Tribunal judiciaire, 25 juin 2025. 25/00750

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [E] [J] Monsieur [O] [Y] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Sébastien MENDES GIL Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 25/00750 - N° Portalis 352J-W-B7J-C63MD N° MINUTE : 6 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 25 juin 2025 DEMANDEUR Etablissement public [Localité 4] HABITAT, [Adresse 1] représenté par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS, DÉFENDEURS Madame [E] [J], [Adresse 2] comparante en personne Monsieur [O] [Y], [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 29 avril 2025 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 juin 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 25 juin 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/00750 - N° Portalis 352J-W-B7J-C63MD EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 10 avril 2009, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [E] [J] et M. [O] [Y] sur des locaux, appartement et cave, situés au [Adresse 3] (escalier 1, 4e étage, porte 20), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 620,98 euros. Par actes de commissaire de justice du 13 juin 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 510,89 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [E] [J] et M. [O] [Y] le 14 juin 2024. Par assignations du 8 janvier 2025, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [J] et M. [O] [Y], statuer sur le sort et la séquestration des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7 085,40 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 décembre 2024,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 29 avril 2025, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 avril 2025, s'élève désormais à la somme de 3 816,35 euros, terme du mois d’avril 2025 inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L’EPIC demande à suspendre des effets de la clause résolutoire et accepte l’octroi de délais de paiement. Mme [E] [J] expose qu’elle rencontre des difficultés financières depuis 2024. Elle indique que depuis le mois de janvier 2025 elle procède à des virements de 1000 euros et 500 euros, en plus du paiement du loyer courant, pour régler sa dette. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [O] [Y] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Mme [E] [J] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 13 juin 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 510,89 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 août 2024. Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 avril 2025, Mme [E] [J] et M. [O] [Y] lui devaient la somme de 3.816,35 euros, soustraction faite des frais de procédure. Mme [E] [J] et M. [O] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [E] [J] et M. [O] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 755,84 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Mme [E] [J] et M. [O] [Y], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 10 avril 2009 entre l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [E] [J] et M. [O] [Y], d’autre part, concernant les locaux, appartement et cave, situés au [Adresse 3] (escalier 1, 4e étage, porte 20) est résilié depuis le 13 août 2024, CONDAMNONS solidairement Mme [E] [J] et M. [O] [Y] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 3 816,35 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 24 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, AUTORISONS Mme [E] [J] et M. [O] [Y] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 8 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 500 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [E] [J] et M. [O] [Y], DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 août 2024, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [J] et M. [O] [Y] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [E] [J] et M. [O] [Y] seront solidairement condamnés à verser à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 755,84 euros, à partir du 14 août 2024 et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNONS solidairement Mme [E] [J] et M. [O] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 13 juin 2024 et celui des assignations du 8 janvier 2025, DÉBOUTONS l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge