Tribunal judiciaire, 11 septembre 2024. 24/02983

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [I] [J] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Fabrice POMMIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/02983 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KSX N° MINUTE : 3/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 11 septembre 2024 DEMANDERESSE PARIS HABITAT- OPH Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par l’association AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER en la personne de Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire J114 DÉFENDERESSE Madame [I] [J] demeurant [Adresse 1] [Adresse 4] [Localité 3] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 juin 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 septembre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 11 septembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02983 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KSX EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 17 juillet 2017, [Localité 5] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [J] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1]. Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 5] HABITAT-OPH a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 1394, 70 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 28 octobre 2022. Par acte d'huissier en date du 15 février 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [J] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin estdire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécutioncondamner Madame [J] [I] à lui payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés au 22 janvier 2024, soit la somme de 6531, 11 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Au soutien de ses prétentions, [Localité 5] HABITAT-OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 28 octobre 2022, et ce pendant plus de deux mois. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. A l'audience du 5 juin 2024, [Localité 5] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2 808, 07 euros, selon décompte en date du 27 mai 2024. Le bailleur précise au cours de l’audience que la locataire a repris le paiement des loyers courants et demande la suspension des effets de la clause résolutoire malgré l’absence de la défenderesse, en raison de la diminution de la dette, proposant que l’échéancier soit fixé à la somme de 100 euros chaque mois, en complément su loyer. Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [J] [I] n'a pas comparu. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 20 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, [Localité 5] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 2 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 17 juillet 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 octobre 2022, pour la somme en principal de 1394, 70 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Or, les causes du commandement ont été réglées, par le versement d’une somme de 1516 euros, le 21 décembre 2022, soit dans le délai de deux mois tel que prévu à la date de transmission du commandement de payer, étant rappelé que ces paiements sont venus éteindre la dette que le preneur avait le plus intérêts à éteindre, soit les causes du commandement plutôt que le loyer courant en application des règles d'imputation de l'article 1342-10 du code civil. La demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire sera en conséquent rejetée. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Madame [J] [I] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. [Localité 5] HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Madame [J] [I] reste lui devoir la somme de 2 808, 07 euros à la date du 27 mai 2024 (en ce inclus 143, 44 euros de frais de poursuite). Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens. Pour la somme au principal, Madame [J] [I] sera donc condamnée au paiement de la provision de 2664, 63 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1394, 70 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Sur les demandes accessoires Madame [J] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juillet 2017 entre [Localité 5] HABITAT-OPH et Madame [J] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] [Localité 3] ne sont pas réunies à la date du 28 décembre 2022 ; REJETONS en conséquence la demande de résiliation du bail, les demandes subséquentes devenant sans objet ; CONDAMNONS Madame [J] [I] à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH à titre provisionnel la somme de 2664, 63 euros (décompte arrêté au 27 mai 2024, incluant la mensualité du mois d’avril 2024) au titre des arriérés de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2022 sur la somme de 1394, 70 euros et à compter du 15 février 2024 pour le surplus ; RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ; DISONS n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [J] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le greffier, Le président.