Tribunal judiciaire, 10 juillet 2025. 25/00170

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° CHAMBRE DES REFERES AFFAIRE N° RG 25/00170 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HDRE NAC : 30B ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ AUDIENCE DU 10 Juillet 2025 DEMANDERESSE Mme [I] [R] [Adresse 5] [Adresse 9] [Localité 7] Rep/assistant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DEFENDEURS M. [D][E] [K] [Adresse 6] [Localité 8] S.A.S. EFIR ECOLE DE FORMATION POUR L’INDUSTRIE DE LA REUNION, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 827 600 750 [Adresse 1] [Adresse 4] [Localité 8] COMPOSITION DE LA JURIDICTION LORS DES DÉBATS : Président : Catherine VANNIER Greffier : Marina GARCIA  Audience Publique du : 19 Juin 2025 LORS DU DÉLIBÉRÉ : Ordonnance prononcée le 10 Juillet 2025 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Andréa HOARAU, Greffier  Copie exécutoire à Maître ANTOINE délivrée le : Copie certifiée conforme délivrée le : FAITS PROCEDURE PRETENTIONS Par acte authentique en date du 10 avril 2024, Madame [R] a donné à bail commercial à la société EFIR Réunion, un local commercial de 242 m² situé [Adresse 1] à [Localité 10]. La date d’effet du bail est fixée au 15 avril 2024, pour une durée de 9 années. Le loyer était fixé à la somme de 35.040 € HT, réglable par mensualités de 2.920 €, outre les charges locatives, ce loyer étant indexé conformément aux articles L145-34 et suivants du code de commerce. En raison de loyers et charges restés impayés, Madame [R] a fait délivrer à la société EFIR Réunion un commandement de payer la somme de 13.797,51 € en ce compris le coût du commandement, signifié le 27 novembre 2024. Cet acte a été dénoncé à la caution, Monsieur [G] [K]. En l'absence de régularisation, Madame [R] a, par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, fait assigner la société EFIR Réunion et Monsieur [G] [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins de voir : constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 27 décembre 2024, ordonner à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS EFIR Réunion et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2], avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin,dire, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoit les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS EFIR Réunion à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,condamner par provision la SAS EFIR Réunion à payer la somme de 16.602,96 € au titre du solde des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la date de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer,condamner la SAS EFIR Réunion à payer la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la SAS EFIR Réunion aux dépens incluant le coût du commandement de payer et la dénonce à la caution du commandement de payer,rappeler que l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire. Régulièrement assignés, ni la SAS EFIR Réunion ni Monsieur [G] [K] n’ont constitué avocat malgré un temps suffisant pour sa défense. A l’audience du 19 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025. MOTIFS DE LA DECISION Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal doit vérifier si la demande est recevable, régulière et bien fondée. L'absence du défendeur ne saurait faire présumer ces trois conditions. Sur la résiliation du bail : L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d'une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent notamment pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. L'article L145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Le bail commercial versé aux débats stipule « clause résolutoire :   « en cas de non-exécution totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d’ouverture pouvant être imposés par une règlementation ou un cahier des charges, de son obligation d’assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, du non-paiement de frais de poursuite, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal (et à l’administrateur judiciaire également s’il en existe un à ce moment-là) de régulariser sa situation. A peine de nullité, ce commandement de payer doit mentionner la déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d’un mois imparti au preneur pour régulariser la situation. Si le preneur refusait d’évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire compétent, exécutoire par provision, nonobstant appel. De plus, il encourrait une asrteinte de deux cents euros par jour de retard. Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent. En cas de résiliation suite à un des cas cités ci-dessus, à quelque moment que ce soit, pendant la durée du bail ou de ses renouvellements, la somme due ou payée à titre de garantie par le preneur restera en totalité acquise au bailleur à titre d’indemnité, et sans exclure tous autres dommages et intérêts s’il y a lieu, nonobstant le paiement dû. Il en sera de même un mois après le non-respect d’une échéance ou également en cas de résiliation judiciaire pendant la période du bail ou en cours de ses renouvellements, ou en cas de non-respect d’une des clauses du bail. Sauf en cas de résiliation amiable (possibilité de versement d’une indemnité), il ne sera jamais dû d’indemnité par le bailleur. En outre, et sans qu’il soit dérogé à la présente clause résolutoire, le preneur s’engage formellement en cas de non-paiement des loyers, des charges et des prestations, à régler tous les frais et honoraires engagés par le bailleur dans le cadre de toute procédure en recouvrement que celui-ci serait obligé d’intenter. Toute offre de paiement intervenant après la mise en œuvre de la clause résolutoire ne pourra faire obstacle à la résiliation du bail. Conformément au deuxième alinéa de l’article L145-41 du code de commerce, tant que la résiliation ne sera pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée, le juge pourra en accordant des délais dans la limite de deux ans, suspendre la résiliation et les effets de la présente clause. En outre, le bailleur pourra demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail : pour des causes antérieures soit au jugement de liquidation judiciaire, soit au jugement d’ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire qui aurait précédé la liquidation judiciaire,pour défaut de paiement des loyers et charges afférentes à une occupation postérieure au jugement de liquidation. Etant néanmoins précisé que l’action en résolution d’un contrat pour non-paiement à l’échéance convenue est une action fondée sur le défaut de paiement. Cette action tombe sous le coups de la suspension des poursuites individuelles contre le débiteur en procédure collective.Les dispositions des articles L622-14 2° et R641-21 du code de commerce, complétée par l’article R622-13 dudit code prévoient que le juge commissaire constate, à la demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit des baux des immeubles affectés à l’activité du fonds pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs au jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde, redressement ou liquidation, cette demande s’effectuant par simple requête déposée au greffe du tribunal. Toutefois le bailleur ne peut mettre cette procédure en œuvre qu’au terme d’un délai de trois mois à compter du jugement. Dans un tel cas, selon la jurisprudence actuelle de la chambre commerciale de la Cour de cassation, le juge-commissaire doit se borner à constater la résiliation de plein droit du bail si les conditions en sont réunies et il ne peut accorder des délais de paiement ». Suivant acte du commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, Madame [R] a vainement fait commandement de payer à la société EFIR Réunion les loyers et charges impayés au 30 juin 2024 pour un montant de 13.565 €, en ce compris le dépôt de garantie. Ce commandement de payer a visé la clause résolutoire. La charge de la preuve du paiement incombe au débiteur. A défaut pour le débiteur de rapporter cette preuve, le paiement est réputé être dû et la clause résolutoire doit donc produire ses effets. La société EFIR Réunion ne justifie pas avoir réglé l'arriéré des loyers et des charges. Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail au 27 décembre 2024. La société EFIR Réunion est occupante sans droit des locaux appartenant à Madame [R] depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise. Sur la demande de provision : Conformément à l'article 835 du code de procédure civile, l'octroi d'une provision suppose l'existence d'une obligation non sérieusement contestable. L'obligation du défendeur de payer les arrérages de loyer et une indemnité d'occupation depuis la date de résiliation du bail n'est pas sérieusement contestable. Une provision peut donc être allouée au demandeur au titre des loyers échus ainsi qu’une provision mensuelle équivalant au loyer convenu au titre de l'indemnité d'occupation au-delà de la date de résiliation. La société EFIR Réunion reste à devoir la somme de 13.565 €, les frais du commandement de payer, de la dénonce à la caution étant compris dans les dépens et les frais d’avocat dans les frais irrépétibles. La société EFIR Réunion sera en outre condamné au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 3.090 € à ce jour. Sur les frais irrépétibles et les dépens : Les dépens seront supportés par le défendeur qui succombe. Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe : Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent, CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties par l'effet de la clause résolutoire à compter du 27 décembre 2024, ORDONNONS l'expulsion de la société EFIR Réunion et de tous occupants de son chef du local situé [Adresse 3] ainsi que l’ensemble des biens des lieux occupés, avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier DISONS que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer, à défaut, ils pourront être mis aux enchères publiques conformément aux dispositions légales, CONDAMNONS la société EFIR Réunion au paiement de la somme provisionnelle de 13.565 €, au titre des loyers, charges, taxes dus à la date du commandement de payer, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024, CONDAMNONS la société EFIR Réunion au paiement de la somme provisionnelle d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clefs correspondant au montant du loyer prévu dans le contrat de bail, soit la somme de 3.090 € à ce jour, CONDAMNONS la société EFIR Réunion aux dépens lesquels comprendront les frais du commandement de payer et de la dénonce à la caution, CONDAMNONS la société EFIR Réunion à payer à Madame [R] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier. LE GREFFIER LE PRESIDENT