Tribunal judiciaire, 12 décembre 2024. 23/05605

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 12 DÉCEMBRE 2024 N° RG 23/05605 - N° Portalis DB22-W-B7H-RJ5Y Code NAC : 5BD TLF DEMANDERESSE : La société SCI LES CEDRES, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 419 989 512 dont le siège social est situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Marie-Laure TESTAUD, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Iris NAUD, avocat plaidant au barreau de PARIS. DÉFENDERESSE : La société FREMAUX DELORME, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 456 501 600 dont le siège social est situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par Maître Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Frédéric PLANCKELL de la SELARL FREDERIC PLANCKEEL AVOCAT, avocat plaidant au barreau de LILLE. ACTE INITIAL du 18 Septembre 2023 reçu au greffe le 25 Septembre 2023. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 15 Octobre 2024, après le rapport de Monsieur LE FRIANT, Vice-Président désigné par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Décembre 2024. * * * * * * COMPOSITION DU TRIBUNAL : M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint Monsieur LE FRIANT, Vice-Président Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS * * * * * * EXPOSE DU LITIGE Aux termes d’un acte sous seing privé du 11 mai 2000, la société SCI LES CEDRES a donné à bail à la société GROUPE FREMAUX – désormais dénommée société FREMAUX DELORME, divers locaux situés au [Adresse 2], pour une durée de 9 années à effet du 11 mai 2000 pour expirer le 30 mai 2009. Le bail s’est renouvelé par la suite. Par exploit d’huissier du 22 juin 2020, la société FREMAUX DELORME a donné congé pour le 31 décembre 2020. Un état des lieux de sortie a été réalisé le 11 janvier 2021 par un huissier de justice en présence des parties. Par assignation du 2 février 2022, la société FREMAUX DELORME a saisi le Président du Tribunal Judiciaire de Versailles d’une demande de condamnation à une provision de 24.442,88 € au titre de la restitution de son dépôt de garantie. Par ordonnance de référé du 5 avril 2022, le Juge des référés a condamné la SCI LES CEDRES à payer à la société FREMAUX DELORME la somme provisionnelle de 24.442,88 euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance, sans capitalisation des intérêts. Suivant déclaration du 7 avril 2022, la SCI LES CEDRES a fait appel de cette décision. Par arrêt du 8 février 2024, la Cour d’appel de Versailles a confirmé l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions et a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle indemnitaire de la SCI LES CEDRES. Par acte en date du 18 septembre 2023, la SCI LES CEDRES a assigné la société FREMAUX DELORME devant la présente juridiction aux fins d’obtenir l’indemnisation de son préjudice du fait de la restitution des locaux en mauvais état. L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 juin 2024. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 mars 2024, la SCI LES CEDRES sollicite que le tribunal : Vu les articles 605 et 606 du Code civil, Vu l’article 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, Vu l’article 1731 du Code civil, - déboute la société FREMAUX DELORPE de l’ensemble de ses conclusions fins et prétentions, - juge que les locaux loués n’ont pas été restitués conformément aux clauses du bail, et notamment que la société FREMAUX DELORME a manqué à son obligation d’entretien, de réparation et d’information, - constate que le préjudice du bailleur du fait de la restitution des locaux en mauvais état s’élève à la somme de 184.107,83 euros, - dise que la société SCI LES CEDRES est recevable et bien fondée à obtenir la condamnation de la société FREMAUX DELORME au paiement de la somme de 184.107,83 euros au titre du préjudice du bailleur du fait de la restitution des locaux en mauvais état, - ordonne la compensation entre le dépôt de garantie d’un montant de 24.442,88 euros et le préjudice subi par le bailleur du fait de la restitution des locaux en mauvais état, dont le montant s’élève à 184.107,83 euros, - condamne, en conséquence, la société FREMAUX DELORME à payer à la société SCI LES CEDRES la somme de 159.664,95 €, - condamne la société FREMAUX DELORME au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Marie-Laure TESTAUD, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. Elle fait valoir que : - le preneur doit respecter les obligations nées du bail commercial pour l’état d’entretien et de réparation et l’état de restitution des locaux loués, - l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par le bailleur des réparations locatives, - le principe de la réparation intégrale du préjudice du bailleur implique qu’il doit être indemnisé de la totalité de son préjudice et y compris du préjudice de jouissance causé par le mauvais état de restitution des locaux, - le preneur était tenu, aux termes des stipulations contractuelles, de maintenir et de rendre les lieux en bon état, d’obtenir l’autorisation du bailleur pour effectuer des travaux et d’informer le bailleur des dégradations survenues dans les locaux, - en fin de jouissance, le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie au preneur, après déduction des sommes dues par le preneur et notamment des remises en état, - il ressort du procès-verbal du 11 janvier 2021 que les locaux n’ont pas été restitués en bon état, - les locaux commerciaux n’étaient pas exploitables en l’état pour un futur locataire et des travaux de remises en état étaient nécessaires, - le preneur a modifié la configuration des lieux sans autorisation, - lors de la signature du bail le 11 mai 2000, les locaux étaient en bon état, - le locataire n’a jamais respecté l’obligation d’information, puisqu’il n’a jamais informé son bailleur de l’état des locaux et de la nécessité de réaliser des travaux, notamment les travaux concernant le parquet ce qui constitue une faute contractuelle l’obligeant à réparer l’entier préjudice du bailleur suite à l’état dégradé des locaux loués, - le mauvais état du local est dû à un défaut d’entretien, - le preneur n’a jamais contesté le processus de restitution des locaux et le bailleur n’a pas imposé un processus inhabituel au preneur, - dans la mesure où les locaux ont été restitués en mauvais état, ils n’étaient pas relouables en l’état, c’est pourquoi le bailleur a accordé des réductions au nouveau locataire (franchise de loyer de 4 mois et 9 jours d’un montant de 34.347,83 € et renonciation au droit d’entrée de 60.000 €), - le mauvais état de restitution a eu pour conséquence d’augmenter le temps de vacance et les locaux ont retrouvé preneur un peu plus de 11 mois après leur restitution occasionnant une perte de loyer de 89.760 €, - la rédaction de la clause « droit d’entrée » du nouveau bail est la conséquence de la négociation du nouveau bail commercial : le bailleur sollicitait un droit d’entrée de 60.000 €, et le nouveau preneur a refusé de payer le droit d’entrée sollicité, compte tenu du mauvais état des locaux et des frais qu’il devrait engager pour pouvoir exploiter les locaux. Il a donc modifié la clause, - le nouveau loyer est supérieur à l’ancien loyer, mais cela est normal et ne peut pas jouer contre le bailleur. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 mai 2024, la société FREMAUX DELORME sollicite que le tribunal : Vu l’article 1353 du Code civil Vu les articles 1134 et 1147 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 - déboute la SCI Les Cèdres de toutes ses demandes, fins et moyens, - A titre reconventionnel, condamne la SCI Les Cèdres à payer à la société Fremaux Delorme une somme de 24.442,88 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, - A titre subsidiaire, en cas de condamnation prononcée au bénéfice de la SCI Les Cèdres, ordonne la compensation entre cette créance et la créance de 24 442,88 € bénéficiant à la société Fremaux Delorme, - condamne la SCI Les Cèdres à payer à la société Fremaux Delorme une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, - condamne la SCI Les Cèdres aux entiers dépens. Elle fait valoir que : - alors qu’il est établi qu’il a bien reçu les multiples demandes de remboursement du dépôt de garantie, le bailleur n’a jamais apporté la moindre réponse, pas plus qu’il n’a jamais élevé la moindre réclamation. La mauvaise foi du bailleur est donc totale, - aux termes de l’article 1353, alinéa 1 du Code civil, c’est à la SCI Les Cèdres de rapporter la preuve qu’elle est créancière de ces travaux de remise en état. Or cette preuve n’est pas rapportée, aucun des éléments invoqués n’en tenant lieu, - les photographies auxquelles l’huissier fait référence ont été prises postérieurement à l’état des lieux, et donc en l’absence du représentant de la société Fremaux Delorme, la date précise des photographies n’étant pas déterminée, - cette constatation n’est donc que le fait du bailleur, avec la complaisance de son huissier qui a modifié son constat en dehors de tout respect du principe du contradictoire, - l’état des lieux de sortie ne permet donc pas de démontrer la nécessité d’une réfection complète du parquet, et établit tout au plus une légère dégradation de celui-ci, - ce désordre n’était donc pas apparent, a fortiori, en cours de bail, lorsque les locaux étaient meublés et exploités, - le devis produit appelle de sérieuses réserves dès lors qu’il n’est pas daté, couvre une surface de 60m2 alors que le parquet était très partiellement endommagé et retient un montant permettant de couvrir le dépôt de garantie, - le nouveau bail consenti à Messieurs [V] et [T] a été rédigé postérieurement par la SCI des Cèdres, qui pouvait y écrire tout ce qui lui convenait du moment que cela n’impactait pas les droits et obligations de ses nouveaux locataires, de manière à ensuite à l’opposer à la société Fremaux Delorme comme elle le fait à présent, - si le bailleur pensait réellement que les locaux étaient en mauvais état et que cela découlait d’un manquement de la société Fremaux Delorme à ses obligations, il lui appartenait de l’en informer et de lui réclamer, soit l’exécution de travaux de remise en état, soit leur financement par le versement d’une indemnité ce qui aurait permis d’instruire cette demande et de déterminer son bien-fondé, au besoin dans le cadre d’une expertise, - la manière de procéder n’est pas conforme à l’usage et au principe du contradictoire, mais encore elle enfreint directement le processus contractuellement prévu en pareil cas à l’article XVII du bail, - rien n’autorisait la SCI Les Cèdres à ne pas faire application de cette procédure, qui s’imposait autant à lui qu’au preneur puisqu’il s’agit de convention expresse d’un mandat d’intérêt commun qualifié d’irrévocable, - le non-respect de cette procédure contractuelle ne peut être sanctionné que par l’inopposabilité des réparations que le bailleur prétend imputer au preneur. C’est précisément pour ce motif que la Cour d’appel de Versailles a jugé non sérieuse la demande indemnitaire du bailleur, - en application de l’article XVIII du bail, le bailleur ne peut pas déduire, de sa propre passivité, un prétendu accord des parties pour écarter la procédure contractuelle de restitution des locaux, - la bailleresse ne peut, en aucun cas, cumuler les demandes d’indemnisation de la remise en état du sol et de relocation des locaux à des conditions financières moins favorables, - la SCI Les Cèdres n’a subi aucun préjudice au titre de la remise en état des locaux, n’ayant fait réaliser aucun travail de remise en état et s’étant contentée de relouer les locaux en l’état, - la SCI Les Cèdres a renoncé à demander la remise en état et a fait accession aux lots ainsi reconfigurés, pour mieux les relouer en l’état de sorte que le reproche de changement de distribution des locaux loués est inopérant et infondé, - à titre surabondant, ce grief est totalement infondé car les locaux étaient déjà dans cette configuration lorsque la société locataire les a pris à bail, - il est pour le moins inhabituel, et donc troublant, que le bail consenti à Messieurs [V] et [T] mentionne très explicitement la prétendue cause de ces avantages locatifs, jusqu’à annexer l’état des lieux de sortie à ce bail, - l’annonce de mise en location des locaux parue sur le site evolis.fr indique une boutique en « location pure », donc sans versement de droit d’entrée, et que seuls « quelques travaux » sont à prévoir (et non des travaux de remise à neuf des locaux), - le marché de l’immobilier ne permettait à la SCI Les Cèdres de solliciter un pas-de-porte à son nouveau locataire, - la hausse importante du loyer démontre que le prétendu mauvais état des locaux n’a pas empêché la SCI Les Cèdres de relouer les locaux, contrairement à ce qu’elle prétend, et n’a subi aucun préjudice, - le montant de l’indemnité de vacance ne peut inclure la TVA, - la relocation des locaux en l’état exclut l’impossibilité de les relouer, - il n’est pas exclu que le délai de relocation des locaux s’explique très simplement par le retard de la SCI Les Cèdres à les recommercialiser, ce dont la société Fremaux Delorme ne peut être tenue responsable ou par le marché immobilier. L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 octobre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024. MOTIFS Sur l’existence d’un préjudice résultant de l’état des locaux lors de leur restitution L'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au bail en cause, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Conformément à ce texte, les parties peuvent prévoir dans le bail de recourir à un mandataire d'intérêt commun en cas de divergence sur les travaux de remise en état à réaliser en fin de jouissance et/ou sur leurs coûts. Dans ce cas, l'avis de l'expert, quel qu'il soit, s'impose aux parties, sauf en cas d'erreur grossière ( Cass. 3e civ., 19 oct. 2017, n° 16-22.660 . - Cass. 1re civ., 9 mai 2019, n° 18-12.073). En l’espèce, il résulte du bail conclu entre les parties le 11 mai 2000, un article X « travaux, entretien, réparations » que : « Le Preneur s'engage à : - Maintenir en bon état d'entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté l'ensemble des locaux loués, les vitres, les accessoires, l'équipement et la devanture, repeindre ceux-ci aussi souvent qu'il sera nécessaire et remplacer, s'il y a lieu, ce qui ne pourrait être réparé. - Tenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état et effectuer toutes les réparations sans distinction grosses ou menues, y compris les réparations prévues par les articles 605 et 606 du Code civil qui seront exécutées par le Bailleur aux frais du Preneur. - Effectuer d'autre part tous travaux généralement quelconques, même de modification qui pourraient être exigés en quelque matière que ce soit, notamment de sécurité et d'hygiène par l'administration en conformité de la réglementation actuelle ou future. - Entretenir, réparer ou remplacer à ses frais les vitrages qui pourraient recouvrir certaines parties des lieux loués, et n'exercer aucun recours contre le bailleur en raison des dégâts causés par des infiltrations d'eau provenant desdits vitrages. », mentions suivies d'un paragraphe relatif aux « informations » selon lequel : « Le Preneur informera immédiatement le Bailleur ou son représentant de toute réparation qui deviendrait nécessaire en cours de bail comme de tout sinistre ou dégradation s'étant produit dans les lieux loués quand bien même il n'en résulterait aucun dégât apparent et sous peine d'être tenu personnellement de lui rembourser le montant du préjudice direct ou indirect résultant pour lui de ce sinistre et du retard apporté à sa déclaration aux assureurs ». Il est également prévu par à l’article IX « conditions d’exploitation » que le preneur s’engage à ne « pouvoir faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition ou construction, aucun percement de mur, de cloison ou de plancher sans autorisation expresse, préalable et écrite du bailleur ». Par ailleurs, le bail contient un article XVII intitulé « restitution des lieux » par lequel les parties ont expressément entendu stipuler les conditions de la restitution des lieux en fin de bail et la procédure éventuelle de chiffrage des frais de remise en état. Ce texte est ainsi stipulé : « Le Preneur devra, lors d’un déménagement, préalablement à tout enlèvement, même partiel du mobilier et des marchandises, justifier par présentation des acquis, du paiement des contributions à sa charge tant pour les années écoulées que pour l’année en cours et de tous les loyers et accessoires. Il devra, également, rendre en bon état les lieux loués et acquitter le montant des réparations qui pourraient être dues par lui dans les lieux loués tels qu’ils résulteront des travaux d’aménagement et de finitions mis à la charge du Preneur par la présente convention. A cet effet, en cas de remise volontaire ou forcée des lieux au Bailleur, l’architecte de l’immeuble à qui les deux parties donnent un mandat d’intérêt commun, irrévocable à ce titre, dressera un état des lieux comportant un descriptif et estimatif des réparations à effectuer et pouvant incomber au Preneur. Cet état des lieux se fera en présence du Preneur dûment convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception postée au moins 8 jours à l’avance. En cas d’absence du Preneur, l’état des lieux réputé contradictoire à son égard, lui sera opposable, sans restriction ni réserve. L’architecte mandataire, après vérification des factures des entreprises, déterminera le montant définitif des réparations pouvant incomber au Preneur, et notifiera ce montant à chacune des parties par lettre recommandée avec accusé de réception ». Il est également stipulé à l’article XVIII intitulé « modifications - tolérance - indivisibilité » que « toute modification des présentes ne pourra résulter que d’un document écrit, préalable et exprès ». Il en résulte que lors de la restitution des lieux, les parties ont stipulé un mandat d’intérêt commun prévoyant de confier à l’architecte de l’immeuble la réalisation de l’état des lieux et la fixation du montant des réparations éventuelles. Ces stipulations s’imposaient aux parties sauf modification écrite conformément à l’article XVIII mais il est constant qu’aucun écrit en ce sens n’a été réalisé. Dès lors, si ces stipulations ne s’opposaient pas à ce que le bailleur puisse recourir préalablement à un premier état des lieux réalisé par huissier de justice pour réaliser une première évaluation de l’état des locaux, le recours à cet officier public ne saurait valoir renonciation au mandat d’intérêt commun par les parties à défaut de modification écrite du bail. Il appartenait donc à la bailleresse estimant, au vu de l’état des lieux du 11 janvier 2021, nécessaire la mise à la charge de la société FREMAUX DELORME de frais de remise en état de recourir à la procédure contractuellement convenue à l’article XVII du bail. Cette procédure s’appliquait également s’agissant d’éventuels frais de remise en état qui résulteraient de travaux illicites de modification sans autorisation en application de l’article IX du bail, la clause précitée se référant à l’ensemble « des travaux d’aménagement et de finitions mis à la charge du Preneur par la présente convention » ce qui comprend donc l’ensemble des travaux lui incombant y compris en conséquence du non-respect de ses obligations. A défaut d’avoir recouru à cette procédure, la SCI LES CEDRES ne saurait en aucun cas, imputer des frais de remise en état à la preneuse ni mettre en cause sa responsabilité et partant ne saurait se prévaloir des préjudices qu’elle invoque (franchise de loyer, renonciation au droit d’entrée, perte de loyers en raison de la vacance) qui seraient en lien avec l’état des locaux au moment de leur restitution. Au surplus, s’agissant de la modification des lieux loués, il n’est ni prétendu ni établi de lien de causalité avec les préjudices allégués dès lors qu’il est constant que les lieux loués n’ont pas été réagencés avant d’être loués à un nouveau preneur. Il en résulte qu’il convient de débouter la SCI LES CEDRES de l’ensemble de ses prétentions. Sur la restitution du dépôt de garantie L'article VII du contrat de bail du 11 mai 2000 stipule, au titre du dépôt de garantie, que : « Pour garantir l'ensemble des obligations lui incombant, le Preneur verse à la signature des présentes au Bailleur, qui le reconnaît et lui en donne quittance, un dépôt de garantie non productif d'intérêts, correspondant à : La somme de deux trimestres (FF 100 000) de loyer de base H.T., remboursable en fin de jouissance au Preneur et après remise des clés et déduction de toutes sommes pouvant être dues à titre de loyer, indemnités d'occupation, impôts remboursables, réparations locatives ou tous autres titres ». En l’espèce, aucune somme ne restant due par la société FREMAUX DELORME à la SCI LES CEDRES, cette dernière sera condamnée à lui restituer l’intégralité du dépôt de garantie à savoir la somme de 24.442,88 euros. Sur les autres demandes Sur les dépens Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La SCI LES CEDRES, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. La SCI LES CEDRES, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer au demandeur la somme qu'il est équitable de fixer à 4.000 euros au titre des frais exposés pour la défense de ses droits. Sur l'exécution provisoire En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, DEBOUTE la SCI LES CEDRES de l’ensemble de ses prétentions, CONDAMNE la SCI LES CEDRES à payer à la société FREMAUX DELORME la somme de 24.442,88 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, CONDAMNE la SCI LES CEDRES aux dépens de l'instance, CONDAMNE la SCI LES CEDRES à payer à la société FREMAUX DELORME la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 DÉCEMBRE 2024 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY