entre le 9 décembre 2009, date du paiement intégral du prix à la SCP [...], notaire, et le 20 août 2012, date de signature de l'acte authentique de vente, un délai de 2 ans et 8 mois s'est écoulé ; que par une analyse chronologique des correspondances échangées entre les parties, que la Cour approuve, le premier juge a retenu qu'il pouvait être reproché à la SEMSAMAR une négligence provenant du retard à envoyer des documents manquants du début de l'année 2010 au 21 juillet 2010 ; que cependant, aucune de ces pièces n'indique quels sont les documents manquants et la Société IJLAL ne justifie pas, en produisant un courrier du notaire, les avoir réclamés à la SEMSAMAR, mandataire de la commune du Moule, alors que l'examen du compromis de vente fait apparaître que le notaire précité, rédacteur de ce compromis, était également chargé d'établir l'acte de vente, mais qu'il n'a effectué aucune diligence alors qu'il était en possession du prix dès le 9 décembre 2009 ; qu'en effet par courrier du 2 juillet 2010, la société IJLAL s'est plainte à la SEMSAMAR de ce que « depuis six mois, le notaire ne cesse de vous réclamer les pièces nécessaires pour lui permettre de rédiger l'acte de vente », aucune précision n'est apportée quant aux pièces empêchant d'établissement de l'acte ; que si, le 21 juillet 2010, la SEMSAMAR a transmis au notaire la promesse synallagmatique de vente, les statuts et l'extrait Kbis de l'acquéreur, ces documents sont identiques à ceux qu'elle lui avait transmis dès le 15 décembre 2009, peu après le règlement du prix ; qu'aucun manquement ne peut donc être reproché à la SEMSAMAR dans la période considérée ; que pour ce qui concerne la période postérieure, l'analyse minutieuse du premier juge, qui sera approuvée, n'ayant mis en évidence aucun manquement, les conditions permettant de retenir la responsabilité de la SEMSAMAR ne sont pas constituées et il n'y a pas lieu d'examiner les demandes indemnitaires de l'appelante ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur la responsabilité du mandataire, en vertu de l'article 1997 du Code civil, le mandataire, qui a donné à la partie avec laquelle il contracte en cette qualité une suffisante connaissance de ses pouvoirs, n'est tenu d'aucune garantie pour ce qui a été fait au-delà, s'il ne s'y est personnellement soumis ; que néanmoins, le mandataire est responsable envers les tiers au contrat de mandat des délits qu'il peut commettre soit spontanément, soit sur les ordres du mandant ; qu'en l'espèce, la SARL IJLAL demande la condamnation solidaire de la commune du Moule en tant que mandant et de la SEMSAMAR en tant que mandataire, en visant l'article 1134 du Code civil ; que par ailleurs, elle fait état dans son assignation de la « légèreté blâmable de nature à engager la responsabilité contractuelle de la collectivité » ; qu'elle met en avant principalement comme faute le non-respect de l'obligation de délivrance de l'acte authentique ; que toutefois, la SEMSAMAR est intervenue dans la vente et les négociations comme mandataire de la commune du Moule ; que de fait, il est indiqué dès le compromis de vente du 20 juillet 2007 que la SEMSAMAR agit au nom et pour le compte de la commune du Moule en vertu d'une convention de mandat ; qu'en outre, la Société IJLAL ne formule aucune demande au titre de la responsabilité extra-contractuelle du mandataire ; que par conséquent, l'ensemble des demandes formulées à l'encontre de la SEMSAMAR sera rejeté ; que toutefois, la SEMSAMAR ne sera pas mise hors de cause étant donné qu'elle formule des demandes reconventionnelles ; que, sur le retard dans la réitération du compromis de vente, en vertu de l'article 1147 du Code civil, alors applicable, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ; qu'en l'espèce, selon le compromis de vente du 20 juillet 2007, « la présente promesse est consentie pour un délai de 6 mois à compter des présentes, expirant au plus tard le 31 janvier 2008. Toutefois, si à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables » ; que l'acte ajoute que : « le transfert de propriété aura lieu par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par chèque de banque, dans le délai ci-dessus » ; que le compromis de vente du 20 juillet 2007 a été signé au profit de la Société IMOFUS ; que par avenant du 23 septembre 2008, le bénéficiaire de ce compromis est devenu « la société IJLAL » ; que les avenants suivants évoquent la Société IJLAL ; que par plusieurs avenants, le délai prévu par le compromis de vente a été prorogé au 15 décembre 2009 (dernier avenant du 1er décembre 2009, pièce demandeur n° 12) ; que la surface et le prix du bien vendu ont également été modifiés ; qu'il s'en déduit que jusqu'à la date du 15 décembre 2009, les parties étaient d'accord pour proroger le délai de signature de l'acte authentique ; qu'aucune faute ne peut être reprochée à la commune du Moule jusqu'à cette date ; que le prix de vente a été réglé par un chèque d'acompte de 48.960 euros du 20 juillet 2007, un chèque de 250.000 euros du 18 mai 2008, mais reçu par la SEMSAMAR le 18 mai 2009, et un chèque de 568.687,74 euros du 9 décembre 2009 ; que par un courrier du 15 décembre 2009, la SEMSAMAR a envoyé à la SCP [...] des documents aux fins de rédaction d'acte ; que par la suite, une mise en demeure a été envoyée le 2 juillet 2010 par la SARL IJLAL à la SEMSAMAR, intimant de remettre les documents demandés par Maître M... à celui-ci avant le 31 juillet 2010 ; que cette mise en demeure ne précise pas les documents demandés ; que par un courrier du 21 juillet 2010, la SEMSAMAR a envoyé des documents à la SCP [...] pour rédaction d'acte ; que par un courriel du 13 octobre 2010, la SCP [...] indique à la SEMSAMAR : « j'ai H... F... qui m'a aiguillé sur l'origine de propriété des parcelles cédées. Je rédige le projet d'acte ce soir et vous confirme la date pour le RDV dès demain » ; qu'il s'en déduit que la SEMSAMAR, agissant en tant que mandataire de la commune du Moule, a commis une négligence en tardant à envoyer des documents manquants du début de l'année 2010 jusqu'au 21 juillet 2010 ; que le 3 janvier 2011, la Société IJLAL a envoyé une mise en demeure à la SEMSAMAR de tout mettre en oeuvre pour permettre à Maître M... d'effectuer les diligences nécessaires à l'établissement de l'acte de propriété ; que par courrier du 30 mai 2011, Maître M... a demandé à la SEMSAMAR des pièces concernant l'origine de propriété de certaines parcelles ; que pendant ce temps, la Société IJLAL a mis en demeure le 7 avril 2011 la SCP A... M... de rédiger l'acte de vente dans les meilleurs délais en lui reprochant des fautes et des négligences ; que de son côté, la SEMSAMAR a demandé à deux reprises, le mars 2011 et le 13 avril 2011 à Maître M... une date de signature ; qu'ensuite, elle a réclamé le dossier le 5 mai 2011 et l'a adressé à Maître J... le 16 mai 2011 ; qu'il n'est pas contesté que le 11 octobre 2011, la SEMSAMAR a produit un document sollicité concernant l'origine de propriété ; qu'au vu des reproches formulés réciproquement par tous les intervenants à la signature, il n'est pas démontré que la SEMSAMAR, en tant que mandataire de la commune du Moule, a commis une faute en étant à l'origine du retard de la signature de l'acte authentique entre le 13 octobre 2010 et le 11 octobre 2011 ; qu'ensuite la SEMSAMAR a adressé un plan de bornage le 15 février 2012 à Maître J... sur sa demande ; qu'elle n'a pas été négligente de le communiquer à ce moment car il ne lui avait pas été réclamé auparavant ; qu'elle a reproché à Maître M... le 29 mai 2012 de refuser de rédiger l'acte ; que par courrier du 28 juin 2012, la SCP [...] a interrogé Maître J... sur les causes du retard de la signature de l'acte de vente en soulignant qu'il était relancé par la société IJLAL et la SEMSAMAR ; que l'acte authentique de vente du 20 août 2012 a été signé au profit de la Société civile immobilière IJLAL, qui a néanmoins le même numéro SIREN dans cet acte que la SARL IJLAL ; que cet acte a été reçu par la SCP [...], qui, au cours des négociations, est devenu le notaire représentant les intérêts de l'acquéreur ; que par conséquent, il n'est pas démontré que le retard entre le 11 octobre 2011 et le 20 août 2012 est dû à des agissements ou des lacunes de la SEMSAMAR, en tant que mandataire de la commune du Moule ; que certes, la Société IJLAL indique n'avoir été destinataire de son titre de propriété que courant 2013 ; que néanmoins, il lui appartenait de solliciter une copie à son notaire après l'avoir signé le 20 août 2012 ; qu'en outre, à aucun moment, la Société IJLAL n'a entamé d'action judiciaire pour solliciter l'établissement d'un acte authentique ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que la seule négligence qu'il est possible de reprocher à la SEMSAMAR, en tant que mandataire de la commune du Moule, est une négligence provenant du retard à envoyer des documents manquants du début de l'année 2010 jusqu'au 21 juillet 2010 ; que, sur le préjudice, en vertu de l'article 1149 du Code civil, alors applicable, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, du montant de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé ; qu'en l'espèce, il ressort de la prorogation de permis de construire délivrée par la commune du Moule le 23 février 2012 que le permis de construire demandé par la Société IJLAL a été prorogé pour une durée d'un an à compter du 8 avril 2012 ; que ce permis de construire était donc valable jusqu'au 8 avril 2013, soit huit mois après la signature de l'acte authentique le 20 août 2012 ; que la Société IJLAL avait de ce fait la possibilité d'entamer les travaux après la signature de l'acte authentique ; que par ailleurs, la Société IMOFUS a proposé à la SEMSAMAR par un courriel du 27 février 2013 de lui vendre la totalité du terrain comprenant les parcelles [...] et [...] à [...] ; qu'elle n'avait donc pas nécessairement l'intention de réaliser les travaux ; qu'il s'en déduit que la Société IJLAL ne démontre pas qu'elle a été dans l'impossibilité de réaliser son projet immobilier du seul fait du retard de six mois environ dans la signature de l'acte authentique, imputable à la commune du Moule ; qu'en outre, la faisabilité de son projet de travaux n'est pas démontrée ; qu'effectivement, elle ne prouve pas avoir reçu le financement du Crédit Mutuel, qui était soumis à diverses conditions suspensives ; que de fait, il n'est pas justifié du versement d'un apport personnel de 1.000.000 d'euros ou de contrats de réservation pour au moins 60 % du chiffre d'affaires prévisionnel des locaux de commerce et de 60 % du chiffre d'affaires prévisionnel des appartements ; que concernant les contrats de réservation, il n'est pas produit de réservation d'achat ferme et définitive de la société Mac Donald's, de la société Caribe Fast Food (Rice Quick Café) ou de la BFC Antilles Guyane ; que dès lors, le lien de causalité entre la non-réalisation des travaux et le retard de six mois environ imputable à la commune du Moule n'est pas établi ; qu'au demeurant, la Société IJLAL sollicite le versement de la marge qu'elle attendait de l'opération immobilière ; que néanmoins, rien ne démontre qu'elle aurait effectivement pu obtenir cette marge si l'acte authentique avait été signé quelques mois auparavant ; qu'en outre, cette marge est calculée en ajoutant des sommes qui ont été facturées soit à la SARL IMOFUS, soit à la SARL IJLAL, soit à la SCI IJLAL ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que la demande de dommages et intérêts formulée par la SARL IJLAL à l'encontre de la commune du Moule doit être rejetée ; 1°) ALORS QUE la Société IJLAL soutenait, devant la cour d'appel, que « la faute contractuelle du mandataire à l'égard du mandant peut valoir faute délictuelle à l'égard des tiers victimes » (conclusions signifiées le 19 mai 2017, p.17 § 3) et sollicitait en conséquence, à titre subsidiaire, de voir juger que « la responsabilité contractuelle de la SEMSAMAR vis-à-vis de la commune du Moule a entrainé une faute délictuelle de la SEMSAMAR vis-à-vis de la société IJLAL ( ) » (p.23 § 8) ; qu'en affirmant néanmoins que la Société IJLAL ne formait aucune demande sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle du mandataire, pour en déduire que les demandes dirigées à l'encontre de la SEMSAMAR devaient être rejetées, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des conclusions d'appel de la Société IJLAL, en violation de l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; 2°) ALORS QU'il appartient au vendeur, en l'état d'une promesse synallagmatique de vente, de délivrer au notaire, ainsi qu'à l'acquéreur, l'ensemble des informations et pièces nécessaires à la rédaction de l'acte authentique de vente ; qu'en affirmant néanmoins, pour décider que la SEMSAMAR n'avait commis aucun manquement dans l'exécution de son mandat, qu'aucune des pièces versées aux débats ne faisait apparaître qu'il lui avait été indiqué quels étaient les documents nécessaires à la réitération de la vente par acte authentique, bien qu'il ait appartenu à la SEMSAMAR, en sa qualité de mandataire de la commune du Moule, de s'informer sur les pièces nécessaires à la rédaction de l'acte authentique de vente et de fournir lesdits documents au notaire, ainsi qu'à l'acquéreur, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 3°) ALORS QUE la lettre du 21 juillet 2010 mentionnait qu'elle avait pour objet de transmettre au notaire quatre documents différents, dont les documents d'arpentage et l'estimation des domaines correspondante ; qu'en affirmant néanmoins que la lettre de la SEMSAMAR, mandataire de la commune du Moule, du 21 juillet 2010 ne faisait pas apparaître que cette dernière avait connaissance avant cette date des pièces nécessaires à la signature de l'acte authentique de vente, dès lors que par cette, la SEMSAMAR s'était bornée à transmettre au notaire des pièces qu'elle lui avait déjà communiquées le 15 décembre 2009, à savoir la promesse synallagmatique de vente, les statuts et l'extrait Kbis de l'acquéreur, bien que cette lettre ait également visé un document d'arpentage, ce dont il résultait que la SEMSAMAR avait connaissance avant cette date des documents manquants pour la conclusion de l'acte authentique de vente, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette lettre, en violation de l'obligation faite pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; 4°) ALORS QU'en se bornant à affirmer, pour décider que la SEMSAMAR n'était pas à l'origine du retard de la signature de l'acte authentique de vente, que celle-ci avait demandé au notaire, le 3 mars 2011 et le 13 avril 2011, de fixer une date de signature, puis qu'elle avait réclamé le dossier auprès de Maître M... le 5 mai 2011, et enfin, que le 11 octobre 2011, la SEMSAMAR avait transmis un document concernant l'origine de la propriété, sans indiquer en quoi, la circonstance que, entre le 30 mai 2011, date à laquelle Maître M... lui avait réclamé les pièces nécessaires à la rédaction de l'acte authentique de vente, et le 11 octobre 2011, la SEMSAMAR fut demeurée passive, n'était pas de nature à écarter l'existence d'un retard fautif de cette dernière dans l'exécution de son mandat, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 5°) ALORS QUE le créancier a le choix de solliciter à l'égard du débiteur l'exécution forcée de son obligation ou la condamnation de ce dernier à des dommages-intérêts ; que la stipulation aux termes de laquelle, en cas d'inexécution de ses obligations par l'une des parties, son cocontractant dispose de la faculté de l'attraire en justice aux fins de l'astreindre à exécuter n'interdit pas à celui-ci d'agir à son encontre en paiement de dommages-intérêts, aux fins de voir réparer son préjudice consécutif à l'inexécution ; qu'en relevant néanmoins, pour décider que la Société IJLAL ne pouvait prétendre à la réparation de son préjudice, qu'elle n'avait engagé aucune action judiciaire pour solliciter l'établissement d'un acte authentique, la Cour d'appel, qui s'est prononcé par un motif inopérant, a violé l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 6°) ALORS QUE le permis de construire, d'aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans ; que le permis de construire peut être prorogé d'une année, sans pouvoir faire l'objet de plus d'une prorogation ; qu'en affirmant néanmoins que la Société IJLAL n'avait pas subi de préjudice, dès lors qu'elle était titulaire d'un permis de construire qui lui permettait de procéder à la réalisation des travaux postérieurement à la date de la conclusion de l'acte authentique de vente le 20 juillet 2012, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le permis de construire qui avait été accordé à la Société IJLAL le 8 avril 2009 avait expiré le 8 avril 2011, de sorte que la prorogation d'un an qui lui avait été délivrée entraînait l'expiration de ce permis le 8 avril 2012, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble les articles R. 424-17 et R. 424-21 du Code de l'urbanisme, dans leurs rédactions antérieures au décret n°2016-6 du 5 janvier 2016 ; 7°) ALORS QU'en énonçant, pour décider que la Société IJLAL ne justifiait d'aucun préjudice en raison du retard dans la signature de l'acte authentique de vente, qu'il résultait du fait que la Société IMOFUS avait proposé à la SEMSAMAR de lui vendre les parcelles en cause, qu'elle n'avait pas nécessairement l'intention de réaliser des travaux sur ces parcelles, bien qu'une telle proposition n'ait nullement été de nature à exclure le préjudice subi du fait du retard à conclure l'acte de vente, la Cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 8°) ALORS QU'en énonçant, pour décider que la Société IJLAL ne justifiait d'aucun préjudice résultant du retard dans la signature de l'acte authentique de vente, que la faisabilité du projet de travaux n'était pas démontrée, dès lors que la Société IJLAL n'établissait pas avoir obtenu un financement du Crédit mutuel, dont l'offre était soumise à des conditions suspensives, qu'il n'était pas justifié du versement d'un apport de 1.000.000 euros ou de contrats de réservation pour au moins 60% du chiffre d'affaires prévisionnel des locaux de commerce et de 60 % du chiffre d'affaires prévisionnel des appartements, bien qu'en l'état d'un simple projet de construction d'un ensemble immobilier, la Société IJLAL n'ait nullement été tenue d'obtenir, dès ce stade, des financements ou des contrats de réservation à hauteur de la totalité du coût du projet, la Cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 9°) ALORS QU'en énonçant, pour décider que la Société IJLAL ne justifiait d'aucun préjudice résultant du retard dans la signature de l'acte authentique de vente, que la Société IJLAL ne produisait pas de contrats de réservation d'achat ferme et définitif, bien que ne disposant pas encore de titre de propriété afférent aux parcelles, elle n'avait pas la possibilité d'obtenir de tels contrats, la Cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 10°) ALORS QUE constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; qu'en affirmant néanmoins, pour décider que la Société IJLAL ne justifiait d'aucun préjudice résultant du retard dans la signature de l'acte authentique de vente, qu'elle ne démontrait pas qu'elle aurait pu effectivement obtenir une marge de l'opération immobilière si l'acte authentique avait été signé quelques mois auparavant, bien que l'échec du projet en raison du retard pris dans la réitération de la vente par acte authentique ait privé la Société IJLAL d'une chance d'obtenir le bénéfice escompté, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.