Texte intégral
Du 30 août 2024
5AA
PPP Référés
N° RG 24/00612 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDJZ
S.A. D’HLM DOMOFRANCE
C/
[L] [J]
[R] [C] épouse [J]
- Expéditions délivrées aux défendeurx
- FE délivrée à DOMOFRANCE
Le 30/08/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
180, rue Lecocq - CS 51029 - 33077 Bordeaux Cedex
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 août 2024
PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDERESSE :
S.A. D’HLM DOMOFRANCE
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Mme [Z] [K] membre de l’entreprise munie d’un pouvoir
DEFENDEUR :
Monsieur [L] [J]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Présent
Madame [R] [C] épouse [J]
[Adresse 4],
[Localité 3]
Absent
DÉBATS :
Audience publique en date du 31 Mai 2024
PROCÉDURE :
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 18 août 2006, la SA HLM DOMOFRANCE a donné à bail à Madame [R] [C] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3].
Par acte sous seing privé en date du 21 août 2023, à effet du bail initial en date du 18 août 2006 la SA HLM DOMOFRANCE a donné à bail à Madame [R] [C] épouse [J] et Monsieur [L] [J] le même logement situé [Adresse 4] à [Localité 3].
Par exploit de commissaire de justice du 17 novembre 2023, la SA HLM DOMOFRANCE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3.273,68 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par exploit de commissaire de justice du 6 mars 2024, la SA HLM DOMOFRANCE a assigné Madame [R] [C] épouse [J] et Monsieur [L] [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 31 mai 2024 aux fins de :
La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 21 août 2023 à la date du 30 décembre 2023,Constater qu'ils sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,Ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier, de la totalité des lieux visés par le bail du 21 août 2023,En tant que de besoin, fixer que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-3 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,Les condamner solidairement à lui payer la somme provisionnelle de 3852,90 euros au titre des loyers dus à la date du 30 décembre 2023 (terme de novembre 2023 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 novembre 2023 sur la somme de 3273,68 euros, et à compter de la présente assignation sur le surplus,Les condamner solidairement à lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, et ce à compter du 30 décembre 2023 et jusqu'à complète restitution des lieux visés par le bail du 21 août 2023, vides de toute occupation et de tout objet mobilier,Les condamner solidairement à lui payer la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,Les condamner solidairement aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 novembre 2023.
Lors de l'audience du 31 mai 2024, la SA HLM DOMOFRANCE, régulièrement représentée, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 4388,03 euros au 30 mai 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l'octroi de délai de paiement.
En défense, Monsieur [L] [J] comparait et expose qu'il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 200 euros en sus du loyer courant. Il indique percevoir un revenu mensuel compris entre 1.200 euros et 1.500 euros et avoir deux enfants à charge.
Bien que valablement convoquée selon les modalités de l’article 658 du Code de procédure civile, Madame [R] [C] est non comparante.
Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 30 août 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la non-comparution de l'un des défendeurs
En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 8 mars 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 31 mai 2024.
La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 23 novembre 2023.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
La SA HLM DOMOFRANCE a fait signifier à Madame [R] [C] épouse [J] et Monsieur [L] [J] un commandement d’avoir à payer la somme de 3273,68 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 17 novembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Les locataires n’ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce défaut de régularisation fonde la SA HLM DOMOFRANCE à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 30 décembre 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.
Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Madame [R] [C] épouse [J] et Monsieur [L] [J] ont repris le paiement intégral du loyer courant depuis le mois d'avril 2024. En outre, ils sont en situation de reprendre le paiement du loyer courant et de régler le montant de leur dette, compte tenu d'un revenu mensuel compris entre 1.200 et 1.500 euros ainsi que des aides leur étant octroyées.
Par suite, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, la SA HLM DOMOFRANCE sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [R] [C] épouse [J] et Monsieur [L] [J].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [R] [C] épouse [J] et Monsieur [L] [J] seront tenus au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (622,53 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er mai 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA HLM DOMOFRANCE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4.388,03 euros à la date du 30 mai 2024.
Cependant, ce décompte intègre des sommes qu'il convient de déduire de cette créance des pénalités pour non réponse à l'enquête de ressources (22,86 euros) sans qu'il soit justifié de la régularité de leur application.
Le solde de cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [R] [C] épouse [J] et Monsieur [L] [J] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4.365,17 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 30 mai 2024 – échéance du mois d'avril 2024 incluse.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Madame [R] [C] épouse [J] et Monsieur [L] [J] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mai 2024.
Sur la solidarité
Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l’article 220 du même code.
En l’espèce, Madame [R] [C] épouse [J] et Monsieur [L] [J] sont mariés.
Madame [R] [C] épouse [J] et Monsieur [L] [J] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par l'application des articles 220 et 1751 du Code civil.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc solidairement mis à la charge de Madame [R] [C] épouse [J] et Monsieur [L] [J].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Madame [R] [C] épouse [J] et Monsieur [L] [J] à verser à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 100 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 30 décembre 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 21 août 2023 entre Madame [R] [C] épouse [J] et Monsieur [L] [J] et la SA HLM DOMOFRANCE, relatif au logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] ;
CONDAMNONS solidairement Madame [R] [C] épouse [J] et Monsieur [L] [J] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 4.365,17 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 30 mai 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Madame [R] [C] épouse [J] et Monsieur [L] [J] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 22 mois à raison de 21 mensualités successives de 200 euros chacune, suivies d'une 22ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu'en ce cas, à défaut pour Madame [R] [C] épouse [J] et Monsieur [L] [J] d'avoir libéré volontairement les lieux, qu'il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (622,53 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Madame [R] [C] épouse [J] et Monsieur [L] [J] à son paiement à compter du 1er mai 2024, jusqu'à libération effective des lieux ;
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS solidairement Madame [R] [C] épouse [J] et Monsieur [L] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;
CONDAMNONS solidairement Madame [R] [C] épouse [J] et Monsieur [L] [J] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE une indemnité de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
