Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 5] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Olivier BROCHARD
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Ali DERROUICHE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/09035 - N° Portalis 352J-W-B7I-C555S
N° MINUTE : 2
JUGEMENT
rendu le 24 avril 2025
DEMANDERESSE
S.A.S. HENEO,
[Adresse 4]
représentée par Maître Ali DERROUICHE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [F] [B],
[Adresse 1]
comparant en personne assisté de Me Olivier BROCHARD, avocat au barreau de PARIS,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 mars 2025
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 avril 2025 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 24 avril 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/09035 - N° Portalis 352J-W-B7I-C555S
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 15 décembre 2017, la société par actions simplifiée LERICHEMONT, renommée HENEO, a consenti à [F] [B] un contrat d’occupation pour un logement meublé n°207 de la résidence située [Adresse 2], pour une durée d’un mois renouvelable mensuellement par tacite reconduction, sans pouvoir dépasser 24 mois. La redevance mensuelle s’élevait à la somme de 524,23 euros, prestations annexes comprises.
Des redevances étant demeurées impayées, la société HENEO a fait délivrer à [F] [B], par exploit en date du 30 janvier 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’a assigné aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire par exploit du 10 septembre 2024.
L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises et retenue à l’audience du 4 mars 2025.
A l’audience du 4 mars 2025, la société par actions simplifiée HENEO, représentée, a sollicité de la juridiction, avec rappel de l’exécution proisoire de la décision, qu’elle :
- constate que le contrat de location consenti au défendeur est résilié pour défaut de paiement des loyers mensuels et dépassement par [F] [B] des limites légales de durée du séjour et d’âge ou prononce la résiliation judiciaire dudit contrat;
- ordonne l’expulsion sans délai, sans respect des délais prévus aux articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de [F] [B], ainsi que de tous occupants de son chef, sous astreinte de 80 euros par jour de retard;
- autorise le transport des meubles, aux frais et risques du défendeur;
- condamne [F] [B] à lui payer une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant à la redevance antérieurement payée, charges et taxes en sus et ce, jusqu’à libération effective des lieux;
- condamne [F] [B] à lui payer la somme de 850,90 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtées au 30 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 janvier 2024, à augmenter des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer ;
- condamne [F] [B] à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamne [F] [B] aux entiers dépens, comprenant le coût de l’assignation. Elle demande qu’en cas d’octroi de délais de paiement, ceux-ci soient assortis d’une clause de déchéance du terme.
Al’audience du 4 mars 2025, la société par actions simplifiée HENEO indique que la convention d’occupation n’est pas soumise aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et que la demande de résiliation est fondée sur le dépassement du terme du bail et le non respect des conditions d’occupation, l’arriéré ayant été réglé. Elle souligne des manquements aux conditions d’admission et à l’obligation de paiement régulier de la redevance, puisque le défendeur héberge sa femme et leurs deux enfants, et qu’il ne règle pas régulièrement les redevances. Elle a indiqué s’opposer aux délais pour quitter les lieux.
[F] [B] a comparu, assisté et a sollicité le rejet des demandes de la société HENEO, des délais pour quitter les lieux, le rejet de la demande au titre de l’astreinte et au titre des dépens.
Au soutien de ses prétentions, [F] [B] expose être dans une situation sociale précaire, cherchant activement à se reloger et bénéficiant d’une décision relative au droit au logement opposable.
L’affaire a été appelée à l’audience du 4 mars 2025 et mise en délibéré au 24 avril 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par [F] [B] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation, en vertu de l’article L.632-3 du même code, ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989, en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du titre d’occupation
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).
En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 15 décembre 2017 contient une clause résolutoire (article 7) précisant que la location ne peut pas dépasser 24 mois.
Or, le commandement de payer l’arriéré a été signifié le 30 janvier 2024, laissant un mois pour apurer l’arriéré. Ce commandement, régulièrement délivré à étude, correspond à une date postérieure au terme du contrat de résidence, le 15 décembre 2019, et est ainsi valable.
Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois, ni supérieure à un an.
[F] [B] a bénéficié de délais pour quitter les lieux depuis le 15 décembre 2019, de sorte que sa demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.
[F] [B] étant sans droit ni titre depuis le 1er mars 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de supprimer le délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, ni d’assortir l’expulsion d’une astreinte, de sorte que ces demandes seront rejetées.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation
[F] [B] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire, l'occupation indue de son bien l'ayant privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
[F] [B] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter de présente décision jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances, charges et taxes qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi, soit la somme mensuelle de 266,25 euros, en janvier 2025.
Sur les demandes accessoires
[F] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 30 janvier 2024 et de l’assignation, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.
[F] [B] sera condamné à payer la SAS HENEO la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,
CONSTATE que la résiliation du bail conclu le 15 décembre 2017 entre la SAS HENEO et [F] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation n°207 de la résidence située [Adresse 3] est acquise à la date du 28 février 2024;
ORDONNE en conséquence à [F] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;
DIT qu’à défaut pour [F] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE [F] [B] à verser à la SAS HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance, charges et taxes en sus, telles qu'elles auraient été dues si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 266,25 euros en janvier 2025, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion);
DEBOUTE la SAS HENEO du surplus de ses demandes, notamment de suppression du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, d’astreinte;
DEBOUTE [F] [B] du surplus de ses demandes, notamment de sa demande de délais pour quitter les lieux;
CONDAMNE [F] [B] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 30 janvier 2024 et de l’assignation, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle ;
CONDAMNE [F] [B] à payer à la SAS HENEO la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.
Le greffier, Le juge,
