Cour d'appel, 25 septembre 2024. 21/05300

5ème Chambre ARRÊT N° 310 N° RG 21/05300 - N° Portalis DBVL-V-B7F-R6HD (Réf 1ère instance : 11-19-1198) M. [M] [I] C/ M. [H] [U] Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée Copie exécutoire délivrée le : à : Me Floch (+ afm) Me Piel RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 17 Juin 2024, devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 25 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANT : Monsieur [M] [I] né le 12 Octobre 1922 à [Localité 5], de nationalité française, retraité [Adresse 1] [Localité 4] (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/10955 du 17/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES) Représenté par Me Emilie FLOCH de la SCP CABINET GOSSELIN, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉ : Monsieur [H] [U] né le 12 Décembre 1931 à [Localité 6], de nationalité française, retraité [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Stéphanie PIEL de la SELARL MGA, plaidant/postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE Par acte sous signature privée du 9 avril 1999, M. [H] [U] a consenti à M. [M] [I] la location d'un appartement à usage d'habitation avec parking situé, [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant le versement d'un loyer mensuel de 2 200 francs (soit 335,39 euros) outre 135 francs (soit 20,58 euros) au titre des charges. Par ordonnance du 15 mars 2005, le juge des référés du tribunal d'instance de Saint-Nazaire, saisi par M. [M] [I], a, notamment, fixé le montant de la somme due par ce dernier à M. [H] [U] au titre des loyers impayés à 552,39 euros, décerné acte à M. [M] [I] de ce qu'il se reconnaît débiteur de cette somme et déclaré irrecevable la demande de délai et de suspension de la clause résolutoire. Le 7 avril 2005 M. [M] [I] réglait l'arriéré de loyers. Les échanges de correspondances intervenus entre le bailleur et le locataire, relatifs au paiement des loyers, aux justificatifs des charges et à l'état du logement n'ont pas permis de régler leurs différends. Le conciliateur de justice, saisi par M. [M] [I], 1e 25 septembre 2017, au sujet des justificatifs de charges a dressé un procès-verbal de carence le 8 janvier 2019, n'étant pas parvenu à concilier les parties. Par acte du 26 septembre 2019, M. [H] [U] a fait délivrer à M. [M] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail aux fins d'obtenir le règlement de la somme de l 666,l7 euros au titre des loyers impayés. Par jugement du 10 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a : - déclaré recevable et bien fondé le commandement de payer du 26 septembre 2019, - condamné M. [M] [I] à payer à M. [H] [U] la somme de 1 184,10 euros au titre des loyers, charges et taxes d'enlèvement d'ordures ménagères avec les intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2019, - condamné M. [H] [U] à payer à M. [M] [I] une indemnité de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, - ordonné la compensation a dû concurrence entre les créances des parties, - autorisé M. [M] [I], après compensation, à se libérer de sa dette de 684,10 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2019, en plus du loyer et des charges en cours, par treize acomptes mensuels de 50 euros avant le 10 de chaque mois et jusqu'à extinction de la dette ; la dernière mensualité étant majorée du solde de celle-ci, au plus tard, à compter du 10 du mois suivant la signification de la décision et jusqu'à apurement complet de la dette, - dit qu'a défaut du règlement d'une seule mensualité à son échéance et après mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible, - fixé le montant du loyer à compter du 1er avril 2020 à la somme de 506,75 euros, - fixé le montant de la provision sur charges, à compter du 1er avril 2019, à la somme de 46,14 euros, taxe d'enlèvement d'ordures ménagères comprise, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - dit que chaque partie conserve la charge de ses frais et dépens, - ordonné l'exécution provisoire du jugement. Le 16 août 2021, M. [M] [I] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 10 novembre 2021, il demande à la cour de : - déclarer recevable son appel, - débouter M. [H] [U] de ses demandes, fins et conclusions, À titre principal, - confirmer le jugement du 10 février 2021 en ce qu'il fixe le montant du loyer à compter du 1er avril 2020 à la somme de 506,75euros, - confirmer le jugement du 10 février 2021 en ce qu'il fixe le montant de la provision sur charges à compter du 1er avril 2019 à la somme de 46,14 euros taxe d'enlèvement d'ordures ménagères comprises, - réformer le jugement du 10 février 2021 pour le surplus et statuant à nouveau : * juger que le commandement de payer signifié le 26 septembre 2019 par maître [Z], huissier de justice, est infondé, * débouter M. [H] [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, * condamner M. [H] [U] au paiement de la somme de 1 956,72 euros au titre du trop-perçu de loyers, * condamner M. [H] [U] en ce qu'il a manqué à son obligation de délivrance, * condamner M. [H] [U] au paiement d'une somme de 9 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, * condamner M. [H] [U] au paiement d'une somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral, * condamner M. [H] [U] au paiement d'une somme de 741,60 euros en réparation de son préjudice matériel, * condamner M. [H] [U] au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et ce, par application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle, * condamner M. [H] [U] aux entiers dépens, À titre subsidiaire, - confirmer le jugement du 10 février 2021 en ce qu'il a condamné M. [H] [U] au paiement d'une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, - confirmer le jugement du 10 février 2021 en ce qu'il a ordonné la compensation entre les sommes dues par les parties, - confirmer le jugement du 10 février 2021 en ce qu'il l'a autorisé, après compensation, à se libérer de sa dette de 684,10 euros avec les intérêts au taux légal compter du 26 septembre 2019, en plus du loyer et des charges en cours, par 13 acomptes mensuels de 50 euros avant le 10 de chaque mois jusque l'extinction de la dette, - confirmer le jugement du 10 février 2021 en ce qu'il a débouté les parties du surplus de leurs demandes, - confirmer le jugement du 10 février 2021 en ce qu'il a jugé que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens. Par dernières conclusions notifiées le 24 avril 2024, M. [H] [U] demande à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Saint-Nazaire en date du 10 février 2021, sauf en ce qu'il : * l'a condamné à payer à M. [M] [I] une indemnité de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, - a ordonné la compensation à due concurrence entre les créances des parties, Y additant, - fixer le montant du loyer à compter du 1er avril 2021 à la somme de 549,79 euros, - fixer le montant de la provision sur charges, à compter du 1er janvier 2024, à la somme de 39,05 euros taxe d'enlèvement d'ordures ménagères comprise, - condamner M. [M] [I] à lui verser en cause d'appel la somme de 848,54 euros au titre des loyers, charges et taxes d'enlèvement d'ordures ménagères arrêtés au 31 mars 2024 avec intérêts au taux légal, - débouter M. [M] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - condamner M. [M] [I] à lui verser en cause d'appel la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [M] [I] aux entiers dépens d'appel. L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Concernant le commandement de payer, M. [I] expose que toutes les sommes réclamées antérieurement au 18 mars 2017 par M. [U] sont prescrites. Il conteste la motivation du premier juge. Sur le montant de l'arriéré locatif, M. [I] discute le montant de l'indexation sollicitée par le bailleur. Il s'oppose aux charges de copropriété en précisant que M. [U] ne lui a jamais adressé les décomptes du syndic. Il conteste la taxe d'ordures ménagères. Concernant l'état du logement, M. [I] signale qu'en 20 ans d'occupation, l'appartement n'a quasiment fait l'objet d'aucun entretien ou rénovation de la part du bailleur. Il invoque un constat de commissaire de justice du 26 novembre 2019 et affirme que l'installation électrique est très ancienne. Il invoque un préjudice de jouissance depuis plusieurs années et demande une réduction de loyer de 30 %. Il souligne ses conditions de vie dégradées. M. [I] demande le remboursement d'un réfrigérateur et d'un four ainsi qu'une facture pour la recherche d'une panne de radiateur. En réponse, M. [U] écrit que, dès son entrée dans les lieux, M. [I] a réglé le montant du loyer de manière irrégulière, qu'il a réglé invariablement la somme de 245 euros par mois sans se soucier des variations de loyers ou/et des charges. Il fait état d'un commandement de payer du 14 décembre 2002, d'une ordonnance de référé du 15 mars 2005, d'une assignation en date du 22 mars 2005 et d'un jugement du 14 septembre 2005. Il note que M. [I] renonce à soulever l'exception de nullité du commandement de payer. Il indique qu'à défaut d'indication par le débiteur, le paiement réalisé par le locataire s'impute d'abord sur les dettes échues et qu'ainsi aucune prescription ne peut être invoquée. Il estime qu'il a opéré la revalorisation du loyer en application du contrat de location et en a justifié à son locataire. Pour les charges récupérables, M. [U] affirme qu'il a communiqué au locataire l'ensemble des décomptes de charges du syndic pour les années 2014 à 2019. Pour la taxe d'ordures ménagères, M. [U] explique qu'il est propriétaire de 4 logements représentant 2 052 tantièmes, qu'il a procédé à une répartition au prorata des tantièmes de chaque lot. Pour la période du 1er avril 2014 au 31 mars 2020, il précise que : - M. [I] a versé une somme totale de 17 639,74 euros, - la CAF lui a versé la somme totale de 18 693,20 euros - il reste une somme due à hauteur de 1 184,10 euros. Pour la période postérieure au 1er avril 2020, il indique que M. [I] est débiteur d'une somme de 848,54 euros. Pour M. [I], le loyer est de 549,79 euros par mois à compter du 1er avril 2024 et celui de la provision mensuelle sur charge de 39,05 euros (taxe d'enlèvement des ordures ménagères comprises). M. [U] estime qu'il a toujours répondu aux sollicitations de M. [I] notamment en faisant remplacer le chauffe-eau, le réfrigérateur, le robinet flotteur des WC, la plaque de cuisson, un radiateur électrique. Il signale que, pour la moquette, il a contacté une entreprise qui n'a pu effectuer les travaux qu'après de nombreux reports du locataire. Il indique que M. [I] ne l'a jamais informé d'un dysfonctionnement de la plaque de cuisson. Il rappelle l'obligation pour le locataire de réaliser les menues réparations des équipements du logement. Il conteste les caractères indécent et insalubre du logement tel qu'allégué par le locataire ainsi que les demandes indemnitaires de ce dernier. - Sur la prescription. Au visa de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes les actions dérivant du contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Selon la jurisprudence, les règles d'imputation des paiements ne font pas obstacle à la prescription. Il est constant, que l'acte de commissaire de justice de commandement de payer ne fait pas partie de la liste des causes d'interruption de la prescription prévue aux articles 2240 et suivants du code civil, et notamment l'article 2244. En application de l'article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Le commandement de payer du 26 septembre 2019 mentionne une somme due de 1 666,17 euros. L'assignation est du 25 novembre 2019, de sorte que les sommes dues avant le 25 novembre 2016 sont prescrites. Néanmoins, un commandement qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles. En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a jugé le commandement bien fondé. - Sur les sommes dues. ' Sur la révision. En application de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. Le contrat du 9 avril 1999 prévoit que le loyer sera révisé chaque année le 1er avril sur la base moyenne de l'indice du coût de la construction sur 4 trimestres ; moyenne des 4 indices de base 1060,25, 3ème trimestre 1998. M. [I] ne conteste pas le montant des loyers de 2014 au 31 mars 2016. À compter de 2016, le premier juge a très exactement évalué les loyers en fonction des indices retenus. Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [I] de sa demande en remboursement et en ce qu'il a fixé le montant du loyer à la somme de 506,75 euros par mois à compter du 1er avril 2020. M. [U] justifie que le montant du loyer à compter du 1er avril 2024 est de 549,79 euros. ' Sur les charges. En application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1986, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée (....), des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. L'appartement loué dépend d'un immeuble collectif soumis au régime de la copropriété. Le bailleur justifie avoir adressé annuellement à M. [I] les courriers réclamant la somme due pour les charges. Il a justifié devant le premier juge et devant la cour les décomptes des charges annuelles. Des pièces versées au dossier, il résulte que M. [I] est redevable d'une somme de 1 006,99 euros (les charges pour 2015 et 1er avril 2016 étant prescrites). Le jugement est infirmé sur le montant. La somme de 36,22 euros au titre des charges mensuelles dues à compter du 1er avril 2019 est confirmée. Le contrat de location prévoit expressément que la taxe d'ordures ménagères est à la charge du locataire. Il n'est pas contesté que l'appartement et le parking de M. [I] représentent 360 tantièmes. En tenant compte de la prescription, il reste dû une somme de 323,73 pour les années 2017 à 2019. Le jugement est infirmé sur le montant. C'est à juste titre que le premier juge a fixé à 9,92 euros par mois le montant de la provision sur charges de cette taxe à compter du 1er avril 2019. M. [U] justifie qu'à compter du 1er janvier 2024, la provision sur charges due par M. [I] est de 25,30 euros par mois et de 13,75 euros par mois (pour la taxe sur les ordures) soit 39,05 euros par mois. - Sur les sommes dues. Des pièces du dossier, il apparaît que M. [U] a reçu, à compter du 25 novembre 2016 jusqu'au 31 mars 2020, les sommes suivantes : - 9 800 euros par M. [I] au titre des loyers, - 9 985 euros par la CAF. Soit 19 785 euros. Au titre des loyers, il aurait dû percevoir la somme de 24 357,53 euros, soit une différence de 4 572 euros. Conformément à la demande de M. [U], le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné M. [I] à payer à M. [U] la somme de 1 184,10 euros au titre des loyers, charges et taxes d'enlèvement d'ordures ménagères avec les intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2019. Pour la période postérieure au 1er avril 2020, M. [I] est condamné à payer la somme de 848,54 euros au titre des loyers et charges selon un décompte arrêté au 31 mars 2024. - Sur l'état du logement. En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (...) et est doté des équipements le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le logement a été délivré en très bon état lors de l'arrivée de M. [I] dans les lieux. Au visa de l'article 7 de la loi précitée, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction (...). Il est établi par M. [U] que ce dernier a changé le chauffe-eau le 26 juin 2006, le réfrigérateur le 20 décembre 2007, le robinet flotteur des WC le 29 juin 2009, la plaque de cuisson le 30 mars 2012 et un convecteur électrique le 28 mars 2017. Concernant l'état de la moquette, si M. [I] a précisé dans un courrier du 3 juillet 2017 que la moquette était usée, cette seule mention ne permettait pas au bailleur de vérifier si cette moquette devait être remplacée immédiatement. Le constat du 26 novembre 2019 (communiqué au bailleur le 10 décembre 2019) a permis à M. [U] d'apprécier l'état de cette moquette. Il a pris contact avec une entreprise qui a connu des difficultés pour entrer en contact avec M. [I]. La moquette a été changée dès que l'entreprise a pu intervenir. Concernant les plaques de cuisson, si le constat du 26 novembre 2019 note leur état de vétusté, M. [I] ne justifie pas avoir informé le bailleur d'une quelconque difficulté avant la communication dudit constat. Pour le radiateur, il a été dit que M. [U] en a fait installer un le 28 mars 2017. Pour le radiateur du salon qui serait hors d'usage, aucune pièce probante ne justifie de son état ni de son fonctionnement. M. [I] écrit que l'installation de chauffage est insuffisante sans apporter le moindre justificatif. M. [I] indique qu'il a dû changer à ses frais le réfrigérateur et le four qui étaient, selon lui, hors d'usage. Sur ce point, la cour note l'absence de tout élément probant. M. [I] ne justifie pas avoir sollicité l'agence régionale de santé ou les services municipaux au titre de l'indécence du logement. C'est par une exacte appréciation que le premier juge a dit que le caractère indécent du logement n'était pas rapporté. L'état d'insalubrité tel qu'allégué par M. [I] n'est pas plus démontré. M. [I] est débouté de sa demande en réduction de loyer. M. [I] invoque un préjudice moral sans apporter d'élément probant sur : - des conditions de vie dégradées du fait du bailleur, - l'inconfort du logement résultant de la température du logement et de l'état général du logement, - le lien entre son état de santé et l'état du logement. M. [I] est débouté de sa demande. Le jugement est infirmé sur ce point. Les achats d'un réfrigérateur, d'un four ont été réalisés sur initiative du locataire sans l'accord du bailleur et sans démonstration de la nécessité de ces achats. Pour la facture de 83,60 euros au titre de l'intervention de l'entreprise Leroux Roger le 28 mars 2017, M. [U] justifie l'avoir réglée. M. [I] ne peut en solliciter le remboursement. M. [I] est débouté de sa demande. Le jugement est confirmé à ce titre. - Sur les délais de paiement. Le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Dans le cas présent, le premier juge avait accordé des délais à M. [I] pour se libérer de sa dette par 13 acomptes mensuels de 50 euros. Aucun justificatif sur ces paiements n'est communiqué. M. [I] a déjà bénéficié de larges délais de paiement depuis le jugement. Il est débouté de sa demande. - Sur les autres demandes. L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Les parties sont déboutées de leur demande. Succombant principalement en appel, M. [I] supportera les dépens d'appel, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe : Confirme le jugement entrepris sauf en ses dispositions concernant : - l'indemnité au titre du préjudice moral de M. [I], - la compensation, - les délais ; Statuant à nouveau, - déboute M. [I] de sa demande en dommages et intérêts ; - Dit n'y avoir lieu à compensation ; - Déboute M. [I] de sa demande en délais de paiement ; Y ajoutant, - Fixe le loyer à la somme de 549,79 euros par mois à compter du 1er avril 2024 ; - Fixe le montant mensuel de la provision sur charges à la somme de 39,05 euros (en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) à compter du 1er janvier 2024 ; - Déboute M. [I] de sa demande au titre d'un trop perçu de loyers ; - Condamne M. [I] à payer à M. [U] la somme de 848,54 euros au titre des loyers, charges et taxes sur les ordures ménagères pour la période du 1er avril 2020 au 31 mars 2024 selon décompte arrêté au 31mars 2024 ; - Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile; - Condamne M. [I] aux dépens d'appel. Le greffier, La présidente,