Tribunal judiciaire, 08 juillet 2025. 25/00065

N° RG 25/00065 - N° Portalis DBZT-W-B7J-GSAL TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES O R D O N N A N C E de R E F E R E - N° RG 25/00065 - N° Portalis DBZT-W-B7J-GSAL Code NAC : 30B Nature particulière : 0A LE HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ DEMANDERESSE La S.C.I. RESIDENCE SIMBEL, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par la SCP COURTIN & RUOL, avocats au barreau de VALENCIENNES, D'une part, DEFENDERESSE La S.A.R.L. NONNAVAL, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par la SCP SPEDER DUSART FIEVET MAILLARD, avocats au barreau de VALENCIENNES, D'autre part, LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Louis-Benoît BETERMIEZ, président, LE GREFFIER : Stéphanie BUSIER, adjoint administratif faisant fonction de greffier, DÉBATS : en audience publique le 24 juin 2025, ORDONNANCE : rendue par mise à disposition au greffe le 08 juillet 2025, EXPOSE DU LITIGE Par acte du 07 février 2025, la société civile immobilière (SCI) RESIDENCE SIMBEL a assigné la société à responsabilité limitée (SARL) NONNAVAL devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en référé, aux fins que : - soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail liant les parties, - soit ordonnée l'expulsion de la société NONNAVAL et de tout occupant de son chef des locaux loués, - soit dit que les objets mobiliers restant dans les lieux seront soumis aux dispositions de l'article R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, - la société NONNAVAL soit condamnée à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 9940,70 euros au titre des loyers, charges et taxe foncière impayés à la date du 31 janvier 2025, - la société NONNAVAL soit condamnée à lui payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges actuels, jusqu'à libération des lieux, à compter du mois de février 2025, - la société NONNAVAL soit condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 novembre 2024 et de la saisie-attribution délivrée le 16 janvier 2025, et à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile. En l'état de ses dernières conclusions soutenues à l'audience, la SCI RESIDENCE SIMBEL sollicite désormais que : - soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail liant les parties, - soit ordonnée l'expulsion de la société NONNAVAL et de tout occupant de leur chef des locaux loués, avec l'assistance de la force publique si besoin est, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification à intervenir, - la société NONNAVAL soit condamnée à lui payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges actuels, jusqu'à libération des lieux, à compter du 29 décembre 2024, - la société NONNAVAL soit condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 novembre 2024, et à lui payer la somme de 1800 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile. Au soutien de ses demandes, la SCI RESIDENCE SIMBEL expose qu'elle a donné à bail à la société NONNAVAL, par acte du 28 février 2023, un immeuble à usage commercial, situé à Valenciennes. Elle fait valoir qu'à compter du mois d'octobre 2024, la défenderesse a cessé de régler les loyers et charges prévues par le bail; qu'elle lui a délivré, le 28 novembre 2024, un commandement de payer sa dette locative en visant la clause résolutoire; qu'il est demeuré infructueux dans le mois suivant sa délivrance. Elle souligne que la société NONNAVAL n'a pas contesté le montant de cette dette locative avant l'introduction de la présente instance ; que le bail liant les parties contient bien un inventaire de charges, faisant notamment référence aux taxes et impôts ; que le dépôt de garantie n'a pas vocation à produire des intérêts. Elle ajoute que la défenderesse fait preuve de mauvaise foi et qu'elle ne saurait bénéficier d'une suspension des effets de la clause résolutoire, ce d'autant qu'une clause du contrat de bail exclut cette possibilité de suspension. En réponse, la société NONNAVAL conteste le montant de la créance réclamé par la demanderesse. Elle soutient que le dépôt de garantie qu'elle a versé produit des intérêts qui lui sont dus; que le montant de la taxe foncière est erroné et ne peut être du ; que la somme réclamée au titre des charges n'est pas due en l'absence d'inventaire précis et limitatif ; que cette absence d'inventaire, notamment au niveau de la taxe foncière, justifie que la demanderesse lui restitue les sommes qu'elle a versée à ce titre, soit 4499 euros. Elle argue qu'elle n'était pas créancière de la SCI RESIDENCE SIMBEL au moment de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire et qu'il existe des contestations sérieuses et réelles sur la créance alléguée. Elle conclut, à titre principal, au débouté de l'ensemble des demandes de la SCI RESIDENCE SIMBEL ; à titre reconventionnel, à la condamnation de la SCI RESIDENCE SIMBEL à lui payer la somme de 4499 euros ainsi que les intérêts au taux légal pour les avances sur titre de la banque de France produits par la somme de 2500 euros depuis le 28 février 2023; à titre subsidiaire, à l'octroi d'un délai de 3 mois pour s'acquitter des sommes restant éventuellement dues à la SCI RESIDENCE SIMBEL; en tout cas, à la condamnation de la SCI RESIDENCE SIMBEL aux dépens et à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré pour être rendue ce jour. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'acquisition de la clause résolutoire : Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats par les parties que, par acte du 28 février 2023, la SCI RESIDENCE SIMBEL a donné à bail à la société NONNAVAL un local à usage commercial situé [Adresse 2] à Valenciennes, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 20 400 euros, pour la première année, payable par mensualités de 1700 euros, puis par mensualités de 1800 euros et, puis par mensualités de 1900 euros et, enfin, par mensualités de 2000 euros. Le contrat a expressément prévu une résolution de plein droit en cas de défaut de paiement d'un seul terme du loyer ou d'exécution d'une seule des conditions du contrat. Il en ressort également que, reprochant à la société preneuse de ne plus régler régulièrement son loyer depuis le mois d'octobre 2024, la SCI RESIDENCE SIMBEL lui a fait délivrer, le 28 novembre 2024, un commandement de payer de la somme de 4540,70 euros au titre des loyers, frais divers et de la taxe foncière impayés, et la somme de 157,62 euros au titre les frais d'actes, en visant expressément les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce et celles de la clause résolutoire du contrat de bail. En outre, il n'est pas contesté que les causes du commandement de payer n'ont pas été acquittées dans leur intégralité dans le mois suivant sa délivrance. La société NONNAVAL conteste ces causes du commandement aux motifs que les frais divers ne sont pas justifiés, que le remboursement de la taxe foncière n'est pas du, que le loyer impayé a finalement été réglé. S'agissant des frais divers, d'un montant de 280 euros, il convient d'observer que si la SCI RESIDENCE SIMBEL affirme qu'il correspond à un reliquat de frais dus lors de la signature du bail liant les parties, elle n'en justifie pas, de sorte que la somme réclamée précitée est sérieusement contestable. S'agissant de taxe foncière, il ressort du bail liant les parties, en sa page 8, que le preneur s'engage à rembourser au bailleur les impôts et taxes afférents à l'immeuble loué, dont la taxe foncière. La société NONNAVAL soutient que cette clause du bail doit être déclarée non-écrite comme violant les dispositions de l'article L.145-40-2 du code de commerce, qui impose un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et taxes, redevances liées à ce bail, comportant l'indication de la répartition entre le bailleur et le locataire. Relativement à cette allégation, il ressort avec évidence de la lecture du bail qu'il énumère de façon précise et limitative les impôts et charges et leur répartition entre les parties, notamment en prévoyant le remboursement de l'intégralité de la taxe foncière au bailleur par le preneur. Il s'ensuit que la demande en paiement formée par la SCI RESIDENCE SIMBEL, à hauteur de 2237 euros, soit le montant de la taxe foncière due en 2024, n'est pas sérieusement contestable. S'agissant, enfin, du loyer impayé du mois d'octobre 2024, il suffit de noter qu'il n'a pas été réglé dans le mois suivant la délivrance du commandement pour le considérer comme du incontestablement. Il suit des développements qui précèdent que, hors frais d'actes, les causes du commandement du 28 novembre 2024 sont incontestables à hauteur de la somme de 4037 euros et que la société NONNAVAL ne les a pas apurées au 28 décembre 2024, de sorte que la clause résolutoire du bail du 28 février 2023 trouve à s'appliquer de plein droit. Par conséquent, il sera constaté que la clause résolutoire est acquise à compter du 29 décembre 2024. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire : Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, la société NONNAVAL sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire au motif qu'elle a apuré les causes du commandement de payer du 28 novembre 2024. La SCI RESIDENCE SIMBEL s'y oppose en se prévalant de disposition du bail du 28 février 2023 l'interdisant. Or, selon l'article L.145-15 du code de commerce, toute clause faisant obstacle notamment à l'application des dispositions de l'article L.145-40 du même code, qui prévoit la possibilité de délais de paiement, doit être réputé non-écrite, de sorte que la clause invoquée par la demanderesse ne saurait empêcher l'examen d'une demande de délai de paiement. La société NONNAVAL justifie avoir versé à la demanderesse, le 8 mars 2025, une somme au moins équivalente à celle des causes non-contestables du commandement de payer. Ce faisant, elle justifie avoir fourni des efforts pour mettre un terme à sa situation débitrice de la SCI RESIDENCE SIMBEL. En outre, cette dernière n'évoque aucun besoin particulier qui pourrait faire obstacle à l'octroi d'un délai de paiement. En conséquence, au vu des éléments qui précèdent pris ensemble, il sera accordé à la société NONNAVAL un délai rétroactif au 8 mars 2025 pour s'acquitter de sa dette locative et il sera dit que la clause résolutoire n'a pu produire ses effets. Sur les demandes de provision de la société NONNAVAL : La société NONNAVAL sollicite la condamnation de la SCI RESIDENCE SIMBEL lui verser une somme provisionnelle correspondant au paiement des taxes foncières. Cette somme étant due, aux termes des développements qui précèdent, la défenderesse sera déboutée de sa demande en ce sens. En outre, la société NONNAVAL sollicite la condamnation de la SCI RESIDENCE SIMBEL à lui payer les intérêts au taux de la banque de France pour le dépôt de garantie qu'elle a versé entre les mains de la demanderesse. À cet égard, il convient de rappeler, que selon l'article L.145-40 du code commerce, les loyers payés d'avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes. Or, si la demande de la société NONNAVAL apparaît fondée dans son principe, il ressort des termes du contrat de bail liant les parties que le montant des loyers est évolutif, de sorte que la somme pour laquelle s'appliquaient les dispositions de l'article L.145-40 précitées doit faire l'objet d'une interprétation par le juge du fond. En conséquence, la société NONNAVAL sera déboutée de sa demande en ce sens. Sur les demandes accessoires : Aux termes de l'article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, la société NONNAVAL, succombant pour l'essentiel à l'instance, sera condamnée aux dépens, en compris uniquement les frais du commandement de payer délivré le 28 novembre 2024, étant rappelé que la présente décision n'a pas l'autorité de la chose jugée et que le juge du fond, en cas de saisine ultérieure, pourra régler différemment le sort des dépens. En outre, elle sera condamnée à payer à la SCI RESIDENCE SIMBEL la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS NOUS, Louis-Benoît BETERMIEZ, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS l'acquisition, à la date du 29 décembre 2024, de la clause résolutoire du bail commercial signé le 28 février 2023 entre la société à responsabilité limitée (SARL) NONNAVAL et la société civile immobilière (SCI) RESIDENCE SIMBEL, VU l'alinéa 2 de l'article L 145-41 du code de commerce et l'article 1343-5 du code civil, DISONS que la société à responsabilité limitée (SARL) NONNAVAL est autorisée à apurer les causes du commandement de payer du 28 novembre 2024 jusqu'au 8 mars 2025, CONSTATONS que les causes du commandement ont été apurées, de sorte que la clause résolutoire du bail commercial signé le 28 février 2023 est réputée n'avoir jamais joué, DEBOUTONS la société à responsabilité limitée (SARL) NONNAVAL de ses demandes de provision, CONDAMNONS la société à responsabilité limitée (SARL) NONNAVAL aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer délivré le 28 novembre 2024, CONDAMNONS la société à responsabilité limitée (SARL) NONNAVAL à payer à la société civile immobilière (SCI) RESIDENCE SIMBEL JEANSTADT la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision. En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier, le 08 juillet 2025. Le greffier, Le président,