Cour d'appel, 09 novembre 2023. 20/02568

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE GROSSES + EXPÉDITIONS : le 09/11/23 la SELARL ACTE - AVOCATS ASSOCIES la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN ARRÊT du : 09 NOVEMBRE 2023 N° : 211 - 23 N° RG 20/02568 - N° Portalis DBVN-V-B7E-GIEB DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ à compétence commerciale d'ORLEANS en date du 08 Avril 2020 PARTIES EN CAUSE APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265263973513414 S.C.I. DELAFORCE [Adresse 4] [Localité 3] Ayant pour avocat Me Elsa FERLING, membre de la SELARL ACTE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS D'UNE PART INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265263412196239 Société PICARD SURGELES Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité [Adresse 1] [Localité 5] Ayant pour avocat postulant Me Pierre GUILLAUMA, membre de la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN, avocat au barreau d'ORLEANS, et pour avocat plaidant Me Philippe RIGLET, membre de la SELAFA CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL en date du : 10 Décembre 2020 ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 28 Avril 2022 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats à l'audience publique du JEUDI 06 AVRIL 2023, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en charge du rapport, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 805 et 907 du code de procédure civile. Après délibéré au cours duquel Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de : Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, Greffier : Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé, ARRÊT : Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le 09 NOVEMBRE 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE : Suivant acte notarié du 6 juillet 2005, la SCI Delaforce a donné à bail à la SAS Picard Surgelés des locaux à usage commercial au sein d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] à destination de 'vente et livraison de tous produits alimentaires conservés par le froid ou autre technologie de conservation, ainsi que tous produits et prestations complémentaires, connexes ou annexes', pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 2005 pour se terminer le 31 août 2014, moyennant un loyer annuel en principal de 65 000 euros. Le bail s'est poursuivi par tacite reconduction au-delà de son terme. Par acte extra judiciaire du 22 octobre 2014, la société Picard Surgelés a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2015. La SCI Delaforce n'a pas fait connaître ses intentions dans les trois mois, si bien qu'en application de l'article L.145-10 du code de commerce, elle est réputée avoir accepté le principe du renouvellement du bail. Par acte du 1er février 2016, la société Picard Surgelés a fait assigner la SCI Delaforce devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d'Orléans en fixation du prix du bail renouvelé au 1er janvier 2015 à la somme de 47 520 euros par an en principal, correspondant selon elle à la valeur locative. Par jugement du 25 janvier 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d'Orléans a ordonné une expertise et désigné Mme [L] [W] pour y procéder avec notamment pour mission de : - rechercher si, au cours du bail expiré, est intervenue une modification susceptible d'être qualifiée de notable pour l'activité commerciale considérée de l'un ou plusieurs des éléments visés à l'article L.145-33 1° à 4° du code de commerce et notamment les facteurs locaux de commercialité, - évaluer la valeur locative des locaux au 1er janvier 2015 conformément aux dispositions de l'article L.145-33 du code de commerce, soit en fonction des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, - calculer le montant du loyer plafonné au 1er janvier 2015 conformément aux dispositions de l'article L.145-34 du même code, - plus généralement donner toutes précisions utiles à la solution du litige, et dit que le loyer provisionnel est fixé au montant du loyer révisé tel qu'il est actuellement réglé. L'expert judiciaire a déposé son rapport au greffe le 30 août 2017 aux termes duquel elle conclut que la valeur locative au 1er janvier 2015 s'élève à la somme de 63 700 euros, hors taxes hors charges, et le montant du loyer plafonné au 1er janvier 2015 à 76 546,93 euros. Par jugement du 8 avril 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Orléans a : Vu les articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, Vu le rapport d'expertise judiciaire de Mme [W], - fixé le loyer dû par la société Picard Surgelés à la SCI Delaforce à compter du 1er janvier 2015 à la somme de 63 700 euros hors taxes et hors charges, - dit qu'à compter de l'assignation les loyers trop versés seront restitués avec intérêts au taux légal à compter de leur date de règlement, - laissé à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles, - partagé par moitié les dépens concernant les frais d'expertise judiciaire, - prononcé l'exécution provisoire de la présente décision. Suivant déclaration du 10 décembre 2020, la SCI Delaforce a interjeté appel de l'ensemble des chefs expressément énoncés de cette décision. Dans ses dernières conclusions notifiées le 2 septembre 2021, la SCI Delaforce demande à la cour de : - déclarer l'appel de la SCI Delaforce recevable et bien fondé, Ce faisant, - infirmer le jugement déféré, Statuant à nouveau, - fixer à compter du 1er janvier 2015 le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 84240 euros hors taxes par an hors charges, - condamner la SAS Picard Surgelés à régler à la SCI Delaforce la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter la SAS Picard Surgelés de son appel incident, - la débouter de l'ensemble de ses demandes, - condamner la SAS Picard Surgelés aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront les frais d'expertise judiciaire. Dans ses dernières conclusions notifiées le 14 avril 2022, la SAS Picard Surgelés demande à la cour de : Vu les articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce, - débouter la société Delaforce de l'ensemble de ses demandes, - confirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Orléans le 8 avril 2020 en ce qu'il a retenu l'absence de modification des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce considéré, - confirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Orléans le 8 avril 2020 en ce qu'il a dit que les sommes dues au titre des loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - infirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal de judiciaire d'Orléans le 8 avril 2020 en ce qu'il a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 63 700 euros par an et en principal à compter du 1er janvier 2015, Et statuant à nouveau, - juger que le loyer doit être fixé dans la limite du loyer plafond dans les conditions de l'article L.145-34 du code de commerce, - fixer, à compter du 1er janvier 2015, le montant du loyer révisé à la somme de 49 150 euros par an hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, - condamner la société Delaforce au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 28 avril 2022. L'affaire initialement fixée à l'audience de plaidoiries du 9 juin 2022 a été renvoyée à celle du 6 avril 2023. MOTIFS : Sur la fixation du loyer du bail renouvelé : L'article L.145-33 du code de commerce dispose que 'le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1° les caractéristiques du local considéré, 2° la destination des lieux, 3° les obligations respectives des parties, 4° les facteurs locaux de commercialité, 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments'. Aux termes de l'article L.145-34 du code de commerce, 'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente'. Il est constant que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le locataire d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 du code de commerce. En l'espèce, selon le rapport de l'expert judiciaire, la valeur locative au 1er janvier 2015 est inférieure au montant du loyer plafonné à la même date. La SCI Delaforce, appelante, fait au contraire valoir que la valeur locative s'établit au 1er janvier 2015 à 312 euros/m²/an, soit un montant de 84 240 euros hors taxes hors charges pour une surface pondérée de 270 m² supérieur au montant du loyer plafonné ; qu'eu égard à la modification notable des facteurs locaux de commercialité d'une part, du caractère monovalent des locaux d'autre part, il y a lieu de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, soit la somme annuelle en principal de 84 240 euros. La société Picard Surgelés soutient pour sa part qu'il convient de retenir la valeur locative évaluée par l'expert à 210 euros/m²/an, sans qu'il y ait lieu d'y appliquer une majoration de 15 % comme l'a fait l'expert pour tenir compte d'éléments positifs, celle-ci considérant ces éléments comme déjà inclus dans les valeurs de référence utilisées par l'expert. Elle demande à la cour de retenir une valeur locative de 210 euros x 270 m²P, soit 56 700 euros, sauf à déduire le montant de la taxe foncière mise à la charge du preneur aux termes du bail et à appliquer un abattement de 7 % au regard de la clause d'accession en fin de jouissance du preneur. Si la bailleresse expose que les causes de majoration de la valeur locative énoncées par l'expert auraient dû conduire à retenir un pourcentage plus élévé que les 15 % proposés par ce dernier, elle ne motive pas dans ses écritures la valeur unitaire de 312 euros qu'elle veut voir appliquée, laquelle correspond en fait à la proposition de M. [H] [C], expert amiable mandaté par ses soins avant que ne soit ordonnée l'expertise judiciaire, dépourvue de réelle justification. La valeur unitaire de 210 euros à laquelle parvient l'expert judiciaire -et sur laquelle s'accorde le preneur- résulte de diverses références dont trois ont été reprises des rapports de M. [H] [C] et de Mme [K] [O], expert mandaté par la société Picard Surgelés. S'agissant d'une moyenne, c'est à juste titre que l'expert a proposé d'y appliquer une majoration pour tenir compte des éléments positifs propres au local concerné -lesquels ne peuvent être contenus dans la valeur moyenne arrêtée comme le soutient à tort le preneur- : une bonne visibilité des locaux positionnés en légère surélèvation dans un carrefour, une zone de grands passages, le nombre important d'emplacement de stationnement devant le local, la qualité de la contruction. En proposant une majoration de 15 %, l'expert a également retenu deux éléments prétendument négatifs, à savoir 'une entrée du parking difficile, deux véhicules ne pouvant se croiser que très prudemment du fait de la faible largeur d'accès ainsi qu'une personnalisation des locaux dans le respect de la marque (petites ouvertures, faibles hauteurs sous plafond)', ce qui n'apparaît pas pertinent dès lors d'une part que le croisement de deux véhicules n'est pas empêché mais doit seulement s'effectuer avec prudence, ce qui ne peut être relevé comme négatif, d'autre part que les travaux ont été effectués à l'origine selon le cahier des charges de la société Picard Surgelés, soit de manière optimale pour l'exploitation du fonds de commerce. En conséquence, il convient d'appliquer un coefficient de 20 % à la valeur moyenne arrêtée par l'expert pour tenir compte des caractéristiques du local concerné, soit une valeur unitaire de 252 euros. La surface pondérée de 270 m² retenue par l'expert n'est pas discutée par les parties. S'agissant des clauses exorbitantes de droit commun, il est constant que selon l'article R.145-8 du code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative (3è. Civ., 8 avril 2021, n° 19-23.183). En l'espèce, le bail stipule que le locataire supportera les taxes foncières et remboursera au bailleur les sommes qui pourraient être avancées par lui à ce titre. La SCI Delaforce s'étant déchargée sur la société Picard Surgelés du paiement de la taxe foncière qui normalement lui incombe, il convient de procéder à une minoration de la valeur locative annuelle du montant de la dernière taxe foncière (2014), soit 3 780 euros (v. pièce 4 de l'intimée), nonobstant l'usage invoqué par la bailleresse consistant à prévoir contractuellement le remboursement de la taxe foncière par le preneur. La société Picard Surgelés se prévaut également de la clause d'accession au bailleur des travaux effectués par le preneur en fin de jouissance du preneur figurant au bail, ce dont elle déduit que le preneur ne saurait avoir à payer un loyer sur des aménagements qui lui appartiennent et, corrélativement, que le bailleur ne saurait percevoir un loyer sur des aménagements qui ne lui appartiennent pas et qu'il n'a pas financés, et que la valeur locative ne peut être appréciée qu'en faisant abstraction des ouvrages et aménagements réalisés par le preneur. Elle sollicite ainsi un abattement forfaitaire de 7 % sur la valeur locative, exposant avoir réalisé au cours du bail des travaux d'un montant total de 355 447,51 euros HT. La SCI Delaforce réplique que l'accession des travaux au bailleur se faisant en fin de jouissance du preneur, cette accession en fin de jouissance du preneur implique que les modifications apportées aux lieux loués par ce dernier restent sans incidence sur la fixation de la valeur locative jusqu'à la sortie des lieux par le preneur, si bien que les travaux invoqués ne sauraient justifier une diminution de la valeur locative. Il s'avère que la société Picard Surgelés qui se contente de verser une liste de travaux établie par ses soins (v. pièce 5 de l'intimée) ne justifie pas de la nature et des montants des travaux réalisés, nécessaires pour apprécier le critère de minoration qu'elle allègue au titre de l'accession des travaux en fin de jouissance du preneur. Aucune diminution de la valeur locative ne saurait donc être retenue de ce chef. En conclusion, la valeur locative du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2015 s'établit à : 252 euros x 270 m²P = 68 040 euros - 3 780 euros = 64 260 euros par an. Ce montant étant inférieur à celui du loyer plafonné, il convient de fixer le prix du bail renouvelé à cette valeur locative sans qu'il y ait lieu d'examiner les motifs de déplafonnement du nouveau loyer invoqués par la bailleresse au titre de la modification notable des facteurs locaux de commercialité ou du caractère monovalent des locaux. Le jugement entrepris sera infirmé sur le seul montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2015, désormais fixé à la somme de 64 260 euros par an hors taxes et hors charges. Sur les autres demandes : Le sort des dépens et de l'indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge. La SCI Delaforce qui, au regard de sa demande rapportée au jugement entrepris et au présent arrêt succombe en son appel, supportera la charge des dépens d'appel et sera condamnée à verser à la société Picard Surgelés la somme de 2 500 euros à hauteur de cour en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Infirme le jugement du 8 avril 2020 du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Orléans sur le montant du loyer, le confirme pour le surplus, Statuant à nouveau du seul chef infirmé, Fixe le loyer dû par la société Picard Surgelés à la SCI Delaforce à compter du 1er janvier 2015 à la somme de 64 260 euros par an hors taxes et hors charges, Y ajoutant, Condamne la SCI Delaforce aux dépens d'appel, Condamne la SCI Delaforce à verser à la société Picard Surgelés la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT