Cour d'appel, 25 septembre 2023. 22/01139

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 1ère CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 25 SEPTEMBRE 2023 N° RG 22/01139 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MSRE [G] [E] épouse [R] c/ [B] [Z] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/002774 du 02/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX) Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 18 janvier 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BERGERAC (RG : 21/00143) suivant déclaration d'appel du 07 mars 2022 APPELANTE : [G] [E] épouse [R] née le [Date naissance 4] 1952 à [Localité 5] (24) de nationalité Française demeurant [Adresse 3] Représentée par Maître Emilie GRELLETY, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉE : [B] [Z] née le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 5] (24) de nationalité Française demeurant [Adresse 1] Représentée par Maître Isabelle RAYGADE de l'AARPI AGGERIS AVOCATS, avocat au barreau de BERGERAC COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 juin 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie HERAS DE PEDRO, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : M. Roland POTEE Conseiller : Mme Sylvie HERAS DE PEDRO Conseiller : Mme Bérengère VALLEE Greffier lors des débats : Mme Séléna BONNET ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 19 février 2015, Mme [G] [R] a donné à bail à Mme [B] [Z] des locaux à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel révisable de 695 euros. Déplorant l'état d'insalubrité et d'indécence du logement, Mme [Z] a assigné la bailleresse Mme [R] par acte d'huissier du 30 juin 2021 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bergerac aux fins de voir condamner cette dernière à effectuer les travaux de mise en conformité sous astreinte de 50 euros par jour de retard et de l'indemniser de ses préjudices. Par jugement du 18 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bergerac a : - dit que le logement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5] loué par Mme [R] à Mme [Z] le 19 février 2015 est insalubre, - condamné Mme [R] à effectuer au sein du logement donné à bail les travaux de mise aux normes de décence suivants dans le délai de trois mois à compter de la signification de la décision : - travaux de clos et de couvert, - travaux de nature à remédier aux infiltrations (étanchéité des huisseries, remplacement de la porte non étanche à l'eau, joints de la fenêtre), - travaux de réparation du cumulus, - travaux d'installation d'une fenêtre dans la chambre du rez-de-chaussée, - dit que faute pour Mme [R] de procéder aux travaux ordonnés, elle sera redevable passé ce délai, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé pour un délai de 6 mois à la somme de 20 euros par jour de retard, - dit que le tribunal se réserve la liquidation de l'astreinte, - condamné Mme [R] à payer à Mme [Z] la somme de 1 200 euros au titre du préjudice de jouissance, - condamné Mme [R] à payer à Mme [Z] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [R] aux dépens d'instance, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Mme [R] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 7 mars 2022. Par conclusions déposées le 15 novembre 2022, Mme [R] demande à la cour de : - accueillir Mme [R] en ses moyens de fait et de droit, Y faisant droit, - infirmer le jugement du 18 janvier 2022 du juge des contentieux de la protection dans l'ensemble de ses dispositions, Et statuant à nouveau - débouter Mme [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, - débouter Mme [Z] de sa demande d'exonération du paiement des loyers, subsidiairement de leur consignation, - la débouter de toutes ses autres demandes, fins et conclusions, - condamner Mme [Z] à verser à Mme [R] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens. Par conclusions déposées le 24 août 2022, Mme [Z] demande à la cour de : - juger irrecevable et mal fondée Mme [R] en ses demandes, fins et prétentions, En conséquence : - confirmer purement et simplement le jugement de première instance en ce qu'il a condamné Mme [R] à effectuer les travaux, - condamné Mme [R] à verser la somme de 1 200 euros au titre du préjudice de jouissance, -condamné Mme [R] à verser la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, Y ajouter : -condamner Mme [R] à verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens d'appel. Mme [B] [Z] a quitté le logement le 22 juin 2022. L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 12 juin 2023. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 30 mai 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de condamnation à effectuer des travaux Mme [B] [Z] a quitté le logement le 27 juin 2022 de sorte que cette demande est devenue sans objet. Sur le demande en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne faisant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur doit par ailleurs délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation et en assurer la jouissance paisible. Le décret 2002-120 du 30 janvier 2022 énumère les critères de décence auxquels doivent se conformer les logements loués. Selon l'article 2-5° de ce décret dans sa version applicable au litige, le logement bénéficie d'un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale. L'article 2-6° précise que les pièces de vie bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. Mme [G] [R] fait valoir pour l'essentiel que son bien ne présente pas de points de non conformité, que les défauts constatés dans le rapport des services d'hygiène de la ville de [Localité 5] de décembre 2020 sont dus au mauvais entretien du logement par Mme [B] [Z] qui y accumule des immondices et des excréments d'animaux, qu'après une précédente visite en novembre 2019, il ne lui avait été demandé de réaliser que de menus travaux qu'elle a fait effectuer (pose de ventilations, vérification de l'installation électrique, changement de radiateur, vérification et nettoyage de la toiture et des plafonds avec remise en peinture), que s'agissant de l'installation de gaz, elle a signé un devis, qu'il ne peut lui être demandé de travaux sur le cumulus puisque le logement n'en a pas, que la chambre du rez-de-chaussée est déjà dotée d'une porte-fenêtre et qu'il n'y a donc pas lieu de créer une autre ouverture. Mme [B] [Z] réplique pour l'essentiel que le rapport de la ville de [Localité 5] de décembre 2020 fait état de nombreux points d'indécence, qu'en effet, le logement n'assurait pas le clos et le couvert, n'était pas protégé des infiltrations d'air et d'eau, que le réseau électrique et les équipements de chauffage et de production d'eau n'étaient pas conformes et en état d'usage (cumulus défaillant, fils dénudés, disjoncteur absent, convecteurs défectueux), que le logement ne permettait pas une aération suffisante et que la chambre du rez-de-chaussée était dépourvue d'ouvrant sur l'extérieur, qu'il était dépourvu de détecteur de fumée, qu'en effet, les justificatifs présentés par Mme [G] [R] sont de simples devis, que pour ce motif, son allocation logement a été suspendue dans l'attente de la réalisation des travaux de mise en conformité, qu'elle n'a cessé de réclamer oralement à Mme [G] [R] la réalisation de travaux, que ceux-ci n'ont toujours pas été réalisés la contraignant à quitter ce logement délabré, que les affirmations de sa bailleresse relatives au défaut d'entretien sont mensongères. Il ressort du rapport adressé par les services d'hygiène de la ville de [Localité 5] le 2 septembre 2015, quelques mois après son entrée dans les lieux, ainsi que de la lettre que la Caf a adressé à Mme [Z] le 19 mars 2015 que le logement n'était pas aux normes de décence ce qui a entraîné la suspension de son allocation logement. A la suite d'une deuxième visite de ces services ayant donné lieu à un rapport du 19 novembre 2019, il apparaissait des défauts de conformité constituant des points d'indécence relatifs à la sécurité électrique (nécessité de la pose d'un disjoncteur différentiel de 30 MA sur le tableau électrique, remplacement de douilles de chantier), de même que la nécessité de poser des baguettes d'aération sur les fenêtres des chambres. Une troisième visite du 5 août 2020 donnait lieu à un rapport du 17 septembre 2020. Il ressort de ce rapport qu'outre la persistance des défauts notés en novembre 2019, le logement était affecté de plusieurs autres points d'indécence selon les critères du décret précité. Les services d'hygiène de la ville listaient les défauts suivants : « -salon : *présence d'une douille de chantier avec fils électriques non protégés, *présence de deux traces d'infiltration au plafond -salon au rez-de-chaussée : *dysfonctionnement du cumulus qui a des difficultés à fournir de l'eau chaude -chambre au rez-de-chaussée *absence d'ouvrant sur extérieur -garage : *absence de disjoncteur différentiel 30 mA sur le tableau électrique *présence de fils électriques à nu au-dessus du meuble -cuisine : *absence d'aération basse -salle de bains extérieure *porte non étanche à l'eau et l'air *fuite sur robinet d'adduction au plafond *revêtements muraux abîmés -chambre 1 à l'étage : *présence d'une douille de chantier *trace de moisissure *absence de baguette d'aération -chambre 2 à l'étage : *joint des carreaux de la fenêtre en mauvais état *trace de moisissure *absence de baguette d'aération -chambre d'enfant à l'étage *présence d'une trace d'infiltration -absence de baguette d'aération -salle de bain à l'étage *présence de moisissures *absence d'aération haute -cellier à l'étage *présence d'une douille de chantier raccordée avec un domino *évacuation du lavabo raccordée à la descente des eaux pluviales *regard des eaux pluviales obstrué côté [Adresse 1] *absence d'aération (pièce humide) Totalité du logement : absence de détecteur-avertisseur autonome de fumée. » Il est également indiqué que la présence de trois tableaux électriques pose question et qu'il semblerait que les convecteurs du logement (après test de mise en marche manuelle) ne fonctionnent pas. Le rédacteur indique à Mme [B] [Z] qu'il saisit le propriétaire afin qu'il lui fasse part des mesures qu'il compte entreprendre pour mettre fin à cette situation. C'est à tort que Mme [G] [R] allègue la présence d'une porte-fenêtre pour affirmer être dispensée de l'obligation d'ouverture à l'air d'une des pièces à vivre alors que cette pièce donne sur un garage. Le constat d'état des lieux de sortie du 27 juin 2022 met en outre en évidence des traces d'infiltration dans plusieurs pièces de vie. Mme [G] [R] justifie avoir réalisé quelques mises en conformité : suppression des fils électriques nus et du délesteur de chauffage perturbant son fonctionnement, avoir fait poser un radiateur neuf, avoir fait procéder à un contrôle des protections différentielles et mis le réseau aux normes notamment en faisant poser le disjoncteur (factures Agelec 24 du 21 juin 2021). Elle justifie par une facture Maille du 11 août 2021 avoir fait procéder au nettoyage complet de la toiture, au remplacement des tuiles défectueuses, avoir fait pulvériser un produit anti-mousse. Elle produit enfin une facture Crabet Plomberie du 22 juin 2021 justifiant de la pose de grilles d'aération dans la cuisine et une fenêtre. Enfin, Mme [G] [R] verse au dossier un courrier émanant des services d'hygiène de [Localité 5] en date du 7 mars 2022 selon lequel l'ensemble des infractions au règlement sanitaire départemental « a été levé » et que pour ce motif, ce dossier est clôturé au vu des justificatifs produits par la propriétaire. Pour l'évaluation du préjudice de jouissance de Mme [B] [Z], il doit être tenu compte des nombreux points d'indécence existant depuis l'entrée dans les lieux, ce que ne pouvait méconnaître Mme [G] [R], des quelques améliorations apportées en juin 2021 à la suite des rapports de novembre 2019 et décembre 2020 mettant Mme [G] [R] en demeure de procéder à la mise aux normes. Mme [G] [R] allègue le défaut d'entretien par Mme [B] [Z] qui serait à l'origine de l''indécence du logement : accumulation d'excréments, encombrement, saleté, défaut d'entretien de la végétation du jardin. Or, il résulte de la lecture du contrat de bail que le jardin n'avait pas été entretenu par les locataires précédents et qu'il a été tout de même délivré en 2015 dans cet état ainsi qu'avec la présence de nombreux excréments animaux. Il ressort par ailleurs du constat d'état des lieux de sortie avec photographies annexées que Mme [B] [Z] a laissé le lierre envahir les murs sur toute leur hauteur au point d'entrer dans le garage, ceci malgré des mises en demeure de la bailleresse par lettre recommandée avec demande d'avis de réception des 30 juin 2020 et 29 septembre 2020, ce qui a pu contribuer à créer des infiltrations. Au vu de la durée de la période pendant laquelle Mme [B] [Z] a souffert de ces points d'indécence (5 ans), soit d'un chauffage insuffisant, d'une production d'eau chaude hasardeuse, d'infiltrations d'eau, d'une absence d'étanchéité à l'air et à l'eau en raison des menuiseries apparaissant sur le procès-verbal d'état des lieux de sortie comme particulièrement vétustes, de ce qu'une pièce à vivre était aveugle et ne pouvait être aérée correctement, de la part de responsabilité de la locataire qui a laissé le lierre envahir le logement, le premier juge a justement évalué la réparation du préjudice de jouissance de Mme [B] [Z] par l'allocation de la somme de 1200 euros à titre de dommages et intérêts. Il sera observé que l'état de saleté dans lequel Mme [B] [Z] a laissé le logement et constaté par huissier de justice le 27 juin 2022, est indifférent et ne peut avoir pour effet de diminuer le droit à réparation de Mme [B] [Z]. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [G] [R] à payer à Mme [B] [Z] la somme de 1200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance. Sur les autres demandes En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Mme [G] [R] qui succombe en son appel en supportera donc la charge. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Mme [G] [R] qui succombe, sera condamnée à payer à Mme [B] [Z] la somme de 500 euros sur ce fondement. PAR CES MOTIFS LA COUR, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a ordonné l'exécution de travaux par Mme [G] [R], Vu l'évolution du litige, Déboute Mme [B] [Z] de sa demande d'exécution de travaux, Y ajoutant, Condamne Mme [G] [R] à payer à Mme [B] [Z] la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [G] [R] aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés selon la loi sur l'aide juridictionnelle. Le présent arrêt a été signé par Madame Bérengère VALLEE, conseiller, en remplacement de Monsieur Roland POTEE, président, légitimement empêché, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,