Tribunal judiciaire, 14 novembre 2024. 24/00232

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 NOVEMBRE 2024 Minute n° : N° RG 24/00232 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GU5X COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Philippe TROLONGE, Greffier : Déborah STRUS, Greffière lors des débats Greffier : Anita HOUDIN, Greffière lors de la mise à disposition DEMANDEUR : Etablissement public LOGEMLOIRET, dont le siège social est sis 6 rue du Commandant de Poli CS 14314 - 45000 ORLEANS représentée par Mme [Z] [R] munie d'un pouvoir spécial DÉFENDEUR : Madame [C] [X] née le 09 Février 1992 , demeurant 1 rue Théodore de Béze - Appt 24 - 45000 ORLÉANS comparante en personne A l'audience du 10 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour. Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : copies délivrées le : à : RAPPEL DES FAITS : Par acte sous seing privé en date du 13 juin 2019, à effet au 25 juillet 2019, la société LOGEM LOIRET a donné en location à Madame [C] [X] un local à usage d’habitation situé 1 rue Théodore de Bèze (appartement n°24, 4ème étage) - 45000 ORLEANS, moyennant un loyer mensuel de 377,09 euros, payable à terme échu. Des loyers étant demeurés impayés, la société LOGEM LOIRET a fait signifier à Madame [C] [X] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire le 22 septembre 2023, par procès-verbal de remise à personne physique, pour un montant en principal de 969,55 euros, selon décompte en date du 31 août 2023. La société LOGEM LOIRET a ensuite fait assigner Madame [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans par acte de commissaire de justice du 14 mars 2024, aux fins suivantes : Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Madame [C] [X] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et de juger que ce locataire sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la Force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner à titre provisionnel Madame [C] [X] au titre des loyers et charges à la somme de 2.094,35 euros en principal en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, en vertu de l’article 1231-7 du code civil ;Condamner à titre provisionnel Madame [C] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges, majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;Condamner à titre provisionnel Madame [C] [X] au paiement d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner à titre provisionnel le défendeur en tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile. A l’audience, qui s'est tenue le 10 septembre 2024, la Société LOGEM LOIRET - représentée avec pouvoir par Madame [Z] [R], employée du bailleur – a actualisé le montant de la dette à la somme de 2.169,08 euros hors frais de poursuite. Elle a également indiqué qu’une reprise des paiements avait été réalisé par Madame [C] [X] et qu’un plan d’apurement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer avait été mis en place avec la locataire. La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats. Cité à étude, Madame [C] [X] a comparu. Elle a précisé que ses APL avaient été suspendues et que leur versement devrait reprendre. Elle a ajouté ne pas avoir d’emploi. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus de son loyer. La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [X] vit seule dans le logement avec son fils de 12 ans. Elle perçoit actuellement des indemnités chômage d’environ 750 euros. Elle a travaillé auparavant en CDD pour une agence d’intérim, et suite à la fin de ce contrat, Madame [X] a décidé de se former pour ouvrir une microentreprise. Elle a réalisé une formation de prothésiste ongulaire en janvier 2024 et a ouvert sa microentreprise en avril 2024 mais n’a pas encore dégagé de chiffre d’affaires. Madame [X] explique avoir eu une première dette à l’automne 2023 d’environ 1.000 euros, mais que celle-ci a été réglé. Une seconde dette est apparue en novembre 2023 suite à la suspension des APL. Madame [X] dit avoir continué de régler l’équivalent de sa quote-part, soit 300 euros par mois. Une fois la procédure d’expulsion initiée, Madame [X] a contacté son bailleur social afin de comprendre l’origine de l’absence de droit APL, lié à un document manquant auprès de la CAF. Un rappel APL depuis le mois de novembre 2023 devrait avoir lieu et devrait couvrir la grande partie de la dette locative. Madame [X] dit souhaiter mettre en place un plan d’apurement pour le solde restant car celle-ci souhaite régulariser sa situation et rester dans ce logement. La décision a été mise en délibéré à la date du 14 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION : Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, la décision est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience. I. SUR LA RESILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 15 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction applicable à la date de l'assignation. Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du commandement de payer dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 13 juin 2019, à effet au 25 juillet 2019 contient une clause résolutoire (article 3.6 page 6 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 septembre 2023 pour la somme en principal de 969,55 euros. De cette somme doivent être soustraits les frais de procédure (85,89 euros), qui n’entrent pas dans les loyers et charges visés à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, si bien que Madame [C] [X] devait régler une somme de 883,66 euros pour éteindre les causes du commandement de payer. Madame [C] [X] avait jusqu'au 22 novembre 2023 à 24 heures pour régler cette somme de 883,66 euros. Au cours de la période de deux mois, Madame [C] [X] a procédé à deux règlements, représentant un total de 1.000 euros. Les causes du commandement de payer ont donc été éteintes dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne se sont pas trouvées réunies à la date du 23 novembre 2023. Les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation qui en découlent seront donc rejetées. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l’espèce, outre le contrat de bail, la société LOGEM LOIRET produit un décompte démontrant que Madame [C] [X] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (85,89 euros, 81,66 euros et 129,12 euros, qui entrent éventuellement dans les dépens), des frais correspondant au risque locatif pour un montant de 96,50 euros (3,16 x 10, 3,19 x 10 et 5,5 x 6, non justifiés en procédure), ainsi que les frais relatifs aux pénalités OPS pour un montant de 175,26 euros (7,62 x 23, non justifiés en procédure), la somme de 1.811,43 euros à la date du 3 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse. Présente à l’audience, Madame [C] [X] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés. Madame [C] [X] sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.811,43 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément à la demande. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...) L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, un plan d’apurement a été mis en place entre les parties depuis le 23 avril 2024. En application de ce plan d’apurement, Madame [C] [X] doit régler la somme de 100 euros par mois en plus de son loyer. Ce plan d’apurement est respecté depuis le mois d’avril 2024. En conséquence, Madame [C] [X] et la société LOGEM LOIRET sollicitent l’homologation de ce plan. Madame [C] [X] sollicite des délais de paiement et propose de régler la dette en procédant à des versements mensuels de 100 euros en plus du loyer. Le bailleur a expressément donné son accord pour l’octroi de délais de paiement, mais dans le cadre de l’acquisition de la clause résolutoire avec suspension de ses effets, ce qui n’est pas la situation examinée du fait de l’extinction des causes du commandement de payer. En outre, la somme proposée est de nature à permettre l'apurement de la dette locative dans le délai légal. Compte tenu de ces éléments, Madame [C] [X] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Il y aura lieu néanmoins de prévoir que tout non-respect de paiement rendra la totalité du solde de la créance immédiatement exigible selon les modalités également indiquées dans le dispositif. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [C] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 septembre 2023 et celui de l'assignation du 14 mars 2024. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [C] [X] sera condamnée à verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’ordonnance est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, DECLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ; CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 13 juin 2019, à effet au 25 juillet 2019 entre la société LOGEM LOIRET, d'une part, et Madame [C] [X], d'autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé 1 rue Théodore de Bèze (appartement n°24, 4ème étage) - 45000 ORLEANS, ne sont pas réunies à la date du 23 novembre 2023 et que le bail n’est donc pas résilié à cette date ; REJETONS en conséquence la demande présentée par la société LOGEM LOIRET d’expulsion de Madame [C] [X] ; CONDAMNONS Madame [C] [X] à verser à la société LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 1.811,43 euros (selon décompte en date du 3 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse) au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; AUTORISONS Madame [C] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 18 mensualités de 100 euros chacune et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’en revanche, toute mensualité ainsi due, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; CONDAMNONS Madame [C] [X] à verser à la Société LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [C] [X] aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 septembre 2023 et celui de l'assignation du 14 mars 2024 ; REJETTONS toutes autres demandes ; RAPPELLONS que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2024, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection, et par la greffière. La greffière, Le Juge des contentieux de la protection,