Cour d'appel, 08 juin 2023. 22/02426

ARRET N° [Z] C/ [T] [D] PM/SGS COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/02426 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IOJ7 Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX ET DE PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU QUINZE MARS DEUX MILLE VINGT DEUX PARTIES EN CAUSE : Monsieur [G] [P] [X] [C] [Z] né le 05 Octobre 1975 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Isabelle BEUZEVAL de l'AARPI LEFEVRE BEUZEVAL, avocat au barreau de SENLIS APPELANT ET Madame [S] [T] née le 11 Septembre 1964 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Monsieur [X] [D] né le 06 Mai 1970 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Représentés par Me Julien AMOYAL, avocat au barreau de SENLIS INTIMES DEBATS : A l'audience publique du 06 avril 2023, l'affaire est venue devant M. Pascal MAIMONE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 08 juin 2023. La Cour était assistée lors des débats de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre, Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 08 juin 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre et Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière. * * * DECISION : Par acte sous seing privé en date du 28 février 2020, M. [G] [Z], en qualité de vendeur, a signé avec Mme [S] [N] épouse [T] et M. [X] [D] (ci-après les consorts [T]-[D]) en qualité d'acquéreurs un compromis de vente portant sur une maison à usage d'habitation située à [Adresse 8], au prix de 260 000 €. L'acte contient une condition suspensive relative à l'obtention par les acquéreurs d'un prêt d'un montant global de 239 500 € au taux d'intérêts maximum (hors frais de dossier, d'assurance et d'hypothèque) de 2 % et sur une durée de vingt ans. La durée initiale de validité de la condition suspensive a été fixée à 45 jours à compter de la signature du compromis de vente, soit jusqu'au 12 avril 2020, avec une possibilité de prorogation sur demande expresse des acquéreurs formulée par écrit avec acceptation écrite du vendeur. Une clause pénale à hauteur de 10 % du prix de vente, soit 26 000 €, a été prévue à titre d'indemnisation forfaitaire au profit de la partie qui n'était pas en défaut, en cas de non-réitération de l'acte. Le 18 avri1 2020, les parties ont convenu d'une prorogation de la condition suspensive relative au financement de l'acquisition, et ce jusqu'au 17 mai 2020. Le 20 mai 2020, une nouvelle prorogation du délai de levée de la condition suspensive a été convenue jusqu'au 10 juin 2020. Le 29 mai 2020, un accord de principe de la Société Générale pour un prêt immobilier d'un montant de 258 650 € au taux d'intérêt de 1,25 % d'une durée de 20 ans a été transmis à M. [G] [Z]. Néanmoins, le 28 juillet 2020, la Société Générale a refusé d'accorder le crédit sollicité. Par lettre recommandée en date du 10 août 2020, réceptionnée le 13 août 2020, M. [G] [Z] a notifié aux consorts [T] -[D] la caducité du compromis de vente et son intention de saisir le tribunal judiciaire de Senlis afin d'obtenir l'indemnisation du préjudice résultant de1'immobilisation de son bien immobilier pendant plus de sept mois. Par acte d'huissier de justice du 30 septembre 2020, M. [G] [Z] a fait assigner les consorts [T] -[D] devant le tribunal judiciaire de Senlis. Aux termes de ses dernières conclusions de première instance, il a demandé à cette juridiction de : - le dire recevable et bien fondé en ses demandes, - en conséquence, condamner solidairement Mme [S] [T] et M. [X] [D] à lui payer la somme de 26 000 € au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente du 28 février 2020, - les condamner solidairement à lui payer la somme de 300 € au titre des frais d'agence pour la rédaction et la signature du compromis de vente, - dire que ces sommes porteront intérêts de droit à compter de la décision à venir, - condamner solidairement Mme [S] [T] et M. [X] [D] aux entiers dépens, outre la somme de 1 440 € en vertu de l'article700 du code de procédure civile. - débouter Mme [S] [T] et M. [X] [D] de l'intégralité de leurs demandes. Par jugement du 15 mars 2022, le tribunal judiciaire de Senlis a : - Débouté M. [G] [Z] de l'ensemble de ses demandes ; - Condamné M. [G] [Z] aux entiers dépens ; - Condamné M. [G] [Z] à payer aux consorts [T] -[D] la somme de 2 400 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 17 mai 2022, M. [G] [Z] a interjeté appel de ce jugement. Par conclusions transmises par la voie électronique le 10 août 2022, M. [G] [Z] demande à la cour de : - Le dire et juge recevable et bien fondé en ses demandes. - En conséquence, infirmer le jugement entrepris. - Condamner solidairement Mme [S] [T] et M. [X] [D] à lui payer la somme de 26 000 € au titre de la clause pénale stipulé à l'article IX du compromis de vente du 28 février 2020. - Les condamner solidairement à lui payer la somme de 300 € au titre des frais d'agence pour la rédaction et la signature du compromis de vente. - Dire et juger que ces sommes produiront intérêts de droit à compter de l'assignation délivrée le 30 septembre 2020. - Condamner solidairement Mme [S] [T] et M. [X] [D] aux entiers dépens, outre la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions transmises par la voie électronique le 8 novembre 2022, les consorts [T] -[D] demandent à la cour de : A titre principal - Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; A titre subsidiaire - Réduire à 0 € le montant de la clause pénale et à défaut à de plus justes proportions ; En tout état de cause - Débouter M. [Z] de toutes ses demandes ; - Condamner M. [Z] à verser la somme de 3 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens. Par ordonnance du 22 mars 2023, le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture et renvoyé l'affaire pour plaidoiries à l'audience du 6 avril 2023 CECI EXPOSE, LA COUR, Sur la demande en paiement de l'indemnité prévue au compromis : L'article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y a un intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition suspensive est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait un intérêt. Par ailleurs, aux termes de l'article 1231-5 code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. En l'espèce, le compromis de vente régularisé le 28 février 2020 entre les parties prévoyait une condition suspensive liée au financement du bien dont la durée était fixée à 45 jours, l'acquéreur s'engageant à souscrire une ou plusieurs offres de prêts aux conditions suivantes : - Montant global des prêts sollicités : 239 500 € - Taux d'intérêt maximum (hors frais de/dossiers, d'assurance et d'hypothèque) : 2 %, - Durée du prêt : 20 ans. Le délai de 45 jours fixé pour lever la condition suspensive a été prorogé jusqu'au 10 juin 2020 dans le contexte de la crise sanitaire. L'accord de principe donné par la Société Générale est intervenu dans le délai finalement imparti. Il est cependant constant que le 3 février 2021, la Société Générale a notifié aux acquéreurs un refus de leur accorder un prêt dans les conditions prévues dans la promesse. Le fait que les acquéreurs n'aient déposé qu'une seule demande de prêt aux conditions prévues par le compromis ne peut leur être reproché, le compromis ayant expressément prévu cette possibilité et le dépôt d'une seule demande de prêt ne peut être assimilé à une absence de diligences suffisantes pour obtenir un prêt. Par ailleurs, rien de permet d'établir que l'accord de principe de la Société Générale suivi d'un refus soit en lien avec le fait que les acquéreurs auraient sollicité de cette banque un prêt dans des conditions non conformes au compromis. Bien au contraire, cette tentative des acquéreurs démontre qu'ils ont fait preuve de diligences pour obtenir un prêt afin d'acquérir le bien. Enfin, la bonne foi est présumée et il n'est produit aucun élément permettant de prouver que les acquéreurs auraient agi de mauvaise foi à l'égard de M. [G] [Z]. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [G] [Z] de sa demande en paiement de la clause pénale et subséquemment des frais d'agence exposés au titre de compromis, frais qu'il s'était engagé à supporter. Sur les dépens et les frais irrépétibles : M. [G] [Z] succombant, il convient : - de le condamner aux dépens d'appel ; - de le débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d'appel ; - de confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné aux dépens de première instance ; - de confirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure de première instance. L'équité commandant de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de Mme [S] [T] et M. [X] [D], il convient de leur allouer de ce chef la somme globale de 2 500 € pour la procédure d'appel et de confirmer le jugement en ce qu'il leur a accordé à ce titre la somme de 2 400 € pour la procédure de première instance. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort : Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant : Condamne M. [G] [Z] à payer à Mme [S] [T] et M. [X] [D] la somme globale de 2 500 € par application en appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute les parties de leurs plus amples demandes ; Condamne M. [G] [Z] aux dépens d'appel. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE