Tribunal judiciaire, 05 septembre 2024. 24/02363

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [B] [N] PREFET DE [Localité 5] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Fabrice POMMIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/02363 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FPB N° MINUTE : 8 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 05 septembre 2024 DEMANDERESSE E.P.I.C [Localité 5] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114 DÉFENDERESSE Madame [B] [N], demeurant [Adresse 3] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 mai 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 septembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 05 septembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02363 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FPB EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet au 09/03/2022, [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à [B] [N] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2], pour un loyer initial de 395,44 euros. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 20/09/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 4179,45 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 29/01/2024 délivré à étude, PARIS HABITAT OPH a fait assigner [B] [N] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir : - constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ; - prononcer la résiliation du bail de plein droit ; - ordonner l'expulsion de [B] [N] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier ; - ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [B] [N] ; - condamner [B] [N] au paiement d'une somme provisionnelle de 6337,86 euros, montant des loyers, charges et indemnités impayés arrêtés au 17/01/2024, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; - condamner [B] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif des lieux loués, d'un montant égal au loyer indexé et charges ; - condamner [B] [N] au paiement d'une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer. L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 5] le 30/01/2024. A l'audience du 14/05/2024, le bailleur, représenté par son conseil, actualise sa demande au titre de l'arriéré locatif à la somme de 7812,82 euros, mars 2024 inclus, et maintient toutes ses autres demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance. Il s'oppose à la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire avec délais de paiement. [B] [N], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et la mise en place de délais de paiement de la dette locative. Elle explique avoir été victitme de violences conjugales en octobre 2022 et avoir perdu son emploi suite à cette situation. Elle précise être suivie par une assistante sociale et avoir déposé une demande de changement de logement, bien qu'elle souhaite pouvoir rester dans son appartement actuelle. La décision était mise en délibéré au 05/09/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de l'action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés En application de l'article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du code de la construction et de l'habitation. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. La bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX le 26/09/2023 pour signaler les impayés. Elle est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi. Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire Le commandement de payer délivré le 20/09/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989. [B] [N] n'ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 20/11/2023 à minuit, soit à compter du 21/11/2023. [B] [N] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, mais ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer intégral avant l'audience. Il résulte du décompte produit par le bailleur que le loyer du mois de février 2024 a été réglé, mais qu'il n'y a ensuite plus eu de règlements. La dette locative a augmenté depuis la délivrance du commandement de payer. Enfin, le bailleur s'oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire. Dans ces conditions, [B] [N] ne démontre pas du bon respect des conditions prévues par la loi du 6 juillet 1989, article 24, telle qu'en vigueur au jour de l'assignation, et sa demande sera rejetée. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de [B] [N] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier. Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [B] [N] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, le cas échéant. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu'au départ effectif de [B] [N] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion, au montant du loyer actualisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner [B] [N] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produit que [B] [N] reste devoir une somme de 7509,104 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, arrêtés au 16/04/2024, mois de mars 2024 inclus, hors frais. Il convient en conséquence de condamner [B] [N] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation compte tenu des règlements intervenus postérieurement au commandement de payer. Sur les demandes accessoires L'exécution provisoire est de droit. Compte tenu de la situation des parties et au regard de l'équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de condamner [B] [N] aux dépens de la procédure, comprenant le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent : CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 21/11/2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 4], pour défaut de paiement des loyers et charges ; REJETTE la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire ; DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, [Localité 5] HABITAT OPH pourra faire procéder à l'expulsion de [B] [N], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; AUTORISE [Localité 5] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [B] [N] à défaut de local désigné ; DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle, due par [B] [N] à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion, sera égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ; CONDAMNE [B] [N] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 7509,104 euros au titre des loyers et charges, indemnités d'occupation dus au 16/04/2024, mars 2024 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 5] de la présente décision ; REJETTE la demande de [Localité 5] HABITAT OPH au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE [B] [N] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 20/09/2023 ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. La greffière La juge des contentieux de la protection