Cour d'appel, 17 mai 2023. 22/05396

5ème Chambre ARRÊT N°-168 N° RG 22/05396 - N° Portalis DBVL-V-B7G-TCYB S.A.S. AVI C/ S.C.I. IMMO 1 Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 17 MAI 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Virginie PARENT, Présidente, Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 08 Mars 2023 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Mai 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : S.A.S. AVI [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Muriel GALIA de la SELARL MURIEL GALIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST INTIMÉE : S.C.I. IMMO 1 [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Benjamin GLOAGUEN de la SCP GLOAGUEN & PHILY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST ************** La société Immo 1 a consenti, suivant acte sous seing privé signé le 28 janvier 2016, à la société AVI, un bail commercial portant sur un local commercial situé, [Adresse 3], dans lequel le locataire exploitait une activité de vente et de gestion de biens immobiliers sous l'enseigne Cosy'Mo. Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 2016, moyennant un loyer annuel de 21 600 euros outre les provisions sur charges mensuelles, à hauteur de 150 euros par mois. Toutefois, à titre dérogatoire, les parties ont convenu que le loyer serait fixé, d'une part, pour la période du 1er février 2016 au 31 janvier 2017, à la somme de l8 720 euros TTC et d'autre part, pour la période du 1er février 2017 au 31 janvier 2018, à la somme de 20 160 euros TTC. Le bail comprend en outre, une clause résolutoire stipulant qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, charges et accessoires, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de ladite clause, demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration du délai, sans qu'il soit besoin de former aucune demande judiciaire. Affirmant que la société AVI ne se serait pas acquittée du montant du loyer, la société Immo 1 a fait délivrer au preneur, le 9 novembre 2020, un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail, réclamant le paiement de la somme de 10 817,87 euros, outre le coût de l'acte, soit une somme totale de 11 008,54 euros. Le commandement étant demeuré infructueux, par acte d'huissier de justice du 25 mai 2021, la société Immo 1 a fait assigner en référé la société AVI devant le tribunal judiciaire de Brest. Par ordonnance en date du 11 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Brest a : - débouté la société AVI de sa demande tendant à ce que soit constatée la résiliation du bail, à quelque date que ce soit, - constaté le paiement par la société AVI de la somme réclamée par la société Immo 1 au titre du commandement de payer du 9 novembre 2020, - débouté la société AVI de sa demande de communication de pièces sous astreinte, - dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions de la société AVI, - condamné la société AVI à verser à la société Immo 1 la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - dit que la société AVI est tenue aux dépens. Le 2 septembre 2022, la société AVI a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 5 janvier 2023, elle demande à la cour de : - infirmer l'ordonnance du 11 juillet 2022 du tribunal judiciaire de Brest, - débouter la société Immo 1 de ses entières demandes, fins et conclusions, - statuant à nouveau réformer ladite ordonnance de la manière suivante : - constater l'acquisition de la clause résolutoire, - prononcer la résiliation du bail à la date du 10 décembre 2020, - condamner la société Immo 1 au paiement d'une provision de 522,91 euros au profit de la société AVI au titre du trop-perçu des charges 2020, - débouter la société Immo 1 de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner la société Immo 1 au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, - condamner la société Immo 1 au paiement des entiers dépens de première instance, - subsidiairement, prononcer la résiliation à effet du 1er décembre 2021, - à titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation à effet du 15 mai 2022, - condamner la société Immo 1 au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile, - condamner la société Immo 1 aux entiers dépens d'appel. Par dernières conclusions notifiées le 1er février 2023, la société Immo 1 demande à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Brest le 11 juillet 2022, Statuant à nouveau et y additant : - déclarer la société AVI irrecevable en ses demandes, - débouter en tout état de cause la société AVI de l'ensemble de ses demandes fins moyens et prétentions, - condamner reconventionnellement la société AVI à lui payer la somme provisionnelle de 17 836,37 euros au titre des sommes dues du chef de son occupation pour la période de décembre 2021 au 26 août 2022, ou à défaut au paiement de la somme provisionnelle de 7 636,77 euros au titre des sommes dues du chef de son occupation de décembre 2021 au 14 mars 2022, - condamner la société AVI à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, - la condamner aux entiers dépens L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 février 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur la demande de résiliation du bail La société AVI fait valoir qu'il résulte des termes du contrat que le bail est résilié de plein droit dès lors que deux conditions sont réunies : l'existence d'un commandement de payer faisant mention de la clause résolutoire et d' un délai d'un mois expiré sans exécution des obligations. Elle indique que le commandement de payer a été délivré le 9 novembre 2020 et qu'il n'est pas contesté qu'elle n'a pas régularisé les paiements sollicités dans le délai d'un mois expiré de sorte que les effets de la résolution du bail étaient déjà acquis depuis le 10 décembre 2020 lorsque le bailleur a décidé de renoncer à se prévaloir de la clause résolutoire. Elle soutient que le juge des référés a commis une erreur de droit en reconnaissant un pouvoir de renonciation au bailleur après expiration du délai fixé au contrat pour la prise d'effet de la résiliation et qu'il ne pouvait lui reprocher de ne pas avoir sollicité un congé valable. Elle considère que son action est recevable en ce que la clause résolutoire du bail attribue compétence au juge des référés et que les demandes qu'elle a formulées reconventionnellement tendent à voir constater que les effets de la résolution étaient déjà acquis lorsque le bailleur a décidé de renoncer à se prévaloir de la clause résolutoire. La société AVI fait également valoir que la société Immo 1 a fait preuve de mauvaise foi dans sa renonciation au bénéfice de la clause résolutoire. Elle expose que le bailleur a engagé une procédure d'expulsion la contraignant à prendre des dispositions pour trouver un nouveau local puis une fois ces locaux trouvés, il a renoncé au bénéfice de la clause résolutoire aux termes de ses écritures du 10 janvier 2022 pour la mettre en faute en lui reprochant de ne pas avoir régularisé de congé et en sollicitant des loyers qu'elle qualifie d'indus. A titre subsidiaire, s'il était considéré que la clause résolutoire du bail n'a pas emporté ses pleins effets, la société AVI demande de voir constater que le congé a été régularisé au soutien des conclusions du 15 novembre 2021 valant notification au sens de l'article L. 145-9 du code de commerce soit au plus tard le 15 mai 2022. En réponse la société Immo 1 expose qu'elle a renoncé par conclusions du 25 octobre 2021 au bénéfice de la clause résolutoire de plein droit du bail après régularisation de la dette locative et n'a sollicité la condamnation de la société AVI qu'aux frais irrépétibles et aux dépens mais que postérieurement la société AVI a demandé au juge des référés de prononcer la résiliation du bail au 15 décembre 2021 par conclusions du 25 novembre 2021. La société Immo 1 soutient que la demande de résiliation du bail par la société AVI est irrecevable en ce qu'elle se heurte à une contestation sérieuse au visa de l'article 872 du code de procédure civile ou à tout le moins est mal fondée. Elle fait valoir que, si après avoir saisi le tribunal sur le fondement de la clause résolutoire, le bailleur déclare y renoncer pendant l'instance, le preneur ne peut invoquer le bénéfice de cette clause et qu'en application de l'article L. 145-4 du code de commerce, si le preneur peut donner congé à l'expiration d'une période triennale, cela suppose qu'il notifie son congé au moins six mois à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extra-judiciaire, ce que la société AVI n'a pas fait de sorte qu'elle est tenue aux loyers jusqu'au terme du bail. Elle s'oppose à ce que les conclusions notifiées par le preneur le 15 novembre 2021 valent congé régulier au motif qu'elles avaient pour objet de demander la résiliation du bail et non de donner congé pour le terme du bail et que si elles doivent être assimilées à un congé régulier, il ne saurait prendre effet six mois plus tard mais seulement pour le terme du bail soit le 30 janvier 2025. La société Immo 1 conteste avoir fait preuve de mauvaise foi. Elle expose qu'elle a renoncé à sa demande de résiliation du bail après que la société AVI a régularisé sa dette locative et relève que celle-ci a sollicité la résiliation du bail après sa renonciation au bénéfice de la clause résolutoire. Aux termes des dispositions de l'article 864 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Aux termes des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bail commercial conclu le 28 janvier 2015 entre la société Immo 1 et la société AVI pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 2016 prévoit en page 15 une clause résolutoire ainsi rédigée : ' à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, charges et accessoires, ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user de son bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieures à l'expiration du délai ci-dessus, sans qu'il soit besoin de former aucune demande judiciaire. Dans le cas où le preneur refuserait de quitter les lieux loués, il suffirait pour l'y contraindre d'une simple ordonnance de référé rendue par monsieur le président du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble, exécutoire de suite. En ce cas, toute somme remise à titre de dépôt de garantie restera acquise au bailleur à titre d'indemnité, sans préjudice de tous dommages-intérêts.' En l'espèce, la société Immo 1 a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 novembre 2020 à la société AVI. Il n'est pas contesté que la société AVI n'a pas régularisé sa dette locative dans le délai d'un mois à compter dudit commandement. La société Immo 1 a fait assigner la société AVI le 25 mai 2021 aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial le 9 novembre 2020. Par conclusions du 11 octobre 2021, la société AVI a justifié du paiement de la dette locative et a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire pour une période de deux ans. A la lecture des conclusions de la société Immo 1, il apparaît qu'elle n'a pas sollicité le constat de la résiliation du bail mais a limité ses demandes à la condamnation de la société AVI à des frais irrépétibles et aux dépens de sorte qu'il doit en être déduit qu'elle a renoncé à sa demande de constat de la résiliation du bail à compter de cette date. Postérieurement par conclusions du 15 novembre 2021, la société AVI a relevé que son bailleur avait renoncé à ses prétentions et a sollicité du juge des référés de voir prononcer la résiliation du bail au 15 décembre 2021. Or il est constant que le preneur ne peut se prévaloir de l'acquisition d'une clause résolutoire stipulée au seul profit du bailleur lorsque celui-ci demande la poursuite du bail (Cass. 3è.civ. 27 avril 2017 n°16-13.625). Le bailleur peut renoncer au bénéfice de la clause résolutoire même si le preneur a accepté. L'acceptation du preneur est insusceptible d'entraîner un quelconque effet sur le jeu de la clause résolutoire qui a pour objet de sanctionner l'inexécution par le preneur de ses obligations contractuelles ou légales et non de lui permettre de s'en désengager en invoquant sa propre faute. Il doit en être déduit que la demande de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire de la société AVI se heurte à une contestation sérieuse. Il en est de même de sa demande tendant à retenir les conclusions qu'elle a notifiées le 15 novembre 2021 comme valant congé régulier. En effet, il résulte de ces écritures que la société AVI a sollicité uniquement la résiliation du bail mais n'a pas notifié un congé. En tout état de cause, le fait d'apprécier si ces conclusions du 15 novembre 2021 valent congé régulier au 1er décembre 2021 ou au 15 mai 2021 relèvent de l'appréciation du juge du fond et non de celle du juge des référés, juge de l'évidence. S'agissant de la mauvaise foi du bailleur dans l'exécution du contrat invoquée par le preneur, il a été précédemment rappelé que le bailleur a renoncé à sa demande de constat de résiliation de bail, ce qu'il était en droit de faire, après que le preneur a régularisé sa dette locative aux termes de ses écritures du 25 octobre 2021 et avant que celui-ci n'invoque à son tour la résiliation du bail par conclusions du 15 novembre 2021 de sorte que la société AVI échoue à démontrer la mauvaise foi de son bailleur. L'ordonnance entreprise sera confirmée sauf à préciser que la demande de la société AVI de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail sera déclarée irrecevable. - Sur la demande provisionnelle de la société AVI et sur la demande reconventionnelle de la société Immo 1 La société AVI fait valoir qu'elle n'occupe plus le local depuis le 1er décembre 2021 et que le bail étant résilié de plein droit à compter du 10 décembre 2021, la société Immo 1 devra être condamnée à lui verser la somme de 522,91 euros au titre du trop-perçu des charges 2020. Elle soutient que sa demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse. La société Immo 1 ne conteste pas l'existence de ce trop-perçu d'un montant de 522,91 euros mais elle expose que la société AVI a cessé de procéder au règlement du loyer depuis le 22 novembre 2021 et qu'elle n'a remis les clés que le 26 août 2022. La société Immo 1 considère que la société AVI est débitrice a minima d'un loyer ou d'une indemnité d'occupation depuis décembre 2021 jusqu'au 26 août 2022 représentant une somme de 18 359,28 euros ou à tout le moins jusqu'au 14 mars 2022, date à laquelle l'huissier qu'elle avait mandaté n'a pas pu pénétrer dans les lieux, représentant une somme de 8 159,68 euros. Aux termes des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans tous les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, si la somme demandée par le preneur correspond à la régularisation des charges pour l'année 2020, il n'en demeure pas moins que le contrat de bail prévoit que les sommes trop versées par le preneur viendront en déduction des provisions de l'année en cours or les parties sont en désaccord sur la date d'un éventuel congé. Il en résulte qu'il existe des contestations sérieuses tant sur la nature des sommes dues entre les parties que sur leur montant. La décision sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la société AVI et la demande reconventionnelle de la société Immo 1 sera rejetée pour le même motif. - Sur les frais irrépétibles et les dépens Succombant en son appel, la société AVI sera condamnée à verser la somme de 1 500 euros à la société Immo 1 au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. Les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe : Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf à préciser que la demande de la société AVI tendant à voir prononcer la résiliation du bail au 10 décembre 2020 ou au 1er décembre 2021 ou au 15 mai 2022 est irrecevable ; Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la société Immo 1 ; Déboute la société AVI de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Condamne la société AVI à verser à la société Immo 1 la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ; Condamne la société AVI aux dépens d'appel. Le greffier, La présidente,